【正文】 開發(fā)，其在微觀層面也不斷的推動房地產(chǎn)開發(fā)，而其與房地產(chǎn)和旅游業(yè)之間 ，也是相輔相成，形成一條泛旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，我們稱之為大旅游地產(chǎn)。旅游房地產(chǎn)的發(fā)源于法國地中海沿岸中世紀世襲貴族的度假城堡，本世紀開始形成一定的市場規(guī)模。在短短的幾十年時間里，旅游地產(chǎn)在國外經(jīng)歷了產(chǎn)生——發(fā)展——崛起的過程。階段二：上世紀70年代——旅游地產(chǎn)發(fā)展70年代中期，由于美國經(jīng)濟衰退、泡沫經(jīng)濟造成大量房地產(chǎn)積壓、空置，特別是市場景氣時期開發(fā)的大量別墅積壓。1977年美國市場95%以上的度假物業(yè)是由其他項目改造過來的。階段三：上世紀90年代——旅游地產(chǎn)崛起，540萬個家庭參與了分時度假網(wǎng)絡。在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡等國家，近幾年大打“旅游度假牌”，假日休閑、周末度假、旅游度假、會議休閑、運動健康休閑等方興未艾。從此，旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)的一個重要分支，在全世界發(fā)展起來并掀起了世界投資的熱潮。傳統(tǒng)的投資領域、生產(chǎn)領域已基本飽和，市場進入成長發(fā)展階段，特別是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領域的機會越來越少，住宅市場成熟期已基本到來。住宅消費開始向舒適型轉移，銷售市場也出現(xiàn)了萎縮的前兆，即滯漲期。開發(fā)商紛紛轉舵進軍旅游地產(chǎn)領域中國已經(jīng)涉足旅游地產(chǎn)開發(fā)的公司超過百家，除了國外和港臺頗具實力的大公司，包括內地首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)集團以外、萬通等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商及旅游企業(yè)也進入了旅游地產(chǎn)開發(fā)領域。中國旅游房地產(chǎn)正在走上中國房地產(chǎn)市場的前沿地帶。從1995年5月份我國實行五天工作日，到1999年國務院批準開始實行“五一”、“十一”和春節(jié)三個黃金周，08年調整為端午、中秋小長假，加上我們國家法定休假日，一年將近114天是假期，將來如果帶薪休假推行的話，一年將有三分之一的時間可以休假。同時，伴隨著假日經(jīng)濟的興起于蓬勃發(fā)展，休閑產(chǎn)業(yè)已經(jīng)炙手可熱。以旅游、娛樂、健身為主的休閑產(chǎn)業(yè)已形成一種共榮共生的發(fā)展態(tài)勢，促進旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。隨著休閑經(jīng)濟的發(fā)展，休閑旅游、度假旅游、商務旅游、體育旅游等多種旅游形式開始同步發(fā)展，旅游消費越來越成為許多中等收入以上家庭的必須消費，這需要市場提供更多旅游景點、開展更多的旅游形式。小結市場經(jīng)濟向來遵循：先介入、早開發(fā)、先收益的原則。這本身已昭示著中國旅游地產(chǎn)的勃然生機。. 國內旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢面對目前國內旅游地產(chǎn)的開發(fā)背景，旅游房地產(chǎn)的發(fā)展模式也在逐漸的轉變，主要呈現(xiàn)出以下六大趨勢：趨勢一：功能演變——從“概念需求”到“產(chǎn)品支撐”從國內旅游行為的角度出發(fā)，其特征正在逐漸的從單一性的觀光旅游、到有目的的休閑旅游，再發(fā)展到的度假休閑旅游。早期的產(chǎn)品多為滿足旅游人口的概念需求，如旅游地產(chǎn)的鼻祖深圳華僑城，其單純的通過主題公園驅動房地產(chǎn)，僅僅滿足概念上的旅游房地產(chǎn)開發(fā)。如芙蓉古城通過建筑符號作為產(chǎn)品表現(xiàn)特征之一，以文化包裝項目，將住宅產(chǎn)品和旅游產(chǎn)品有效的整合在一起?？臻g規(guī)模并不能單純的以占地面積和建筑體量來衡量，更多的需要考量不同層次的產(chǎn)品特征和組合方式。在旅游地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)的發(fā)展趨勢之下，也開始逐漸演化為大型區(qū)域的經(jīng)濟開發(fā)，由旅游地產(chǎn)主導的旅游產(chǎn)業(yè)和旅游相關產(chǎn)業(yè)，逐漸的支撐起地區(qū)的人口、經(jīng)濟的發(fā)展，并通過復合型的旅游房地產(chǎn)開發(fā)，不斷的提高土地價值，催熱區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，再反作用于地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的進步，這也就是之前說到過的大旅游地產(chǎn)的概念，在這樣的發(fā)展趨勢之下，空間規(guī)模從“小而精”到“大而全”的復合型發(fā)展趨勢將越加明顯。距盤山和古薊州黃涯關長城45公里，溫泉城占地22500畝，總建筑面積約435萬平方米，分十期開發(fā)，它包含了上京別墅、珠江帝景溫泉度假村、水上皇宮大酒店、體育中心，27洞高爾夫球會、珠江國際外國語學校。趨勢三：選址策略——自然資源越稀缺越競爭，呈現(xiàn)“兩極”開發(fā)戰(zhàn)略布局對于傳統(tǒng)旅游房地產(chǎn)開發(fā)而言，選址通常會在兩類資源較好的地區(qū)，一類是自然資源較為豐富的地方，如山、湖、海、河周邊，這些地區(qū)通?？諝廨^好，環(huán)境優(yōu)美，位于城市近郊，具備離城不離塵的特征；另一類是人文資源豐富的地區(qū)，如古城遺址、古村落等，此類地區(qū)通常人文底蘊濃厚，歷史厚重，充滿文化氣息，在地方人群中引起強烈的內心共鳴，加之自然資源越來越稀缺，且人們對于人文歷史的追求不斷增強，因此，依托人文資源開發(fā)旅游地產(chǎn)成為一種新的發(fā)展趨勢。城市兩極甚至多極開發(fā)的戰(zhàn)略布局，將成為今后旅游地產(chǎn)選址的主要方向。對于旅游地產(chǎn)而言，其客源結構相對較為復雜，有第一居所需求，有第二居所需求，也有投資需求、養(yǎng)老需求等，且旅游地產(chǎn)的功能產(chǎn)品較為豐富，不同功能的產(chǎn)品所導入的客戶層次也不盡相同，因此滿足不同檔次客戶的不同需求，又是旅游地產(chǎn)不得不面臨的重要挑戰(zhàn)。趨勢六：智力驅動——策劃、規(guī)劃、產(chǎn)品顧問的龍頭作用日益凸顯面對專業(yè)化程度越來越高的房地產(chǎn)開發(fā)，僅靠開發(fā)企業(yè)和設計單位已經(jīng)難以滿足復雜的開發(fā)系統(tǒng)工程，加之旅游地產(chǎn)的規(guī)模龐大，系統(tǒng)繁雜，現(xiàn)有的腦庫已經(jīng)遠不夠用，因此專業(yè)顧問公司的作用就顯得非常明顯，尤其是在設計方介入之前，顧問公司可以起到指導性的作用。多腦驅動的頭腦風暴將成為行業(yè)發(fā)展的主流趨勢！【易居思考——見“異”思“變”，旅游地產(chǎn)開發(fā)思路決定出路】易居在操作旅游地產(chǎn)方面，碰到過各種各樣的開發(fā)難題，其中最大的阻力其實是來自開發(fā)商內部，無論是否有行業(yè)經(jīng)驗的開發(fā)商，都會被傳統(tǒng)思路和思維阻礙。因此，思維固守和不敢創(chuàng)新成為阻礙項目發(fā)展乃至行業(yè)進步的絆腳石。見“異”要思“變”，打破固有的成規(guī)，用創(chuàng)新求變的思路去尋找行業(yè)新的出路，在同質化傾向越來越嚴重的今天，創(chuàng)新和個性化的發(fā)展必將殺出一條血路！第三章：公益和功利——旅游地產(chǎn)開發(fā)的共性問題從目前旅游地產(chǎn)的發(fā)展的現(xiàn)狀來看，主要存在以下六大問題：1. 主題定位缺失——如何選擇合適的定位發(fā)展模式，對土地資源進行優(yōu)化配置項目整體性的定位，在項目前期策劃過程中是首要問題，也將是指導項目整盤開發(fā)的核心問題。但是在旅游地產(chǎn)開發(fā)的過程中，國內的地產(chǎn)商往往會忽視主題性的定位，而更加注重設計和功能布局，重產(chǎn)品輕概念，重利益輕文化是普遍現(xiàn)象，而這也會直接導致項目在長久的開發(fā)過程中，缺乏主線和精神綱領，出現(xiàn)狗尾續(xù)貂的現(xiàn)象較多。2. 啟動引擎模糊——如何在缺乏有效資源的前提下，選擇引擎來帶動地產(chǎn)開發(fā)這其中涉及到兩個層面的問題，一、項目將通過怎樣的開發(fā)模式來運作；二、在已確定的開發(fā)模式之下，通過何種引擎產(chǎn)品來啟動項目。因此，從項目整體性開發(fā)的角度而言，需要對項目有一個通盤的思慮。而該類產(chǎn)品的選擇，面臨著風險控制、項目盈利、樹立形象、平衡關系等諸多問題，這些復雜的問題交雜在一起，就需要有一個科學和系統(tǒng)的論證，而啟動區(qū)的成功與否，直接關系到項目開發(fā)的成敗。3. 經(jīng)營管理不善——運作主體如何理順各類關系，平衡各方利益，實現(xiàn)有效管理運作大型旅游地產(chǎn)的開發(fā)，周期較長，而在這個漫長的開發(fā)周期中，開發(fā)商同時還扮演著經(jīng)營管理的角色，除了前期的開發(fā)銷售以外，還承擔著品牌的塑造和管理、持有物業(yè)的經(jīng)營管理、地區(qū)開發(fā)各方利益的協(xié)調管理等重任。各個主體的利益點不同，對于政府而言，關注的是土地資源的有效整合與利用；對于民眾而言，關注的是旅游區(qū)域的娛樂、休閑和配套設施，而對于開發(fā)商自身而言，關注的是項目的盈利和品牌的塑造管理問題。【案例鏈接】南匯桃花節(jié)——上海南匯桃花節(jié)是一種以“桃文化”為基礎，依托鄉(xiāng)村特有生活風情和季節(jié)性桃花風景為資源，從事觀光經(jīng)濟作物生產(chǎn)經(jīng)營活動，將經(jīng)濟作物與旅游業(yè)相結合的體驗式生態(tài)旅游活動，桃花節(jié)從最初單一的觀光旅游逐步豐富為“集觀光旅游、產(chǎn)品展銷、民俗體驗和休閑度假為一體的多元化旅游活動。企業(yè)的介入，則是桃花節(jié)模式做大做強的關鍵所在。成功的市場運作使桃花節(jié)成為了上海人每年的固定節(jié)日，市民們熱情參與其中，積極傳播桃文化，保障了她的永續(xù)發(fā)展4. 產(chǎn)品創(chuàng)新匱乏——如何突破傳統(tǒng)的物業(yè)形態(tài)和功能組織，結合客戶需求創(chuàng)新產(chǎn)品產(chǎn)品創(chuàng)新已經(jīng)不是一個新問題，國內知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司，都已經(jīng)成立了自己的產(chǎn)品研發(fā)小組，甚至是設計部門，對各自的產(chǎn)品進行升級和創(chuàng)新，以符合各種人群的不斷挑剔的產(chǎn)品需求。比如在度假類物業(yè)中，別墅式酒店就是將標準酒店和低密度別墅產(chǎn)品相融合的產(chǎn)物，但是在此基礎上，結合第二居所度假的需求，別墅的面積較小，通常面積會在100200平米之間，提供一房、二房、三房等小面積住宅空間，在設計上往往會設置私家泳池，但是沒有地下空間和私家的停車空間，有效的結合需求提高土地利用價值。在通過多個成功案例比較后發(fā)現(xiàn)，其實產(chǎn)品的創(chuàng)新并不需要復雜的設計論證，尤其是旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)新，更多的是結合客戶特殊需求而變化的產(chǎn)品組合方式不同。位于亞龍灣高爾夫球會內的優(yōu)越地理位置，使得項目獨享亞龍灣得天獨厚的自然美景和36洞國際高爾夫環(huán)抱的優(yōu)雅環(huán)境，“水中有島、島中有水”，戶戶鄰水的獨特建筑規(guī)劃；濃郁東南亞現(xiàn)代風格的園林設計；超五星級酒店私人定制式服務；構成了無與倫比的亞龍灣高爾夫度假別墅亞龍灣高爾夫別墅的戶型面積分為120130的一房，130150的二房和150以上的三房，同時每戶配有私家泳池。別墅產(chǎn)品在售后統(tǒng)一回租，保證投資者一定的投資回報的同時，也滿足了大量前往亞龍灣度假的游客需求，是國內目前較為成功的度假類產(chǎn)品的案例之一5. 營銷推廣不力——如何在強勢樹立形象、強力推售項目，實現(xiàn)項目品牌塑造作為項目開發(fā)的重要步驟，營銷推廣的重要性已經(jīng)被越來越多的開發(fā)商關注，而一個好項目要提高市場知名度，塑造品牌形象，則必須通過強有力的營銷手段來達到目的，但是從目前國內旅游地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀來看，營銷推廣存在著諸多問題：問題一：僅以項目作為營銷對象，忽略區(qū)域價值對于一般的開發(fā)企業(yè)而言，其對營銷推廣焦點多集中在項目自身，其主要目的只是為了短期內推售項目，而無法滿足項目的長期開發(fā)推廣需求。問題二：無法深層挖掘客源通路，吸引更多客群這是營銷推廣過程中的通病。對于旅游地產(chǎn)而言，其客戶結構較為復雜，客戶來源也比較分散，且不同開發(fā)時期所導入的客戶也不相同。另外，從國內主要的營銷推廣方式來看，處于行業(yè)領先地位的開發(fā)商會選擇自主進行營銷和推廣，而少部分開發(fā)商如萬科等，會將諸多開發(fā)事項細分，打包給銷售代理公司?！景咐溄印堪肷桨雿u，位于三亞市小東海鹿回頭半島，整個半島由鹿回頭公園、鹿回頭嶺兩山和小東海、鹿回頭灣兩灣組成，是三亞市西至海坡，東至亞龍灣的五十余公里海岸線中唯一一個待開發(fā)的半島，半山半島占地面積2066多畝，建筑面積100多萬平方米，由三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司開發(fā)的超大型綜合房地產(chǎn)項目。項目總銷售額預計200多億元，是三亞乃至整個海南島銷售額最大的房地產(chǎn)項目半山半島的整體營銷策略體現(xiàn)了“先三亞后項目”，其通過1）出版刊物《為什么半山半島》、2）贊助“大佛杯”中國高爾夫男子職業(yè)球員錦標賽、3)聯(lián)辦“中國財富管理論壇”、4）舉行“海洋之星”夏令營等推廣方式，提升三亞和鹿回頭半島的綜合知名度來實現(xiàn)項目的價值體現(xiàn)。此種模式無法充分的將區(qū)域旅游資源有效利用，提高資源價值。【案例鏈接】上海新天地是一個具上海歷史文化風貌的都市旅游景點，它是以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎，改造成具國際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街。這個項目是建設一個具傳統(tǒng)和新紀元生活文化的都市旅游景點，它以中西融合、新舊結合為基調，將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體新天地項目作為上海最成功的旅游商業(yè)地產(chǎn)，其開發(fā)至今歷時超過10年，核心利潤已經(jīng)從房地產(chǎn)項目（翠湖天地）逐漸轉變?yōu)樯虡I(yè)街的租金收益，同時，舊城改造、公建配套的建造等通過多元化的經(jīng)營方式，提高了區(qū)域知名度和土地價值，還實現(xiàn)了政府、開發(fā)商、民眾共贏的發(fā)展模式。由于發(fā)展過程中的諸多不成熟因素及開發(fā)的無序，中國旅游地產(chǎn)釋放的過于快速，中國現(xiàn)有的旅游地產(chǎn)發(fā)展格局面臨著重新洗牌，每個項目、每個開發(fā)商都面臨調整自身定位、自我謀求發(fā)展問題。易居發(fā)現(xiàn)，在一個旅游地產(chǎn)大盤開發(fā)的之前，前期策劃的重要性日益突出。第二篇：方法論——不同資源狀況下的旅游地產(chǎn)運作模式解碼第四章：RRP共生模式——以依托自然資源為核心的開發(fā)模式所謂共生模式，主要是指大型旅游度假項目依托自然資源為核心進行開發(fā)的模式，這也是目前國內旅游地產(chǎn)最主要的開發(fā)方式。從目前國內的資源優(yōu)勢來看，主要分為三大類：一是濱湖類度假項目開發(fā)。其主要依托的是海體資源，如海南的亞龍灣，青島、大連等沿海城市；三是溫泉度假項目的開發(fā)，其主要依托的是溫泉資源，如天津的珠江溫泉城，通過對溫泉資源的開發(fā)利用，開發(fā)地產(chǎn)盈利。但是，隨著自然資源的不斷稀缺，這種依托自然資源的地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)逐漸陷入困境，地產(chǎn)開發(fā)商們不得不另辟蹊徑，通過多元化的開發(fā)模式來取代傳統(tǒng)的“共生模式”一、濱湖類項目、分類及特征濱湖類度假項目，作為旅游地產(chǎn)的一種存在類型，是依賴于湖景資源進行綜合開發(fā)的復合地產(chǎn)項目。這類度假項目多建在濱湖資源優(yōu)勢突出的城郊區(qū)域，以提供各類娛樂、運動、度假、養(yǎng)生、居住為經(jīng)營目的，并隨著項目的逐漸開發(fā)成熟，不斷打向知名度，吸引各地游客前來，從最初的旅游觀光發(fā)展到休閑度假，以完成從常來到常留到最后定居于此的過程。 區(qū)域起步期項目：這類度假項目的開發(fā)通常是作為某個濱湖區(qū)域（多為人工湖/水庫）發(fā)展的啟動項目，在政府的規(guī)劃和支持下開發(fā)該濱湖，打造休閑度假場所，此時該濱湖資源一般，也還沒樹立市場形象，周邊也沒有其它可依賴的配套資源，完全需要開發(fā)商獨立領銜開發(fā)和營銷，如雪野湖休閑度假區(qū)等等。 區(qū)域成熟期項目：項目所在區(qū)域有一定的知名度，也已有了成熟的配套，開發(fā)商進入后可利用現(xiàn)有資源進行開發(fā)，節(jié)省了初期的濱湖整治工作，但此類開發(fā)競爭壓力大，需要有一定的創(chuàng)新點，如千島湖開元度假村、蘇州太湖高爾夫等等。 自有配套型項目：此類濱湖項目產(chǎn)品線豐富，集酒店、娛樂、商業(yè)、度假項目于一體，如綠城千島湖度假公寓。 共享配套型項目：這類濱湖度假項目大多是處在一個大區(qū)域的濱湖旅游度假區(qū)內，而這些度假區(qū)有其自身公共的配套，比如說高爾夫、游艇俱樂部等等，作為整體開發(fā)中的一個度假項目，它往往僅開發(fā)一些必須的度假產(chǎn)品，如度假酒店、別墅，而其它設施則是共享區(qū)域內已有的配套，如千島湖濱江度假酒店別墅，中信太湖城等。 特色配套類項目：除基礎商業(yè)、會所、酒店配套外，在此類項目中還會開發(fā)其它高品質或者新潮流的配套設施，如中信太湖城開發(fā)的