【正文】 共綠地。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 5 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積 分?jǐn)傁禂?shù)。 5 實(shí)用率 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。 5 陽臺 陽臺是指供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。 60、 走廊 第 8 頁 共 90 頁 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 6 半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 3，且不超過 1／ 2者 6 居住區(qū)用地 居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。 6 公共服務(wù)設(shè)施用地 公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 6 公共綠地 公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 70、 建筑線 建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 7 玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一 步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。玄關(guān)一般與 第 9 頁 共 90 頁 廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。 7 隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?. 7 過道 過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。從房地產(chǎn) 存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。 7 建 造商 建造商是指負(fù)責(zé)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市政工程、基礎(chǔ)工程及土建裝修工程的建筑商。房地產(chǎn)主營企業(yè)必須向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的行政主管部門申請資質(zhì)等級。 7 征用價(jià) 指政府征用各種地產(chǎn)時（如農(nóng)地、林 地、市地等）向該地產(chǎn)的原使用者或所有者支付的賠償額。 80、 轉(zhuǎn)讓價(jià) 指地產(chǎn)使用者將其受讓的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去時所收取的貨幣總額。 8 入股價(jià) 指地產(chǎn)所有者或使用者將其地產(chǎn)使用權(quán)入股與其他投資者進(jìn)行合作開發(fā)或合作經(jīng)營，雙方所認(rèn)可的價(jià)格。 8 評估價(jià) 是指中介評估機(jī)構(gòu)受委托而對地產(chǎn)評估出的價(jià)格。 8 征稅價(jià) 第 10 頁 共 90 頁 如果根據(jù)地產(chǎn)價(jià)值對地產(chǎn)占用人、所有人或使用人征稅時，就要評估出該地產(chǎn)的價(jià)格。 8 清產(chǎn)核資價(jià) 為會計(jì)核算的需要，地產(chǎn)未發(fā)生交易時，也要對該地產(chǎn)賦予一定的價(jià)格。該價(jià)一般是根據(jù)評估的價(jià)格確定，并低于市場價(jià)。 8 確認(rèn)價(jià) 是目前政府有關(guān)管理部門對評估機(jī)構(gòu)評估地產(chǎn)所認(rèn)定的價(jià)格。 8 基準(zhǔn)地價(jià) 指城鎮(zhèn)各類各級土地或某區(qū)域內(nèi)土地的平均價(jià)格。 9 房地產(chǎn)估價(jià) 房地產(chǎn)估價(jià)是由專業(yè)估價(jià)人員以房地產(chǎn)為對象，根據(jù)委托人不同的估價(jià)目的，按照一定的體價(jià)程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)價(jià)格客觀合理的估計(jì)、推 測或判斷。 住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性。實(shí)行住房公積金制度的目的是增加社會住房資金的積累、周轉(zhuǎn)，促進(jìn)政策性抵 押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進(jìn)住房建設(shè)。實(shí)施國家安居工程可以調(diào)動各方面的積極性，加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會化進(jìn)程，促進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè)。 9 住宅的進(jìn)深 住宅的長度或進(jìn)深，在建筑學(xué) 上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后墻之間的實(shí)際長度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。一層的廚房高 2米，上層貯藏間高 米；一層起居室高 2米，上層直接作為臥室的訂面，人可坐起但無法直立。 戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價(jià)。 在很多大城市，此種住宅推廣很快，已成為住 宅市場上的熱銷產(chǎn)品。 9 解困房 指在實(shí)施 安居工程 之前或未實(shí)施安居工程的各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建用于解決住房困難戶和擁護(hù)戶而修建的住房。解困房分有償出售和有償出租兩種方式向居民供應(yīng)。 9 土地使用年期 凡與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。 100、 一次性付款 這是在賣方市場時最為常見的銷售方式，在買方市場時一般多見于那些低價(jià)位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對發(fā)展商來說一次性付款是解決資金危機(jī)的靈丹妙藥。智能化大廈又簡稱為3A 建筑，即：建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)（ BAS），辦公自動化系統(tǒng)（ OAS）通信自動化系統(tǒng)（ CAS），其中 BAS 中應(yīng)包含 FAS 和 SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為 5A建筑的，即消防自動化系統(tǒng) FAS） ,保安自動化系統(tǒng)（ SAS）。它反映一宗地的基本情況。證書附圖證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。 房地產(chǎn)抵押貸款 所謂房地產(chǎn)抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。在抵押期間，抵押人不得隨意地 處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對抵押物進(jìn)行監(jiān)督和檢查。 房地產(chǎn)交易 房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。 房地產(chǎn)保險(xiǎn) 房地產(chǎn)雖然風(fēng)險(xiǎn)較少，但并不是毫無風(fēng)險(xiǎn)，因自然災(zāi)害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時都存在，為了盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、減少經(jīng)濟(jì)損失，購買房地產(chǎn)保險(xiǎn)就很有必要。一般來說由以下三種形式：房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)、房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn) 權(quán)人對其房屋事實(shí)上的控制權(quán)。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。也就是說，新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公 司進(jìn)行管理。 房改房 指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在推進(jìn)房改過程中，按各單位確定的分房原則（一般按照職工工齡、職務(wù)、職稱打分計(jì)算），已經(jīng)分配或?qū)⒁峙?、?zhí)行國家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售、出租的住房。銷售對象是單位在冊職工。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。根據(jù) 1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 、 米、 米。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確； 相互干擾較小。但這類住宅也有不足之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發(fā)生火災(zāi)時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)入。 購房面積 商品房與其他商品有一點(diǎn)是很不相同的，它在使用中一般不可能完全獨(dú)立，套與套之間、套與整體環(huán)境之間常常是緊密相聯(lián)、互為依存的。即商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 安居房 為了讓廣大普通工薪階層、中低收入的住房困難戶買得起房，真正做到置業(yè)安居，近幾年國家開始實(shí)施安居工程，推動住房制度改革。要求精心設(shè)計(jì)，保證施工質(zhì)量，提高和改善住宅的使用功能。 微利房 指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤極低的一類商品房，面向社會銷售。此類房屋價(jià)格誘人，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有升值潛力。 宗地 宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。如： B10724 這個地號表示福田區(qū)第 1 帶 07 片第 24 宗地。銀行按揭業(yè)務(wù) 在國內(nèi)才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因?yàn)樗瞎ば诫A層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。 抵押貸款方式 抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。 保證貸款方式 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人 第 15 頁 共 90 頁 而向其發(fā)放貸款的方式 建筑面積 建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。 而 “ 建筑面積 ” 扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額就得出一個 “ 實(shí)得建筑面積 ” ，就是我們平時所講的 “ 套內(nèi)面積 ” 。 容積率 在數(shù)值上等于所購物業(yè)建筑面積。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。 知道了套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e，在購房時，心中就有數(shù)了。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為： 居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數(shù) 獨(dú)立式住宅的換算系數(shù)為 ，由此可見，開發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實(shí)際銷售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上 “ 混淆視聽 ” 的手法，足見開發(fā)商在促銷上的精明之處。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用，所以，購房戶大可不必為其專業(yè)術(shù)語所蒙蔽。這實(shí)際上是開發(fā)商在玩弄 “ 文字游戲 ” 。所以，對那些喜好走近大自然的購房者來說 ，尤其要謹(jǐn)慎 “ 環(huán)保牌 ” 的廣告效應(yīng)。一般都帶有花園草坪和車庫的獨(dú)立院落平房式二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備、裝修豪華，并富于變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在，不可分割的。目前，房價(jià)大致可分 為四大部分組成： 一是地價(jià)成本，包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi)用等；二是建筑安裝費(fèi)用，如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（七通一平費(fèi)），甚至市政費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)等也可折算在建安費(fèi)里；三是開發(fā)商經(jīng)營費(fèi)用，包括辦公管理費(fèi)、銷售經(jīng)營費(fèi)等；四是開發(fā)商經(jīng)營利潤。 別墅 代表著總面積大、總價(jià)昂貴，獨(dú)立的建筑空間與獨(dú)有的建筑外形； 公 寓 公寓的特征是單價(jià)高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究； 普通住宅 普通住宅的標(biāo)志則是單價(jià)相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。銷售對象面向本市戶口居民。 板塔之爭論是京城地產(chǎn)圈總動員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢形象在消費(fèi)者心中占據(jù)上風(fēng)。 隨著板塔之爭，一批板 樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務(wù)，板樓公寓成新時尚。 Townhouse 風(fēng)聲水起，第一批 Townhouse 火了；跟風(fēng)的 Townhouse 被困了；究竟 Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。顧名 思義， “ 別 ” 字是 “ 另外 ” 、 “ 另一處 ” 的意思，而 “ 墅 ” 則是 “ 野 ” 與 “ 土 ” 兩個字的組合，從字面上可以作 “ 山野之地 ”解。 概念延伸：城市別墅 近年，別墅項(xiàng)目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽公園周圍別墅項(xiàng)目的興起， “ 城市別墅 ” 成為新名詞。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場的主導(dǎo)項(xiàng)目。 北京的 Townhouse 緣起： 別墅有開闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價(jià)格的望而卻步，遠(yuǎn)離市區(qū)也給生活配套帶來了 考驗(yàn)。 別墅 Townhouse 聯(lián)排別墅 板樓 塔樓 傳統(tǒng)的別墅項(xiàng)目 獨(dú)棟 聯(lián)排 雙拼 疊拼 高層、小高層、多層 傳統(tǒng) 蝶塔、小戶型 公寓、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房 皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。 Townhouse 的基本解讀 2 北京受到認(rèn)可的 TOWNHOUSE 項(xiàng)目符合十大標(biāo)準(zhǔn) —— 位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車程 5 至 30 分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。 環(huán)境：不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。 規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。 配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需齊備。 服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。 Townhouse 的四種形式 通常，我們稱 Townhouse 為聯(lián)排別墅，因?yàn)?Townhouse 的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標(biāo)志的。 在同一項(xiàng)目中，通常價(jià)格表現(xiàn)：獨(dú)棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼 位于市區(qū)中心 單價(jià)、總價(jià)均高 容積率高、建筑密度大 空間窘迫感 有天有地 環(huán)境舒展 總價(jià)高 交通 位置與市政條件 公寓 別墅 Townhouse： 別墅與公寓之間妥協(xié)的產(chǎn)物 單價(jià)、總價(jià)均有明顯優(yōu)勢 位置上盡量靠近市中心 有天有地 環(huán)境舒展 第 19 頁 共 90 頁 板樓、塔樓項(xiàng)目類型 板樓與塔樓的基本解讀 1 板樓、塔樓是通過建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我