【正文】 與空間的親和。2) 樓頂花園,游泳池。4) 空中樓閣式停車場。2) 居住中心,事為業(yè)半徑定會(huì)寬廣無限。4) 為力爭超越一切,追求全新生活的您奉現(xiàn).首先給市民新大陸 的懸 念,而且版是豎向半版,比較搶眼,色彩和畫面比較能突出主題.中天星園1) 智能化生活享受,唾手可得(智能篇)2) 打開水龍頭,就是純凈水(凈水篇)3) 美麗的絕對(環(huán)境篇)1) 舒適,安全,實(shí)用,高品位,超質(zhì)。3) 中天房產(chǎn)第四代產(chǎn)品。5) 公園式的生活環(huán)境,酒店式的舒適感覺?？偨ㄖ娣e為 180000M2，其中住宅面積 130000M2，居住戶數(shù) 1000 戶，戶型 18種，大型康體會(huì)所 20220M2，停 車位 350 個(gè)，歐式園林廣場12022M2。由于項(xiàng)目所處相對優(yōu)越的地理位置，是目前貴陽市同檔次物業(yè)至大規(guī)模的高檔盤，具有規(guī)模效應(yīng)的優(yōu)勢，同時(shí)借中天集團(tuán)的公司品牌在整個(gè)市場都是舉足輕重的地位，還借用了一些沿海比較前衛(wèi)的物業(yè)概念。19 / 911. 中天廣場推出市場的形象是： 歐陸風(fēng)情，典雅氣派，體驗(yàn)完美人生感覺。b①環(huán)境綠化中天廣場首家引入廣場環(huán)境設(shè)計(jì)理念，12022M 2的廣場環(huán)境營造了一個(gè)居家體閑的理想場所。廣場上擁有 30 米的歐工羅馬立柱拱門、3000M2的羅馬式中心廣場，高 12 米、 寬 米的羅馬連廊，噴泉組合水景、巴洛克亭等歐式景觀。20 / 91①2① 配套設(shè)施a①文化配套 生活在文化中心區(qū)，氣質(zhì)素質(zhì)高人一籌，這里與青少年宮一墻之隔，與市一中隔街相望。b①生活配套 處于最繁華的兩條商業(yè)街中華路與瑞金路之間，購物消費(fèi)，應(yīng)有盡有；市一醫(yī)，婦幼醫(yī)院，文化路菜市場和 122 路公交車及8 條中巴專線構(gòu)架的便捷交通。 鄰 近的人民廣場、河濱公園、青少年宮及社區(qū)配套。①4① 物業(yè)管理a①物業(yè)配套 純凈水管道供應(yīng)系統(tǒng)、有線電視、有線電話、住宅電梯、煤氣、獨(dú)立電表、樓宇 對講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、2022 平方米康體運(yùn)動(dòng)中心等近 50 項(xiàng)配套的高科技設(shè)施。2. 中天廣場目標(biāo)客戶群①1① 對居住環(huán)境要求較高的工商界人士；22 / 91①2① 崇尚歐陸風(fēng)格的建筑的新生活氣息，追求生活優(yōu)越的人士；①3① 對中天集團(tuán)及項(xiàng)目較具信心的投資者。 ①2① 價(jià)格策略塑造樓盤高質(zhì)素，以中高檔次的豪宅價(jià)位推盤，配以一種相對豪華的室內(nèi)裝修，令物業(yè)具豪宅的檔次，這是中天廣場受大眾歡迎的一種原因這一。d①借周邊的配套設(shè)施及自身的配套來塑造自身樓盤綜合素質(zhì)高的社區(qū)形象。總結(jié)語 中天廣場緊扣住“歐陸風(fēng)情，典雅氣派” 的項(xiàng)目形象定位作為宣傳的中心，不斷提練出新優(yōu)勢，加強(qiáng)人們對中天廣場的印象和了解， 通過優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及環(huán)境的配合達(dá)到成功銷售的目標(biāo)。24 / 91 綜合地說，中天廣場的策劃者成功地利用了項(xiàng)目本身和周邊的優(yōu)勢條件，提出“ 市中心首屈一指的歐式高層建筑群” 概念。毗鄰甲秀樓，人民廣 場，緊鄰花鳥市場，南明河。放眼遠(yuǎn)眺，南岳山脈，觀風(fēng)臺(tái)風(fēng)景線，古建筑甲秀樓樓群，黔明寺等美景盡收眼底。采用美國喜萊登酒店先進(jìn)的物業(yè)管理模式，讓您享受猶如貴賓般的居家生活。作為大南廣場的標(biāo)志性建筑， “鉆石廣場”雋山水之靈氣，享地利之優(yōu)勢，置業(yè)其中， 實(shí)為 地位與成就的體現(xiàn)。 為了配合這個(gè)市場形象，鉆石廣場做了以下準(zhǔn)備工作：1①總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 一幢 32 層的景觀住宅，一幢 16 層景觀寫字樓，5 層的裙樓商鋪，是集商、住、娛為一體的多功能大廈， 設(shè)計(jì)錯(cuò)落有致， 顯出高雅氣派。3①物業(yè)管理 采用美國喜萊登酒店先進(jìn)的物業(yè)管理模式。3．推廣策略鉆石廣場為 2022 年 1 月 15 日正式開盤。這些對它正式推盤作好了良好的鋪墊，但自推盤以后，以“ 南明河畔，貴陽外灘”作 為其項(xiàng)目形象定位進(jìn)行推廣，盡管其地理位置和樓盤自身素質(zhì)都可以支持到這一定位的主題，但在宣傳手法和宣傳的內(nèi)容上不足以支持“貴陽外 灘” 的物 業(yè)形象， 這可以說是它的一大 敗筆。三 中天星園案例：中天星園位于外環(huán)東路團(tuán)坡橋頭，東面、南面緊靠南明河，北面為居住區(qū)，西面靠馬路。1．中天星園推出市場的形象是： 高品位智能化經(jīng)典社區(qū) 為配合這個(gè)市場形象，中天星園準(zhǔn)備了大量的工作：1 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 人車分流，圍合式，主題空間，南北朝向，人均綠化率高，主體公園。2 建筑 設(shè)計(jì)28 / 91 一梯兩戶，三面采光，無梁無柱。3 戶型 設(shè)計(jì) 全高層，中空復(fù)式，飄窗，文化 廳。4 景觀設(shè)計(jì) 大面積的綠地，四季的花卉小徑、河堤、羅馬藝?yán)取⑻柹竦裣?、休閑椅等。5 配套設(shè)施 泳池、網(wǎng)球場、中心會(huì)所、超市、幼托、凈水及智能化系統(tǒng)，地下車庫等。2. 物業(yè)管理 由獲 ISO9000 質(zhì) 量認(rèn)證的中天物業(yè)公司按國 際標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施 24 小時(shí)全方位的酒店式管理，展示未來的社區(qū)文化。29 / 913. 中天星綜合素質(zhì)體現(xiàn)：1 品牌中天企業(yè)是貴州唯一地產(chǎn)類上市公司。 2 智能化可視對講系統(tǒng)，紅外線保安監(jiān)測系統(tǒng)，IC 系統(tǒng)，室內(nèi)防盜，防火系統(tǒng)，緊急求助系統(tǒng)，以及適應(yīng)于知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代的 INTERNET 系統(tǒng)。建筑設(shè)計(jì)引進(jìn)澳洲三段式建筑風(fēng)格，表現(xiàn)瑰麗典雅、俊朗流暢的審美格調(diào) 。大面積地下停車場，完全實(shí)現(xiàn)了高尚住宅區(qū)“人車分流” 的原則。5 戶型篇引進(jìn)最前衛(wèi)的錯(cuò)層式和中空復(fù)式室內(nèi)設(shè)計(jì)，營造身居別墅的室內(nèi)立體空間感覺。飄窗、觀景陽臺(tái)、落地玻璃、大客廳、文化廳、梯階構(gòu)成了充滿陽光的多層次空間環(huán)境，光與影內(nèi)外流動(dòng)。配置了泳池、網(wǎng)球場、 書亭、超市、托兒所和 3000M2業(yè)主會(huì)所。4. 目標(biāo)客戶群1 崇尚自然追求高尚生活模式，盡情享受人生的人士；2 對中天集團(tuán)及項(xiàng)目持較高信心的投資者；3 向往智能化生活方式的人士；4 事業(yè)非常成功的高收入金領(lǐng)人士；5 部分經(jīng)商一族；6 在周邊生活習(xí)慣的富人之家。 總的來說，中天星園的成功體現(xiàn)了貴陽房地產(chǎn)策劃時(shí)代的來臨及精品樓盤萌芽。人民廣場近在咫尺。距貴陽火車站 5 分鐘，機(jī)場 15 分鐘車程，是作為都市中心的城市前沿，此地段的商業(yè)價(jià)值相當(dāng)高，而作為居住來說，是都市中心的首選物業(yè)，宜商宜住，是城市居住的一種典范，升值潛力較大。1. 新大陸廣場在推出市場時(shí)的形象是：全新城市居住地理觀念全新健康舒暢居住空間全新演繹歐陸建筑風(fēng)格全新園林會(huì)所文化內(nèi)涵全新智能人生化物管模式1) 全新城市居住地理概念a. 住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)智能化居住的全新構(gòu)想。c. 交通便捷，距貴陽火車站 5 分鐘，機(jī)場 15 分鐘。34 / 91b. 全景落地窗與大凸窗。d. 帶獨(dú)立衛(wèi)生間的工人房。b. 歐陸建筑符號點(diǎn)綴。4) 全新園林會(huì)所文化內(nèi)涵a. 中西園林藝術(shù)品味優(yōu)雅人生；b. 裙樓頂層的立體式園林會(huì)所；c. 實(shí)行會(huì)員制，豪貴生活盡彰示。五 時(shí)代名仕案例 時(shí)代名仕樓位于貴陽市“鉑金地段” ——大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、菜場、郵局、 購物中心方集四周，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為家居辦公提供便利。所處地段之顯耀，交通之便利，商業(yè)價(jià)值之巨大，因此該盤銷售非常好，到目前為止已售出 85%以上。采用超大戶型 165205m2，且 80M2的大客廳盡顯尊耀。3①物業(yè)管理a. 安全服務(wù) 保安 24 小時(shí)巡邏，負(fù)責(zé)應(yīng)接車庫泊車，交通疏導(dǎo)，消防及閉路監(jiān)控。c. 維護(hù)服務(wù)；d. 清潔服務(wù)；e. 當(dāng)用戶需要時(shí)，可與用戶簽訂服務(wù)合同；滿 足用戶諸如接送小孩，37 / 91看護(hù)老人，購物等方面的服務(wù)。而它的戶型設(shè)計(jì)不理想，加上作為居住環(huán)境來講過多的吵雜，但它推盤的時(shí)間比較早，大部分優(yōu)秀競爭樓盤都是近段時(shí)間推出，因此它抓住了推盤的先機(jī)。 38 / 91五、項(xiàng)目分析(一) 項(xiàng)目概況1. 位置 ：項(xiàng)目處于中華路、富水路 、護(hù) 國路、文昌路、新華路、西湖路、陽明路及濱河路交匯處。2. 周邊環(huán)境： 大南廣場、人民廣場、 南 明 河 及著名古跡甲秀樓。4. 樓宇配套設(shè)施： 4000M2會(huì)所、大堂、休 閑購 物步行街，6000M 2空中花園，其中包括：1）兒童樂園 2）兒童托管服務(wù) 3）老年活動(dòng)中心 4）健身房 5）乒乓球館 6）網(wǎng)球場 7）保齡球館 8）游泳池 9）法律咨詢服務(wù)中心 10）家政鐘點(diǎn)服務(wù)中心 11）醫(yī)療 咨詢中心 12）娛樂餐飲服務(wù) 13）購物小超市 14）郵政及車票機(jī)票代辦 15）洗滌服務(wù)中心 16）車庫附設(shè)洗車場5. 智能化管理系統(tǒng)1) 安全防盜監(jiān)控系統(tǒng) 2) 消防警報(bào)系統(tǒng)3)車場停車系統(tǒng)4) 三菱高速電梯40 / 916. 戶內(nèi)配套1)獨(dú)立電表 2）分戶水表 3）程控電話端頭預(yù)設(shè)進(jìn)戶 4）閉路電視端頭預(yù)設(shè)進(jìn)戶 5）門鈴三方彩色可視對講系統(tǒng) 6）住戶大廳設(shè)置郵政專用箱 7）自來水凈化器 8）負(fù)壓排氣衛(wèi)生間及廚房各送一套 9）送大帶子防火防盜門、實(shí)木門、 10）煤氣表進(jìn)戶7. 物業(yè)管理 按照 ISO9000 國 際質(zhì)量認(rèn)證體系，實(shí)行酒店式的服 務(wù)。隨著外來和本地經(jīng)營的成功人士和高級的白領(lǐng)階層隊(duì)伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計(jì)，功能配套先進(jìn)的高尚住宅小區(qū)將有一個(gè)持續(xù)成長的市場空間。而且周邊環(huán)境成為市政府形象工程改造的重要區(qū)域，區(qū)域社區(qū)大環(huán)境不斷成熟完善，使本項(xiàng)目能成為貴陽市明星樓盤的機(jī)會(huì)大大提高。經(jīng)過發(fā)展商與代理商的資源整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，融合發(fā)展商的開發(fā)理念和代理商的項(xiàng)目操作手法，竭誠合作必能創(chuàng)出品牌，使項(xiàng)目成為貴陽樓市一道亮麗的風(fēng)景線。2) 西南第一大、第一家在中庭空中采用高 強(qiáng) 網(wǎng)架，1500M 2透光玻璃地板及一條用特殊材料鋪就的健身路。4)貴州最大空中花園 6000M2。 這些是塑造項(xiàng)目品牌最有力的支持，而且也只有這些基礎(chǔ)才能做出地標(biāo)性物業(yè)。貴司目光敏銳，注意到“凡事預(yù)則立 ”從各方面整合社會(huì)精英資源，貫徹如一，使 項(xiàng)目有的放矢，自然先機(jī)在握。建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項(xiàng)目的推廣中逐步營造和樹立發(fā)展商和本項(xiàng)目的品牌形象。建議：用南明區(qū)政府的招牌從多方面以采訪或以本項(xiàng)目作為貴陽市形象工程之一的方式進(jìn)行大量的軟性文章宣傳，消除市民的疑慮的同時(shí)又可給項(xiàng)目大做宣傳。建議：1）針對目標(biāo)客戶群的需求，參照他們的趨向時(shí)尚，精細(xì)和準(zhǔn)確的把握項(xiàng)目實(shí)施的每一細(xì)節(jié)，務(wù)真求實(shí)，將策劃思路落實(shí)為實(shí)操步驟，盡量減少不確定性和模糊性，做到胸有成竹，步步為贏。45 / 91六、全林國際廣場項(xiàng)目包裝、項(xiàng)目定位策略(一) 全林國際廣場形象定位 全林國際廣場現(xiàn)狀處于營銷初期階段，由于之前的推廣手法沒能將項(xiàng)目優(yōu)勢最大化表達(dá)出，敝司建議首先將項(xiàng)目重新包裝，以下是敝司通過對貴陽房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對該項(xiàng)目的詳細(xì)分析得出的系列思想： 首先對該項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目定位為：貴陽市地標(biāo)性物業(yè)（以貴陽市形象工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定義）46 / 91理由：。這是其成為地標(biāo)性物業(yè)最大的支持點(diǎn)，即唯一性。3) 該項(xiàng)目擁有至高檔次的星級酒店，這是提升其尊貴地位的象征，也是塑造其豪宅風(fēng)范與眾不同之處。最高大廈（唯一性）最大花園（獨(dú)特性） 貴 陽地 標(biāo) 性物 業(yè)至高檔酒店（權(quán)威性） 3000 元/m 2以上的樓盤有 20 多個(gè)。塑造47 / 91(二) 項(xiàng)目的市場推廣定位南明河畔 概念的提法實(shí)際上是提出一種全新的生活方式，成功人士的背后要有個(gè)賢內(nèi)助，太太在家全職照顧孩子的教育問題，營造一個(gè)舒適溫馨的家，追求生活品質(zhì)，懂得享受生活， 賦予了項(xiàng)目一種生命力。3. 市中心首個(gè) CEO 尊貴府邸的提法是以項(xiàng)目定位為貴陽地標(biāo)性物業(yè)作為支持點(diǎn)，反過來說這種主題對塑造項(xiàng)目地標(biāo)性物業(yè)又起到48 / 91積極的推動(dòng)作用，這是相輔相成的，要挖掘項(xiàng)目的最大優(yōu)勢。2. 二次或以上的置業(yè)人士1) 35 歲左右的高級管理層（或金領(lǐng)階層）；49 / 912) 社會(huì)圈子十分廣泛；3) 夫婦雙方多數(shù)皆參加工作；4) 經(jīng)濟(jì)收入豐厚；5) 欲改善現(xiàn)有居住狀況。3. 投資買家1)年齡在 3540 歲左右；2)社交圈子十分廣泛；3)經(jīng)濟(jì)收入渠道廣泛；4)注重物業(yè)質(zhì)素，品牌與價(jià)格；5)注重物業(yè)租金回報(bào)率；6)經(jīng)常出入高級消費(fèi)場所。50 / 914. 長期駐貴陽的外來商人1) 40 歲左右，在貴陽有自己的公司；2) 社會(huì)圈子十分廣泛；3) 收入十分豐厚；4) 注重物業(yè)質(zhì)素及物業(yè)管理服務(wù)；5) 經(jīng)常出入高級消費(fèi)場所。5. 私營經(jīng)濟(jì)中成長的 “新貴 ”該類居民主要以私營業(yè)主占多數(shù)，文化程度、年齡大小參差不齊生活條件寬裕，消費(fèi)能力強(qiáng)。6. 原住這一帶的 “老市民 ” 對于大多數(shù)原住在這一帶的“老市民” 來說，他們經(jīng)歷了這里的昨天和今天的發(fā)展及巨變，他們熱愛這一帶，在這里長期養(yǎng)成的生活方式、51 / 91習(xí)慣和心理使大多數(shù)“老市民” 對此懷有濃郁的感情。對于“ 全林國際廣場”來說，地點(diǎn)好、交通方便、物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)良好，功能完善，將是這類中小型公司購買高尚住宅用作寫字樓的重要選擇之一。(四) 項(xiàng)目包裝1. 宗旨、思路、策略1 宗旨設(shè)計(jì)一個(gè)項(xiàng)目包裝方案，突出項(xiàng)目的