房地產(chǎn)資本運(yùn)營及主要融資模式-在線瀏覽
2025-03-26 12:03本頁面
【正文】 休、死亡、完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關(guān)系或戶口遷出原居住城市時(shí)，才可提取本人帳戶內(nèi)的住房公積金。 一些發(fā)達(dá)地區(qū)、效益好的電力、通信、煤炭等壟斷行業(yè)，以及一些效益好的單位有意將一些應(yīng)稅福利，如各類補(bǔ)貼、津貼打入“住房公積金”賬戶，作為福利發(fā)放并進(jìn)行逃稅。而與此形成鮮明對比的是，絕大多數(shù)真正需要購買住房的普通百姓的單位歸集比例低于國家最低標(biāo)準(zhǔn)。但是，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和國民收入差距的拉大，住房公積金管理制度已經(jīng)暴露出“窮人要么繳的少用不起，要么就是沒有住房公積金，而富人繳的多用的多”的問題，中國青年報(bào)社會調(diào)查中心近日的一項(xiàng)調(diào)查顯示，僅 ２８ .６ ％的人認(rèn)為按工資比例繳存公積金“公平”， ７８ .４ ％的人認(rèn)為“收入低的不會因公積金買得起房，收入高的不用公積金也能買”。由于該案涉案金額巨大，關(guān)系當(dāng)?shù)兀玻叭f城鎮(zhèn)職工切身利益。 全國住房公積金第一案 2023/3/13 ? 一、房地產(chǎn)股票 ? 房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金，發(fā)給股東作為投資入股憑證，并借以取得股息和紅利的一種有價(jià)證券。收益不固定，風(fēng)險(xiǎn)較大 ? ：優(yōu)先分配和受償，收益有保證，但無普通權(quán)利。 ? 按是否記名：記名股票和不記名股 票； ? 按有無票面金額，分為有面值股票和無面值股票； ? 按股票是 否帶有表決權(quán)，分為多權(quán)股票和無權(quán)股票 ? 根據(jù)發(fā)行范圍和對象：國有股、法人股、 A股（社會公眾股，向社會公開發(fā)行的普通記名股票）、 B股（以外幣計(jì)價(jià)的面向外資發(fā)行的普通記名式普通股票）和 H股（在香港上市發(fā)行的以港幣計(jì)價(jià)的記名式普通股票） 2023/3/13 ? 房地產(chǎn)股票的發(fā)行 ? ? （ 1）設(shè)立公司時(shí)籌集開業(yè)資金 ? 包裝上市：集團(tuán)公司將內(nèi)部多個(gè)未上市企業(yè)部分或全部效益好有發(fā)展前途的資產(chǎn)重新組合 ,組成具有一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模的經(jīng)濟(jì)實(shí)體 , 組建成股份有限公司 ,申請上市 . ? 買殼上市 ：集團(tuán)公司出資購買，控股一家上市公司成為大股東 , 從而達(dá)到間接上市 ,擴(kuò)張資本的目的 . ? 借殼上市：集團(tuán)公司先以其下屬部分資產(chǎn)改造后上市 ,然后將其資產(chǎn)注入上市公司 ,獲得整個(gè)集團(tuán)公司上市的效果 . ? （ 2）股份公司為擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，追加投資而發(fā)行新股股票 ? （ 3）在企業(yè)法定公積金轉(zhuǎn)作資本配股，股票派息分紅，股票分割時(shí)發(fā)行新股票 ? （ 4）把企業(yè)債券轉(zhuǎn)化為企業(yè)股票時(shí)要發(fā)行新股票 2023/3/13 ? ? 直接發(fā)行：由房地產(chǎn)公司本身直接辦理一切股票發(fā)行事宜，承擔(dān)股票發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)。代銷或包銷 ? 公開發(fā)行：向社會公開招股。一般高于面值。少用。按發(fā)行主體不同： ? 房地產(chǎn)政府債券： 指政府為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而向社會發(fā)行的債券，也稱公債。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)債券：即公司債券，指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集長期資金而發(fā)行的債券。 二、房地產(chǎn)債券 2023/3/13 ? （二）房地產(chǎn)債券的特點(diǎn) ? 、票面利率較高 ? ? ? ，風(fēng)險(xiǎn)小 2023/3/13 ? ? 債券發(fā)行者 ? 債券認(rèn)購者 ? 債券承銷者。發(fā)行成本低，社會影響面小，發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)大。 ? 間接發(fā)行：發(fā)行者委托證券中介機(jī)構(gòu)公開發(fā)售債券，由承銷商負(fù)責(zé)辦理債券發(fā)行的有關(guān)業(yè)務(wù)。 ? 私募發(fā)行：面向少數(shù)特定投資人發(fā)售的債券，如對金融機(jī)構(gòu)、往來密切的工商企業(yè)、單位內(nèi)部職工等。多采用自銷方式。 發(fā)行費(fèi)用較高，發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)大，工作量大，但比較容易上市轉(zhuǎn)讓。 2023/3/13 ? 信用評級是對發(fā)行者在一定時(shí)期內(nèi)或發(fā)行某期證券時(shí)的還本付息能力作評估，用以衡量投資風(fēng)險(xiǎn)，信用評級是確定債券發(fā)行價(jià)格的重要參考。 （四）房地產(chǎn)債券的信用評級 2023/3/13 ? 三、房地產(chǎn)抵押貸款證券化（ MBS） ? 基本含義 ? 住房抵押貸款證券化（ RMBS） ? 商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化（ CMBS） 2023/3/13 ? 四、房地產(chǎn)投資信托（ REITs） ? 基本含義 ? 種類 ? 資金投向：權(quán)益型、抵押型、混合型 ? 組織形態(tài)：公司型、契約型 ? 屬性 ? 與房地產(chǎn)信托的關(guān)系 ? 風(fēng)險(xiǎn) ? 收益構(gòu)造與業(yè)績評價(jià) 主要類型：一、 信用貸款 普通限額貸款 透支放款 備用貸款承諾 票據(jù)貼現(xiàn)貸款 企業(yè)并購貸款 二、 擔(dān)保抵押貸款 擔(dān)保品貸款 保證書擔(dān)保貸款 ? 優(yōu)勢：貸款利率成本低；保證資金到位期。 國內(nèi)銀行貸款 （模式一） 主要類型：一、 外國政府貸款 二、 國際金融組織 三、 國際商業(yè)貸款 ? 優(yōu)勢：資金規(guī)模大。 國外貸款 （模式二） 主要類型：一、 民間貨幣和實(shí)物借貸 二、 民間商業(yè)信用借貸 三、 民間 “ 合會 ” 四、 民間集資 五、 私人錢莊 ? 優(yōu)勢：資信要求低；交易方式高效、操作靈活。 民間借貸融資 （模式三） 主要類型：一、 按揭 抵押貸款 二、 在建工程抵押貸款 三、 預(yù)售房屋抵押 ? 優(yōu)勢：原始啟動資金要求低，適宜項(xiàng)目滾動開發(fā)。 房地產(chǎn)抵押融資 （模式四） 主要流程： 一、 審當(dāng) 二、 驗(yàn)當(dāng) 三、 收當(dāng) 四、 保管 五、 贖當(dāng) ? 優(yōu)勢：資信要求低；融資速度快；資金用途不限。 房地產(chǎn)典當(dāng)融資 （模式五） 參加方：一、項(xiàng)目發(fā)起人 | 融資模式： 二、項(xiàng)目公司 | A、直接安排 三、融資方 | B、項(xiàng)目公司安排 四、承建商 | C、承銷合同為基礎(chǔ) 五、購買者 | D、產(chǎn)品支付為基礎(chǔ) 六、融資顧問
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