【正文】 分?jǐn)傄?guī)則…………………………………………………112房地產(chǎn)面積的測算…………………………………………………………………………………113第六章 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移實務(wù)……………… …………………………………………………………………………115購買商品房……………………………………………………………………………………………115房屋拆遷安置購買或保留產(chǎn)權(quán)………………………………………………………………………115購買經(jīng)濟(jì)適用房………………………………………………………………………………………117已購公房買賣…………………………………………………………………………………………118房地產(chǎn)抵押……………………………………………………………………………………………119初始登記………………………………………………………………………………………………120變更登記………………………………………………………………………………………………121注銷登記………………………………………………………………………………………………122補證登記………………………………………………………………………………………………123房地產(chǎn)贈與……………………………………………………………………………………………123持證房屋買賣…………………………………………………………………………………………125房地產(chǎn)繼承………………………………………………………………………………………… 126已購公房贈與…………………………………………………………………………………………127第七章 檢驗營銷經(jīng)理的四大指標(biāo) …………………………………………………………………………129項目經(jīng)理操盤手冊引言房地產(chǎn)項目在進(jìn)行了準(zhǔn)確的項目定位，確定了價格策略和市場推廣方案后，緊接著就進(jìn)入了實戰(zhàn)階段即房地產(chǎn)項目銷售階段。房地產(chǎn)銷售階段一般分為銷售準(zhǔn)備階段和銷售實施階段。任何人離開營銷中心15分鐘以上均需在秘書處備案，超過45分鐘必須取得經(jīng)理同意并在秘書處備案。2) 辦公電話（1）營銷中心電話為業(yè)務(wù)電話，工作時間限制打私人電話，如有違犯每次罰款20元；（2）營銷中心打私人電話限制在中午輪休時間，每天一次，每次限時5分鐘。（2）營銷中心員工應(yīng)著公司統(tǒng)一定制工裝，男士應(yīng)著白色襯衣、打領(lǐng)帶，黑色皮鞋；女士著工裝應(yīng)統(tǒng)一飾品，并施淡妝；衣著應(yīng)整潔、干凈；不按規(guī)定著裝、化妝者每次扣罰10元；員工工裝未到位者應(yīng)盡量與現(xiàn)場其他人員服裝一致；（3）上班時間須佩戴工作牌；如有發(fā)現(xiàn)不佩戴工作牌，每次扣罰10元；（4）衣著應(yīng)整潔、干凈；發(fā)型整齊；談吐文雅、禮貌；5) 工作秩序（1）營銷中心工作現(xiàn)場不得喧嘩吵鬧，保持安靜；（2）秘書桌旁不能談?wù)撆c工作無關(guān)的事；客戶及公司經(jīng)理進(jìn)門時，秘書應(yīng)起立致意；（3）顧問談客時，原則上不能受任何干擾，若有電話尋訪應(yīng)先進(jìn)行記錄，待送走客人后再通知談客顧問回電；（4）上班時間內(nèi)，不得帶領(lǐng)與工作無關(guān)的人員進(jìn)入辦公區(qū)，員工與公司業(yè)務(wù)無關(guān)人員的會面不得超過15分鐘。 筆記本：見客筆記本。 3）內(nèi)部設(shè)備：簡單裝修，有灶具、熱水器、洗衣機、電視及暖氣?？偛恳嗵峁┧奚?，員工居住可以向辦公室提出申請。日人員每天晚上衛(wèi)生值日。住宿舍應(yīng)注意安全防護(hù)措施，居住及離開宿舍時應(yīng)檢查水電煤氣及門窗安全。住宿舍員工應(yīng)推選舍長（原則上項目經(jīng)理為舍長），舍長為宿舍責(zé)任人，應(yīng)服務(wù)大家，安排宿舍日常事務(wù)，與大家共同維持良好居住環(huán)境；住宿人員應(yīng)互諒互讓，團(tuán)結(jié)友愛。四、招聘保姆及保姆工作內(nèi)容、待遇通過開發(fā)商、熟人或中間機構(gòu)推薦。三餐費用及水、電、氣、電話等費用由全體員工均攤。 銷售準(zhǔn)備一、市場調(diào)查區(qū)域市場調(diào)查宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及房地產(chǎn)形勢；區(qū)域房地產(chǎn)供給情況；附近有什么交通線路，交通規(guī)劃；距離車站、碼頭、機場、公園多遠(yuǎn)；有何重大的市政工程，何時動工、何時完成；附近有何小學(xué)、中學(xué)和幼兒園；生活配套是否齊全，包括郵局、菜場、醫(yī)院、影劇院；有何特色的商業(yè)設(shè)施、百貨公司、餐飲連鎖店等；有何歷史典故、名人軼事。﹜梔 項目機會分析；﹜梔 項目威脅分析及對策。不僅要知道廚房、衛(wèi)生、室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)，還要知道公共部分，各種建材及特性、電梯、中央空調(diào)、水泵的品牌及功能，有何特點？甚至每戶的電量多少？有線電視的插口有幾個？在什么位置等都要去了解。國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》的附圖和附件是該證的配套文件，具有同等法律效力。沒有此證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。您購房時只需看一下 《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商“偷梁換柱”。6）《住宅質(zhì)量保證書》7）《住宅使用說明書》商品房交付必須具備“兩書”。在進(jìn)行資料準(zhǔn)備時，一般要根據(jù)項目具體規(guī)模、檔次、目標(biāo)客戶群來選擇其中的一種或多種組合使用。（2）功能樓書：功能樓書一般來說是對房地產(chǎn)項目各方面較全面的說明，可以理解為一本簡單的“產(chǎn)品說明書”。在折頁上，外表用來表現(xiàn)形象包裝的內(nèi)容而里頁配以各種戶型或樓盤的介紹。3）常見的搭配使用方法上述資料不一定每一個項目都樣樣具備，一般可根據(jù)項目特點搭配使用，使其既能達(dá)到房地產(chǎn)項目的宣傳效果，又能控制成本，以下是幾種常見的方案：（1）功能樓書+形象樓書+單頁（2）形象樓書+錦囊+折頁（3）形象樓書+功能樓書（4）功能樓書+錦囊+折頁等案例：深圳“陽光四季”項目形象樓書如深圳房地產(chǎn)項目“陽光四季”在形象樓書中除用大幅圖片表達(dá)項目的品牌，較高檔次、未來生活外，主打語為“陽光有多好，你就有多好”；又如“風(fēng)和日麗”，用小主人公在大片綠地上沐浴陽光和放風(fēng)箏，表現(xiàn)一種和諧的生活。例如，深圳陽光四季項目功能樓書內(nèi)容包括：8頁：社區(qū)內(nèi)環(huán)境園林介紹應(yīng)事先制定出完善的客戶置業(yè)計劃，這樣可以明確地告訴置業(yè)者不同付款方式和金額。案例：某花園認(rèn)購合同參考文本花園認(rèn)購合同編號：001出售方（下稱甲方）： 有限公司地址 ： 電話： 甲方指定代理商： 有限公司 地址： 電話： 認(rèn)購方（下稱乙方）： 姓名： 身份證號碼： 地址： 電話： 公司或機構(gòu)名稱： 法定代表人： 委托代理人： 代理人身份證號碼： 電話： 公司或機構(gòu)地址： 甲方之出售物業(yè)“**花園”位于 ，地塊編號： 使用年限為 年。標(biāo)準(zhǔn)銀行按揭年 月 日前付首期款（總房款的 %）人民幣 元，大寫人民幣 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整，并簽署樓宇正式買賣合同。簽訂房地產(chǎn)買賣合同后須辦理公證手續(xù)，費用由乙方負(fù)擔(dān)。建筑面積 平方米，單價 元/平方米，合計金額人民幣 拾 萬 千 百 拾 元（￥ ）；車位 ，價值6萬元/個。乙方在接到甲方通知之日起七天內(nèi)未與甲方換簽《商品房購銷合同》，視為乙方自動放棄該房屋，則甲方有權(quán)將乙方所預(yù)約的房屋出售，乙方無異議。甲方： 房地產(chǎn)有限公司 乙方：地址： 地址：郵編： 郵編：電話： 電話：身份證號碼： 年 月 日3）標(biāo)準(zhǔn)合同建設(shè)部要求商品房買賣采用全國標(biāo)準(zhǔn)的《商品房買賣合同》，其條款應(yīng)和開發(fā)商仔細(xì)研究，如果可能請律師把關(guān)。如應(yīng)在不影響銷售的前提下延長交房期。4）購樓須知房地產(chǎn)屬于大宗消費品，購買過程復(fù)雜，為明晰置業(yè)者的購買程序，方便銷售，事前應(yīng)制定書面的購樓須知。二、 花園接受個人或公司認(rèn)購個人購房者應(yīng)年滿十八周歲，十八周歲以下的簽署購房合同須征得其監(jiān)護(hù)人同意； 境內(nèi)人士憑有效居民身份證認(rèn)購； 境外人士憑有效護(hù)照或身份證認(rèn)購； 以公司名義認(rèn)購時，請備齊公司營業(yè)執(zhí)照、法人代表身份證復(fù)印件、法人代表授權(quán)委托書和委托人有效身份證件。五、花園的單位面積均以政府部門核實的面積為準(zhǔn)。如一次付款、按揭付款、建筑分期付款等。7）銀行住房按揭貸款所需材料（中國農(nóng)業(yè)銀行青島市市北區(qū)第一支行）（1）購房合同正本1份（圖紙上紅線內(nèi)房產(chǎn)商蓋章，購買人簽字按指?。瑥?fù)印件2份（含平面圖、位置圖）；（2）房款首付款復(fù)印件3份（加蓋房產(chǎn)商財務(wù)章）；外地人需辦理《暫住證》。如系單位法人代表需要提供以下輔助證明材料（營業(yè)執(zhí)照副本工商局復(fù)印件、代碼證復(fù)印件、任職證明、納稅證明、公司章程、公司近期財務(wù)報表、上年末財務(wù)申計報告等、復(fù)印件蓋公章、騎縫章）；如系在外地工作的一般借款人需提供前述括號內(nèi)前三項內(nèi)容。匯款后請將電匯憑證傳真至公司，傳真號： 。希望你方在收到本函的五個工作日內(nèi)給予回復(fù)，并就有關(guān)事項做出明確答復(fù)。選擇銷售代表時，應(yīng)注重他們的素質(zhì)。同時在銷售過程中也要不斷結(jié)合銷售中出現(xiàn)的新問題進(jìn)行后續(xù)培訓(xùn)。4）簽訂買賣合同的程序（1）售樓處簽約程序；（2）辦理按揭及計算；（3）入住程序及費用；（4）合同說明/其他法律文件；（5）所需填寫的各類表格。生活不能沒有贊美。外表、內(nèi)涵、氣質(zhì)、風(fēng)度、職業(yè)、家庭、愛好、興趣、思想、言談、舉止、衣著、飾物、財富、專業(yè)、學(xué)校、籍貫、經(jīng)歷等歷歷可贊。（4） 張姐，您是我在濟(jì)南見到的最漂亮的女人。（8） 張姐，從您帶笑的眼睛就能知道您心地善良，只有充滿愛心的人才會有這樣明亮有神的眼睛。（12） 張姐，您的眼睛像歐洲人，凹凹的，立體感特強，不需要任何化妝。（16） 張姐，我記得一句古詩，是說楊貴妃的，“回眸一笑百媚生”，這句話用在您身上最合適了。（20） 張姐，我上大學(xué)時有一位同學(xué)很像您，當(dāng)時她是我們學(xué)校的?；ǎ绕涫茄劬?，當(dāng)時我們班男同學(xué)都說那是一雙霧里看花的眼睛。提示: 讓贊美成為生活中的習(xí)慣,如同吃飯一樣必不可少。（2）土地的不可再生性。（2）（潛在）需求量在增加。（3）購買力增強。土地拍賣越來越高。（2）取消福利分房，改善居住條件。存量：增量=4：1（4）銀行信貸政策支持。未來的錢現(xiàn)在用微觀角度城市雖然到處都住房，但不同的區(qū)域和地段的房子價值是不一樣的。一年期1。企業(yè)風(fēng)險：銀行也可以倒閉，外資銀行的進(jìn)入通貨膨脹風(fēng)險，貶值快。香港很多人跳樓二、風(fēng)險分析貨幣貶值企業(yè)經(jīng)營差，關(guān)停并轉(zhuǎn)。(2)原材料。2）．銷售模擬（1）以一個實際樓盤為例進(jìn)行實習(xí)，運用全部所學(xué)方法技巧完成一個交易；（2）利用項目營銷接待中心、樣板房模擬銷售過程；（3）及時講評、總結(jié)，必要時再次實習(xí)模擬；（4）實際參觀其他展銷現(xiàn)場。培訓(xùn)內(nèi)容：通用性培訓(xùn)包括：公司制度、口頭表達(dá)方法、組織方法、堅韌性、影響力、靈活度、敏感度、積極性、學(xué)習(xí)方法、判斷方法、分析方法、洽談技巧、服務(wù)態(tài)度等。產(chǎn)品理解：規(guī)劃、平面、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套等市場狀況及競爭對手分析投資分析買家分析收集、組織培訓(xùn)資料輔助性培訓(xùn)為保障銷售隊伍專業(yè)化、精英化、公司還應(yīng)提供嚴(yán)格的、規(guī)范的、成熟的多層次培訓(xùn)體系。專業(yè)培訓(xùn)定期給銷售人員提供房地產(chǎn)專業(yè)知識培訓(xùn)，加強銷售人員策劃意識、銷售意識、市場意識、廣告意識的培養(yǎng)。其它工作人員的培訓(xùn)為了實現(xiàn)客戶滿意戰(zhàn)略，綜合利用人力資源，以達(dá)到“全民皆兵”的效果，以強化其他現(xiàn)場工作人員服務(wù)意識、銷售意識、宣傳意識為目的。培訓(xùn)過后，一定要對學(xué)員進(jìn)行考試，對未及格者，培訓(xùn)導(dǎo)師應(yīng)進(jìn)行再培訓(xùn)。效 用 點：塑造整體形象，創(chuàng)建良好的企業(yè)（物業(yè)）文化，提高銷售成效及服務(wù)水平。站立時，雙腳要平衡，肩膀要平直，挺胸收腹。每一位員工都應(yīng)做到：1．彬彬有禮主動同客人、上級及同事打招呼；多使用禮貌用語，例如：早晨好、請、謝謝、對不起、再見、歡迎光臨等等；如果知道客人的姓和職位，要盡量稱呼其職位，比如王總、錢經(jīng)理等；講客人能聽懂的語言；進(jìn)入客戶或辦公室前須先敲門；同事之間要互敬互讓，說話要溫文爾雅；使用電梯時要先出后入，主動為別人開門。六、耳環(huán)女員工只可佩戴耳環(huán)（無墜），款式要端莊大方，以淡雅為主。十一、工裝1．合身、燙平、清潔；2．鈕扣齊全并扣好；3．員工證應(yīng)佩戴在胸前正中；4．衣袖、褲管不能卷起；5．佩戴項鏈或其他飾物不能露出工裝外。效用點：規(guī)范文明用語，提升開發(fā)商整體形象。請求道歉類：