房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(全)-在線瀏覽
2024-08-05 00:33本頁面
【正文】 認(rèn)購書，并按開發(fā)商要求繳納定金或預(yù)付款。C. 辦理商品房商業(yè)性貸款或公積金貸款的，與市住宅基金管理中心或銀行簽訂貸款協(xié)議。E. 驗收房屋，辦理入住手續(xù)。G. 辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，接受的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。另外，按照我國《擔(dān)保法》，定金合同是實踐性合同，即以定金的交付為生效條件，若購房者簽訂認(rèn)購書并約定支付一定數(shù)額的定金后，實際上卻并沒有交付定金，不打算買該房時，賣方也不得按認(rèn)購書向購房者追討。目前，北京樓市上購買商品房還是經(jīng)濟(jì)實用住房都有交定金或訂金的做法，但是國土資源和房屋管理局并沒有這方面的規(guī)定。購房人可以到北京市住房資金管理中心和各商業(yè)銀行申請購買經(jīng)濟(jì)實用住房貸款。對買方來說，預(yù)購的商品房是一種期得利益，通過辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)，可以減少因不了解政策或其他情況而造成的投資風(fēng)險；對賣方來說，也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。20. 哪些商品房買賣需要到區(qū)、縣房地局辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)？區(qū)、縣屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售內(nèi)銷商品房，買賣雙方應(yīng)到所在區(qū)、縣房地局辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)。21. 哪些商品房買賣需要到市房地局管理部門辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)？①中央、市屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售內(nèi)銷商品房，買賣雙方應(yīng)到市房地局辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)；②外銷商品房的買賣雙方須到北京市房地局市場處辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)；③在京部隊等購買內(nèi)銷商品房，到市房地局辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)。根據(jù)開發(fā)商的不同屬性，需到市房地局或區(qū)、縣房地局辦理。就買方而言應(yīng)提交以下資料：①本人居民身份證原件及其復(fù)印件。若是委托他人辦理的，還應(yīng)當(dāng)出示委托人的身份證及有效的委托書。辦理時應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預(yù)售轉(zhuǎn)證程序辦理。轉(zhuǎn)讓合同須經(jīng)開發(fā)企業(yè)認(rèn)可、簽字蓋章。經(jīng)審核轉(zhuǎn)讓合同及轉(zhuǎn)受讓人符合規(guī)定的，經(jīng)辦人填寫《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓審批表》，報市房屋土地管理局審批。手續(xù)費按規(guī)定計件收取。其中兩份貼有印花稅的正本由轉(zhuǎn)讓方、受讓方各執(zhí)一份，副本由開發(fā)企業(yè)、交易管理部門各執(zhí)一份。經(jīng)辦人將轉(zhuǎn)讓合同副本、轉(zhuǎn)讓審批表等有關(guān)材料歸入原登記留存的預(yù)售契約檔案。對于商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)根據(jù)具體情況酌情認(rèn)定其效力。如預(yù)購方在前一預(yù)售行為尚未辦理有關(guān)登記或交易手續(xù)、交清稅費時，即將其預(yù)購房轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)認(rèn)定預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同無效。如第三方善意購買，并已取得房屋產(chǎn)權(quán)的，也可認(rèn)定后一合同有效，但預(yù)售方應(yīng)對前一合同的預(yù)購方承擔(dān)違約責(zé)任，造成損失的，應(yīng)賠償損失。② 兩層以上的住宅建筑物，建筑面積按各層建筑面積的總和計算，底層建筑面積的計算方法①計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算，因此建筑面積以對多層和高層住宅來說，又叫“建筑展開面積”。④ 多層和高層住宅內(nèi)的樓梯間、電梯井、垃圾道、通風(fēng)道等均按建筑物自然層數(shù)計入總建筑面積；高層建筑物內(nèi)的技術(shù)層（供放置管道設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)）%計算建筑面積。⑥ 多層或高層建筑中，突出于房頂圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水泵機房和水箱間、電梯機房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。⑧ 室外樓梯無論是作為主要通道，還是供疏散之用，均應(yīng)按每層的投影面積計算建筑面積。② 供檢驗、消防的室外爬梯。④ 獨立、不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。② 套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：1) 公用墻包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計入內(nèi)墻體面積。二、商品房分?jǐn)偟墓灿妹娣e主要包括以下兩部分：1) 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積；2) 各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。2) 作為人防工程的地下室。房屋交付使用時未出實測面積屬違約。（二） 稅費：在交易過程中：① 契稅：買方繳納房價款的4%；建筑面積在120平米以下的普通住宅減半交，即交2%。③ 印花稅：‰。在申辦產(chǎn)權(quán)證過程中：① 登記費：。③ 印花稅：每件5元。30. 如何辦理立契過戶的手續(xù)？房屋交付后30日內(nèi)，買賣雙方到市或區(qū)、縣房地局管理部門辦理立契過戶手續(xù)。② 交易所在雙方登記后，將依據(jù)有關(guān)的法規(guī)對房地產(chǎn)買賣行為進(jìn)行審核，并向主管部門報批，等報批后再通知買賣雙方來交易所辦理過戶手續(xù)。作為證明，交易所會給買方發(fā)《房屋賣契》，并將有關(guān)文件送到市房地局或各區(qū)、縣房地局
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