【正文】 ；C、征收的實質(zhì)是強制收買，是一種強制的臨時使用房地產(chǎn)的行為；D、征用的實質(zhì)是強制使用，所有權的改變，不返還；E、征收、征用都是無償?shù)?，不給予補償。A、房屋租賃 B、土地租賃 C、土地使用權租賃 D、動產(chǎn)租賃 E、土地所有權租賃【正確答案】 ABC【答案解析】房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃、土地使用權租賃?！菊_答案】 ABCE【答案解析】估價當事人包括估價委托人、估價機構和估價師。參見教材P2。參見教材P9。【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】1下列關于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法，正確的有（?。、同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買B、買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格C、商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動D、買者和賣者都有進出市場的自由E、買者和賣者的人數(shù)眾多【正確答案】 ABC【答案解析】經(jīng)濟學上，“完全市場”必須同時具備以下8個條件：　?、偻|(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買；　　②買者和賣者的人數(shù)眾多；　?、圪I者和賣者都有進出市場的自由；　?、苜I者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格；　　⑤就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的；　?、拶I者和賣者無串通共謀行為；　　⑦消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；　　⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。A、國家法律規(guī)定B、房地產(chǎn)是所有需要估價的資產(chǎn)中價值最大的C、房地產(chǎn)“量大面廣”，而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少D、房地產(chǎn)需要估價的情形較多，而其他資產(chǎn)需要估價的情形較少E、房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身【正確答案】 AB【答案解析】主要原因是：地產(chǎn)“量大面廣”，而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少；房地產(chǎn)需要估價的情形較多，而其他資產(chǎn)需要估價的情形較少；房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身。則對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。（?。菊_答案】 錯【答案解析】專業(yè)估價師專業(yè)機構和專業(yè)估價人員完成的。房地產(chǎn)估價也稱為房地產(chǎn)價值評估，過去多稱為房地產(chǎn)價格評估，有時人們還把它稱為房地產(chǎn)評估。參見教材P5。對于財產(chǎn)價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。已知抵押期間估價為90萬元，則要求借款方為10萬元增加新的擔保?！驹擃}針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】《中華人民共和國擔保法》第35條規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！驹擃}針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】由于委托人不同，不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同?！驹擃}針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進行考核】1任何一個估價項目都有估價目的（　）。參見教材P29。參見教材P30。【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進行考核】1房地產(chǎn)估價師只需具有扎實的估價理論知識，豐富的估價經(jīng)驗就可以保證估價結果的合理性。（?。菊_答案】 錯【答案解析】是建設部頒發(fā)的。參見教材P50?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】對房地產(chǎn)估價來說，土地是（?。?。A、包括房屋和構筑物兩大類 B、僅包括房屋，不包括構筑物C、僅包括構筑物，不包括房屋 D、僅僅指房屋【正確答案】 A【答案解析】在房地產(chǎn)估價中一般將建筑物作廣義理解，建筑物的定義是：人工建造的供人們進行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所，包括房屋和構筑物兩大類。權益是摸不到，看不著的。②受到其他房地產(chǎn)權利限制的房地產(chǎn)權利。參見教材P50?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】房地產(chǎn)所有權有單獨所有、共有和（?。┤N。A、所有權 B、土地承包經(jīng)營權 C、抵押權 D、質(zhì)權【正確答案】 B【答案解析】用益物權包括建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經(jīng)營權、地役權。參見教材P52。不包括下列中的（?。?。【該題針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】1以下不屬于房地產(chǎn)存在形態(tài)的是（?。?。A、不可移動 B、供給有限 C、價值量大 D、用途多樣【正確答案】 A【答案解析】不可移動特性也稱為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財產(chǎn)的主要之處。A、不可移動 B、用途多樣 C、相互影響 D、易受限制【正確答案】 C【答案解析】房地產(chǎn)具有相互影響特性，從而一宗房地產(chǎn)的價值不僅與其自身狀況直接相關，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切相關，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。參見教材P59。參見教材P59?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的特性”知識點進行考核】1某居住用地的使用權為70年，作為居住用地使用了10年后，決定土地變性（變更土地使用性質(zhì)），出讓該土地使用權并用于商業(yè)用途，已知商業(yè)用地的最高土地使用年限為40年。參見教材P60～61。參見教材P63。參見教材P64?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的特性”知識點進行考核】2引起房地產(chǎn)價格上升的原因不包括（?。、權益狀況 B、用途 C、立法用語 D、實物形態(tài)【正確答案】 A【答案解析】將房地產(chǎn)按權益狀況進行分類可以分為20類，包括有房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。參見教材P71?！驹擃}針對“房地產(chǎn)狀況描述”知識點進行考核】二、多項選擇題下列不屬于土地使用管制的事項有（?。??！驹擃}針對“房地產(chǎn)狀況描述”知識點進行考核】房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分，可以分為（?。?。A、共有的房地產(chǎn) B、有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地的房地產(chǎn)C、未來狀況下的房地產(chǎn) D、有租約限制的房地產(chǎn)E、“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權【正確答案】 BC【答案解析】按照房地產(chǎn)的權益狀況，可以把房地產(chǎn)分為下列20類：“干凈”的房屋所有權和出讓的建設用地使用權的房地產(chǎn)；“干凈”的房屋所有權和劃撥的建設用地使用權的房地產(chǎn)；“干凈”的房屋所有權和集體土地的房地產(chǎn)；共有的房地產(chǎn)；部分產(chǎn)權或有限產(chǎn)權的房地產(chǎn)；有租約限制的房地產(chǎn)；設立了地役權的房地產(chǎn)；設立了抵押權的房地產(chǎn)；有拖欠建設工程價款的房地產(chǎn)；已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)；被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或以其他形式限制的房地產(chǎn)；手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)；房屋所有權、建設用地使用權不明確或歸屬有爭議的房地產(chǎn)；臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn)；違法占地或違法建筑的房地產(chǎn)；房地產(chǎn)的租賃權、即承租人權益，如承租的公有住宅；地役權；房地產(chǎn)的抵押權；房地產(chǎn)的空間利用權；房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。參見教材P59。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（?。?。A、房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上升B、通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升C、外部經(jīng)濟、需求增加導致稀缺性增加所引起的房地產(chǎn)價格上升D、房地產(chǎn)市場泡沫所引起的房地產(chǎn)價格上升E、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上升【正確答案】 CE【答案解析】房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值；通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見教材P46。僅僅是放進土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，則不屬于其他地上定著物。參見教材P49。參見教材P50?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】1下列房地產(chǎn)權利的種類中，屬于物權的有（?。、方位 B、坐落 C、樓層 D、臨街狀況E、交通條件【正確答案】 ABCD【答案解析】E是指房地產(chǎn)的方便程度，不屬于位置因素。參見教材P48?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】房地產(chǎn)所有權可分為獨有、共有和建筑物區(qū)分所有?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】地役權是指房地產(chǎn)所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權利。（　）【正確答案】 錯【答案解析】國家可以將其用于公共用途或者另外出讓。自物權即所有權；他物權包括用益物權和擔保物權，而用益物權又包括土地使用權和地役權等?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的綜合體。（　）【正確答案】 對【答案解析】參見教材P59。【該題針對“房地產(chǎn)的特性”知識點進行考核】1房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于土地的總量有限和面積不能增加。（　）【正確答案】 對【答案解析】對于一宗使用期限較長的土地來說，在其使用期限的前若干年，價格可能隨著需求增加而呈現(xiàn)上升趨勢，但由于總有一天土地剩余使用期限會降為零，所以具體一宗有土地使用期限的房地產(chǎn)價格從長遠看是趨于下降的。參見教材P68?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的種類”知識點進行考核】1房地產(chǎn)用途描述要說明房地產(chǎn)的規(guī)劃用途、設計用途、登記用途、實際用途。參見教材P76?！驹擃}針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】市場價格圍繞著（　）而上下波動。A、社會一般報酬率 B、最低期望收益率C、特定投資者所要求的最低期望收益率 D、特定投資者所要求的最低報酬率【正確答案】 A【答案解析】評估市場價值時所采用的折現(xiàn)率，應是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的社會一般報酬率。參見教材P101。建筑安裝工程造價，是全新狀態(tài)下的建筑物價值。參見教材P107。3=200（元/㎡），甲乙，所以開發(fā)商會選甲地。A、第（1）、（3）種情況 B、第（3）、（4）、（5）種情況C、第（2）、（4）種情況 D、第（2）、（4）、（5）種情況【正確答案】 D【答案解析】1名義價格實際價格絕對相同，3由于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以AB可以排除。假設年折現(xiàn)率為8%，風險補償為現(xiàn)房價格的3%，該期房目前的價格為（?。┰O。A、穩(wěn)定均衡價格 B、不穩(wěn)定均衡價格 C、短期均衡價格 D、長期均衡價格【正確答案】 D【答案解析】理論價格是長期均衡價格。參見教材P97。參見教材P102?！驹擃}針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】1當拍賣出現(xiàn)流拍，再次拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的（?。?。A、房地產(chǎn)價格受建筑技術的影響很大B、房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響C、房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長D、房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格【正確答案】 A【答案解析】房地產(chǎn)價格與區(qū)位關系密切，一般物品的價格與區(qū)位關系不大；房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格，一般物品的價格主要是物品本身的價格；房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格，一般物品的價格主要是買賣價格；房地產(chǎn)容易受交易者的個別情況影響，一般物品的價格不易受交易者的個別情況左右；房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長，一般物品的價格形成的時間通常較短。A、炫耀性物品 B、急需商品 C、低檔商品 D、高檔商品【正確答案】 A【答案解析】需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。參見教材P86?！驹擃}針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】1在某種房地產(chǎn)的價格不變的情況下，當其開發(fā)成本下降，會使該種房地產(chǎn)的供給（?。?。A、房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關系 B、房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關系C、房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關系 D、房地產(chǎn)的購買量與其價格之間的關系【正確答案】 C【答案解析】供給曲線就是供給量和其價格之間的關系。參見教材P91圖33。參見教材P87。【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】2房地產(chǎn)開發(fā)商預期房地產(chǎn)價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給（?。?，使其現(xiàn)期供給（?。?。A、正，正 B、正，負 C、負，負 D、負，正【正確答案】 B【答案解析】房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求成正相關，與房地產(chǎn)供給負相關。參見教材P95。【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】2“使用價值很大的東西，往往具有極小的交換價值，甚或沒有；反之，交換價值很大的東西，往往具有極小的使用價值，甚或沒有?！驹擃}針對“房地產(chǎn)價格的含義和形成條件”知識點進行考核】2房地產(chǎn)之所以能夠以價格進行衡量，是因為具有（　）。A、都是價格用貨幣來表示 B、都有波動，受供求因素的影響C、都是按質(zhì)論價 D、都受區(qū)位因素的影響【正確答案】 D【答案解析】共同之處在于：①都是價格，是價值的貨幣表現(xiàn)；②都有波動，受供求因素的影響；③都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。參見教材P84～86?！驹擃}針對“房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同”知識點進行考核】形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件不包括（?。?。A、住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間 B、賓館與寫字樓之間C、大城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費 D、廠房與住宅之間E、住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間【正確答案】 BD【答案解析】某種房地產(chǎn)的互補品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速