【正文】 銷售金額增幅（%）%%%%%%房屋均價（元/平方米）2, 2, 3, 4, 5, 4, 房屋價格漲幅（%）%%%%%%城市人均居住面積（平方米）?。?）、固定資產(chǎn)投資額青島市固定資產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢，其中，20032005年的增幅較大，%，2006年以來增幅下降，%，說明近兩年房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)。從絕對數(shù)量來看，銷售面積一直小于新開工面積，說明未來的市場供給比較充足，20032005年銷售面積甚至小于竣工面積，說明市場出現(xiàn)了一定程度的供過于求，而2006年以來銷售面積又再次超過了竣工面積，說明市場供過于求的局面得到了一定程度的扭轉(zhuǎn)。按照國際慣例，房屋空置率是反映房產(chǎn)市場供求狀況的重要指標(biāo)，按通行慣例，空置率在5%10%之間為合理區(qū)；10%20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)；20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。（4）、均價走勢 從下圖可以看出，青島市商品房售價一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢，但是增幅卻逐年放緩，2008年以來受國內(nèi)宏觀形勢的影響，商品房售價小幅下挫，%。青島市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（黃島區(qū)）房地產(chǎn)市場分析 由于項(xiàng)目緊鄰青島市黃島區(qū)（以下簡稱經(jīng)開區(qū)），地理上同該區(qū)融為一體，其同經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場的聯(lián)系比同項(xiàng)目所在的膠南市房地產(chǎn)更具關(guān)聯(lián)性，因此本文著重對經(jīng)開區(qū)的房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析。青島開發(fā)區(qū)東與青島市市南區(qū)隔海相望。青島開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)既設(shè)有國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，還設(shè)有青島西海岸出口加工區(qū)、國家級保稅區(qū)及保稅物流園區(qū)國家級新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)、國家（青島）家用電子產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園及鳳凰島省級旅游度假區(qū)、小珠山國家森林公園。青島開發(fā)區(qū)是國家級生態(tài)示范區(qū)和一級金融安全區(qū)，獲得了中國人居環(huán)境范例獎，2004年成為博鰲論壇亞洲白金會員。圖25：經(jīng)開區(qū)位置示意圖（2）、經(jīng)開區(qū)規(guī)劃情況青島開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積227平方公里，是集現(xiàn)代港口、新興工業(yè)、旅游度假、商貿(mào)物流為工業(yè)特色的現(xiàn)代化新城區(qū)，內(nèi)設(shè)幾個特殊功能區(qū)，、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)1平方公里、省級薛家島度假區(qū)27平方公里、行政商務(wù)中心區(qū)20平方公里。（3）、經(jīng)開區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況到2005年底，全區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值372億元，％，按年末人口30萬計(jì)算，遠(yuǎn)高于青島市平均水平；工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價）完成808億元，年均增長35％，工業(yè)增加值228億元，年均增長36％；五年累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資534億元。（4）、經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展基本情況港口和物流產(chǎn)業(yè)，圍繞建設(shè)中國北方國際航運(yùn)中心、物流中心，全面推進(jìn)前灣港的開發(fā)建設(shè)，北港區(qū)全部建成，集裝箱吞吐量突破900萬標(biāo)箱；總投資約160億元的南港區(qū)開發(fā)全面啟動，規(guī)劃建設(shè)香港招商局保稅物流園及新前灣國際集裝箱碼頭，建成后將新增集裝箱吞吐量1200萬標(biāo)箱。我區(qū)正逐漸成為中國北方物流中心。目前全區(qū)家電產(chǎn)業(yè)已形成年產(chǎn)電視機(jī)650萬臺、冰箱冷凍箱1000萬臺、空調(diào)300萬臺、手機(jī)210萬部的生產(chǎn)能力，成為中國北方最大的白色家電生產(chǎn)基地?？偼顿Y125億元的1000萬噸大煉油項(xiàng)目于2005年6月22日正式開工建設(shè)，2008年上半年達(dá)產(chǎn)后可實(shí)現(xiàn)年銷售收入200多億元。黃島國家石油儲備基地一期、30萬噸級青島港原油碼頭三期等工程也已竣工。大型船用曲軸、瓦錫蘭低速柴油機(jī)等配套項(xiàng)目全面開工，建成后可形成年造船468萬載重噸、修船200余艘、海上石油平臺4座、救生艇500艘、年銷售收入100億元、利稅14億元的生產(chǎn)能力?？偼顿Y23億元的中石油海洋工程項(xiàng)目也已開工建設(shè)，將成為世界重要的海洋石油工程制造基地。汽車產(chǎn)業(yè)，以歐力重工、上汽通用五菱、五征、竹內(nèi)等為代表的汽車產(chǎn)業(yè)已形成批量生產(chǎn)規(guī)模，其中上汽通用五菱產(chǎn)能提升項(xiàng)目和總投資40多億元的北汽福田產(chǎn)業(yè)園開工建設(shè)，一批工程機(jī)械和汽車零部件項(xiàng)目相繼建成。20萬輛整車和35萬臺發(fā)動機(jī)產(chǎn)能提升項(xiàng)目2007年2月初開工建設(shè)，年底前主體廠房完工，開始設(shè)備安裝，達(dá)產(chǎn)后可形成30萬輛整車及35萬臺發(fā)動機(jī)生產(chǎn)能力，并構(gòu)建起與之相匹配的零部件供應(yīng)體系，形成產(chǎn)業(yè)集群及拉動效應(yīng)。目前，我區(qū)已投產(chǎn)的汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)有30家左右，汽車零部件生產(chǎn)已初具規(guī)模。隨著青島經(jīng)濟(jì)重心西移，各大企業(yè)紛紛落戶經(jīng)開區(qū)，再加上經(jīng)開區(qū)的房價相對市區(qū)偏低，因此從整個經(jīng)開區(qū)的發(fā)展前景、環(huán)境、住宅質(zhì)量及相應(yīng)的配套設(shè)施等因素綜合考慮，經(jīng)開區(qū)的房產(chǎn)性價比較高，這為經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)價格提供了上行空間。主要原因是因?yàn)橥鈦硗顿Y者的介入，而購買的目的主要用于投資。目前的西海岸樓市板塊，特別是開發(fā)區(qū)的樓盤價格已升至每平方米700012000元。海灣大橋、海底隧道的興建，將西海岸房地產(chǎn)與市區(qū)房地產(chǎn)聯(lián)為一體，進(jìn)而使投資者與購房者不再把距離作為妨礙投資、困擾居住的因素。目前在城市綜合配套方面略有不足,但因鄰近安子碼頭交通方便并有將來隧道利好消息，樓市前景可觀。長江路以北、香江路以南區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)密集區(qū)。該板塊產(chǎn)品品質(zhì)較高，其中唐島灣附近為高價房聚集區(qū)，大部分高端寫字樓商業(yè)項(xiàng)目均在此區(qū)域內(nèi)。文教區(qū)板塊：該區(qū)域在黃島汽車客運(yùn)站以西，石油大學(xué)以北，近鄰膠南市，堪稱交通要道。黃島老城區(qū)板塊：黃島老城區(qū)居住氛圍濃厚，生活設(shè)施配套較齊全,但是繁華程度相對較低。隨著開發(fā)區(qū)整體房地產(chǎn)市場的升溫，這里陸續(xù)出現(xiàn)了一些品質(zhì)較高的新樓盤。從周邊地產(chǎn)樣板采集和市場分析結(jié)論兩部分來看，目前西海岸房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢良好，且具有較強(qiáng)的排他資源優(yōu)勢，更重要的是周邊的投資環(huán)境為本項(xiàng)目提供了廣闊的發(fā)展空間和強(qiáng)有力的利潤保障。凈地項(xiàng)目數(shù)據(jù)主要來源為土地交易中心及政府相關(guān)單位。競爭分析（1）、凈地分析項(xiàng)目名稱和位置項(xiàng)目體量銷售均價開發(fā)商備注濱海大道南側(cè)，唐島灣東岸，上實(shí)游艇會地塊占地330000平方米上海上實(shí)集團(tuán)、愛爾蘭財(cái)富控股集團(tuán)項(xiàng)目位置極佳，坐擁唐島灣海上公園東側(cè)，與太平洋項(xiàng)目毗灣相望金沙灘路南側(cè)HD2007－16地塊占地10350平方米275萬/畝青島國大生物制藥有限公司項(xiàng)目位置較優(yōu)，海景資源豐富太行山路東側(cè)，嘉陵江路南北兩側(cè)HD2007－10地塊占地47396平方米218萬/畝青島匯兆置業(yè)有限公司交通優(yōu)勢明顯，距市中心較近金沙灘路南側(cè)HD2008－16地塊占地2305平方米280萬/畝中交運(yùn)澤浚航有限公司項(xiàng)目位置較優(yōu)，海景資源豐富（2）、競爭個案分析重點(diǎn)分析點(diǎn)為戶型面積、銷售價格、物業(yè)情況等。區(qū)域樓盤特點(diǎn) 產(chǎn)品面：216。216。216。216。216?？驮疵妫?16。區(qū)域購房的客戶大體分為三類：一是周邊工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工作人士；二是青島市中心區(qū)域分流的中等收入人士；三是外地人士，主要是北京、天津和山東省本省各城市的客戶，三類客戶群體并存，前兩類以自住需求為主，越占60%，第三類以投資需求為主，約占40%。 區(qū)域價格漲幅較快，而且景觀（海景）和朝向?qū)r格的影響較大。選擇五房及以上、公寓、一房的比例均不超過3%,因?yàn)樵谇鄭u,公寓及一房歷來是投資客的首選,可以看見市場投資客相對削弱,而五房以上戶型則是因?yàn)楸敬握{(diào)查對象的條件限制在以年收入6萬—10萬元之間居多的群體中,所以購買超大戶型的比例和能力相對較弱。其次為120—140m2的,占比5%；140m2以上和60m2以下的市場需求不大。（3）、潛在購房人群分析根據(jù)調(diào)查，在青島市的購房人群當(dāng)中,首次置業(yè)的占67%。青島市目前置業(yè)的剛性自住需求占有很大比重,這與青島近幾年的城市升級和人群結(jié)構(gòu)有關(guān),從結(jié)果看,首次置業(yè)人群是樓市中最為活躍的群體。（4）、供需分析結(jié)論根據(jù)分析來看，青島市目前的購房需求主要是60－90平方米的兩房和三房，單價在7000元/平方米以下，購房人群主要以首次置業(yè)的自住人群為主。青島太平洋新天地置業(yè)有限公司的母公司為青島市經(jīng)開區(qū)當(dāng)?shù)氐睦ト脴I(yè)投資有限公司（以下簡稱昆泉置業(yè)）。公司旗下?lián)碛薪ò部偣?、昆泉房地產(chǎn)開發(fā)公司、寶都房地產(chǎn)開發(fā)公司、昆泉物業(yè)管理公司、市政工程公司、裝飾工程公司、商貿(mào)公司、涂料廠、鋁塑門窗廠等十余家子公司和控股單位。天籟村大體量綜合社區(qū)等重點(diǎn)工程，其中青島七二五研究所工程被一次性評為市優(yōu)工程，天河國際年被評為省級文明工地、優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程，2003年代表山東省迎接建設(shè)部專家的檢查獲得好評。用地情況太平洋國際廣場項(xiàng)目用地位于山東省青島市膠南區(qū)濱海大道南側(cè)的積米崖港區(qū)管委駐地，距離經(jīng)開區(qū)管委會約7公里。項(xiàng)目總占地面積127513平方米（）。項(xiàng)目A地塊計(jì)劃修建一棟五星級酒店（68F）和一個商業(yè)展覽中心（3F），五星級酒店將成為青島市最高的建筑物之一具備強(qiáng)大的地標(biāo)性功能和作用，該酒店計(jì)劃2009年10月開工，2013年8月竣工；B地塊計(jì)劃修建主題百貨（奧特萊斯——國際名品折扣旗艦店，8F）、SOHO寫字樓（26F）、美食街（3F）、和特色商店(2F)，該地塊計(jì)劃2008年10月開工，2010年8月竣工；C地塊計(jì)劃修建國際酒店式公寓（28F）、四星級酒店（28F）和底商，其中B地塊建成后整體出售給臺灣太平洋百貨集團(tuán)經(jīng)營。C地塊用地性質(zhì)為商業(yè)，計(jì)劃開發(fā)酒店式公寓，項(xiàng)目用地現(xiàn)狀為三通一平，該項(xiàng)目用地由青島太平洋新天地置業(yè)有限公司于2008年8月20日通過公開出讓取得。該項(xiàng)目由臺灣太平洋百貨集團(tuán)通過招商引資的途徑操作的出讓，并由青島本地的昆泉置業(yè)投資有限公司作為合作方共同開發(fā)三個地塊，三個地塊分別由青島太平洋世紀(jì)置業(yè)有限公司（2008年1月31日成立）、太平洋奧特萊斯商業(yè)（青島）有限公司（2007年12月25日成立）、青島太平洋新天地置業(yè)有限公司（2008年2月1日成立）進(jìn)行開發(fā)。圖41：項(xiàng)目用地位置圖圖42：項(xiàng)目用地分區(qū)示意圖圖43：項(xiàng)目用地總體規(guī)劃圖（方案一）圖44：項(xiàng)目用地總體規(guī)劃圖（方案二）圖45：項(xiàng)目效果圖方案一效果圖1方案一效果圖2方案一效果圖3方案二效果圖1方案二效果圖2方案二效果圖2用地四至項(xiàng)目東瞰唐島灣，西臨積米崖港區(qū)一號線，北依項(xiàng)目B地塊，南隔南港路與膠南市漁船修造廠相望。同時項(xiàng)目周邊還有海上樂園、濱海公園等休閑娛樂場所，不遠(yuǎn)處的薛家島旅游度假區(qū)也將構(gòu)建以金沙灘和銀沙灘為核心的休閑旅游度假區(qū)。項(xiàng)目用地南側(cè)和西側(cè)均為市政規(guī)劃路，其中沿西側(cè)市政規(guī)劃路向北約200米即到到經(jīng)開區(qū)景觀大道——濱海大道（雙向八車道），從該路驅(qū)車5分鐘即可到達(dá)經(jīng)開區(qū)中心，交通便利。市政規(guī)劃從項(xiàng)目所屬地塊規(guī)劃配套來看，項(xiàng)目屬于膠南市積米崖港區(qū)和靈山衛(wèi)組團(tuán)規(guī)劃，目前基礎(chǔ)設(shè)施情況較好，發(fā)展空間巨大：（1）、土地和人口，人口規(guī)模15萬人。(3)、排水工程規(guī)劃預(yù)測規(guī)劃區(qū)污水量為27600立方米/日，在規(guī)劃區(qū)西南部建一座污