【正文】 隱匿不報(bào)，引起嚴(yán)重后果的，追究當(dāng)事人責(zé)任； 人為拖踏，致使影響擴(kuò)大的，追究受派人責(zé)任； 處理 不了的緊急事件，應(yīng)立即報(bào)告，由上級(jí)統(tǒng)籌安排處理； 緊急事件嚴(yán)重影響部門正常運(yùn)作，嚴(yán)禁謊報(bào)行為，一經(jīng)查實(shí)謊報(bào)行為，將嚴(yán)肅處理。 共用設(shè)施巡視檢修制度 為了有效對(duì)共用設(shè)施使用狀況進(jìn)行監(jiān)控，達(dá)到公司規(guī)定完好率，制訂本制度； 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管負(fù)責(zé)本制度實(shí)施督導(dǎo)工作，具體執(zhí)行《定期檢查項(xiàng)目一覽表》； 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管應(yīng)每周不少于兩次全域巡視檢查； 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管應(yīng)將巡視區(qū)域劃分到巡視責(zé)任人，責(zé)任人每天應(yīng)至少兩次巡視責(zé)任區(qū)域，并做好巡視記錄； 巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)立即處理，不得人為拖延； 管理人員、秩序維護(hù)員、保潔、綠化等項(xiàng)目員工，應(yīng)自覺參與巡視 工作，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)報(bào)告設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管，由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管安排處理； 對(duì)影響項(xiàng)目日間管理的維修，應(yīng)調(diào)整時(shí)間，安排在夜間施工； 對(duì)一些工藝要求較高、難以自行解決的工作項(xiàng)目，報(bào)公司同意后，可安排委外施工，設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)度、工藝質(zhì)量及造價(jià)進(jìn)行監(jiān)控； 做好巡視檢修相關(guān)記錄； 不定期組織對(duì)各項(xiàng)目共用設(shè)施管理現(xiàn)狀開展評(píng)比，促進(jìn)管理水平提高。 房屋保護(hù)制度 為了有效提高房屋使用壽命，降低房屋維護(hù)資金投入，確保房屋保值增值，制訂本制度； 嚴(yán)格執(zhí)行《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，確保新建工程交付質(zhì)量； 制訂房屋巡視檢查計(jì)劃，及時(shí)處理分發(fā)現(xiàn)的問題，避免問題擴(kuò)大，搞好房屋零星修繕工作； 制訂房屋修繕計(jì)劃，定期對(duì)房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)修繕，避免因失修造成房屋損壞，包括維護(hù)、中修、大修、改造； 加強(qiáng)修繕工程質(zhì)量把關(guān)，確保修繕質(zhì)量； 建立健全房屋檔案，定期對(duì)房屋完好狀況進(jìn)行分項(xiàng)統(tǒng)計(jì)； 加強(qiáng)對(duì)二次裝修的管理，杜絕違章搭建和裝修影響房屋結(jié)構(gòu)和功能； 定期進(jìn)行白蟻防治，做好白蟻預(yù)防工作。 特約維修管理規(guī)定 接到特約維修派工單后， 10 分鐘內(nèi)必須到達(dá)業(yè)主家中； 維修工需自帶鞋套，嚴(yán)禁脫鞋進(jìn)入業(yè)主家中； 維修作業(yè)時(shí)，需注意保護(hù)業(yè)主財(cái)物，對(duì)維修產(chǎn)生的垃圾，要收拾干凈，完工后自行帶走； 若維修時(shí)無法完成，需向業(yè)主講明原因，請(qǐng)業(yè)主諒解，并約定上門時(shí)間； 若業(yè)主要自行購買維修材料，需耐心向業(yè)主說明材料的品牌、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量，以免業(yè)主因買錯(cuò)而造成損失； 嚴(yán)禁接受業(yè)主任何形式的饋贈(zèng)和向業(yè)主索取報(bào)酬； 維修結(jié)束后，請(qǐng)業(yè)主檢查驗(yàn)收，并在派工單上簽署維修結(jié)果和維修服務(wù)意見； 重要維修項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部領(lǐng)班需親到現(xiàn)場督導(dǎo)； 將派工單返回辦公室，并做好維修記錄。 工具管理制度 部分個(gè)人專用工具由個(gè)人保管，建立個(gè)人工具管理檔案，個(gè)人工具自行負(fù)責(zé)使用和管理，個(gè)人工具損壞需自行賠償； 對(duì)易耗品采取以舊換新的方式處理； 大型公用工具由領(lǐng)班負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，并定期維護(hù)保養(yǎng)，嚴(yán)禁私自外借； 定期對(duì)報(bào)廢工具進(jìn)行統(tǒng)一銷毀； 按規(guī)定定期將測量、檢測工具送檢。 職責(zé) 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)相關(guān)制度的制訂和實(shí)施。 第三章 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部管理制度 13.0 目的 為項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部規(guī)范管理提供依據(jù)。 土建 (防水 )維修工： 對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部領(lǐng)班負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的土建、防水等綜合維修工作； 按特約維修程序?qū)?xiàng)目業(yè)主提供工程維修特約服務(wù) ,并達(dá) 到規(guī)定合格率、及時(shí)率和滿意率； 遵守《工作手則》和公司各項(xiàng)規(guī)章制度； 嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查相關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域巡視檢查，并作好巡檢記錄； 熟悉各種維修方法，做到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務(wù)； 完成上級(jí)主管安排的其它工作任務(wù)，按規(guī)定參與夜間值班。 裝修管理員： 對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目裝飾裝修巡視及管理工作； 負(fù)責(zé)二次裝修審批工作，協(xié)助管家服務(wù)中心辦理裝修手續(xù)，并做好資料的收集整理； 負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)裝修行為，收集第一手現(xiàn)場資料 (含圖片 )，并做好相關(guān)記錄； 接待業(yè)主和裝修單位裝修相關(guān)問題的咨詢和投訴處理，要求投訴處理必須有詳細(xì)的過程跟進(jìn)記錄； 每天向部門主管提交違規(guī)裝修日?qǐng)?bào)，每周提交工作周報(bào)。 按具體崗位劃分 二、工作職責(zé) 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管： 對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé) ,全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部管理工作； 組織制定各崗位規(guī)范和操作規(guī)程； 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、設(shè)備購置計(jì)劃、設(shè)備更新計(jì)劃，并組織實(shí)施； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目樓宇、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作實(shí)施及項(xiàng)目資產(chǎn)管理； 負(fù)責(zé)收集各種資料，繪制設(shè)備系統(tǒng)原理圖，系統(tǒng)圖及完善的技術(shù)資料歸檔； 根據(jù)項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施實(shí)際情況，制定部門編制和能耗、物耗計(jì)劃，并進(jìn)行能耗、物耗控制 ,降低運(yùn)行及維修費(fèi)用； 抓好員工安全意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、專業(yè)技能及職業(yè)道德 教育培訓(xùn) ,預(yù)防責(zé)任事故發(fā)生； 嚴(yán)格執(zhí)行公司《物業(yè)工作手冊(cè)》相關(guān)規(guī)定，搞好項(xiàng)目裝修管理和空置房管理工作； 負(fù)責(zé)審定下屬員工的工作計(jì)劃，督導(dǎo)工作計(jì)劃的執(zhí)行，對(duì)本部門員工的考核； 加強(qiáng)與業(yè)主（住戶）的溝通和聯(lián)系，做好客戶投訴的解釋、處理工作并進(jìn)行維修回訪，確保管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)； 同供電、供水和供氣等相關(guān)職能部門保持良好的關(guān)系，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理配合居委會(huì)、城管做好項(xiàng)目工作； 收集、整理項(xiàng)目管理中代表性案例，并組織討論，分析總結(jié)，促進(jìn)工作質(zhì)量的提高； 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作，定期提交工作報(bào)告及述職報(bào)告。 天和物業(yè)紫檀物業(yè)部 第二章 崗位設(shè)置及工作職責(zé) 一、崗位設(shè)置 序號(hào) 職務(wù) 人數(shù) 崗位內(nèi)容 備注 1 主 管 1 全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部管理工作。紫檀物業(yè)部工作手冊(cè) 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部 天和物業(yè) 紫檀物業(yè)部工作手冊(cè) 紫 檀 物 業(yè) 部 工 作 手 冊(cè) 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部 目 錄 第一章 前言???????????????????????????（ 3）第二章 崗位設(shè)置及工作職責(zé)????????????????????（ 4） 第三章 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部管理制度??????????????????（ 7） 第四章 施設(shè)備維護(hù)部操作規(guī)程?????????????????? （ 17） GC101 滲漏處理操作規(guī)程???????????????????? （ 17） GC102 土建維修操作規(guī)程???????????????????? （ 18） GC103 水電工維修操作規(guī)程??????????????????? （ 22） GC104 發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程???????????????????? （ 24） GC105 高壓配電房操作規(guī)程??????????????????? （ 626） GC1086 低壓配電房設(shè)備操作規(guī)程????????????????? （ 26） GC107 二次供水操作規(guī)程???????????????????? （ 27） 第五章 維修服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)???????????????????? （ 29） 第六章 裝飾裝修管理制度???????????????????? （ 32） 七、表格匯總 前言 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部是《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；最大限度延長物業(yè)使用壽命；為業(yè)主和使用人有一個(gè) 安全、舒適、和諧、文明的工作與生活環(huán)境提供保障。 為確保今后物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部的工作能有條不紊的進(jìn)行，通過對(duì)部門、人員的管理職能、權(quán)限、責(zé)任范圍和工作標(biāo)準(zhǔn)的明確，規(guī)范員工的行為規(guī)范和操作規(guī)程提供指導(dǎo)，特編制本手冊(cè)。 2 設(shè)施設(shè)備維修 人 員 3 負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常維修工作、設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行 維護(hù)工作及特約維修工作。 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部 領(lǐng)班： 對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管負(fù)責(zé) ,負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常維修工作、設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)工作及特約維修工作； 制訂班組工作計(jì)劃并落實(shí)執(zhí)行； 督促下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)、保養(yǎng)檢修計(jì)劃 ,并做好相關(guān)記錄； 根據(jù)實(shí)際需求，制訂設(shè)備設(shè)施運(yùn)行時(shí)間，確保節(jié)能降耗工作實(shí)施； 負(fù)責(zé)督促檢查下屬員工工作完成情況并督促員工做好相關(guān)記錄； 帶領(lǐng)下屬嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度及安全操作規(guī)程，杜絕違章操作； 協(xié)助部門主管搞好員工培訓(xùn)； 負(fù)責(zé)維修材料的申購、領(lǐng)用和使用管理，杜絕工具、材料流失； 做好空置房檢查檢修工作； 負(fù)責(zé)下屬員工的考勤工作。 水電維修工： 對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部領(lǐng)班維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目公共區(qū)域的日常巡視檢查和維修工作； 按特約維修程序?qū)?xiàng)目業(yè)主提 供工程維修特約服務(wù)，并達(dá)到規(guī)定合格率、及時(shí)率和滿意率； 遵守《工作手則》和公司各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)守操作規(guī)程； 嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查相關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域巡視檢查，并作好巡檢記錄； 按規(guī)定做好空置房檢查檢修工作，并做好《空置房檢查記錄》，報(bào)主管審閱； 協(xié)助裝修管理員巡視裝修現(xiàn)場，及時(shí)發(fā)現(xiàn)違章行為； 完成水電氣抄表工作； 完成管家服務(wù)中心安排的其它工作任務(wù)，按規(guī)定參與夜間值班。 機(jī)電維修工 對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部領(lǐng)班負(fù)責(zé) ,負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施日常巡視檢查和維修工作； 嚴(yán)格按規(guī)定時(shí)間啟運(yùn)設(shè)備； 按計(jì)劃實(shí)施設(shè)備設(shè)施的維護(hù)檢修 ,并做好相關(guān)記錄； 配合實(shí)施項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施大、中修和改造計(jì)劃； 按特約維修程序?qū)?xiàng)目業(yè)主提供工程維修特約服務(wù)，并達(dá)到規(guī)定合格率、及時(shí)率和滿意率； 遵守《工作手則》和公司各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)守操作規(guī)程； 嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查相關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域設(shè)備設(shè)施的巡視檢查，嚴(yán)禁設(shè)備帶病運(yùn)行，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障 (缺陷 )應(yīng)立即報(bào)告，并作好記錄； 完成上級(jí)主管安排的其它工作任務(wù)，按規(guī)定參與夜間值班。 范圍 適用于項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部。 工作程序 交接班制度 接班人員應(yīng)提前 15 分 鐘到達(dá)工作崗位，做好接班準(zhǔn)備工作； 認(rèn)真查看上一班《值班記錄》 ,了解上一班工作情況； 檢查工具、儀表、鑰匙是否完好齊全，確認(rèn)無誤后在值班記錄上簽名； 上一班情況未交待清楚 ,不得進(jìn)行交接班； 因上一班人員瀆職未完成當(dāng)班任務(wù)，未完成任務(wù)應(yīng)由上一班人員自行完成； 上一班因涉及影響營業(yè)的維修，暫時(shí)無法處理的，需向接班人員交待清楚，并報(bào)領(lǐng)班同意后，可以交班； 嚴(yán)禁酒后值班，酒后接班時(shí)，上一班不得交班，同時(shí)需報(bào)告主管； 嚴(yán)禁私自調(diào)班； 白班人員需準(zhǔn)備好夜班常用材料，否則，夜班人員有權(quán)拒絕接班，要求白班人員領(lǐng)回材料后再交班； 特殊情況下聽從行政值班人員安排。 設(shè)備房 管理制度 無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入設(shè)備房； 設(shè)備房內(nèi)各種物品工具需按規(guī)定擺放整齊； 不得