房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓手冊四-在線瀏覽
2024-08-03 07:28本頁面
【正文】 起到重要作用。按照當前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀，項目后評價的最佳時機為項目竣工后1－2年，依筆者經(jīng)驗，一個大型房地產(chǎn)項目（五萬平方米建筑面積以上）的項目后評價時間大約為3個月，下述的時間安排可供參考：策劃準備2周，調(diào)查和收集資料評估人員（機構(gòu)）的素質(zhì)，將決定后評價工作能否取得預期成果。在當前房地產(chǎn)市場專業(yè)分工不充分，咨詢公司未能承擔起此項業(yè)務之前，發(fā)展商也可自行組建后評價小組。一般可從職能部門抽調(diào)下述人員組成后評價小組：經(jīng)營開發(fā)人員（包括市場預測人員）、工程技術(shù)人員（包括設計、監(jiān)理）、統(tǒng)計人員、財務人員等。過程評價一般要分析以下幾個方面：（1）項目決策和項目準備。（3）工程進度和實施情況。（5）項目財務執(zhí)行情況?！ ∵^程評價一般采用定性分析和定量分析相結(jié)合的方法。（2）設計周期（設計周期變化率）。（4）建設成本（實際建設成本變化率）。（6）工程合格率。（8）銷售總時間（銷售時間變化率）。所不同的是：后評價指示所測算的內(nèi)容具有真實性，是在大量已發(fā)生的數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上通過匯總分析得出的。包括總投資、平均單位建筑面積造價、可售面積每平方面積所地價、土建費用、配套費用、稅費等?？稍O置項目總收入、投資回收期、開發(fā)總利潤、全投資利潤率、自資金利潤率等指標。一般可設立全員勞動生產(chǎn)率、人均開發(fā)利潤等指標。（三）社會效益評價指標。包括項目開發(fā)總價值、項目開發(fā)凈價值、項目利潤總額、項目投責利稅率。居住總?cè)藬?shù)、戶數(shù)、人均占用面積、居住面積密度、凈人口密度等。（四）環(huán)境效益評價指標評價時一般可設置下述指標：住宅外部居住環(huán)境指標：入均綠地占有量、居住密度、公共設施人均占有率、項目與城市環(huán)境的分析等體系。（五）綜合評價。綜合評價要分層次地對比項目原定目標與實際目標的差別及原因，對比項目原定效益主要指標與實際指標的變化及其原因，對比項目原來預期效果與實際產(chǎn)生的效果的影響。房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價是一項復雜的經(jīng)濟活動，要想使評估活動高效、準確、公正，必須使活動過程遵循一套嚴謹、科學的工作程序。按照房地產(chǎn)估價程序進行評估可以提高效率，減少失誤，確保質(zhì)量。操作一、估價申請和業(yè)務受理 進行房地產(chǎn)價格評估時，當事人應向有關(guān)的專業(yè)評估機構(gòu)提出書面申請，并填寫評估委托書。（2）評估標的物的名稱、類型、面積、地理位置和環(huán)境條件等；（3）申請評估的原因和用途；（4）房屋產(chǎn)權(quán)人、土地作用人的領(lǐng)勘人；除了評估申請書（委托書）以外，申請人還要向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供各種有關(guān)證明資料，如房屋所有權(quán)證，土地使用證，買方單獨委托評估時房地產(chǎn)權(quán)人出具的同意評估的證明，設計和施工圖紙，使用期維修、保險及其他費用資料等。估價者在作出接受委托的決策前要對委托人和評估標的物的基本情況進行初步了解，來界定有關(guān)估價的一些重要問題。（1）估價目的。房地產(chǎn)估價的目的可以有很多，如：房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補償、入股、清產(chǎn)、交換、訴訟、課稅、投資決策、統(tǒng)計等。不同的估價目的，對估價的精度要求不同，對市場價格實現(xiàn)的各種條件限定不同，所采用的估價方法也有所區(qū)別。作為具體要評估的房地產(chǎn)到底是土地還是建筑物，或是建筑物與土地合一，或是其中的某一部分，這是受理估價委托時必須明確的基本事項。若是土地，是生地〔無開發(fā)成本）、新開發(fā)地（有開發(fā)成本）還是其上附有影響地價的附屬建筑物；如果是房地合一的估價對象，其建筑物是依然保存，還是將被拆除；若是單純的房產(chǎn)估價，則要明確建筑物的含義，如為寫字樓是否包括其中配備的設備，如為酒樓是否包括其中的家具等。（3）估價的作業(yè)日期。完成估價的日期一般是委托估價者提出的，估價者應盡量滿足這一要求。確定了完成估價的日期，估價人員必須按期保質(zhì)地完成估價，以確保自身的信譽。委托人常會出于自身或局部利益的考慮對估價者提出諸多具體要求，估價者在進行估價可行性分析時，一方面要搞清對方的意圖，另一方面要考慮委托人的要求是否有背于估價行業(yè)的行為準則，是否超越了自己的業(yè)務能力，對有異議的要求，可以通過溝通與協(xié)商來謀求雙方達成共識。如經(jīng)審查分析，不能接受此項業(yè)務委托，應盡快通知委托人并說明理由。合同必須對估價的各種具體要求、委托人提供的有關(guān)證件與資料、估價費用、估價時點、估價完成日期等作出明確規(guī)定。做好必要的準備工作操作二、制定估價作業(yè)計劃在規(guī)模較大的評估項目中，制定計劃對估價作業(yè)的成敗與質(zhì)量有著極為重要的作用?！ τ诠纼r作業(yè)來說，僅僅指明某塊土地或某幢房屋是無法開展估價工作的。①估價對象的品質(zhì)特征。估價對象如果是土地，則需確定其坐落、編號、四至、面積、形狀、用途等；如果是房屋或其它建筑物，則需確定其所在地（門牌號碼）、類型、結(jié)構(gòu)、占地面積、建筑面積、使用情況等。產(chǎn)權(quán)狀態(tài)確定。房地產(chǎn)權(quán)利是一束權(quán)利的集合，除所有權(quán)外，還有使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，權(quán)利性質(zhì)不同，其價格也不一樣?？傊纼r者必須在明確了房地產(chǎn)的權(quán)利內(nèi)容．權(quán)利的發(fā)生與存續(xù)時間等產(chǎn)權(quán)狀態(tài)后，方能對其進行估價。（2）確定估價范圍房地產(chǎn)估價范圍包括以下：4個方面：土地估價一是空地估價，二是地塊上有建筑物，但視為空地。在土地與建筑物筑成為一體的狀況下，僅就地上的建筑物進行估價。③合并估價。 估價時點是對估價對象的房地產(chǎn)決定其估價額的基準日期。一般說來，買賣價格、租賃價格比抵押價格和課稅價格所要求的時點詳時點越詳細，對估價精度的要求就越高，估價也就越困難。當然為求取過去某個特定時期的價格（如有關(guān)訴訟案件的房地產(chǎn)價格），也可以將過去的某一特定時與作為估價時點。2．初選估價方法和人員初選估價方法的目的，是為了使后面的資料收集與整理和實地查勘有的放矢，避免不必要的重復勞動。評估人員的選定和工作安排以及評估人員各自分工負責的工作范圍明確以后，有利于參與人員協(xié)同動作，相互配合，提高工作效率。3，估價作業(yè)的工作進度安排整個估價工作的時間可以從接受委托之日起到交付估價報告止。因此，要通過估價作業(yè)計劃，把估價作業(yè)的流程按程序規(guī)定好相應的時間進度和時限，使操作的每個步驟既科學有序，又省時省力。、估價作業(yè)備忘錄的編制等有關(guān)事項作出明確規(guī)定。操作三、資料的收集與整理如對供出租用的寫字樓擬選用收益還原法來評估其價格，則需收集可供出租的面積、出租率或空置率、租金水平、分攤折舊、負擔利息、運營管理費、稅收等方面的資料。資料收集除了來源于評估委托人提供的必要資料和實地查勘所得資料外，估價人員還可以從估價機構(gòu)建立的資料存儲系統(tǒng)小提取有關(guān)資料，或到政府有關(guān)主管部門去查詢，或向其他當事者、咨詢公司變問?！》康禺a(chǎn)估價所需收集的資料主要包括以下幾部分內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)資料是反映房地產(chǎn)所有權(quán)歸屬及其變化情況的綜合資料，包括產(chǎn)權(quán)所有證、土地所有證、地形圖、平面位置圖。主要包括建造開發(fā)的年代，主要結(jié)構(gòu)材料、內(nèi)部設計布局、設備裝修、建筑造價等。包括房地產(chǎn)使用年限、程序、方式，房地產(chǎn)出租性質(zhì)、期限、價格，房地產(chǎn)維修保護及現(xiàn)存的借用、占用情況等。4．市場資料?！ ≡诂F(xiàn)場查勘階段，評估委托人應負領(lǐng)勒之責，派員領(lǐng)勘?，F(xiàn)場查勘的主要內(nèi)容有：評估人員對土地的查勘主要是了解地塊的坐落位置、土地使類別、面積、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情況，地塊與周邊地塊的搭界情況等。對房屋的查勘。（1）鑒定待估房屋的地址、坐落和房屋評估范圍。對同幢異產(chǎn)的房屋你同一地點內(nèi)有多幢房屋的情況，要認真核實房屋的評估范圍，正確區(qū)分產(chǎn)權(quán)的獨有部分、共有部分或他人所有部分，以免出現(xiàn)誤估．發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。（2）確認房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設備和面積。因此，現(xiàn)場查勘時，應對房屋的結(jié)構(gòu)和面積等情況進一步核查，防止因契證與實地不符而出現(xiàn)的估價失誤。了解房屋裝修情況是一件細致繁鎖的工作。（3）確定房屋的建造年份。房屋成新是影響房屋價格的重要因素．評估人員根據(jù)房屋的新舊程度評定標準．采取一聽、二看、三查、四問、五測的工作方法鑒定房屋
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