【正文】 居的環(huán)境。 ? 札幌市將距車站 360～ 720米的范圍確定為城市軌道系統(tǒng)的受益區(qū)，對其中的占地業(yè)主和土地租用者按距離車站的遠近和占地面積的差異按累進法征稅。土地儲備機構可以在依法設立的證券交易所轉(zhuǎn)讓債券，從而獲取資金，也可以通過向金融機構質(zhì)押尋求套現(xiàn)。這是因為債券受條款約束，安全性較高。 當然，發(fā)行長期債券仍有一些不足，主要是發(fā)行長期債券要受許多條件約束，因而會影響土地儲備機構的籌資能力。所謂土地資產(chǎn)證券化是指以可獲得穩(wěn)定的可預測的現(xiàn)金流的土地收益或土地貸款作為擔保來發(fā)行證券的過程。 死錢變活錢。 2吸引投資者。而獲得土地資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)也會發(fā)生增值。 降低了融資成本。 彌補銀貸缺陷。 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １８ 房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs） 房地產(chǎn)投資信托基金 REITs就是以公司或信托 (契約 )基金的組織形式經(jīng)營，將募集資金運用于房地產(chǎn)買賣管理或抵押權貸款投資，收益分配給股東或投資者的投資形式。 REAT的受益憑證，是把房地產(chǎn)物業(yè)切割成一張張“債券“，由證券化的發(fā)行機構支付利息給投資人，到期后把本金償還給投資人。 信托方式籌集資金成本低，這是因為與銀行相比，信托公司主要是直接募集社會資金，利潤主要來源于消費者，可以以較低的成本運作。另外，由于信托募集資本方便靈活，可根據(jù)項目需要，專項募集，募集量可大可小，不受限制。 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １９ 權益融資：多種合伙模式（美國） 開發(fā)商和土地所有者合伙：土地所有者以土地入資，其價格在談判時確定，一般是土地的市場價格。 (1)第一優(yōu)先權：土地所有者獲得資本回收， RP土地價值 (按照合同約定的金額 )的返還； (2)第二優(yōu)先權：土地所有者獲得按事先約定的回報率計算的權益資本回報； (3)第三優(yōu)先權：開發(fā)商獲得開發(fā)費 (通常為開發(fā)成本的 3%~10%)，作為其管理開發(fā)過程和承擔開發(fā)風險的補償； (4)第四優(yōu)先權：以上三者均被支付之后，開發(fā)商和土地所有者對超額利潤進行分成，其比例通常通過談判決定。 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １９ 權益融資：多種合伙模式（美國） 開發(fā)商和貸款人合作 .貸款人也可以通過“參與式貸款” (PMicipating loan)的形式與開發(fā)商組成合伙模式，除了獲得利息之外，也分享一定比例的利潤分成。 貸款人可以把貸款額的某個百分比作為權益投資，獲得權益投資收益，而不僅僅是利息。當然權益投資的收益率要高于利率。當然，開發(fā)商仍可以首先獲得開發(fā)費的補償。已經(jīng)公開發(fā)行股票的上市公司發(fā)行新的股票，稱為發(fā)行新股 (seasoned equity 0ffering， SEO) 通過 ST公司向優(yōu)質(zhì)基礎設施項目“讓殼”融資（反向兼并） 股票初次公開發(fā)行 ? 股票初次公開發(fā)行 (initial public offering， IPO)，是公司長期資本融資的一個重要方式。 ? IPO過程通常被稱為上市 (going public)。 ? 可能性。 ? 方式。 反向兼并 ? 反向兼并也稱 Reverse Takeover(RTO)，俗稱借殼上市，是一種簡化快捷的上市方式，是指一家私人公司通過與一家沒有業(yè)務、資產(chǎn)和負債的上市公司的反向合并來實現(xiàn)上市的目的，該上市公司也稱為殼公司。 融資數(shù)量 不少于 2億港元的市值預計 (香港上市 ) 融資成本 適中 融資周期 長 適合企業(yè) 實力型規(guī)范企業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)上市必備條件 ①連續(xù)三年盈利 ②凈資產(chǎn)收益率每年不得低于 10％ ③累計對外投資額不超過凈資產(chǎn)的 50％ ④總資產(chǎn)負債率低于 70％ ⑤所有者權益至少 5000萬元 房地產(chǎn)企業(yè)上市三大關卡 政策關 為了防止房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱，證監(jiān) 會曾一度禁止房地產(chǎn)企業(yè)直接上市， 如今依然嚴格控制 。 市場關 發(fā)行究竟能否成功，是否有足夠認購，股價是否能達到預期目標等等 。 ②企業(yè)上市的最低市值為 4610萬港元 ⑧公眾最低持股量需達到 3000萬或持 10％的股份 (兩者以高者計 ) 。 境外上市條件 ? 境外直接上市即直接向國外證券主管部門登記注冊，并發(fā)行股票 (或其他衍生金融工具 )，在當?shù)刈C券交易所掛牌上市交易。 ? 1993年 3月，公司再次發(fā)行 4 500萬股 B股。 ? 1991年 6月，萬科公司又通過配售和定向發(fā)行新股 2 836萬股， 籌集人民幣 1． 27億元，公司開始跨地域發(fā)展。從1988年至今，萬科公司共從股市融資 16億多元人民幣，發(fā)行企業(yè)債券融資 15億元， 股份制改造上市 : 北京天鴻寶業(yè) ? 公司由北京房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司 (現(xiàn)更名為北京天鴻集團公司 )、北京華澳房產(chǎn)公司、北京市房屋建筑設計院共同發(fā)起并擬向其他社會法人和內(nèi)部職工定向募集股份設立的股份有限公司。北京市經(jīng)濟體制改革委員會同意公司先募集法人股 6 825萬股注冊登記，保留內(nèi)部職工股 175萬股。主承銷商為中信證券股份有限公司。 ? 從它上市前 3年的收入水平，該公司的資金實力不強。 上市融資有效滿足了企業(yè)經(jīng)營所需的資金。 ? 2022年 7月 16日，北京市土地整理儲備中心公標，聯(lián)合投標的湖南電廣傳媒股份有限公司和長沙金海林置業(yè)有限公司被確定為第一中標候選人。 ? 電廣傳媒股份有限公司的主營業(yè)務涵蓋了現(xiàn)代傳媒業(yè)的幾大主流，業(yè)績很好。其在兩年時間里從股市共募集資金近 20億元。 ? 公司在 5次收購中動用資金近 10億元，且多采取現(xiàn)金方式收購，而不是通過資產(chǎn)重組或股權抵押。風險分散在各個控股公司和關聯(lián)公司。（債權人優(yōu)先于股權受償，但對于公司沒有控制） ? 項目資本金 是指由項目的發(fā)起人、股權投資人 (以下稱投資者 )以獲得項目財產(chǎn)權和控制權的方式投入的資金。 ? 在項目的融資研究中，應根據(jù)項目融資目標的要求，在擬定的融資模式前提下，研究資本金籌措方案。 根據(jù)國務院的規(guī)定，投資項目資本金占總投資的比例，根據(jù)不同行業(yè)和項目的經(jīng)濟效益等因素確定，具體規(guī)定如表所示。 ? 為項目投資而組建的新法人大多是企業(yè)法人，包括有限責任公司、股份公司、合作制公司等。 項目資本金主要來源 項目法人的自有資金 （企業(yè)現(xiàn)有的現(xiàn)金 。 國內(nèi)外企業(yè)、事業(yè)單位入股的資金； 社會個人人股的資金； 項目法人通過發(fā)行股票從證券市場上籌集的資金。 引進戰(zhàn)略投資者 城市房地產(chǎn)引進戰(zhàn)略投資者可以考慮五個方面： 在保持國有控股地位的前提下，吸引中外民間資本參股 社會資本興辦新企業(yè) 中外資本合資合作新企業(yè)（項目） 鼓勵中外資本投資并購老企業(yè)（股權轉(zhuǎn)讓） 其他方式 從經(jīng)濟學意義上講，引進戰(zhàn)略投資者存在兩個目的： ? 第一， 具有信息傳遞的功能，提高 IPO的效率 ? 第二， 引進戰(zhàn)略投資者，還能夠引進其先進的管理技術、經(jīng)驗和專業(yè)的知識，引進其產(chǎn)品開發(fā)、創(chuàng)新的流程，引進其市場營銷的方案和思路，促進上市公司的完善和發(fā)展，提高未來預期收益。鄭州市政府致力于把鄭州建設成為國家區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代化商貿(mào)城，但鄭州市建設投資總公司成立后在資金方面力不從心。 長期融資戰(zhàn)略 融資方案的實施步驟 合作開發(fā)搞雙贏 企業(yè)“缺胳膊少腿”是常有之事，合作則是完善自我。 ——亞當 這種合作方式不限于一方出資，也可以雙方共同出地出資。 ? 在形式上，無論合作各方是以股東名義出資設立房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，還是不設立項目公司而直接由合作各方共同開發(fā)，均屬合作開發(fā)房地產(chǎn)之列。 ? 房地產(chǎn)合作開發(fā)最重要的是簽訂合作開發(fā)合同?！? 房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)法律特征 ①合作主體中至少一方應當具有房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營資格； ②用于合作開發(fā)的國有土地必須是通過出讓方式取得的，不能是以劃撥方式取得的土地，但經(jīng)有批準權的人民政府批準的，可以進行合作開發(fā)； ③房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的性質(zhì)屬于合同法中的無名合同，根據(jù)當事人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會不同，可能是合伙合同，也可能是承攬合同。 房地產(chǎn)合作開發(fā)的四種模式 模式 含義 特征 案例 資源 互補 資源互補 模式不是 簡單的企 業(yè)規(guī)模的 疊加和擴 大，其實 質(zhì)內(nèi)涵是 房地產(chǎn)強 勢資源的 聯(lián)合。 二是可以加大項目的整體開發(fā)實力，縮短項目建設周期，形成聯(lián)盟內(nèi)各企業(yè)的共贏。華遠在換取了 SOH0中國 手中的資金后，用這筆資金 以股權合作的方式換取了東 華廣場項目的土地。 分工 協(xié)作 分工協(xié)作一般 指單個開發(fā) 商，在整個建 筑產(chǎn)品的垂直 供應鏈中，和 其他各企業(yè)扮 演著上、中、 下游的角色， 每一個在供應 鏈里的企業(yè)都 能專門做自已 強勢的事 。 例如，開發(fā)商 擅長開發(fā)，包 括拿地、建筑 等，但不一定 善于設計、樓 盤包裝、策劃、 市場調(diào)研等。廣告等 專職公司的介 入 。 這種模式摒棄了在 —個 區(qū)域內(nèi)各自為政的種種 弊端，避免了“窩里斗”、 兩敗俱傷，通過聯(lián)盟共 同瓜分市場的空問和利 潤。 2022年，五黃 路上五大樓盤組成了 重慶北部新城的五黃 大聯(lián)盟，共同喊出 了“五黃大社區(qū)的口 號”。 交 叉 營 銷 交叉營銷是指向 一位顧客銷售多 種相關的服務或 產(chǎn)品。 最大特征在于．房 地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn) 業(yè)以外的企業(yè)通過 結成聯(lián)盟，進行交 叉營銷．以達到擴 大市場的目的。 奧園和海爾聯(lián)手推進住宅產(chǎn)業(yè)化是 交叉營銷模式的典范。海爾是 中國白色家電的領跑者，奧園置業(yè)是中 國主題地產(chǎn)的領軍者，奧園置業(yè)與海爾 家電共同組建了執(zhí)行小組，在認真把握 消費者需求、住宅功能與性能的基礎 上，加強對建筑與結構技術、節(jié)能與新 能源利用技術，廚衛(wèi)技術、管線技術、 環(huán)境及其保障技術、智能化技術以及施 工建造技術七大技術的研究，加強對家 電家居等部品與住宅設計、建設、裝修 的集成研究，努力實現(xiàn)住宅產(chǎn)品的系列 化、通用化。 合作開發(fā)的兩種方式 ? 合作開發(fā)有兩種方式：一是非法人型合作開發(fā)；二是法人型合作開發(fā)。 即成立項 目公司的 方式進行 開發(fā)經(jīng)營 的就是法 人型合作 開發(fā)。 根據(jù)本條規(guī)定，在成立項目公司情況下， 房地產(chǎn)合作開發(fā)方即成為項目公司的股 東，作開發(fā)各方之間的權利義務，再由合 作協(xié)議來規(guī)范，而由公司章程予以規(guī)定。以成立項目公司 的方式進行合作開發(fā)。 合作開發(fā) 含義 法規(guī) 具體操作 非法人型 合作開發(fā) 聯(lián)營可以 不組成新 的法人， 采用這種 形式進行 房地產(chǎn)合 作開發(fā)即 是非法人 型合作開 發(fā) 。依 照法律的規(guī)定或 者協(xié)議的約定負 連帶責任的，承 擔連帶責任”。實踐中因為采用這種合 作開發(fā)較組建新的企業(yè)法人靈 活，故非法人型的合作較為常見。因此，簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)合同一定要謹慎、規(guī)范。但有很多合作開發(fā)合同卻約定：不論項目是否贏利，聯(lián)營的其中一方均要收回投資或收取固定的利潤。 2．加強和完善對“共管賬戶”的管理措施 3．不能借合作開發(fā)之名，行借貸之實 例如，房地產(chǎn)合作開發(fā)合同中的投資方與土地方約定：投資方僅提供資金，不承擔其他義務，由對方在項目完工后返還出資方的本金及利息。企業(yè)之間相互借貸資金收取利息，是被禁止的。根據(jù)最高人民法院 《 關于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答 》 的規(guī)定，出借方只可收回本金，對已取得或約定取得的利息應予收繳，對借款方則應處以相當于銀行的利息的罰款。 調(diào)查重點：了解對方的注冊資金；了解對方的融資能力；了解對方的經(jīng)營管理水平；了解對方的誠信情況。為減少糾紛，降低風險，順利地實現(xiàn)合同目的，就必須首先弄清楚合作開發(fā)的法律性質(zhì)、方式和應注意的法律問題，做到依法履約，規(guī)范運作。實際上，在這個項目中，首創(chuàng)先期已經(jīng)與富陽地產(chǎn)、宏福地產(chǎn)進行了合作，三家所持股份相差不大。未來，首創(chuàng)集團將作為上市公司的儲備器，集團先期運作項目，然后由置業(yè)進行挑選收購。