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房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓(xùn)手冊(cè)四-在線瀏覽

2024-08-03 07:28本頁(yè)面
  

【正文】 起到重要作用。按照當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀,項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的最佳時(shí)機(jī)為項(xiàng)目竣工后1-2年,依筆者經(jīng)驗(yàn),一個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目(五萬平方米建筑面積以上)的項(xiàng)目后評(píng)價(jià)時(shí)間大約為3個(gè)月,下述的時(shí)間安排可供參考:策劃準(zhǔn)備2周,調(diào)查和收集資料評(píng)估人員(機(jī)構(gòu))的素質(zhì),將決定后評(píng)價(jià)工作能否取得預(yù)期成果。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)分工不充分,咨詢公司未能承擔(dān)起此項(xiàng)業(yè)務(wù)之前,發(fā)展商也可自行組建后評(píng)價(jià)小組。一般可從職能部門抽調(diào)下述人員組成后評(píng)價(jià)小組:經(jīng)營(yíng)開發(fā)人員(包括市場(chǎng)預(yù)測(cè)人員)、工程技術(shù)人員(包括設(shè)計(jì)、監(jiān)理)、統(tǒng)計(jì)人員、財(cái)務(wù)人員等。過程評(píng)價(jià)一般要分析以下幾個(gè)方面:(1)項(xiàng)目決策和項(xiàng)目準(zhǔn)備。(3)工程進(jìn)度和實(shí)施情況。(5)項(xiàng)目財(cái)務(wù)執(zhí)行情況?! ∵^程評(píng)價(jià)一般采用定性分析和定量分析相結(jié)合的方法。(2)設(shè)計(jì)周期(設(shè)計(jì)周期變化率)。(4)建設(shè)成本(實(shí)際建設(shè)成本變化率)。(6)工程合格率。(8)銷售總時(shí)間(銷售時(shí)間變化率)。所不同的是:后評(píng)價(jià)指示所測(cè)算的內(nèi)容具有真實(shí)性,是在大量已發(fā)生的數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上通過匯總分析得出的。包括總投資、平均單位建筑面積造價(jià)、可售面積每平方面積所地價(jià)、土建費(fèi)用、配套費(fèi)用、稅費(fèi)等??稍O(shè)置項(xiàng)目總收入、投資回收期、開發(fā)總利潤(rùn)、全投資利潤(rùn)率、自資金利潤(rùn)率等指標(biāo)。一般可設(shè)立全員勞動(dòng)生產(chǎn)率、人均開發(fā)利潤(rùn)等指標(biāo)。(三)社會(huì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)。包括項(xiàng)目開發(fā)總價(jià)值、項(xiàng)目開發(fā)凈價(jià)值、項(xiàng)目利潤(rùn)總額、項(xiàng)目投責(zé)利稅率。居住總?cè)藬?shù)、戶數(shù)、人均占用面積、居住面積密度、凈人口密度等。(四)環(huán)境效益評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)價(jià)時(shí)一般可設(shè)置下述指標(biāo):住宅外部居住環(huán)境指標(biāo):入均綠地占有量、居住密度、公共設(shè)施人均占有率、項(xiàng)目與城市環(huán)境的分析等體系。(五)綜合評(píng)價(jià)。綜合評(píng)價(jià)要分層次地對(duì)比項(xiàng)目原定目標(biāo)與實(shí)際目標(biāo)的差別及原因,對(duì)比項(xiàng)目原定效益主要指標(biāo)與實(shí)際指標(biāo)的變化及其原因,對(duì)比項(xiàng)目原來預(yù)期效果與實(shí)際產(chǎn)生的效果的影響。房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),要想使評(píng)估活動(dòng)高效、準(zhǔn)確、公正,必須使活動(dòng)過程遵循一套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的工作程序。按照房地產(chǎn)估價(jià)程序進(jìn)行評(píng)估可以提高效率,減少失誤,確保質(zhì)量。操作一、估價(jià)申請(qǐng)和業(yè)務(wù)受理  進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí),當(dāng)事人應(yīng)向有關(guān)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面申請(qǐng),并填寫評(píng)估委托書。(2)評(píng)估標(biāo)的物的名稱、類型、面積、地理位置和環(huán)境條件等;(3)申請(qǐng)?jiān)u估的原因和用途;(4)房屋產(chǎn)權(quán)人、土地作用人的領(lǐng)勘人;除了評(píng)估申請(qǐng)書(委托書)以外,申請(qǐng)人還要向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供各種有關(guān)證明資料,如房屋所有權(quán)證,土地使用證,買方單獨(dú)委托評(píng)估時(shí)房地產(chǎn)權(quán)人出具的同意評(píng)估的證明,設(shè)計(jì)和施工圖紙,使用期維修、保險(xiǎn)及其他費(fèi)用資料等。估價(jià)者在作出接受委托的決策前要對(duì)委托人和評(píng)估標(biāo)的物的基本情況進(jìn)行初步了解,來界定有關(guān)估價(jià)的一些重要問題。(1)估價(jià)目的。房地產(chǎn)估價(jià)的目的可以有很多,如:房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補(bǔ)償、入股、清產(chǎn)、交換、訴訟、課稅、投資決策、統(tǒng)計(jì)等。不同的估價(jià)目的,對(duì)估價(jià)的精度要求不同,對(duì)市場(chǎng)價(jià)格實(shí)現(xiàn)的各種條件限定不同,所采用的估價(jià)方法也有所區(qū)別。作為具體要評(píng)估的房地產(chǎn)到底是土地還是建筑物,或是建筑物與土地合一,或是其中的某一部分,這是受理估價(jià)委托時(shí)必須明確的基本事項(xiàng)。若是土地,是生地〔無開發(fā)成本)、新開發(fā)地(有開發(fā)成本)還是其上附有影響地價(jià)的附屬建筑物;如果是房地合一的估價(jià)對(duì)象,其建筑物是依然保存,還是將被拆除;若是單純的房產(chǎn)估價(jià),則要明確建筑物的含義,如為寫字樓是否包括其中配備的設(shè)備,如為酒樓是否包括其中的家具等。(3)估價(jià)的作業(yè)日期。完成估價(jià)的日期一般是委托估價(jià)者提出的,估價(jià)者應(yīng)盡量滿足這一要求。確定了完成估價(jià)的日期,估價(jià)人員必須按期保質(zhì)地完成估價(jià),以確保自身的信譽(yù)。委托人常會(huì)出于自身或局部利益的考慮對(duì)估價(jià)者提出諸多具體要求,估價(jià)者在進(jìn)行估價(jià)可行性分析時(shí),一方面要搞清對(duì)方的意圖,另一方面要考慮委托人的要求是否有背于估價(jià)行業(yè)的行為準(zhǔn)則,是否超越了自己的業(yè)務(wù)能力,對(duì)有異議的要求,可以通過溝通與協(xié)商來謀求雙方達(dá)成共識(shí)。如經(jīng)審查分析,不能接受此項(xiàng)業(yè)務(wù)委托,應(yīng)盡快通知委托人并說明理由。合同必須對(duì)估價(jià)的各種具體要求、委托人提供的有關(guān)證件與資料、估價(jià)費(fèi)用、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)完成日期等作出明確規(guī)定。做好必要的準(zhǔn)備工作操作二、制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃在規(guī)模較大的評(píng)估項(xiàng)目中,制定計(jì)劃對(duì)估價(jià)作業(yè)的成敗與質(zhì)量有著極為重要的作用。  對(duì)于估價(jià)作業(yè)來說,僅僅指明某塊土地或某幢房屋是無法開展估價(jià)工作的。①估價(jià)對(duì)象的品質(zhì)特征。估價(jià)對(duì)象如果是土地,則需確定其坐落、編號(hào)、四至、面積、形狀、用途等;如果是房屋或其它建筑物,則需確定其所在地(門牌號(hào)碼)、類型、結(jié)構(gòu)、占地面積、建筑面積、使用情況等。產(chǎn)權(quán)狀態(tài)確定。房地產(chǎn)權(quán)利是一束權(quán)利的集合,除所有權(quán)外,還有使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等,權(quán)利性質(zhì)不同,其價(jià)格也不一樣。總之,估價(jià)者必須在明確了房地產(chǎn)的權(quán)利內(nèi)容.權(quán)利的發(fā)生與存續(xù)時(shí)間等產(chǎn)權(quán)狀態(tài)后,方能對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。(2)確定估價(jià)范圍房地產(chǎn)估價(jià)范圍包括以下:4個(gè)方面:土地估價(jià)一是空地估價(jià),二是地塊上有建筑物,但視為空地。在土地與建筑物筑成為一體的狀況下,僅就地上的建筑物進(jìn)行估價(jià)。③合并估價(jià)?! 」纼r(jià)時(shí)點(diǎn)是對(duì)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)決定其估價(jià)額的基準(zhǔn)日期。一般說來,買賣價(jià)格、租賃價(jià)格比抵押價(jià)格和課稅價(jià)格所要求的時(shí)點(diǎn)詳時(shí)點(diǎn)越詳細(xì),對(duì)估價(jià)精度的要求就越高,估價(jià)也就越困難。當(dāng)然為求取過去某個(gè)特定時(shí)期的價(jià)格(如有關(guān)訴訟案件的房地產(chǎn)價(jià)格),也可以將過去的某一特定時(shí)與作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。2.初選估價(jià)方法和人員初選估價(jià)方法的目的,是為了使后面的資料收集與整理和實(shí)地查勘有的放矢,避免不必要的重復(fù)勞動(dòng)。評(píng)估人員的選定和工作安排以及評(píng)估人員各自分工負(fù)責(zé)的工作范圍明確以后,有利于參與人員協(xié)同動(dòng)作,相互配合,提高工作效率。3,估價(jià)作業(yè)的工作進(jìn)度安排整個(gè)估價(jià)工作的時(shí)間可以從接受委托之日起到交付估價(jià)報(bào)告止。因此,要通過估價(jià)作業(yè)計(jì)劃,把估價(jià)作業(yè)的流程按程序規(guī)定好相應(yīng)的時(shí)間進(jìn)度和時(shí)限,使操作的每個(gè)步驟既科學(xué)有序,又省時(shí)省力。、估價(jià)作業(yè)備忘錄的編制等有關(guān)事項(xiàng)作出明確規(guī)定。操作三、資料的收集與整理如對(duì)供出租用的寫字樓擬選用收益還原法來評(píng)估其價(jià)格,則需收集可供出租的面積、出租率或空置率、租金水平、分?jǐn)傉叟f、負(fù)擔(dān)利息、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、稅收等方面的資料。資料收集除了來源于評(píng)估委托人提供的必要資料和實(shí)地查勘所得資料外,估價(jià)人員還可以從估價(jià)機(jī)構(gòu)建立的資料存儲(chǔ)系統(tǒng)小提取有關(guān)資料,或到政府有關(guān)主管部門去查詢,或向其他當(dāng)事者、咨詢公司變問?!》康禺a(chǎn)估價(jià)所需收集的資料主要包括以下幾部分內(nèi)容:產(chǎn)權(quán)資料是反映房地產(chǎn)所有權(quán)歸屬及其變化情況的綜合資料,包括產(chǎn)權(quán)所有證、土地所有證、地形圖、平面位置圖。主要包括建造開發(fā)的年代,主要結(jié)構(gòu)材料、內(nèi)部設(shè)計(jì)布局、設(shè)備裝修、建筑造價(jià)等。包括房地產(chǎn)使用年限、程序、方式,房地產(chǎn)出租性質(zhì)、期限、價(jià)格,房地產(chǎn)維修保護(hù)及現(xiàn)存的借用、占用情況等。4.市場(chǎng)資料?! ≡诂F(xiàn)場(chǎng)查勘階段,評(píng)估委托人應(yīng)負(fù)領(lǐng)勒之責(zé),派員領(lǐng)勘?,F(xiàn)場(chǎng)查勘的主要內(nèi)容有:評(píng)估人員對(duì)土地的查勘主要是了解地塊的坐落位置、土地使類別、面積、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情況,地塊與周邊地塊的搭界情況等。對(duì)房屋的查勘。(1)鑒定待估房屋的地址、坐落和房屋評(píng)估范圍。對(duì)同幢異產(chǎn)的房屋你同一地點(diǎn)內(nèi)有多幢房屋的情況,要認(rèn)真核實(shí)房屋的評(píng)估范圍,正確區(qū)分產(chǎn)權(quán)的獨(dú)有部分、共有部分或他人所有部分,以免出現(xiàn)誤估.發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。(2)確認(rèn)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備和面積。因此,現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí),應(yīng)對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)和面積等情況進(jìn)一步核查,防止因契證與實(shí)地不符而出現(xiàn)的估價(jià)失誤。了解房屋裝修情況是一件細(xì)致繁鎖的工作。(3)確定房屋的建造年份。房屋成新是影響房屋價(jià)格的重要因素.評(píng)估人員根據(jù)房屋的新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn).采取一聽、二看、三查、四問、五測(cè)的工作方法鑒定房屋
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