【正文】 電、煤氣、物業(yè)及衛(wèi)生費等一切費用由居住宿舍人員分?jǐn)?。日人員每天晚上衛(wèi)生值日。工宿舍未經(jīng)項目經(jīng)理或辦公室同意不得留宿外來人員。住宿舍應(yīng)注意安全防護(hù)措施，居住及離開宿舍時應(yīng)檢查水電煤氣及門窗安全。安全工作的方針是：“安全第一，預(yù)防為主，齊抓共管，責(zé)任到人”。住宿舍員工應(yīng)推選舍長（原則上項目經(jīng)理為舍長），舍長為宿舍責(zé)任人，應(yīng)服務(wù)大家，安排宿舍日常事務(wù)，與大家共同維持良好居住環(huán)境；住宿人員應(yīng)互諒互讓，團(tuán)結(jié)友愛。舍員夜間不歸舍長應(yīng)做好請假記錄，并及時將情況匯報辦公室。四、招聘保姆及保姆工作內(nèi)容、待遇通過開發(fā)商、熟人或中間機(jī)構(gòu)推薦。保姆負(fù)責(zé)每日三餐，除早餐在宿舍吃以外，其余兩餐均由保姆送至售樓部。三餐費用及水、電、氣、電話等費用由全體員工均攤。保姆的獎金由全體員工承擔(dān)，應(yīng)在當(dāng)月傭金發(fā)放后由秘書收取。 銷售準(zhǔn)備一、市場調(diào)查區(qū)域市場調(diào)查宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及房地產(chǎn)形勢；區(qū)域房地產(chǎn)供給情況；附近有什么交通線路，交通規(guī)劃；距離車站、碼頭、機(jī)場、公園多遠(yuǎn)；有何重大的市政工程，何時動工、何時完成；附近有何小學(xué)、中學(xué)和幼兒園；生活配套是否齊全，包括郵局、菜場、醫(yī)院、影劇院；有何特色的商業(yè)設(shè)施、百貨公司、餐飲連鎖店等；有何歷史典故、名人軼事。競爭對手調(diào)查與本案產(chǎn)品競爭的有哪些樓盤？他們在哪里？屬什么類型？與我們相比有何優(yōu)點和缺點？他們的價格、房型、配套如何？賣得如何？為什么賣得好？為什么賣得差？等等。﹜梔 項目機(jī)會分析；﹜梔 項目威脅分析及對策。統(tǒng)一的銷售說辭整理:由經(jīng)理或副經(jīng)理撰寫說辭：要熟知物業(yè)，配套，開發(fā)商資質(zhì)，監(jiān)理，施工單位等等。不僅要知道廚房、衛(wèi)生、室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)，還要知道公共部分，各種建材及特性、電梯、中央空調(diào)、水泵的品牌及功能，有何特點？甚至每戶的電量多少？有線電視的插口有幾個？在什么位置等都要去了解。三、銷售資料的準(zhǔn)備銷售資料的準(zhǔn)備一般包括法律文件、宣傳資料和銷售文件準(zhǔn)備。國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。2）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》3）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒有這“兩證”的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的附圖和附件是該證的配套文件，具有同等法律效力。建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或個人持建筑工程竣工測繪報告向原審批部門申請規(guī)劃驗收，未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不予發(fā)放《規(guī)劃驗收合格證》，不予房地產(chǎn)權(quán)登記，不得投入使用。沒有此證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《開工證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國土資源局和房屋管理局核發(fā)。您購房時只需看一下 《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。開發(fā)商取得了《商品房預(yù)售許可證》就可以證明該項目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場交易的資格。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商“偷梁換柱”。目前有部分開發(fā)商領(lǐng)取的是臨時土地使用證，此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，在其領(lǐng)取的《商品房內(nèi)/外銷預(yù)/銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。6）《住宅質(zhì)量保證書》7）《住宅使用說明書》商品房交付必須具備“兩書”。制作樓書要考慮項目不同的消費群體和閱讀習(xí)慣；（3）符合項目定位：樓書的制作和項目本身聯(lián)系緊密；（4）文案配合：切合主題，有渲染力，避免平淡；（5）美案設(shè)計：要有貫穿樓盤主要特質(zhì)，形象定位，即主色調(diào)或主標(biāo)識物；標(biāo)題設(shè)計醒目；選取最能表征或接近樓盤特色的圖片，配以文字說明；戶型平面圖、墻線、標(biāo)準(zhǔn)層平面要對稱和平衡等問題。在進(jìn)行資料準(zhǔn)備時，一般要根據(jù)項目具體規(guī)模、檔次、目標(biāo)客戶群來選擇其中的一種或多種組合使用。一般樓書的具體內(nèi)容有位置圖、總體規(guī)劃、樓體形象、代表戶型圖、會所、物業(yè)管理介紹。（2）功能樓書：功能樓書一般來說是對房地產(chǎn)項目各方面較全面的說明，可以理解為一本簡單的“產(chǎn)品說明書”。讓客戶看后應(yīng)對樓盤整體素質(zhì)有一個較全面的了解。在折頁上，外表用來表現(xiàn)形象包裝的內(nèi)容而里頁配以各種戶型或樓盤的介紹。置業(yè)錦囊則主要側(cè)重于生活配套及目標(biāo)客戶關(guān)注問題的說明，它補充了樓書沒有介紹的、有關(guān)產(chǎn)品和配套方面更為詳細(xì)的內(nèi)容。3）常見的搭配使用方法上述資料不一定每一個項目都樣樣具備，一般可根據(jù)項目特點搭配使用，使其既能達(dá)到房地產(chǎn)項目的宣傳效果，又能控制成本，以下是幾種常見的方案：（1）功能樓書+形象樓書+單頁（2）形象樓書+錦囊+折頁（3）形象樓書+功能樓書（4）功能樓書+錦囊+折頁等案例：深圳“陽光四季”項目形象樓書如深圳房地產(chǎn)項目“陽光四季”在形象樓書中除用大幅圖片表達(dá)項目的品牌，較高檔次、未來生活外，主打語為“陽光有多好，你就有多好”；又如“風(fēng)和日麗”，用小主人公在大片綠地上沐浴陽光和放風(fēng)箏，表現(xiàn)一種和諧的生活。另一樓盤“美廬錦園”則是用大幅圖片表現(xiàn)藍(lán)色大海、綠色高爾夫及華僑城景觀等生活環(huán)境，配以“海風(fēng)輕拂，芳草綠，悠然在我家”等。例如，深圳陽光四季項目功能樓書內(nèi)容包括：4頁：建筑總體設(shè)計及總體規(guī)劃資料8頁：社區(qū)內(nèi)環(huán)境園林介紹112頁：樓盤品質(zhì)及交樓標(biāo)準(zhǔn)介紹應(yīng)事先制定出完善的客戶置業(yè)計劃，這樣可以明確地告訴置業(yè)者不同付款方式和金額。 元）付款方式：一次性付款：房款總額 元按揭付款：采用①公積金貸款 ②商業(yè)貸款 ③組合貸款方式首 付 款： 元 貸款總額： 元貸款期限： 年 月還款額： 元分期付款：其它代收費用：可視電子對講 元暖氣初裝費 元管道氣開戶費 元 備注：辦理按揭所需費用，參照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。案例：某花園認(rèn)購合同參考文本花園認(rèn)購合同編號：001出售方（下稱甲方）： 有限公司地址 ： 電話： 甲方指定代理商： 有限公司 地址： 電話： 認(rèn)購方（下稱乙方）： 姓名： 身份證號碼： 地址： 電話： 公司或機(jī)構(gòu)名稱： 法定代表人： 委托代理人： 代理人身份證號碼： 電話： 公司或機(jī)構(gòu)地址： 甲方之出售物業(yè)“**花園”位于 ，地塊編號： 使用年限為 年。乙方認(rèn)購住宅總價為人民幣 元，現(xiàn)優(yōu)惠 ，成交總價為人民幣 元，大寫人民幣 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整，并簽署樓宇正式買賣合同。標(biāo)準(zhǔn)銀行按揭年 月 日前付首期款（總房款的 %）人民幣 元，大寫人民幣 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整，并簽署樓宇正式買賣合同。補充條款：1：2：注意事項：乙方須按本認(rèn)購書所約定依時交付各期樓款。簽訂房地產(chǎn)買賣合同后須辦理公證手續(xù)，費用由乙方負(fù)擔(dān)。乙方與甲方簽署正式買賣合同時，本認(rèn)購書自動作廢。建筑面積 平方米，單價 元/平方米，合計金額人民幣 拾 萬 千 百 拾 元（￥ ）；車位 ，價值6萬元/個。本協(xié)議自簽訂之日起乙方預(yù)付人民幣 萬元作為預(yù)約金，待銷售許可證到位后三日內(nèi)換簽正式購房合同，并按甲方規(guī)定的付款方式付款。乙方在接到甲方通知之日起七天內(nèi)未與甲方換簽《商品房購銷合同》，視為乙方自動放棄該房屋，則甲方有權(quán)將乙方所預(yù)約的房屋出售，乙方無異議。協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，在簽署《商品房購銷合同》后即告失效。甲方： 房地產(chǎn)有限公司 乙方：地址： 地址：郵編： 郵編：電話： 電話：身份證號碼： 年 月 日3）標(biāo)準(zhǔn)合同建設(shè)部要求商品房買賣采用全國標(biāo)準(zhǔn)的《商品房買賣合同》，其條款應(yīng)和開發(fā)商仔細(xì)研究，如果可能請律師把關(guān)。同時請開發(fā)商簽字確認(rèn)。如應(yīng)在不影響銷售的前提下延長交房期。合同雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任應(yīng)對等（3）注意對客戶拖延辦理按揭的約束。4）購樓須知房地產(chǎn)屬于大宗消費品，購買過程復(fù)雜，為明晰置業(yè)者的購買程序，方便銷售，事前應(yīng)制定書面的購樓須知。案例：某樓盤購樓須知花園購樓須知歡迎您認(rèn)購花園，請您仔細(xì)閱讀《購樓須知》、《價目表》、《付款方式》等有關(guān)資料，我們將為您提供周到的服務(wù)。二、 花園接受個人或公司認(rèn)購個人購房者應(yīng)年滿十八周歲，十八周歲以下的簽署購房合同須征得其監(jiān)護(hù)人同意； 境內(nèi)人士憑有效居民身份證認(rèn)購； 境外人士憑有效護(hù)照或身份證認(rèn)購； 以公司名義認(rèn)購時，請備齊公司營業(yè)執(zhí)照、法人代表身份證復(fù)印件、法人代表授權(quán)委托書和委托人有效身份證件。 等候辦理按揭通知。五、花園的單位面積均以政府部門核實的面積為準(zhǔn)。六、購樓費明細(xì)（見附表）七、售樓咨詢電話： 5）價目表價格策略制定完成后要制作價目表，價目表可以按每套的單價，也可以按每套房的總價或單價和總價同時編制。如一次付款、按揭付款、建筑分期付款等。在項目準(zhǔn)備階段，應(yīng)制定出開發(fā)商可接受的不同的付款方式。7）銀行住房按揭貸款所需材料（中國農(nóng)業(yè)銀行青島市市北區(qū)第一支行）（1）購房合同正本1份（圖紙上紅線內(nèi)房產(chǎn)商蓋章，購買人簽字按指印），復(fù)印件2份（含平面圖、位置圖）；（2）房款首付款復(fù)印件3份（加蓋房產(chǎn)商財務(wù)章）；外地人需辦理《暫住證》。（3）預(yù)（銷）售許可證復(fù)印件（房產(chǎn)商蓋章）或預(yù)抵押登記許可證一份；（4）繳款人身份證復(fù)印件4份、配偶身份證復(fù)印件2份（簽字按手?。?）戶口簿復(fù)印件2套（含蓋章封頁、戶主、借款人、配偶及索引頁）；（6）結(jié)婚證復(fù)印件2份（照片、內(nèi)容頁）；未婚的需提供未婚證明原件及復(fù)印件1份（由戶口所在地居委會、街道辦事處或派出所開具）；離婚的提供離婚證復(fù)印件2份。如系單位法人代表需要提供以下輔助證明材料（營業(yè)執(zhí)照副本工商局復(fù)印件、代碼證復(fù)印件、任職證明、納稅證明、公司章程、公司近期財務(wù)報表、上年末財務(wù)申計報告等、復(fù)印件蓋公章、騎縫章）；如系在外地工作的一般借款人需提供前述括號內(nèi)前三項內(nèi)容。此致！證明單位（蓋章） 經(jīng)辦人： 聯(lián)系電話： 年 月 日 9）律師催告函律 師 催 告 函 先生/（女士）：您好！我們受委托，就你方與 公司簽訂的商品房銷售合同書項下所欠房款未付事宜，鄭重致函你方：一、關(guān)于你方應(yīng)付欠款的責(zé)任：根據(jù)你方與 于 年 月 日簽訂之購買該公司 號房之合同（合同號： ），你方應(yīng)于 年 月 日前付清人民幣 元，現(xiàn)已超過上述規(guī)定 天。匯款后請將電匯憑證傳真至公司，傳真號： 。二、本律師所律師之意見根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國民法通則》的有關(guān)規(guī)定，為保證 經(jīng)營的正常運轉(zhuǎn)和債權(quán)人的債權(quán)盡快實現(xiàn)，為避免你方責(zé)任進(jìn)一步擴(kuò)大，我方誠望你方能重視此事并采取積極合作態(tài)度，立即辦理相關(guān)手續(xù)，給付所欠房款。希望你方在收到本函的五個工作日內(nèi)給予回復(fù)，并就有關(guān)事項做出明確答復(fù)。四、銷售人員準(zhǔn)備確定銷售人員房地產(chǎn)銷售一般根據(jù)項目銷售量、銷售目標(biāo)、廣告投放等因素決定人數(shù)，然后根據(jù)銷售情況進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。選擇銷售代表時，應(yīng)注重他們的素質(zhì)。根據(jù)不同的房地產(chǎn)項目選擇熟悉該地區(qū)、該類客戶、該房地產(chǎn)類型的銷售人員，為房地產(chǎn)銷售打下良好的基礎(chǔ)。同時在銷售過程中也要不斷結(jié)合銷售中出現(xiàn)的新問題進(jìn)行后續(xù)培訓(xùn)。2）.物業(yè)詳情（1）項目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件；（2）物業(yè)