【正文】 的客戶以外地居多，包括深圳、廣州、東莞、以及在大亞灣工作的外地客戶，而本地客戶相對(duì)較少，這與惠陽目前的經(jīng)濟(jì)水平與發(fā)展趨勢(shì)有關(guān)。另一方面惠陽近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人口不斷增長，未來前景看好，而以深圳為主的大城市發(fā)展空間有限，于是把目光逐漸轉(zhuǎn)向近在尺尺的惠陽，盡管該類項(xiàng)目在當(dāng)?shù)貙儆陧敿?jí)豪宅，但相對(duì)于深圳投資客來說還算比較便宜，加上越高檔的項(xiàng)目越有保值的特點(diǎn)，于是吸引了一大批的深圳客戶前來投資。 市場(chǎng)銷售速度較快從銷售狀況上來看，這類項(xiàng)目市場(chǎng)反應(yīng)良好，銷售速度較快，這與該類客戶群體的消費(fèi)心理有關(guān)，同時(shí)因?yàn)檫@類項(xiàng)目區(qū)位好，資源不可復(fù)制的特點(diǎn)，價(jià)格相對(duì)周邊城市來說非常便宜，市場(chǎng)推進(jìn)比較順利。棕櫚島疊加別墅：15000高檔公寓：900012000交通、區(qū)位、資源、復(fù)合性的度假產(chǎn)品主要是通過網(wǎng)絡(luò)及專業(yè)雜志推廣，較少用報(bào)紙，在香港本港臺(tái)做過宣傳東方新城獨(dú)立別墅：9000雙拼別墅：6000洋房：3300純水岸別墅、戶戶臨水無敵高爾夫全景洋房產(chǎn)品類型多樣化網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告。 此類物業(yè)是惠陽地產(chǎn)價(jià)格上漲的引擎該類產(chǎn)品走的是惠陽豪宅路線，價(jià)格一次次被刷新，其中棕櫚島最高賣到每平方米16000元的價(jià)格，新推出的東方新城也毫不示弱，別墅也達(dá)到9000元，相對(duì)惠陽2300元的均價(jià)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本地居民消費(fèi)能力，但相對(duì)深圳房價(jià)水平來說，依然具有很大的吸引力。 推廣渠道針對(duì)性極強(qiáng)，避免遍地撒網(wǎng) 從幾大樓盤的推廣渠道來看，只有少量以報(bào)紙作為傳播通道，大部分是通過專業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)等有針對(duì)性的方式對(duì)外宣傳，如棕櫚島有專門針對(duì)香港客人的電視廣告，事實(shí)上這種營銷手段既能節(jié)約成本，又能篩選出預(yù)期客戶，效果較好。l 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱位置占地面積（㎡）建筑面積（㎡）綠華率容積率尚城世家金惠大道大劇院旁一期占地3800048萬，50%錦江國際金惠大道與東華大道交匯處20625110000中區(qū)華府政府市政廣場(chǎng)北側(cè)33000超過85％本因坊 寶家園淡水土湖白云路與承修四路交匯處23000105000金碧雅苑淡水開城大道與熊貓大道交匯處301659853341%中銘豪園淡水白云路與人民五路交匯處5500015000043%分析178。178。l 產(chǎn)品特征與銷售狀況項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型戶型（㎡）銷售狀況尚城世家一梯兩戶的帶電梯小高層板式大型社區(qū)兩房：㎡（十幾套）三房：－㎡四房：㎡主力戶型為三房與四房兩房的小戶型已經(jīng)銷售完畢，三房四房銷售速度相對(duì)較慢錦江國際6棟21層塔樓兩房：㎡（十幾套）三房：㎡～㎡五房：㎡主力戶型為三房，%總體銷售率良好，達(dá)到90%，其中中小戶型銷售速度較快。本因坊 寶家園9棟17層，2棟20層的高層建筑兩房：㎡三房：110——128㎡四房：138㎡主力戶型為三房，%兩房共34套，銷售完畢，其余銷售率在60%左右金碧雅苑1期8棟小高層、高層建筑圍合而成三房：137140㎡四房：155㎡五房：160㎡主力戶型為三房、四房，占60%以上（少量復(fù)式）銷售率一般，約40%50%。 戶型單一，三房、四房是主流 該類產(chǎn)品戶型有越建越大的趨勢(shì)，90%以上的為三房與四房，面積在100150㎡之間，兩房極少，這說明惠陽本地居民的消費(fèi)觀念與深圳消費(fèi)觀念存在很大的差別。 中小戶型搶手，大戶型銷售速度相對(duì)較慢。l 價(jià)格與營銷項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/㎡）園林配套推廣方式客戶尚城世家均價(jià)2900意大利風(fēng)情景觀、英格蘭私家庭園和北歐皇家田園風(fēng)光，會(huì)所、兒童泳池、露天泳池、親子樂園、兒童樂園等樓體包裝、分展場(chǎng)本地客戶以公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)為主，深圳客戶較多。本因坊 寶家園均價(jià)24005000平方米的中心廣場(chǎng)、會(huì)所、第11棟一到二層為商業(yè)市區(qū)廣告牌以本地教師、公務(wù)員為主，少量深圳客戶金碧雅苑均價(jià)3000泛會(huì)所，600㎡兒童游樂天地，露天泳池、健身房、咖啡廳等樓體包裝、廣告牌多為當(dāng)?shù)厝速徺I，政府人員較多中銘豪園均價(jià)3000網(wǎng)絡(luò)、樓體包裝、廣告牌以本地居家客戶為主178。178。178。主要依靠樓體條幅、戶外廣告牌、深圳報(bào)紙等作為推廣渠道。178。（3）投資型物業(yè) 投資型物業(yè)的產(chǎn)生有其特殊的經(jīng)濟(jì)背景，因?yàn)橥顿Y關(guān)注的是回報(bào)率或者升值潛力，而惠陽的區(qū)位條件與近幾年來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，在珠三角惠陽還屬于典型的經(jīng)濟(jì)洼地，產(chǎn)業(yè)東進(jìn)帶動(dòng)了房地產(chǎn)的升溫，深圳投資客的資金逐漸涌入惠陽，這極大的刺激了投資性極強(qiáng)物業(yè)的產(chǎn)生。l 典型中小戶型樓盤項(xiàng)目名稱位置建筑面積（㎡）銷售狀況客戶戶型東方國際淡水人民六路10000（商業(yè)2900）一房戶型較差，銷售情況不好，二房銷售稍好，目前銷售約70%深圳客戶60%，大亞灣客戶約20%一房兩廳：36—58㎡兩房兩廳：56—62㎡三房兩廳：96㎡主力戶型為一房兩廳都市廣場(chǎng)（在建）人民四路與金惠大道交匯處76868（商業(yè)28000）正在認(rèn)酬，還未正式銷售以深圳及本地投資客為主一房：4050㎡二房：7080㎡分析：178。但總的來說，該類物業(yè)依然稀少。 市場(chǎng)上在建與在售的物業(yè)規(guī)模普遍較小，檔次不高，產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理，盡管在戶型面積上具有很大的吸引力，但由于產(chǎn)品綜合質(zhì)量不高，導(dǎo)致需求得不到滿足。 該類物業(yè)的客戶面廣，有本地自住的，有深圳投資客，還有本地投資客，隨著惠陽經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走好，該類物業(yè)客戶會(huì)越來越多。（1）物業(yè)類型呈現(xiàn)出“三類并行，兩端走好”趨勢(shì)。（2）資源性高品位產(chǎn)品主要分布在淡水河周邊，自然資源豐富，區(qū)位良好，產(chǎn)品檔次高，保值性好，升值潛力大；投資性項(xiàng)目價(jià)格適中，未來收益明顯，兩者的共同特點(diǎn)是預(yù)支未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，根據(jù)惠陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)可以預(yù)測(cè)這兩類產(chǎn)品將是未來發(fā)展的主流。（4）中小戶型供應(yīng)相對(duì)較少，面對(duì)中小戶型客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境配套、附加服務(wù)等要求的不斷提高，如何提高產(chǎn)品質(zhì)量、為客戶創(chuàng)造物超所值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品將是中小戶型成敗的關(guān)鍵。（1）在產(chǎn)品路線的選擇上，走投資型與高檔次、高品質(zhì)相結(jié)合，中間產(chǎn)品自然過渡的路線。中長期開發(fā)高層與小高層產(chǎn)品，滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的人口增加對(duì)住房的需求。（3）除了走產(chǎn)品多樣化道路以外，還可以把住宅跟其它產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來開發(fā)，走復(fù)合型開發(fā)道路，比如跟商業(yè)、休閑、運(yùn)動(dòng)等產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來開發(fā)，提升項(xiàng)目的附加值，增加產(chǎn)品的競爭力。出租物業(yè)地段戶型面積物業(yè)情況租賃價(jià)格（元/月）租賃群體中銘豪園新中心區(qū)三房130㎡當(dāng)?shù)睾勒?005年入住2000—3000駐惠陽辦事處、企業(yè)白領(lǐng)昊康花園新中心區(qū)三房130㎡當(dāng)?shù)睾勒?004入住3000——4500駐惠辦事處、白領(lǐng)農(nóng)民房老城區(qū)單房200—300都市廣場(chǎng)人民四路單房40㎡銷售現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查1000帶家私家電金葉公寓開城大道單身公寓酒店公寓，2004年入住650空房，簡單裝修(2).市場(chǎng)特征：三級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，租賃投資回報(bào)率高目前淡水三級(jí)市場(chǎng)地鋪約在10—15家左右，主要為當(dāng)?shù)刈?cè)的中介，國內(nèi)大型三級(jí)中介公司尚未進(jìn)入惠陽；地鋪的交易包括土地、農(nóng)民房和商品房的轉(zhuǎn)讓租賃，二手房成交量非常小。租賃客戶主要為外地企業(yè)在惠陽辦事處及其員工、當(dāng)?shù)卮蚬ず徒?jīng)商人員，公司客戶對(duì)價(jià)格的高承受能力是租金高位運(yùn)行的重要原因之一。目前在惠陽的租客主要包括外地公司在當(dāng)?shù)剞k事處人員、企業(yè)白領(lǐng)、服務(wù)行業(yè)人員、大亞灣工業(yè)區(qū)企業(yè)管理人員等，這類客戶的市場(chǎng)空間究竟有多大？能否支撐越來越多的深圳及其其它城市投資客的投資需求，根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前惠陽周邊大型企業(yè)對(duì)惠陽區(qū)的租房需求并不大，租賃市場(chǎng)需求空間取決于惠陽石化等工業(yè)區(qū)能否形成規(guī)模，是否有較多的下游產(chǎn)品落戶，如果石化區(qū)規(guī)模形成，需求會(huì)有較大增加。，人口約10萬人，海域面積488平方公里，海岸線長52公里。既擁有國內(nèi)難得的天然深水避風(fēng)良港，又有大片地勢(shì)平坦的工業(yè)腹地，淡水資源充足，旅游資源豐富，是中國南部沿海一處極佳的海陸結(jié)合點(diǎn)，是發(fā)展臨海型大工業(yè)和現(xiàn)代旅游業(yè)的理想之地，是中部貨物與信息中轉(zhuǎn)中心(將成為物流與信息中心)。距惠州機(jī)場(chǎng)36公里，深圳機(jī)場(chǎng)70公里，目前已經(jīng)形成立體網(wǎng)絡(luò)式的交通體系。此線溝通惠深兩市、惠州港和鹽田港兩港，是兩港的東西向疏港高速公路?？焖俟?號(hào)線，即惠城－陳江－惠陽－大亞灣之間快速公交線l 地鐵（輕軌）三號(hào)到惠陽（未證實(shí)）。鐵路：京九鐵路支線惠（州）澳（頭）鐵路已建成通車。建設(shè)中的深圳廈門高速公路貫通后，大亞灣至深圳市區(qū)的距離僅為36公里，僅需車程二十分鐘。海運(yùn)：惠州港已經(jīng)開通了至香港的客運(yùn)航班和集裝箱貨運(yùn)航班。? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 ：