【正文】 在設(shè)備房工作間內(nèi)抽煙、進(jìn)食、聊天、看書報(bào)； 設(shè)備房無人時(shí)應(yīng)隨手關(guān)門、關(guān)燈； 配備好相應(yīng)消防器材； 嚴(yán)格保持設(shè)備房衛(wèi)生。 維修回訪制度 為確保到達(dá)特約服務(wù)質(zhì)量管理目標(biāo)，設(shè)施設(shè)備維 護(hù)部主管需按規(guī)定安排維修回訪； 維修回訪采用電話回訪、現(xiàn)場回訪等方式進(jìn)行； 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管每月回訪量應(yīng)不低于 15％； 回訪內(nèi)容包括維修及時(shí)率、維修合格率、客戶滿意率； 對(duì)維修中的不合格項(xiàng)，設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管應(yīng)及時(shí)安排返修； 按規(guī)定做好回訪記錄； 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管對(duì)不合格服務(wù)應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并采取預(yù)防和糾正措施。 空置 房檢查制度 為了確保空置房達(dá)到規(guī)定完好率，制訂本制度； 實(shí)行月檢月評(píng)管理，月中由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部進(jìn)行全面巡視檢查，月末由保潔部進(jìn)行檢查，由首席大管家歸口管理； 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)空置房土建及配套設(shè)備設(shè)施的檢查維修，每月 15日前進(jìn)行全面檢查，并填寫空置房檢查記錄，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審閱； 對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行分類，衛(wèi)生問題轉(zhuǎn)保潔部處理，工程質(zhì)量問題由開發(fā)商通知施工單位處理；要求對(duì)處理結(jié)果形成書面記錄； 特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見 和完成時(shí)間。 停水、停電、限電管理制度 為了對(duì)停水、停電、限電進(jìn)行規(guī)范管理，避免影響業(yè)主正常生活，制訂本制 度； 計(jì)劃性停水、停電應(yīng)提前 24 小時(shí)通知到業(yè)主，商鋪、營業(yè)場所、辦公場所停水、停電應(yīng)書面通知到用戶（市政停水、停電不再另行通知）； 計(jì)劃停水、停電應(yīng)明確停水、停電時(shí)間、時(shí)段區(qū)域，管家中心應(yīng)通知到各部門； 組織好停水后住戶送水工作，若夜間停電，需通知業(yè)主自備蠟燭等應(yīng)急照明器材； 緊急故障引起停水、停電，首先應(yīng)報(bào)告辦公室，并講明原因，以便向業(yè)主解釋，同時(shí)應(yīng)保證值班電話暢通，可以隨時(shí)向業(yè)主解答，當(dāng)確認(rèn)停水、停電時(shí)間長度后，應(yīng)立即作出書面通知； 針對(duì)自行增 容及竊水、竊電行為，項(xiàng)目管家中心可以根據(jù)具體情況作出制裁性停水、停電處罰； 停水、停電、限電審批權(quán)限：計(jì)劃性停水、停電由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管起草報(bào)告，首席大管家批準(zhǔn)，通知業(yè)主后執(zhí)行；制裁性停水、停電、限電由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管起草報(bào)告，首席大管家審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)，通知到業(yè)主后執(zhí)行； 停水、停電、限電應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定做好記錄，內(nèi)容包括：時(shí)間、區(qū)域、時(shí)段、命令人、執(zhí)行負(fù)責(zé)人、操作人、執(zhí)行時(shí)間、執(zhí)行內(nèi)容、完成時(shí)間、恢復(fù)供水、供電時(shí)間等，恢復(fù)供電時(shí)還應(yīng)進(jìn)行復(fù)誦檢查。 設(shè)備安全運(yùn)行制度 機(jī)電設(shè)備的管理以安全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)電設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由工程技術(shù)部專業(yè)技術(shù)人員實(shí)施，維修人員須持有相應(yīng)的操作證、上崗證； 智能控制、消防、電梯、供電、供水設(shè)備管理實(shí)行 24 小時(shí)值班制度值班員必須密切留意和掌握設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并做好運(yùn)行記錄； 機(jī)電設(shè)備嚴(yán)格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn) 行維護(hù)，保證設(shè)備完好； 值班員和維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照操作管理規(guī)程進(jìn)行操作和維修； 設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故發(fā)生； 維修設(shè)備時(shí)，先準(zhǔn)備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生； 在電源干線、低壓配電柜上進(jìn)行工作時(shí)，必須有專人監(jiān)護(hù)，操作必須使用絕緣工具并懸掛標(biāo)示牌； 做好設(shè)備運(yùn)行和維修記錄，建立設(shè)備臺(tái)帳，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔衛(wèi)生； 供配電設(shè)備房必須具備有滅火器材。 設(shè)備管理交接班制度 值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。交接班的準(zhǔn)備工作包括：查看運(yùn)行記錄；介紹運(yùn)行狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更等情況；清點(diǎn)儀表、工具；檢查設(shè)備狀況；等等。 設(shè)備管理報(bào)告制度 下列情況報(bào)告設(shè)施設(shè)備維護(hù)部領(lǐng)班： 主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況； 設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修； 零部件更換及修理； 維修人員的工作去向，客戶維修材料的領(lǐng)用； 運(yùn)行人員暫時(shí)離崗； 對(duì)外班組及上級(jí)聯(lián)系。 變壓器系統(tǒng) 巡視變壓器運(yùn)行溫度，高、低壓電流是否正常，有無噪聲，如發(fā)現(xiàn)與平時(shí)運(yùn)行溫度、電流有異，要及時(shí)了解，分析原因，作出正確應(yīng)急處理，并上報(bào)上級(jí)部門，及通知委托維護(hù)單位來修理 ； 檢查環(huán)境衛(wèi)生及防鼠設(shè)施完整、環(huán)境整潔。 發(fā)電機(jī)房管理制度 發(fā)電機(jī)房門平時(shí)應(yīng)上鎖，鑰匙由配電房值班員管理，未經(jīng)部門主管批準(zhǔn)，非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)； 值班員必須熟悉發(fā)電機(jī)的基本性能和操 作方法，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)作經(jīng)常性的巡視檢查； 平時(shí)應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油位、冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲(chǔ)備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行 8 小時(shí)用油量，蓄電池電壓是否正常； 發(fā)電機(jī)半月空載運(yùn)行一次，運(yùn)行時(shí)間不大于 15 分鐘 ，平時(shí)應(yīng)將發(fā)電機(jī)置于自動(dòng)起動(dòng)狀態(tài)； 發(fā)電機(jī)一旦起動(dòng)運(yùn)行，值班員應(yīng)立即前往機(jī)房觀查，啟動(dòng)送風(fēng)機(jī)，檢查發(fā)電機(jī)各儀表指示是否正常； 嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄； 定期清掃發(fā)電機(jī)房，保證機(jī)房和設(shè)備的 整潔。 電梯機(jī)房管理制度 電梯機(jī)房是電梯設(shè)備的中心控制部位，是關(guān)系到大樓交通順暢及業(yè)主人身安全的重要部位，為管理好電梯機(jī)房特制定以下制度： 電梯機(jī)房除專業(yè)維修人員、電梯巡檢人員外，其他人員禁止進(jìn)入機(jī)房，如確需進(jìn)入必須經(jīng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管及電梯管理員許可； 機(jī)房門上應(yīng)有明顯警示牌標(biāo)明“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”； 機(jī)房內(nèi)對(duì)應(yīng)設(shè)備及對(duì)應(yīng)電源開關(guān)應(yīng)有正確標(biāo)號(hào)，容易識(shí)別。 水泵房管理制度 設(shè)備操作須由維修人員進(jìn)行，無關(guān)人員不得私自進(jìn)入及操作； 非工作人員進(jìn)入水泵房必須經(jīng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管和首席大管家批準(zhǔn)后，由相關(guān)人員陪同方可進(jìn)入； 保持良好的通風(fēng)及照明，門窗開啟正常無破損； 控制柜上的開關(guān)，無特殊情況下應(yīng)置于“自動(dòng)”狀態(tài)。 項(xiàng)目的消防加壓、送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)，每月由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部啟動(dòng)運(yùn)行測試檢查一次。 項(xiàng)目的各種電氣設(shè)備，每年聯(lián)合進(jìn)行一次檢查。 各部位的輕便手提式 10 升、推車 式 65～ 100 升的泡沫滅火器，每年由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部監(jiān)督各部位更換藥劑一次，其他器材損壞的要及時(shí)更換。 消防器材管理制度 消防設(shè)施器材按照劃分的管理區(qū)域，實(shí)行“誰主管 ，誰負(fù)責(zé)”的原則，使消防設(shè)施器材經(jīng)常處于良好備用狀態(tài)； 消防治安部每年對(duì)消防設(shè)施器材進(jìn)行兩次定期檢查、清理和登記造冊(cè)存檔； 消防栓、箱體、玻璃、門鎖、閥門、水帶、水槍、手動(dòng)報(bào)警器、小錘及其配件經(jīng)常處于良好備用狀態(tài)； 溫、煙感控制箱體，指示燈，開關(guān)，探頭經(jīng)常處于良好備用狀態(tài)； 消防水泵、閥門、管道、壓力表、水噴淋自動(dòng)滅火系統(tǒng)每月放水試驗(yàn)一次； 消防手電筒、出口指示燈、事故應(yīng)急照明燈保持完好； 定期對(duì)滅火器進(jìn)行檢查、更換，確保處于良好備用狀 態(tài)； 消防用廣播器材隨時(shí)處于良好備用狀態(tài)； 消防扳手存放在顯要位置，隨時(shí)備用； 加強(qiáng)消防設(shè)施器材的巡視、檢查、保養(yǎng)、更換，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理； 消防設(shè)施器材禁止挪作他用及改變位置，嚴(yán)禁損壞丟失。為了加強(qiáng)消防控制中心的管理，特定例如下制度。 第四章 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部操作規(guī)程 GC101 滲漏處理操作規(guī)程 目的 規(guī)范滲漏處理程序，確保滲漏處理質(zhì)量。 職責(zé) 項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)具體滲漏問題的處理實(shí)施。用水 泥砂漿補(bǔ)縫，待干后，打密封膠； 原因：鋁合金型材及膠條質(zhì)量差，下口泄水孔不夠，下框兩側(cè)未開口，膠開裂； 處理方法：在下邊框增加泄水孔，并在兩邊開口，重新打膠。造成積水滲漏； 處理方法：面層鑿開，重新找坡（５?），泄水孔過高的降低，保證屋面不積水； 原因：防水層用料與做工不符合要求造成滲漏； 處理方法：鑿開防水層，將基層清理，用清水沖洗干凈，重做防水； 原因：防水層未做保護(hù)層或保護(hù)破裂； 處理方法： 重做防水后，用 1： 2 水泥砂漿做保護(hù)層； 排水管周邊滲漏。 處理方法：先將管道四周鑿開，用清水沖洗干凈；用細(xì)石砼分層補(bǔ)洞密實(shí)，然后重做防水并提高泛水高度； 外墻 原因：磚空鼓或脫落； 處理方法：將空鼓的磚剔掉，重新基層并貼磚； 原因：勾縫砂漿標(biāo)號(hào)不夠，表面未拖光； 處理方法：用鋼絲刷將磚縫清理干凈， 1： 1 水泥砂漿勾縫，表面拖光， RG補(bǔ)縫，并在表面刷聚安脂防水膠或直接用勾縫劑勾縫。排水管接頭處重新連接； 原因：浴盆安裝方法不正確，造成盆底積水滲漏； 處理方法：浴盆下留檢查口，保證浴盆排水進(jìn)入下水道； 原因：墻面未做防水層，從墻上滲漏。 GC102 土建維修操作規(guī)程 目的 規(guī)范房屋土建問題處理程序，達(dá)到快速、準(zhǔn)確地處理問題的目的。 職責(zé) 項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管負(fù)責(zé)本規(guī)程工作內(nèi)容的具體實(shí)施。 梁柱板主體露筋的處 理辦法： 剔除露筋周邊雜物，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉； 用鋼絲刷清潔干凈； 充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層； 用Ｃ 20 豆石砼修復(fù)，根據(jù)需要恢復(fù)飾面。 墻體 墻體裂縫的處理辦法： 將裂縫周邊的飾面鑿除，并將砌體已松散層鑿成外八字形； 清除槽內(nèi)雜物，然后充分噴水濕潤； 均勻地涂刷一道素水泥漿； 用 1:3 水泥砂漿填縫、抹平； 墻體飾面修復(fù)。 樓梯間及門窗 踏步缺損的處理辦法： 將缺損部位周邊已松動(dòng)部分鑿除至結(jié)實(shí)層，清掃干凈后充分噴水濕潤； 均勻地涂刷一遍素水泥漿； 用 1： 2 水泥漿作好基層； 修復(fù)飾面。 門窗損壞的處理辦法： 檢查門窗的附件是否齊全； 檢查有無配件損壞； 更換配件； 檢修后，對(duì)門窗反復(fù)開啟數(shù)次，檢 查是否有異聲或卡塞。 小區(qū)道路 飾面破損的處理辦法： 鑿除破損的面層及基層，清掃殘?jiān)?，噴灑水使表面充分濕潤。抹去磚鏠多余泥漿； 勾縫，灰縫表面必須光滑平整，不得高出塊材面； 修補(bǔ)工作完畢后，把飾面表面清掃干凈。 如管道損壞，無法修復(fù)，應(yīng)用同型號(hào)及規(guī)格的管道替換接口，應(yīng)用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌接； 最后修復(fù)地坪及飾面。 電纜溝溝內(nèi)積水 、溝蓋損壞的處理辦法： 溝蓋板損壞，應(yīng)按原設(shè)計(jì)規(guī)格制作 (放足鋼筋 )。 雨水溝堵塞、溝體損壞的處理辦法： 蓋板損壞：應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求，使用同一規(guī)格和同一種材料，把損壞的蓋板換掉； 溝壁損壞：應(yīng)將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤，然后用與原壁相同的材料修復(fù)； 如是砼或鋼筋砼壁還須在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿，然后再做飾面面層； 雜物堵塞，應(yīng)及時(shí)清除雜物； 池 (井 )壁損壞，抽干池里的水，并清理里面的淤泥雜物等沉淀物，將破損面鑿到結(jié)實(shí)層，并清理、噴水濕潤，刷素水泥漿再修補(bǔ)飾面 (如貼瓷片等 )，清理飾面殘余的水泥漿等。 范圍 主要適用于公司所轄物業(yè)的水電維修工作。