【正文】 第一章　房地產(chǎn)估價(jià)概論一、單項(xiàng)選擇題從科學(xué)且具有可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是（?。?。A、估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)格 B、估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格C、估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格 D、合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果【正確答案】 D【答案解析】判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。參見(jiàn)教材P9。關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（?。?。（2011年真題）A、判斷評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)值進(jìn)行比較B、估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn) C、所有的評(píng)估價(jià)值都有誤差，因此可以說(shuō)所有的評(píng)估價(jià)值都是近似值 D、估價(jià)誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍【正確答案】 B【答案解析】估價(jià)會(huì)有誤差，但是不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)是門(mén)藝術(shù)，關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒(méi)有這么客觀。參見(jiàn)教材P9。下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是（?。?。（2010年試題）A、高層建筑地價(jià)分?jǐn)? B、房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估 C、因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估 D、城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評(píng)估【正確答案】 B【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了從事傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)（即為了各種估價(jià)目的，對(duì)各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值進(jìn)行評(píng)估），通常還從事房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢(xún)業(yè)務(wù)，如價(jià)值分配業(yè)務(wù)、價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)、價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)。參見(jiàn)教材P4。用成本法測(cè)算出一個(gè)商品住宅小區(qū)的平均房?jī)r(jià)，在各單元、各套型之間進(jìn)行分配，屬于（?。I(yè)務(wù)。A、價(jià)值分配 B、提升評(píng)估 C、價(jià)值減損評(píng)估 D、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估【正確答案】 A【答案解析】用成本法測(cè)算出一個(gè)商品住宅小區(qū)的平均房?jī)r(jià)，在各幢、各單元、各朝向、各樓層、各套型之間進(jìn)行分配屬于房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)。參見(jiàn)教材P4。房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（?。┓康禺a(chǎn)的價(jià)值。A、發(fā)明 B、發(fā)現(xiàn) C、創(chuàng)造 D、確定【正確答案】 B【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)師基于房地產(chǎn)價(jià)值本來(lái)就存在，估價(jià)師只是運(yùn)用自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值。參見(jiàn)教材P7。下列說(shuō)法正確的是（?。?。A、估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證。因此，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任 B、估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證。因此，對(duì)于咨詢(xún)性或參考性的估價(jià)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任 C、估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證。因此，對(duì)于咨詢(xún)性或參考性估價(jià)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任，但對(duì)于鑒證性或證據(jù)性的估價(jià)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)要承擔(dān)責(zé)任 D、對(duì)于咨詢(xún)性或參考性的估價(jià)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和鑒證性或證據(jù)性的估價(jià)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任【正確答案】 D【答案解析】根據(jù)提供的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的用途和作用，可以把估價(jià)分為兩種不同的性質(zhì)：一是鑒證性估價(jià)（或稱(chēng)證據(jù)性估價(jià)、公正性估價(jià)）二是咨詢(xún)性估價(jià)（或參考性估價(jià)）。在這兩種不同性質(zhì)的估價(jià)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任。參見(jiàn)教材P7。在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，法官使用的房地產(chǎn)估價(jià)誤差范圍是（?。?，有時(shí)誤差范圍放寬到15%。A、5 B、10 C、15 D、25【正確答案】 B【答案解析】法官使用的誤差范圍是10%，有時(shí)誤差范圍放寬到15%。對(duì)于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)，誤差范圍放寬到20%。參見(jiàn)教材P9。下列（?。┨匦允氰b證性估價(jià)可以不遵循的。A、獨(dú)立 B、客觀 C、公正 D、爭(zhēng)取最大權(quán)益【正確答案】 D【答案解析】鑒證性估價(jià)應(yīng)“獨(dú)立、客觀、公正”。參見(jiàn)教材P8。房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（?。┖蛢r(jià)值量大的特性。A、獨(dú)一無(wú)二 B、供給有限 C、流動(dòng)性差 D、不可移動(dòng)【正確答案】 A【答案解析】一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值較大兩個(gè)特性，才真正需要專(zhuān)業(yè)評(píng)估。參見(jiàn)教材P11。房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（?。┑奶匦?。A、獨(dú)一無(wú)二和供給有限 B、流動(dòng)性差和價(jià)值最大C、獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大 D、不可移動(dòng)和用途多樣【正確答案】 C【答案解析】一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值較大兩個(gè)特性，才真正需要專(zhuān)業(yè)評(píng)估。參見(jiàn)教材P11。1下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是（?。?。A、了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值B、了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化C、了解某宗房地產(chǎn)的抵押的價(jià)值D、了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅額【正確答案】 D【答案解析】前三個(gè)都需要，而城鎮(zhèn)土地使用稅額是依據(jù)占地面積乘以相應(yīng)的納稅稅率計(jì)算的，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。但是如果是房產(chǎn)稅，就需要了，因?yàn)橛?jì)稅依據(jù)和房地產(chǎn)價(jià)值有關(guān)。本題的綜合性較強(qiáng)。參見(jiàn)教材P14～27。1在貸款期間需要提供的房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)是（?。?。A、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 B、抵押成數(shù)測(cè)算C、抵押房地產(chǎn)價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估 D、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)【正確答案】 C【答案解析】ABD都屬于貸款前期的估價(jià)服務(wù)項(xiàng)目。參見(jiàn)教材P15。1關(guān)于征收和征用，下列說(shuō)法正確的是（?。?。A、征收的實(shí)質(zhì)主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問(wèn)題B、征用的實(shí)質(zhì)只是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，可以不予補(bǔ)償C、征用的實(shí)質(zhì)是一種臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為D、征收是無(wú)償?shù)?，征用是有償?shù)摹菊_答案】 A【答案解析】征收征用都應(yīng)給予補(bǔ)償BD錯(cuò)，征用的范圍不僅限于房地產(chǎn)，C錯(cuò)。參見(jiàn)教材P16。1在投保時(shí)，房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求是（　）。A、確定保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值和保險(xiǎn)金額 B、確定保險(xiǎn)事故發(fā)生后的保險(xiǎn)賠償金額C、確定保險(xiǎn)事故發(fā)生后的保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值 D、確定保險(xiǎn)期間保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值【正確答案】 A【答案解析】BC是保險(xiǎn)事故發(fā)生后出現(xiàn)的估價(jià)需求。D是保險(xiǎn)期間出現(xiàn)的估價(jià)需求。參見(jiàn)教材P18。1目前，我國(guó)土地使用權(quán)出讓不正確的方式是（　）。A、招標(biāo) B、拍賣(mài) C、掛牌和協(xié)議 D、自由買(mǎi)賣(mài)【正確答案】 D【答案解析】目前，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議等方式。參見(jiàn)教材P20。1王某購(gòu)買(mǎi)的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)王某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡?lèi)似商品房的月有效毛租金為3000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的15%。%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給王某造成的損失為（?。┰?。A、12650 B、5000 C、13911 D、12574 【正確答案】 D【答案解析】損失之和＝污染治理費(fèi)用＋損失的租金凈收益的現(xiàn)值租金凈收益現(xiàn)值＝3000（1－15%）／%［1－（1＋%）－3］＝7574損失之和＝5000＋7574＝12574。參見(jiàn)教材P22。1估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人，其中（?。┦枪纼r(jià)主體。A、估價(jià)報(bào)告的使用者 B、估價(jià)服務(wù)的需求者 C、估價(jià)委托人 D、房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)【正確答案】 D【答案解析】估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人。其中，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)是估價(jià)服務(wù)的提供者，是估價(jià)主體；估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的直接需求者，是估價(jià)服務(wù)的直接對(duì)象。參見(jiàn)教材P28。1一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由（　）決定的。A、估價(jià)師 B、估價(jià)機(jī)構(gòu) C、估價(jià)報(bào)告使用者 D、估價(jià)委托人的估價(jià)需要【正確答案】 D【答案解析】估價(jià)目的來(lái)源于委托人的估價(jià)需要。參見(jiàn)教材P29。1如果是為了房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)（　）。A、視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià) B、視房地產(chǎn)的具體情況來(lái)估價(jià)C、考慮房屋租賃者的意見(jiàn) D、視其租約租金與市場(chǎng)租金的差異大小而定【正確答案】 A【答案解析】如果是為了房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。參見(jiàn)教材P30。有關(guān)價(jià)值類(lèi)型下列說(shuō)法正確的是（?。、同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是唯一的 B、同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是唯一的C、同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類(lèi)型的價(jià)值，在理論上不是唯一的 D、ABC均不正確【正確答案】 A【答案解析】同一估價(jià)對(duì)象可以有不同類(lèi)型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值不是唯一的。參見(jiàn)教材P32。2商品住宅可同時(shí)采用市場(chǎng)法、收益法和（?。┕烙?jì)，以相互驗(yàn)證，但不互相替代。A、路線價(jià)法 B、成本估價(jià)法 C、長(zhǎng)期趨勢(shì)法 D、假設(shè)開(kāi)發(fā)法【正確答案】 B【答案解析】商品住宅可同時(shí)采用市場(chǎng)法、收益法和成本估價(jià)法估計(jì)，以相互驗(yàn)證，但不互相替代。參見(jiàn)教材P35。2下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，不正確的有（?。?。A、應(yīng)做到誠(chéng)實(shí)正直、公正執(zhí)業(yè)B、通過(guò)努力學(xué)習(xí)，可以接受部分超過(guò)自己專(zhuān)業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目C、未經(jīng)委托人的書(shū)面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開(kāi)D、不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章【正確答案】 B【答案解析】估價(jià)師對(duì)于感到自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)所限而難以評(píng)估出合理的價(jià)值的，不應(yīng)當(dāng)承接。參見(jiàn)教材P36。2以下哪項(xiàng)法律、法規(guī)、規(guī)章、范中的明確規(guī)定使房地產(chǎn)估價(jià)成為國(guó)家的法定制度（　）。A、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》 B、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》C、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 D、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》【正確答案】 B【答案解析】《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中的明確規(guī)定使房地產(chǎn)估價(jià)成為國(guó)家的法定制度。參見(jiàn)教材P37。2中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的主要工作不包括（　）。A、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試、注冊(cè)和繼續(xù)教育 B、建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案C、擬定房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策法規(guī) D、對(duì)會(huì)員的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行日常監(jiān)管【正確答案】 C【答案解析】應(yīng)為擬定并推行房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)則。參見(jiàn)教材P39。二、多項(xiàng)選擇題對(duì)部分或全部超出了自己專(zhuān)業(yè)勝任能力的估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師合理的處理方式有（?。、放棄這個(gè)項(xiàng)目 B、努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干C、埋頭苦干，克服困難完成項(xiàng)目 D、找別人完成項(xiàng)目，簽自己的名E、對(duì)自己不能勝任的部分工作，主動(dòng)請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家提供專(zhuān)業(yè)幫助【正確答案】 AE【答案解析】BCD都是違反職業(yè)道德中“具備專(zhuān)業(yè)勝任能力”要求的。參見(jiàn)教材P36。房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德包括（?。┤齻€(gè)方面。A、職業(yè)品德 B、職業(yè)情感 C、職業(yè)行為習(xí)慣 D、職業(yè)素質(zhì) E、法律素質(zhì)【正確答案】 ABC【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德包括職業(yè)品德、職業(yè)情感和職業(yè)行為習(xí)慣三個(gè)方面。參見(jiàn)教材P36。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的規(guī)定是（?。?。A、不受行政區(qū)域、行業(yè)限制 B、應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事估價(jià)活動(dòng)C、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具 D、在限定的政區(qū)域、行業(yè)內(nèi)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)E、資質(zhì)一、二級(jí)不受行政區(qū)域、行業(yè)限制【正確答案】 ABC【答案解析】參見(jiàn)教材P28～29。估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說(shuō)明估價(jià)假設(shè)，其主要作用在于（?。、體現(xiàn)估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)勝任能力 B、反映估價(jià)師的職業(yè)道德 C、保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)D、保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人 E、規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)【正確答案】 CDE【答案解析】合理且有依據(jù)地說(shuō)明估價(jià)假設(shè)反映了估價(jià)師的能力和職業(yè)道德，但是其最終作用在于風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。參見(jiàn)教材P33。房地產(chǎn)估價(jià)原則包括（?。?。A、獨(dú)立 B、客觀 C、公正 D、守法 E、自律【正確答案】 ABC【答案解析】在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則主要有：獨(dú)立、客觀、公正原則；合法原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；最高最佳利用原則。參見(jiàn)教材P33。關(guān)于估價(jià)基本估價(jià)方法，美國(guó)體系分為（?。┑?。A、比較法 B、投資法 C、剩余法 D、成本法 E、收益法【正確答案】 DE【答案解析】美國(guó)體系評(píng)估方法為：成本大、市場(chǎng)比較法、收益法。參見(jiàn)教材P3435。在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則主要有（?。、獨(dú)立、客觀、公正 B、誠(chéng)實(shí)信用原則 C、替代原則D、最高最佳利用原則 E、合法原則【正確答案】 ACDE【答案解析】估價(jià)原則除ACDE外，還有價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。參見(jiàn)教材P33。下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是（　）。A、增加抵押貸款 B、抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)C、抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款 D、處置抵押房地產(chǎn)E、租賃抵押房地產(chǎn)【正確答案】 ABC【答案解析】前三者都是需要的