【正文】 具有很高的市場關注率。關于商鋪的投資價值在商鋪投資的特點部分將具體進行介紹二、商鋪投資種類商鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，賽睿顧問在本書中按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進行分類，具體分類如下： 　　商業(yè)街商鋪投資； 　　市場類商鋪投資； 　　社區(qū)商鋪投資； 　　建筑底商商鋪投資； 　　百貨商場、購物中心商鋪投資； 　　商務樓、寫字樓商鋪投資； 交通設施商鋪投資三、商鋪投資特點俗話說：家有萬貫，不如有個店面、一鋪養(yǎng)三代。據(jù)來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價格正在不斷上漲。其發(fā)展勢頭之迅猛，連業(yè)內人士都始料未及。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長。此外，租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。 （2）、商鋪增值的特點 　　商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價值。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價值還可以相對準確地衡量，那么成功商鋪的價值卻正所謂無價。據(jù)業(yè)內人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報率曾經(jīng)達15%20%，但目前，住宅用房的投資回報率基本上下降到大約6%～8%，但商鋪的投資回報率單租金收益則可能達10%～15%，有的甚至達到20%以上?！　⌒枰赋龅氖?，除商鋪租金收益之外，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價升值到一定水平時及時賣出，完成該商鋪的投資過程。 （4）、商鋪的投資潛力 　　目前在國內，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價格之比還遠不到成熟市場情況下的4∶1～5∶1，可見商鋪價格還有較大的上漲空間商鋪投資者不可以依據(jù)此比例去套用投資操作，因為市場環(huán)境、市場供應狀況的差異等將對商鋪的價格發(fā)生重大影響，而且如果住宅價格透支，這一比例更不可以參考。 （5）、商鋪可出租、可經(jīng)營，方式靈活 調查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟實力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產權或經(jīng)營權，然后出租給各個經(jīng)營商，自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。據(jù)測算，目前上海市場商鋪投資的回報率為10%～14%。在此對商鋪投資的主體加以區(qū)分，完全在于商鋪投資的特殊性：并非所有商鋪都適合任何類型的投資者，可能有些商鋪適合個人投資，但有些商鋪適合機構投資。在后面章節(jié)將就各類商鋪的投資主體適應性做分析、介紹。購買和租賃也同時是其他各種房地產通常的投資形式，有極大的相似性。 （1）、商鋪購買 ▲　商鋪上市初始交易購買 　　商鋪上市初始交易購買，即商鋪投資者從商鋪的開發(fā)商手里購買的、尚未投入運營或盡管已經(jīng)投入運營，但產權依然在開發(fā)商手里的商鋪購買形式。商鋪投資者在此過程中的辨別能力、專業(yè)能力將決定其投資成敗及投資收益的高低。本書的核心內容就是告訴讀者、商鋪投資者如何正確、科學進行商鋪投資?！　∥覀冎詫⑦@種商鋪購買形式稱之為上市初始交易購買，是因為這類商鋪購買方式就仿佛股票市場中在一級市場發(fā)行的股票在二級市場上市交易一樣，市場監(jiān)管越嚴格，市盈率控制越低，商鋪投資者越有可能拿到接近商鋪本身價值的商鋪；如果商鋪投資者屬于戰(zhàn)略投資機構，通過私幕參股的方式成為該商業(yè)房地產項目的投資商之一，那么它就可以得到類似于原始股的原始商鋪；如果該戰(zhàn)略投資機構是通過類似于股票一級市場認購的方式去買商鋪，那么因為購買的面積可能比較大，所以可以享受比較大的價格優(yōu)惠；商鋪投資者通過市場交易的方式，購買商鋪，善于市場運做的開發(fā)商完全有可能以較高的市盈率將商鋪賣給商鋪投資者……上述之原始商鋪和一級商鋪與股票市場的原始股、一級市場申購的股票相比喻，可能有不盡合理的地方，但商鋪上市初始交易購買和股票原始認購及一級認購有一個共同的特點，就是投資者必須對開發(fā)商、項目的具體狀況等或上市公司進行深入的研究和了解，避免最終投資失敗。 ▲ 二手購買 　　二手商鋪購買，指商鋪投資者從別的商鋪投資者手里購買商鋪的商鋪投資方式。在這種商鋪購買方式中，商鋪投資者需要判斷擬購商鋪的價值，如果需要也可以委托專業(yè)商鋪咨詢機構進行指導。商鋪投資者如果投資操作足夠科學、準確，那么他最終可以買到物美價廉的商鋪，就仿佛從股市上買到后來股價翻番的股票一樣；與此相反，商鋪投資者可能成了接力賽中的最后一個選手，購買后無法贏利出手，更壞的是，萬一買上垃圾商鋪，那么投資失敗將不可避免。商鋪直接租賃的方式中，商鋪投資者以比較低的租金將商鋪租下來，再轉租。如果租金太高，和市場租金之間的差距不大，那么在加入市場費用及管理費用等后，極有可能發(fā)生投資虧損。轉租投資的情況比較少發(fā)生，而且操作難度也比較大，畢竟經(jīng)過轉租后，留給投資者的利潤空間已經(jīng)很少。 商鋪投資與證券投資 　　商鋪投資作為房地產投資形式的一種，具有房地產投資普遍的低風險特點，尤其在當前國內商業(yè)房地產所處的發(fā)展初期，其收益能力明顯較高。以上各項因素最大限度降低商鋪的投資風險，保證了商鋪的投資收益率?！　?001年～2002年的兩年中，國內深圳、上海股市股指大幅下跌，2001年上證指數(shù)從2077點開盤，在2001年6月份最高觸及2245點后，就開始了漫漫熊途，最低探至1514點，最終跌至年底的1646點，當年，深滬股市股票跌幅普遍達40%左右；2002年上證指數(shù)從1643點開盤，最高摸高至1748點，最低探至1339點，并最終收盤至 1357 點，深滬股市散戶普遍發(fā)生大幅虧損，就連封閉式基金也基本上以年度虧損告終?！　‘斎?，我們并不是否定股市的投資收益能力，但賽睿顧問認為，對于絕大多數(shù)個人投資者來講，在中國證券市場投資賺錢的確很難，因為散戶投資者從股市賺錢等于說是和投資機構競爭操作能力，換言之，是從投資機構兜里賺錢；但商鋪投資卻屬于典型的以商業(yè)房地產市場和商業(yè)零售市場為依托，進行的產業(yè)投資。 商鋪投資與住宅投資 　　商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報率明顯高于住宅，在目前的市場情況下，住宅投資收益率約為8%左右，商鋪的投資收益率約為10%～15%。商鋪的客戶租用商鋪之后往往都要進行裝修改造，并配備必要的設施，這些都意味著比較大的投入，鑒于客戶資金投入的原因，投資回收目標需要較長的租約可能商鋪一次租約的租期會達到35年，而且很可能租戶期望的租期更長，只是商鋪投資者考慮租金行情的原因，通常不會簽太長的租約。 　　商鋪投資者專業(yè)能力的提高就是賽睿顧問的專業(yè)價值?！　懽謽峭顿Y的收益率就北京寫字樓市場而言，從整個市場來看，投資收益率可以達到10%左右，但問題是目前市場的供應量比較大，有些地方呈現(xiàn)飽和的狀態(tài)，而且寫字樓升值空間有限，投資對資金的要求比較高。　　賽睿顧問認為良好的投資品種首先是有長足發(fā)展空間的品種，商鋪投資與寫字樓投資比較的話，很顯然前者屬于更有發(fā)展空間的投資類型。　　以商業(yè)街為例，如果該商業(yè)街的開發(fā)商將商業(yè)街經(jīng)營的商品定義為某一類，那么這條商業(yè)街取得成功的可能性很大，商鋪的租金容易實現(xiàn)，價值可以得到提升；反之，如果開發(fā)商對商業(yè)街經(jīng)營的商品無任何指導性方向，那么這樣的綜合項目取得成功的幾率相對較低，里面的商鋪也許有一天會關門。八、商鋪投資的回收周期商鋪投資的回收周期，指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經(jīng)營中回收投資的時間跨度。九、租金收益和價值升值收益與各因素的函數(shù)租金收益與各因素的函數(shù)F，表述了租金收益和商情、客流量、可視性、交通條件、停車條件、硬件條件等之間的關系；價值升值收益與各因素的函數(shù)F，表述了價值升值收益與商情、商鋪初始售價，及商鋪周邊房地產發(fā)展趨勢等之間的關系。商業(yè)街商鋪 一、商業(yè)街商鋪類型　　　商業(yè)街商鋪的分類可以有多種多樣：可以按照經(jīng)營商品的復合程度劃分，可以按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分，也可以按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式進行劃分，按照商業(yè)街經(jīng)營的商品是專業(yè)類別，還是不加確定的復合形式，我們將商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復合商業(yè)街商鋪。需要指出的是，專業(yè)商業(yè)街商鋪鑒于整個商業(yè)街經(jīng)營商品的統(tǒng)一性特點，整個商業(yè)街的市場成本比較低，只要商業(yè)街的開發(fā)商對整個商業(yè)街恰當進行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。另外，因為專業(yè)商業(yè)街經(jīng)營商品的品種簡單化特點，其規(guī)劃設計的復雜程度較低，開發(fā)商不太容易發(fā)生因為商業(yè)街的規(guī)劃設計不合理，最終對整個項目的運營發(fā)生負面影響的情況。除此因素以外，復合商業(yè)街的規(guī)劃設計難度較高，開發(fā)商操作不當，就會發(fā)生因投資者、經(jīng)營者不認同項目的規(guī)劃設計方案而導致的項目失敗，也會發(fā)生因項目市場成本太高，引起的競爭力降低的情況。北京的王府井商業(yè)街，西單商業(yè)街，前門大柵欄商業(yè)街，上海南京路都屬于典型的復合商業(yè)街形式，另外它們都經(jīng)過了長期的市場培育，在國內已經(jīng)成為耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)品牌，所以它們的成功是自然的，必然的，也是值得借鑒的?！　秃仙虡I(yè)街在大城市往往已經(jīng)形成了幾個有市場影響力的項目，所以市場競爭的壓力已經(jīng)很大，如果再想新建其他復合商業(yè)街項目，無疑市場風險會比較大。二、專業(yè)商業(yè)街商鋪的特點 （1）商業(yè)街規(guī)模特點　　規(guī)模大小不一，和經(jīng)營的商品的類型有關，比如，經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營建材的商業(yè)街其規(guī)?？赡軙休^大的差別?！　∩虡I(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī)模。（2）商業(yè)街規(guī)劃設計特點　　沿街兩側布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長度不能太長，超過600米，消費者就可能產生疲勞、厭倦的感覺。（3）商業(yè)街名稱特點　　專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。正如我們在前文所談到的，專業(yè)商業(yè)街會節(jié)省商鋪經(jīng)營者的市場成本，從北京三里屯酒吧街的例子不難理解，消費者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費決策。（4）專業(yè)商業(yè)街商鋪特點▲ 商鋪的形式　　有些專業(yè)商業(yè)街完全采取鋪面形式，如北京三里屯酒吧街；有些則完全采取鋪位形式，如北京女人街；其他專業(yè)商業(yè)街采取鋪位、鋪面結合的方式，如北京十里河建材街。物品購買業(yè)態(tài)商品商業(yè)街因為針對的客戶群廣泛，所以很少采取鋪面形式，這樣可以建設更多鋪位；服務業(yè)態(tài)、體驗業(yè)態(tài)商業(yè)街則恰好相反，主要采取鋪面方式?！?投資回報形式　　出租經(jīng)營為主要投資回報形式。有些專業(yè)商業(yè)街鑒于銷售手續(xù)不容易拿到，開發(fā)商采取商鋪一定年限使用權出售的方式。無論北京的王府井商業(yè)街，還是上海南京路，都是商業(yè)巨無霸，沿街商業(yè)房地產開發(fā)面積達幾十萬平方米。（2）商業(yè)街規(guī)劃設計特點　　沿街兩側布置，大多數(shù)為多層建筑，長度往往比較長（有的復合商業(yè)街長度達到2~3公里）。設計商必須合理、科學考慮交通組織、停車場規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導概念等問題，如果上述問題未予考慮，或考慮的不夠充分，輕者影響項目功能，嚴重的話，會導致項目失敗。發(fā)生以上情況的原因何在？賽睿顧問認為該項目的規(guī)劃設計問題比較大，首先是未充分考慮停車問題，沒有足夠的停車位，絕大多數(shù)商家都無法正常經(jīng)營；另外這條街的寬度是按照交通干道的標準確定的，所以與商業(yè)經(jīng)營的功能需求有很大沖突。（3）商業(yè)街名稱特點　　復合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在的位置。一個很陌生的、新開發(fā)的復合商業(yè)街，其市場前景值得商鋪投資者謹慎考慮。在運營成熟的復合商業(yè)街，鋪面商鋪的價值極高?！?投資回收形式　　主要采取出租經(jīng)營的方式。這種多家開發(fā)商共同開發(fā)大規(guī)模商業(yè)街的情況，商鋪投資者不僅要考慮擬投資項目的個案情況，而且要考慮商業(yè)街整體的規(guī)劃等問題。如果該類商業(yè)街是一個沒有歷史鋪墊的項目，這類項目的投資風險比較大。商鋪的出售面積整體較小，所需要投入的資金數(shù)量不是很大，其投資風險相對較低?！　秃仙虡I(yè)街商鋪適合機構投資者和個人投資者進行投資，預期投資收益無論是租金收益還是價值升值收益都比較高，但因為復合商業(yè)街的市場打造、成熟受較多因素影響，所以投資風險也比較高，投資周期比較長，建議個人投資者謹慎對待該種投資品種。 按照市場經(jīng)營的商品是單一類別，還是綜合類型，我們將市場類商鋪分為專業(yè)市場商鋪和綜合市場商鋪。　　需要指出的是，鑒于專業(yè)市場類商鋪經(jīng)營商品的統(tǒng)一性特點，整個市場的營銷成本比較低，只要該市場的開發(fā)商對整個市場的定位準確，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。另外，因為專業(yè)市場商鋪經(jīng)營商品的品種簡單化特點，其規(guī)劃設計的復雜程度較低，開發(fā)商比較好完成項目合理規(guī)劃問題 。除此因素以外，綜合市場的規(guī)劃設計難度相對專業(yè)市場而言較高，對開發(fā)商的專業(yè)能力有要求?！　”热?，同樣是電子市場，專業(yè)經(jīng)營電腦、配件、耗材及輔助設備北京中關村的海龍電子市場，規(guī)模龐大；而位于北京東南三環(huán)的億客隆南城電子總匯則規(guī)模較小，其規(guī)模差別的原因在于中關村和北京南城電子消費市場需求的差別。這種情況一旦擺在商鋪投資者面前，選擇不可避免。比如位于北京南城沙子口的辦公用品批發(fā)市場，其規(guī)模約1萬平方米，專業(yè)批發(fā)辦公所需各類用品，在北京有很高的知名度，這種規(guī)模對于辦公用品零售來講一定是不恰當?shù)摹?步行街的長度建議不要太長，超過600米，消費者同樣可能產生疲勞、厭倦的感覺。這種名稱方式可以給消費者提供盡可能多的信息。▲ 投資回收形式　　專業(yè)市場商鋪的投資回收形式有采取商鋪出租的，也有些采取商鋪出售方式的。　　比如，東方家園、英國百安居、德國歐蓓德都屬于專營家居建材用品的專業(yè)市場，這類專業(yè)市場基本上都是由經(jīng)營商統(tǒng)一經(jīng)營管理；北京沙子口辦公用品批發(fā)市場，屬于批發(fā)類專業(yè)市場，經(jīng)營商采取出租經(jīng)營的方式；北京碧溪家居廣場也屬于專業(yè)市場，開發(fā)商就采取商鋪出售、經(jīng)營商接受業(yè)主委托統(tǒng)一經(jīng)營管理的方式。三、綜合市場的特點（1）綜合市場規(guī)模的特點　　綜合市場的規(guī)模有大有小。尤其當開發(fā)商在綜合市場開發(fā)過程中，對項目的定位不科學，市場策略缺乏創(chuàng)新時，較大規(guī)模的綜合市場將面臨風險。　　北京萬通新世界商品交易市場屬于綜合市場類型，所經(jīng)營的產