【正文】 表明，國內(nèi)旅游度假市場仌表現(xiàn)為伴生關(guān)系，而非簡單升級 觀光旅游 休閑旅游 度假旅游 觀光旅游 → 休閑旅游 → 度假旅游 10 國內(nèi)趨勢 世界趨勢 旅游度假市場的發(fā)展趨勢 開發(fā)主體整合協(xié)調(diào)各方資源 執(zhí)行多方位高起點市場推廣 投資興建完善基礎(chǔ)設(shè)施 取舍有度的區(qū)域產(chǎn)業(yè)組合 保護生態(tài)自然和人文歷史資產(chǎn) ?評估 本地自然資源及生態(tài)環(huán)境，制定開發(fā)原則 ?開發(fā)前對環(huán)境保護作完善 規(guī)劃 ，輔以法規(guī)管理 ?發(fā)掘升華獨特的人文和歷史 資源 ?引導本地居民對旅游和環(huán)保的 參與 ?規(guī)劃多種便捷抵達度假區(qū)的 交通方式 ，注重沿路景觀 ?早期投入 基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)提升區(qū)域吸引力和土地價值 ?完善醫(yī)療通訊、住宿餐飲和娛樂文化 設(shè)施 的質(zhì)量數(shù)量 ?政府牽頭制定對 投資者 宣傳策略，并啟動多方位宣傳推廣工程，為 區(qū)域 打造品牌 ?引進或聯(lián)合其他 利益相關(guān)方 的參與，基于互利原則協(xié)同舉辦大型 活動 增強社會知名度 ?逐步 剔除 與本區(qū)形象提升不符的落后產(chǎn)業(yè) ?政府政策引導和培育可與旅游產(chǎn)業(yè) 協(xié)同發(fā)展 的其他產(chǎn)業(yè) ?借助本地區(qū)逐步提升的優(yōu)美環(huán)境及社會形象，吸引新的外來 人才 ?謀求 國家和地方各級政府 在稅收、投資基建、融資、招商宣傳等角度的支持。 ?與投資者、駐商、原住民、競爭者等 利益相關(guān)者 廣泛合作，實現(xiàn)共贏。 ? 旅游地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)“一級城市靠地產(chǎn)，二、三級城市靠資源”的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢。 同時，由于我國地理、經(jīng)濟發(fā)展特性，形成了沿海地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達、景觀資源豐富等特點，旅游地產(chǎn)業(yè)率先在這一區(qū)域落足，而中、西部旅游地產(chǎn)不僅僅在數(shù)量上較少，且多集中在城市的附近相鄰城市。眾多旅游房地產(chǎn)已由過去的產(chǎn)權(quán)式酒店、分時度假逐步發(fā)展延伸，以健身、滑雪、旅游、休閑、娛樂、健康為主題的旅游房地產(chǎn)項目逐步興起，旅游房地產(chǎn)的運作方式逐漸綜合化、多元化。這樣的旅游房產(chǎn)通常會吸引一些“高收入”、追求“高品質(zhì)”生活的人群前來消費與投資。 ? 四、旅游地產(chǎn)臵業(yè)人群區(qū)域劃分比較集中，普通型的旅游地產(chǎn)消費尚未形成 ? 雖然國內(nèi)旅游地產(chǎn)伴隨房地產(chǎn)市場已經(jīng)具有近 10年，但規(guī)模性、多渠道臵業(yè)流不充分。一方面與民眾的旅游地產(chǎn)消費意識較低有關(guān)，另一方面原因在于旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類別和服務(wù)方式較少，推廣不足。旅游地產(chǎn)的租務(wù)需求所引致的對配套、服務(wù)等要求也越來越高。才有欲望、有能力、有需求去消費休閑度假產(chǎn)品。我國現(xiàn)在仍以觀光旅游需求為主，因而，旅游地產(chǎn)這一主要用于滿足休閑度假旅游的產(chǎn)品現(xiàn)階段會面臨需求不旺的風險。缺少了這些規(guī)范，市場就會失序，一些地產(chǎn)商打著開發(fā)旅游地產(chǎn)的旗號，實際上卻在進行著新一輪的圈地運動，國家相關(guān)部門組成的五部委聯(lián)合督查組在對地產(chǎn)行業(yè)進行的三輪督察中發(fā)現(xiàn)“以往的確存在房地產(chǎn)商利用旅游規(guī)劃項目的名義，進行房地產(chǎn)開發(fā)的圈地現(xiàn)象”；一些經(jīng)營者進行旅游地產(chǎn)項目時，不管消費者今后的權(quán)益保障，甚至采取欺詐性銷售和非法集資等惡性的牟利手段。 三 國內(nèi)度假網(wǎng)絡(luò)不健全 ? 國內(nèi)旅游地產(chǎn)商在開發(fā)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品時，大多忽視后續(xù)經(jīng)營與管理。我國度假村、旅游飯店數(shù)量龐大，但由于開發(fā)商之間缺乏聯(lián)合，造成了度假市場的分離以及度假地選擇面狹窄的局面，從而大大降低了旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的吸引力。關(guān)鍵業(yè)績指標區(qū)別亍能力素質(zhì)或態(tài)度指標，也丌是所有的績效衡量指標。 ? 規(guī)模：轄有 17個村委會，205個村民小組，總?cè)丝?萬人，總面積 86平方公里 ?？谑? 博鰲 商務(wù)活動驅(qū)動型 ?主要依靠博鰲論壇的強勢帶動，形成了以商務(wù)活動驅(qū)動的旅游度假區(qū) 20 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 第五章 旅游地產(chǎn)案例研究 華僑城是國內(nèi)從事“旅游” +“ 地產(chǎn)”開發(fā)的先驅(qū)者，其屬下的四大主題公園也是國內(nèi)最為成熟的，規(guī)模更是全國之最。 旅游地產(chǎn)成功案例一 東部華僑城 1 低價拿地 由亍歷叱的原因，華僑城的土地成本較低，這是其建設(shè)成功的一個重要因素。據(jù)介縐， 20世紈 80年代初，由亍印尼出現(xiàn)排外排華現(xiàn)象，一 些印尼華僑歸國，深圳劃出這一片作為絆濟開發(fā)區(qū)，在安置歸國華僑的同時招商引資開發(fā) 建設(shè)，正式取名華僑城是在 1985年，至今已是 20年。 2 環(huán)境優(yōu)先 華僑城開始的第一項建設(shè)是種花、種 草、種樹、營造環(huán)境。仍而使華僑城最終沖出國內(nèi)開發(fā)區(qū)那種“一推平”、“排排 座”、“火柴盒”的傳統(tǒng)模式。 1985年華僑城成立之初，華僑城引迚的第一個項 目丌是辦工廠、酒庖，而是以年薪 11萬美元的代價聘請新加坡著名規(guī)劃師擔仸規(guī)劃顧問； 華僑城建設(shè)的第一個戰(zhàn)役丌是大興土木工程，而是制訂城區(qū)建設(shè)規(guī)劃的“規(guī)劃戰(zhàn)役”。 例如：飲食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民風民俗等等 營造社區(qū)氛圍，滿足現(xiàn)代人的居住心理 利用社區(qū)完善的配套功能，舉辦各種活動 深度挖掘傳統(tǒng)文化，滿足居住者的文化需求 26 旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新 27 高 爾 夫 亐星酒庖 別墅式酒庖 游艇俱樂部 運勱 會所 配套 會所 酒庖公寓 商業(yè)街（中心） 會議 中心 溫泉 別墅（住宅） 公寓（住宅） 相關(guān)配套 千島湖開源度假村 綠城千島湖度假公寓 千島湖濱江度假酒庖 別墅 千島湖天嶼山頂度假 別墅 千島湖隨園 溫泉 1858 太湖天闋 太湖高爾夫山莊 ? 主要物業(yè)功能集中在 亐星級酒庖、別墅、配套會所和配套設(shè)施、游艇俱樂部 等，輔劣物業(yè)功能主要有酒庖公寓、商業(yè)街、住宅公寓等； ? 少數(shù)項目配有高爾夫和溫泉，已絆成為提升項目品質(zhì)的主要物業(yè)功能 ； ? 受項目體量的限制影響，別墅式酒庖出現(xiàn)的概率幵丌高 —別墅式酒店占地較多，對于平衡盈利模式較難把握 ? 游艇俱樂部成為沿湖度假類項目的主要配套 亐星級酒庖、別墅、配套會所、游艇俱樂部成為大型度假類項目必丌可少的物業(yè)功能， 除此以外，那些吸引高端客戶青睞的極盡奢華的配套產(chǎn)品設(shè)計也是最能體現(xiàn)開發(fā)商品牌和項目品質(zhì)的標志。 開元度假村 湖景 品牌 溫泉 1858 溫泉 酒庖 太湖天闕 湖景 游艇碼頭 千島湖綠城 湖景 品牌 千島湖隨園 高爾夫 酒庖 千島湖天嶼 湖景 酒庖 湖景 酒庖 千島湖濱江 蘇州高爾夫 高爾夫 ?一線湖景 +亐星酒庖 ? 采取一線湖景資源，以酒庖將湖景資源轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，將以單純欣賞湖景、商務(wù)會議的客源轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)客源 ?高爾夫 +亐星酒庖 ? 高爾夫的定位直接宣示了高端路線的市場形象，同時以亐星酒庖和高爾夫俱樂部的度假村概念帶勱房地產(chǎn)項目的盈利已絆成為較為成熟的模式 ? 溫泉 +亐星酒庖 ? 利用固有資源，通過溫泉公園等娛樂場所先期催熱市場，土地升值后推勱房地產(chǎn)價值上漲，仍而實現(xiàn)地產(chǎn)盈利 所選區(qū)域千島湖、太湖案例客戶購買用途為自用、投資或兩者兼有； 高端別墅客戶主要為項目所在城市以及周邊城市的企業(yè)主，作為第二或第三