【正文】 品的門票和輔助收入、商業(yè)配套設(shè)施的收入等，從而形成一個良好的產(chǎn)業(yè)鏈條，實現(xiàn)多元化的盈利模型，實現(xiàn)長期獲益。6. 盈利模式單一——如何通過整合項目功能資源，實現(xiàn)多元化的盈利模式國內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)主體依然是地產(chǎn)開發(fā)，其核心的盈利依然是房地產(chǎn)項目，旅游資源更多的只是作為概念存在與項目的整體開發(fā)過程中。整個項目包括臨海別墅、觀海公寓、洲際酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會等。而一些行業(yè)經(jīng)驗較淺的開發(fā)公司，則多會選擇一些知名的顧問公司進行營銷顧問，或者委托代理銷售。問題三：營銷手段單一，推廣執(zhí)行不力營銷手段需要經(jīng)驗的指導(dǎo)和實操經(jīng)歷，由于旅游地產(chǎn)體量較大，開發(fā)周期較長，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷推廣無法滿足于旅游地產(chǎn)的開發(fā)。其主要是源于前期市場調(diào)研不充分，對于未來可能導(dǎo)入的客戶判斷不嚴(yán)謹(jǐn)。同時，面對旅游地產(chǎn)所依附的自然資源，也只是簡單的借用其知名度，而沒有對其進行充分的挖掘。別墅產(chǎn)品合理有效的利用高爾夫景觀進行布局，提高了社區(qū)的綠化面積，同時也提高了別墅產(chǎn)品的整體檔次和品質(zhì)。【案例鏈接】亞龍灣高爾夫別墅位處海南三亞亞龍灣，坐擁36洞高爾夫球場，占地約100000平米,共規(guī)劃108套寬院別墅，110套客房。而這種產(chǎn)品的變化，是在充分結(jié)合了客戶的度假需求以及科學(xué)的產(chǎn)品布局論證之后產(chǎn)生的。作為旅游房地產(chǎn)而言，產(chǎn)品創(chuàng)新已經(jīng)不是簡單的產(chǎn)品形態(tài)的升級，而是產(chǎn)品功能的突破。企業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營管理，能夠打破行政壁壘、最大化旅游資源的價值。通過近二十年的發(fā)展，南匯桃花節(jié)的運營模式日趨成熟，由早期的政府獨營，到當(dāng)前的“政府引導(dǎo)、企業(yè)經(jīng)營、民眾參與”——政府所扮演的角色是桃花節(jié)模式成功的根本因素，其職責(zé)就是將地方旅游資源整合在一起，并進行行業(yè)的管理和服務(wù)。如果無法理順這些關(guān)系，旅游地產(chǎn)的深入開發(fā)將會遇到瓶頸。通常在旅游地產(chǎn)開發(fā)的過程中，發(fā)展商往往面臨多重角色扮演的問題，而在這個角色扮演的過程中，通常要平衡三方關(guān)系，一是政府，二是民眾，三是自身?！景咐溄印寇饺毓懦恰饺毓懦俏挥诔啥嘉鹘记嘌蚪纾瑴亟缹庢?zhèn)，新成溫郫國家級生態(tài)保護帶，占地近1000畝，投資逾3億元，以川西民居為主，同時融入江蘇民居、云南民居、唐風(fēng)建筑等中國傳統(tǒng)建筑精髓而成，由四合院和獨立宅院的建筑群組成，因此成為西部最大的生態(tài)園林式旅游、休閑度假、商務(wù)會展接待基地，是目前國內(nèi)屈指可數(shù)的融居住、餐飲娛樂、旅游觀光、休閑度假、投資于一體的復(fù)合式旅游地產(chǎn)項目芙蓉古城從02年開始推出旅游商業(yè)和住宅產(chǎn)品，巧妙的是，開發(fā)商將兩者結(jié)合在一起，即住宅產(chǎn)品就是旅游產(chǎn)品，將富有各地文化的建筑產(chǎn)品作為公寓出售，同時，這些建筑產(chǎn)品又成為旅游景點，輔之以文化、休閑、酒店、商業(yè)等休閑旅游功能，即滿足了旅游需求，開發(fā)商也實現(xiàn)了項目盈利，獲得了較為穩(wěn)健的發(fā)展資金。對于啟動引擎的問題，則是在確定了開發(fā)模式之后，選擇先行開發(fā)的產(chǎn)品。對于開發(fā)模式的問題，實際上是依托項目的主題定位而定的，不同的主題定位引導(dǎo)下的功能組織和產(chǎn)品布局各不相同，而開發(fā)模式最核心的問題就是各類功能產(chǎn)品之間的組合與開發(fā)。主題定位的難以把握，主要原因在于兩點，一是開發(fā)商沒有充分理解土地屬性，沒能將土地資源進行優(yōu)化配置，從而確立開發(fā)主線；二是開發(fā)商更注重產(chǎn)品的利潤價值，通過快速銷售項目實現(xiàn)迅速盈利。在這個過程中，往往需要確定項目的開發(fā)主題，主題既是精神性的，也是指導(dǎo)性的。面對這一問題，易居往往會通過國內(nèi)外，尤其是國外的先進案例進行引導(dǎo)，對于其在投資開發(fā)過程中的資金和財務(wù)問題進行合理的評估，最重要的是在當(dāng)?shù)氐目驮词袌稣业胶线m的著力點，即論證創(chuàng)新產(chǎn)品和開發(fā)模式是否能滿足當(dāng)?shù)乜腿旱男枨?。對于一些行業(yè)龍頭老大，其遇到的是傳統(tǒng)的成功經(jīng)驗和創(chuàng)新模式之間的矛盾，而對于經(jīng)驗略淺的開發(fā)商，依附于傳統(tǒng)的發(fā)展意味著較低的投資風(fēng)險。由于顧問公司經(jīng)驗豐富，專業(yè)化程度高，在整體定位、市場調(diào)研、客戶研究，產(chǎn)品建議等方面都能提出專業(yè)且合理化的建議，同時顧問公司在平衡各方關(guān)系方面，如開發(fā)商和政府、開發(fā)商和設(shè)計院等都能起到特殊的作用。面對這一挑戰(zhàn)，旅游地產(chǎn)的發(fā)展商們正在逐漸的轉(zhuǎn)變產(chǎn)品設(shè)計和功能布局，而左右這一變化的是對客戶需求的不斷深入的研究，隨著旅游地產(chǎn)開發(fā)的不斷成熟，這一趨勢將顯得愈發(fā)明顯。趨勢四：資源整合——模式多樣，強調(diào)在多元化聯(lián)合中實現(xiàn)旅游資源再造有效的整合區(qū)域各方資源，增強關(guān)聯(lián)效應(yīng)，開發(fā)形式多元化，從單純的旅游資源依托型轉(zhuǎn)變?yōu)楣采?，強調(diào)各種資源的有效融合，旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資行為特征已不是單純的地產(chǎn)投資活動，它對社會文化的促進、生態(tài)環(huán)境的保護、土地資源的利用等各種層面的影響，均會受到社會輿論的關(guān)注；隨著旅游地產(chǎn)進一步擴張，隨著資源價值不斷異化，導(dǎo)致我們隨著資源本身的多化，可以看到對旅游地產(chǎn)本身的內(nèi)容和項目設(shè)計上進一步多樣化，導(dǎo)致我們旅游地產(chǎn)操作上和運作上都需要結(jié)合資源本身的特點來設(shè)置出有吸引力的主題和內(nèi)容，吸引潛在的市場和消費者趨勢五：市場需求——投資者對品質(zhì)越來越挑剔，主題特色和質(zhì)量提高顯得更加重要旅游行為的發(fā)生載體是客戶群體，旅游地產(chǎn)功能產(chǎn)品的升級是旅游行為的不斷轉(zhuǎn)變的結(jié)果，多變的客戶需求，引導(dǎo)著旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的不斷變化。另外，從城市經(jīng)濟發(fā)展的角度來考慮，在有限自然資源的經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)發(fā)展旅游地產(chǎn)，對于經(jīng)濟不很發(fā)達的地區(qū)，相對貧困的地區(qū)地方政府為了提升當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)商進行了有效的合作，帶動區(qū)域的招商引資和經(jīng)濟實力；其次是在缺乏自然資源的經(jīng)濟發(fā)達城市發(fā)展旅游地產(chǎn)發(fā)展旅游地產(chǎn)，地方政府可以由房地產(chǎn)開發(fā)商進行土地招標(biāo)，城市周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，豐富的商業(yè)配套。除以以外，還設(shè)有亞洲最大4A級日式帝景溫泉度假村；超五星級15萬平方米仿非洲迷城凱越大酒店；國際著名設(shè)計大師設(shè)計的具有舉辦國際競賽資格的27洞高爾夫球場；大型高爾夫雙層燈光練習(xí)場； 帝景體育俱樂部； 帝景騎術(shù)俱樂部；北京科技大學(xué)天津分院；天津財經(jīng)大學(xué)珠江學(xué)院；高等教育基地；世界級歌劇院；國際會議中心；潮白河游艇會；天主教堂；大型水上休閑公園；國際療養(yǎng)醫(yī)院；作為區(qū)域型的大盤開發(fā)，天津珠江溫泉城通過溫泉作為核心引擎，盤活了超過了2萬畝占地的新城開發(fā)。【案例鏈接】天津珠江溫泉城——項目東距北戴河和東陵，為1個小時車程，北距承德避暑山莊3個小時的車程。就目前旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀而言，占地面積正在逐漸的擴大，一方面，不斷增長的土地價值使得開發(fā)商更愿意在項目開發(fā)之前先行圈地，且土地越多越好；另一方面，在累計了多年開發(fā)經(jīng)驗的情況下，很多開發(fā)商都有著較強的開發(fā)自信，在不斷的擴大其開發(fā)項目的體量的前提下，在產(chǎn)品組合方面，通過不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品形態(tài)，進行合理有效的整合，在“全”的基礎(chǔ)上，不斷的創(chuàng)新。趨勢二：空間規(guī)?！伞靶《钡健按蠖钡膹?fù)合型區(qū)域開發(fā)不同的資源、不同的土地屬性、不同的開發(fā)商背景等各種因素都會影響項目的體量和規(guī)模，從國內(nèi)目前的發(fā)展趨勢來看，項目規(guī)模正在從小體量單一性逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榇篌w量多元化特征，也就是從“小而精”到“大而全”的發(fā)展方向轉(zhuǎn)變。而在旅游行為方式升級趨勢下的項目開發(fā)，多注重創(chuàng)新產(chǎn)品的設(shè)計和多元產(chǎn)品的組合，在此發(fā)展模式下，產(chǎn)品成為旅游地產(chǎn)的重要支撐。旅游行為的不斷變化，其旅游產(chǎn)品也在悄然發(fā)生改變。我們有理由相信，未來幾年我國旅游地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展前景廣闊，旅游與房地產(chǎn)橫向結(jié)合的模式必將帶來旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的美好明天。市場日趨成熟及可利用資金相對充足，一部分強勢投資商、房地產(chǎn)開發(fā)商利用自己的資金優(yōu)勢、營銷代理優(yōu)勢已捷足先登，劃地為界，搶占先機。并聯(lián)了房地產(chǎn)與旅游特點的旅游房地產(chǎn)必將產(chǎn)生“1+1〉2”的效應(yīng)，并作為未來幾十年中國房地產(chǎn)開發(fā)分支的重要領(lǐng)域。中國也從假日經(jīng)濟提升到了休閑經(jīng)濟階段。無論從經(jīng)濟能力來說，還是休閑時間來說，對休閑產(chǎn)業(yè)的需求空間加大。假日經(jīng)濟已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的重要增長點，并使旅游地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展成為可能。旅游行為主體的消費習(xí)慣逐漸轉(zhuǎn)變從旅游消費的行為來看，10年前，中國旅游尚停留在節(jié)日經(jīng)濟的階段，大部分休閑外出時間是國家法定節(jié)假日，旅游地產(chǎn)在中國尚未形成概念。這些開發(fā)商在北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項目達到近百個，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店超過百家。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始物色新的領(lǐng)域。京、滬、深人均居住面積已經(jīng)超過20平米。. 國內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)背景傳統(tǒng)房地產(chǎn)空間利潤轉(zhuǎn)換在金融風(fēng)暴降臨的09年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨著前所未有的大挑戰(zhàn)。大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機構(gòu)紛紛介入旅游地產(chǎn)開發(fā)，并取得了客觀的收益。近幾年市場上又崛起了一批新的以旅游地產(chǎn)開發(fā)為主的分時度假網(wǎng)絡(luò)公司，如SUNTERRA公司，不但經(jīng)營交換業(yè)務(wù)，還自己開發(fā)并銷售時權(quán)酒店，已在美國、加拿大、澳大利亞等國家開發(fā)了89個度假村，擁有5600個單位。到1987年后，大量的投資商、開發(fā)商紛紛進入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)健全；配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)也迅速成熟。為處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，美國從歐洲引入時權(quán)酒店這一概念，取得了巨大成功。階段一：上世紀(jì)60年代——旅游地產(chǎn)誕生60年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷售（出售以酒店為主的物業(yè)使用時間段）的方式招攬客戶，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)市場的開始，今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、休閑別墅，將歐洲旅游房地產(chǎn)市場推向高潮。上世紀(jì)初，地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，歐美政府要員，貴族、富商蜂擁而至，一時間成為世界乃至歐洲的休閑度假中心。2. 旅游地產(chǎn)發(fā)展的新趨勢. 旅游地產(chǎn)的誕生從城市化的角度來看，隨著城際間的交通網(wǎng)絡(luò)化、公交化、投資區(qū)域界線逐漸消失，服務(wù)區(qū)域的地域突破，地區(qū)保護主義走向消亡，旅游地產(chǎn)面對的是更大的市場空間與機會，區(qū)域資源開發(fā)將被置于更大的地域范圍內(nèi)進行優(yōu)化配置，從而發(fā)揮出更大的價值。也就是說，國內(nèi)主流的旅游地產(chǎn)開發(fā)，其本質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)，而旅游是其依附體，通常旅游資源是為房地產(chǎn)服務(wù)的，而作為房地產(chǎn)而言，由于其體量和產(chǎn)品的限制，在單個旅游區(qū)內(nèi)對于區(qū)域經(jīng)濟和人口的發(fā)展也是有限。從以上三點來看，旅游地產(chǎn)實質(zhì)上是一個投資周期漫長、投資資金巨大而且對土地儲備非常嚴(yán)格的行業(yè)，是一個風(fēng)光無限也風(fēng)險無盡的產(chǎn)業(yè)，其上升空間不可限量，其下跌幅度也不可預(yù)言。旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實力。旅游地產(chǎn)需求市場保持旺盛的態(tài)勢，但由于旅游地產(chǎn)的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體．而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶，這些消費者要求更高，投資行為更理智。另外，作為旅游產(chǎn)業(yè)的派生產(chǎn)品，旅游房地產(chǎn)更是一種彈性置業(yè)的需求，它從前期策劃到市場營銷和后期物業(yè)管理的全過程都與第一、二居所有著完全不同的規(guī)律，因此開發(fā)者要有足夠的心理準(zhǔn)備和綜合實力的儲備。但“風(fēng)光”背后也暗藏著“風(fēng)險”。旅游地產(chǎn)市場是一個雙重深度復(fù)合型開發(fā)的具備旅游特征非常明顯的市場。業(yè)內(nèi)權(quán)威人士也曾將2006年稱之為“中國旅游地產(chǎn)元年”。 據(jù)不完全統(tǒng)計， 3年間。大量的房地產(chǎn)資金不得不開辟新的領(lǐng)域，包括旅游、休閑、度假置業(yè)等非主流市場。3. 旅游地產(chǎn)開發(fā)的繁榮背后的憂患由于一級大城市房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)非常激烈，現(xiàn)在很多開發(fā)商開始向二級旅游城市拓展，旅游地產(chǎn)項目成為開發(fā)商關(guān)注的焦點。 在運作模式上，深圳華僑城作為大型休閑旅游地產(chǎn)項目采用旅游－－配套－－地產(chǎn)的三段式運作模式，并將其成功模式在全國一線城市全面復(fù)制擴張，繼續(xù)開發(fā)出北京華僑城、上海華僑城（新浦江城）、深圳東部華城等旅游地產(chǎn)項目。以“旅游主題地產(chǎn)”和“成片綜合開發(fā)運營”為兩大核心，華僑城地產(chǎn)創(chuàng)立了中國旅游主題地產(chǎn)第一品牌。第四階段：（2006年起—）深化深圳基地，建設(shè)21世紀(jì)中國可持續(xù)的人文生態(tài)示范城區(qū)世界之窗主題公園（19952004）》旅游加地產(chǎn)。“旅游帶旺地產(chǎn)、景觀提升品位、地產(chǎn)返哺旅游”是華僑城“旅游＋地產(chǎn)”模式的核心，也是華僑城在中國房地產(chǎn)市場最為核心的競爭力。圍繞“旅游+地產(chǎn)”相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈升級和上下游的擴展，現(xiàn)在已經(jīng)成為華僑城收入的主要源泉。沒有旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就不會有華僑城的地產(chǎn)，主題公園旅游產(chǎn)業(yè)可以改善城市生活，帶動消費和提高就業(yè)因而得到政府的支持，以打造主題公園低價得到土地，以建造旅游高端房地產(chǎn)來補償公園長期建設(shè)需要的現(xiàn)金流，華僑城這種獨特的經(jīng)營模式已得到市場檢驗并已成熟。說到通過旅游資源與房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)嫁接獲得項目價值的最大化的典范，就不得不說深圳華僑城，作為國內(nèi)“旅游＋地產(chǎn)”開發(fā)的先驅(qū)者，它實現(xiàn)了“以旅游帶地產(chǎn)”主題文化產(chǎn)業(yè)鏈王國的打造。但是歸根到底，兩個產(chǎn)業(yè)都是依托于土地，通過對景觀文化資源的開發(fā)利用以滿足人類需要的第三產(chǎn)業(yè)。它的的開發(fā)運作是一項系統(tǒng)工程，它的核心在于旅游項目資源的前期導(dǎo)入，旅游價值的挖掘和資源的合理配置，以及在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)龍頭旅游資源的再造。（來源：2008年11月30日 中國證券報中證網(wǎng)）從行業(yè)特性上看，跨多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的旅游地產(chǎn)，對于致力于活血化淤之迫切的房地產(chǎn)投資市場“活絡(luò)劑”，也是“拉內(nèi)需、保增長”的最有效手段。這些項目將集中投資在農(nóng)業(yè)、新型工業(yè)、旅游地產(chǎn)、高新技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施、社會民生等6個方面。其中，海棠灣、博鰲、神州半島、文昌航天城、香水灣、清水灣等大型旅游度假綜合開發(fā)項目已進入大規(guī)模開發(fā)建設(shè)階段；喜來登等世界十大高端品牌酒店也將進駐海南省東海岸。海南省政府日前出臺的一攬子促進房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的政策，將對海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到積極作用。2006年以來，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)平均增幅在30%以上，商品房銷售年均增幅在38%以上，65%以上的商品住房銷往島外。發(fā)展高端旅游地產(chǎn)可以將海南獨特的地理資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為長期、穩(wěn)定的政府財政收入?！景咐溄?】“大旅游、小地產(chǎn)”驅(qū)動海南房地產(chǎn)快速發(fā)展海南省建設(shè)廳副廳長日前表示，海南將在保障中低收入家庭住房需求的基礎(chǔ)上，將土地更多地投入開發(fā)高端旅游地產(chǎn)項目。特別是海南旅游房地產(chǎn)的低價位，蘊含著巨大的提升空間。作為全國唯一的熱帶島嶼，海南擁有全國獨一無二的氣候、環(huán)境和旅游資源，旅游地產(chǎn)擁有獨特的發(fā)展優(yōu)勢?？梢?，海南旅游房地產(chǎn)真實需求的動力，正在有力地改變著市場觀望的氣氛。盡管國內(nèi)房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃郁，成交量縮減，但是海南房地產(chǎn)仍呈上漲局面。其中三亞房價02年之后就一直處于高位增長