【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)不少商鋪隸屬于某個(gè)項(xiàng)目，在此種情況下，所隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)方式、運(yùn)營(yíng)狀態(tài)、管理水平等對(duì)該商鋪?zhàn)饨?、價(jià)值的影響是無(wú)法避免的?！　∫陨虡I(yè)街為例，如果該商業(yè)街的開發(fā)商將商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的商品定義為某一類，那么這條商業(yè)街取得成功的可能性很大，商鋪的租金容易實(shí)現(xiàn)，價(jià)值可以得到提升；反之，如果開發(fā)商對(duì)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的商品無(wú)任何指導(dǎo)性方向，那么這樣的綜合項(xiàng)目取得成功的幾率相對(duì)較低，里面的商鋪也許有一天會(huì)關(guān)門?！　‰`屬項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的水平對(duì)商鋪價(jià)值的影響并不難理解：北京國(guó)貿(mào)商城的管理水平和國(guó)內(nèi)普通百貨大廈的管理水平也可能天地之別，其商鋪的租金水平也一定是相差懸殊。八、商鋪投資的回收周期商鋪投資的回收周期，指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)中回收投資的時(shí)間跨度?！　『茱@然，不同國(guó)家、地區(qū)、城市、方位的商鋪的投資價(jià)值是顯著不同的，所以在此我們只能按現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，大略估計(jì)商鋪的投資回收周期，根據(jù)對(duì)北京、上海商鋪投資市場(chǎng)的分析，目前國(guó)內(nèi)商鋪投資的回收周期約為6年到8年。九、租金收益和價(jià)值升值收益與各因素的函數(shù)租金收益與各因素的函數(shù)F，表述了租金收益和商情、客流量、可視性、交通條件、停車條件、硬件條件等之間的關(guān)系；價(jià)值升值收益與各因素的函數(shù)F，表述了價(jià)值升值收益與商情、商鋪初始售價(jià)，及商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)等之間的關(guān)系。上述兩個(gè)函數(shù)從量化的角度對(duì)租金收益和價(jià)值升值進(jìn)行了解釋，希望讀者能夠建立初步的概念。商業(yè)街商鋪 一、商業(yè)街商鋪類型　　　商業(yè)街商鋪的分類可以有多種多樣：可以按照經(jīng)營(yíng)商品的復(fù)合程度劃分，可以按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分，也可以按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式進(jìn)行劃分，按照商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的商品是專業(yè)類別，還是不加確定的復(fù)合形式，我們將商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商鋪。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營(yíng)某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂(lè)街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品不加確定，經(jīng)營(yíng)者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營(yíng)，如北京西單商業(yè)街，北京宣武區(qū)的大都市街等。需要指出的是，專業(yè)商業(yè)街商鋪鑒于整個(gè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品的統(tǒng)一性特點(diǎn)，整個(gè)商業(yè)街的市場(chǎng)成本比較低，只要商業(yè)街的開發(fā)商對(duì)整個(gè)商業(yè)街恰當(dāng)進(jìn)行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶來(lái)的市場(chǎng)效果。從此特點(diǎn)可以得出結(jié)論：專業(yè)商業(yè)街從運(yùn)營(yíng)成本的角度符合市場(chǎng)規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律。另外，因?yàn)閷I(yè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品的品種簡(jiǎn)單化特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度較低，開發(fā)商不太容易發(fā)生因?yàn)樯虡I(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，最終對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)發(fā)生負(fù)面影響的情況?！　【蛷?fù)合商業(yè)街來(lái)講，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)商品沒(méi)有統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性，所以開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳所能帶給經(jīng)營(yíng)者的利益相對(duì)較少，這一點(diǎn)并不符合競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則。除此因素以外，復(fù)合商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)難度較高，開發(fā)商操作不當(dāng)，就會(huì)發(fā)生因投資者、經(jīng)營(yíng)者不認(rèn)同項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案而導(dǎo)致的項(xiàng)目失敗，也會(huì)發(fā)生因項(xiàng)目市場(chǎng)成本太高，引起的競(jìng)爭(zhēng)力降低的情況。復(fù)合商業(yè)街在國(guó)內(nèi)成功的案例很多，但基本上都屬于經(jīng)過(guò)幾十年市場(chǎng)長(zhǎng)期錘煉的品牌化商業(yè)房地產(chǎn)綜合形式。北京的王府井商業(yè)街，西單商業(yè)街，前門大柵欄商業(yè)街，上海南京路都屬于典型的復(fù)合商業(yè)街形式，另外它們都經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育，在國(guó)內(nèi)已經(jīng)成為耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)品牌，所以它們的成功是自然的，必然的，也是值得借鑒的。　　需要指出的是，國(guó)內(nèi)一些政府機(jī)構(gòu)、投資商近年來(lái)試圖通過(guò)運(yùn)做，在大中城市打造復(fù)合商業(yè)街的形態(tài)，賽睿顧問(wèn)認(rèn)為這種努力有不切實(shí)際的地方，運(yùn)做成功的幾率很小，或者要想運(yùn)做成功，是不可以采取短期投資行為的，如果投資商接受長(zhǎng)達(dá)十幾年，甚至幾十年的投資回收周期，那么投資大型復(fù)合商業(yè)街的方案才是可行的?！　?fù)合商業(yè)街在大城市往往已經(jīng)形成了幾個(gè)有市場(chǎng)影響力的項(xiàng)目，所以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力已經(jīng)很大，如果再想新建其他復(fù)合商業(yè)街項(xiàng)目，無(wú)疑市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大。對(duì)于中小城市來(lái)講，復(fù)合商業(yè)街在有的城市尚處在初始發(fā)展階段，甚至是第一個(gè)當(dāng)?shù)氐膹?fù)合商業(yè)街項(xiàng)目，這種情況下，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較低，但是必須謹(jǐn)慎判斷項(xiàng)目的規(guī)模、定位等。二、專業(yè)商業(yè)街商鋪的特點(diǎn) （1）商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn)　　規(guī)模大小不一，和經(jīng)營(yíng)的商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營(yíng)服裝的商業(yè)街和經(jīng)營(yíng)建材的商業(yè)街其規(guī)模可能會(huì)有較大的差別。北京的女人街屬于典型的女性服裝商業(yè)街，每個(gè)獨(dú)立的女人街規(guī)模在一萬(wàn)多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一萬(wàn)平米，達(dá)到近十萬(wàn)平方米?！　∩虡I(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場(chǎng)需求和所經(jīng)營(yíng)的商品適合的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。如果一個(gè)商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會(huì)面臨市場(chǎng)承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營(yíng)困境。（2）商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)　　沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長(zhǎng)度不能太長(zhǎng)，超過(guò)600米，消費(fèi)者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺(jué)?！　∫粋€(gè)商業(yè)街項(xiàng)目到底如何進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，如何把握規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)于開發(fā)商來(lái)講是一個(gè)重要的問(wèn)題。（3）商業(yè)街名稱特點(diǎn)　　專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營(yíng)的商品類型兩大要素。比如，北京三里屯酒吧街名稱就準(zhǔn)確包含了位置元素三里屯，和經(jīng)營(yíng)商品類型元素酒吧，這樣的例子不勝枚舉。正如我們?cè)谇拔乃劦降模瑢I(yè)商業(yè)街會(huì)節(jié)省商鋪經(jīng)營(yíng)者的市場(chǎng)成本，從北京三里屯酒吧街的例子不難理解，消費(fèi)者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費(fèi)決策。另外，位于北京西三環(huán)至西四環(huán)、由北京世紀(jì)金源投資集團(tuán)集團(tuán)開發(fā)的金源大酒店不夜城，消費(fèi)者從其名稱就可以很容易搞清楚該商業(yè)街項(xiàng)目的位置及可以提供的服務(wù)等。（4）專業(yè)商業(yè)街商鋪特點(diǎn)▲ 商鋪的形式　　有些專業(yè)商業(yè)街完全采取鋪面形式，如北京三里屯酒吧街；有些則完全采取鋪位形式，如北京女人街；其他專業(yè)商業(yè)街采取鋪位、鋪面結(jié)合的方式，如北京十里河建材街?！　′伱嫘问綄?duì)商鋪投資者而言意味著高售價(jià)、高租金和高收益，但對(duì)于商鋪開發(fā)商來(lái)講，卻意味著可開發(fā)面積減少。物品購(gòu)買業(yè)態(tài)商品商業(yè)街因?yàn)獒槍?duì)的客戶群廣泛，所以很少采取鋪面形式，這樣可以建設(shè)更多鋪位；服務(wù)業(yè)態(tài)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)商業(yè)街則恰好相反，主要采取鋪面方式。需要關(guān)注的是，凡是采取鋪面形式的專業(yè)商業(yè)街，整個(gè)街取得成功的比例很高?！?投資回報(bào)形式　　出租經(jīng)營(yíng)為主要投資回報(bào)形式。個(gè)別商業(yè)街的商鋪采取出售的方式。有些專業(yè)商業(yè)街鑒于銷售手續(xù)不容易拿到，開發(fā)商采取商鋪一定年限使用權(quán)出售的方式。三、復(fù)合商業(yè)街的特點(diǎn)（1）商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn)　　復(fù)合商業(yè)街大多數(shù)規(guī)模龐大。無(wú)論北京的王府井商業(yè)街，還是上海南京路，都是商業(yè)巨無(wú)霸，沿街商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)幾十萬(wàn)平方米。新開發(fā)復(fù)合商業(yè)街的規(guī)模決策對(duì)開發(fā)商是一個(gè)考驗(yàn)，如果開發(fā)面積太大，超過(guò)了市場(chǎng)需求，開發(fā)商很容易失敗。（2）商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)　　沿街兩側(cè)布置，大多數(shù)為多層建筑，長(zhǎng)度往往比較長(zhǎng)（有的復(fù)合商業(yè)街長(zhǎng)度達(dá)到2~3公里）?！　?fù)合商業(yè)街規(guī)模龐大，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的水平有較高要求。設(shè)計(jì)商必須合理、科學(xué)考慮交通組織、停車場(chǎng)規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導(dǎo)概念等問(wèn)題，如果上述問(wèn)題未予考慮，或考慮的不夠充分，輕者影響項(xiàng)目功能，嚴(yán)重的話，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。 　　拿北京平安大街為例，這條街初始規(guī)劃目標(biāo)是建成一條老北京特色街，但其最終的發(fā)展情況令人失望。發(fā)生以上情況的原因何在？賽睿顧問(wèn)認(rèn)為該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題比較大，首先是未充分考慮停車問(wèn)題，沒(méi)有足夠的停車位，絕大多數(shù)商家都無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)；另外這條街的寬度是按照交通干道的標(biāo)準(zhǔn)確定的，所以與商業(yè)經(jīng)營(yíng)的功能需求有很大沖突。以上兩個(gè)原因中的任何一個(gè)都會(huì)直接導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。（3）商業(yè)街名稱特點(diǎn)　　復(fù)合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在的位置?！　〖热粡?fù)合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在位置的地名，那么這個(gè)地名的品牌價(jià)值需要很高，至少比較高，否則，開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，將面臨極大的難度。一個(gè)很陌生的、新開發(fā)的復(fù)合商業(yè)街，其市場(chǎng)前景值得商鋪投資者謹(jǐn)慎考慮。（4）復(fù)合商業(yè)街商鋪的特點(diǎn)▲ 商鋪的形式　　主要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少。在運(yùn)營(yíng)成熟的復(fù)合商業(yè)街，鋪面商鋪的價(jià)值極高。如果有人在北京王府井商業(yè)街擁有鋪面房的話，大家一定確信，這個(gè)房東一定收益頗豐。▲ 投資回收形式　　主要采取出租經(jīng)營(yíng)的方式。有些很大規(guī)模的復(fù)合商業(yè)街往往將沿街的土地出讓給不同的開發(fā)商，由不同的開發(fā)商各自開發(fā)。這種多家開發(fā)商共同開發(fā)大規(guī)模商業(yè)街的情況，商鋪投資者不僅要考慮擬投資項(xiàng)目的個(gè)案情況，而且要考慮商業(yè)街整體的規(guī)劃等問(wèn)題。 　　也有一些新建復(fù)合商業(yè)街采取出售經(jīng)營(yíng)的方式。如果該類商業(yè)街是一個(gè)沒(méi)有歷史鋪墊的項(xiàng)目，這類項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)比較大。四、商業(yè)街商鋪投資策略專業(yè)商業(yè)街商鋪不僅適合機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資，也適合個(gè)人投資者。商鋪的出售面積整體較小，所需要投入的資金數(shù)量不是很大，其投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。租金收益水平尚可，有較大的價(jià)值升值空間，但商鋪的自主權(quán)不高。　　復(fù)合商業(yè)街商鋪適合機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者進(jìn)行投資，預(yù)期投資收益無(wú)論是租金收益還是價(jià)值升值收益都比較高，但因?yàn)閺?fù)合商業(yè)街的市場(chǎng)打造、成熟受較多因素影響，所以投資風(fēng)險(xiǎn)也比較高，投資周期比較長(zhǎng)，建議個(gè)人投資者謹(jǐn)慎對(duì)待該種投資品種。市場(chǎng)類商鋪一、市場(chǎng)類商鋪的類型　　　市場(chǎng)類商鋪的分類和商業(yè)街商鋪的分類類似，可以有多種多樣。 按照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品是單一類別，還是綜合類型，我們將市場(chǎng)類商鋪分為專業(yè)市場(chǎng)商鋪和綜合市場(chǎng)商鋪。專業(yè)市場(chǎng)商鋪往往集中經(jīng)營(yíng)某一類（種）商品，如建材市場(chǎng)、電子市場(chǎng)等；綜合市場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)的商品雖然有范圍，但基本上覆蓋的是某一大類商品，如北京萬(wàn)通新世界商品交易市場(chǎng)等?！　⌒枰赋龅氖牵b于專業(yè)市場(chǎng)類商鋪經(jīng)營(yíng)商品的統(tǒng)一性特點(diǎn)，整個(gè)市場(chǎng)的營(yíng)銷成本比較低，只要該市場(chǎng)的開發(fā)商對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的定位準(zhǔn)確，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶來(lái)的市場(chǎng)效果。從此特點(diǎn)可以得出結(jié)論：專業(yè)市場(chǎng)商鋪的運(yùn)營(yíng)成本比較低。另外，因?yàn)閷I(yè)市場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)商品的品種簡(jiǎn)單化特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度較低，開發(fā)商比較好完成項(xiàng)目合理規(guī)劃問(wèn)題 ?！　【途C合市場(chǎng)來(lái)講，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)商品沒(méi)有統(tǒng)一性，所以開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳所能帶給經(jīng)營(yíng)者的利益相對(duì)較少。除此因素以外，綜合市場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)難度相對(duì)專業(yè)市場(chǎng)而言較高，對(duì)開發(fā)商的專業(yè)能力有要求。二、專業(yè)市場(chǎng)商鋪的特點(diǎn) （1）專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模特點(diǎn)　　規(guī)模大小和經(jīng)營(yíng)的商品的類型沒(méi)有關(guān)系，往往和市場(chǎng)所處地域的市場(chǎng)支撐能力、投資商的實(shí)力以及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的方式等因素密不可分。　　比如，同樣是電子市場(chǎng)，專業(yè)經(jīng)營(yíng)電腦、配件、耗材及輔助設(shè)備北京中關(guān)村的海龍電子市場(chǎng)，規(guī)模龐大；而位于北京東南三環(huán)的億客隆南城電子總匯則規(guī)模較小，其規(guī)模差別的原因在于中關(guān)村和北京南城電子消費(fèi)市場(chǎng)需求的差別?！　〔煌瑢?shí)力的投資商即使在同一個(gè)地區(qū)，投資建設(shè)同樣類型的專業(yè)市場(chǎng)，專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模也會(huì)差別很大，當(dāng)然贏利能力也會(huì)差別很大。這種情況一旦擺在商鋪投資者面前，選擇不可避免。　　經(jīng)營(yíng)同樣商品的專業(yè)市場(chǎng)，批發(fā)、零售的投資形式對(duì)其規(guī)模的影響很大。比如位于北京南城沙子口的辦公用品批發(fā)市場(chǎng)，其規(guī)模約1萬(wàn)平方米，專業(yè)批發(fā)辦公所需各類用品，在北京有很高的知名度，這種規(guī)模對(duì)于辦公用品零售來(lái)講一定是不恰當(dāng)?shù)?。?）專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)　　專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)并不復(fù)雜，開發(fā)商往往將每層合理分區(qū)或/并分成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照島型布置。 步行街的長(zhǎng)度建議不要太長(zhǎng)，超過(guò)600米，消費(fèi)者同樣可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺(jué)。（3）專業(yè)市場(chǎng)名稱特點(diǎn)　專業(yè)市場(chǎng)的名稱體現(xiàn)所在的位置和所經(jīng)營(yíng)的商品類型兩大要素。這種名稱方式可以給消費(fèi)者提供盡可能多的信息。（4）、專業(yè)市場(chǎng)商鋪的特點(diǎn)▲ 商鋪的形式　　專業(yè)市場(chǎng)商鋪的主要形式為鋪位形式，極少鋪面形式?！?投資回收形式　　專業(yè)市場(chǎng)商鋪的投資回收形式有采取商鋪出租的，也有些采取商鋪出售方式的。從上述內(nèi)容可以看出，專業(yè)市場(chǎng)商鋪的投資回收形式差別較大?！　”热纾瑬|方家園、英國(guó)百安居、德國(guó)歐蓓德都屬于專營(yíng)家居建材用品的專業(yè)市場(chǎng)，這類專業(yè)市場(chǎng)基本上都是由經(jīng)營(yíng)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；北京沙子口辦公用品批發(fā)市場(chǎng)，屬于批發(fā)類專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)商采取出租經(jīng)營(yíng)的方式；北京碧溪家居廣場(chǎng)也屬于專業(yè)市場(chǎng)，開發(fā)商就采取商鋪出售、經(jīng)營(yíng)商接受業(yè)主委托統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的方式。　　需要指出的是，進(jìn)行商鋪投資的投資者在選擇專業(yè)市場(chǎng)商鋪的時(shí)候，需要對(duì)商鋪的投資形式進(jìn)行深入了解，而且專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模越大，項(xiàng)目的管理對(duì)商鋪價(jià)值的影響力越大。三、綜合市場(chǎng)的特點(diǎn)（1）綜合市場(chǎng)規(guī)模的特點(diǎn)　　綜合市場(chǎng)的規(guī)模有大有小。其大小受所經(jīng)營(yíng)商品的類型影響比較大，但賽睿顧問(wèn)認(rèn)為，在同等運(yùn)做條件下，綜合市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力比專業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力要差，同樣的成本可以打造出一個(gè)具有市場(chǎng)影響力的專業(yè)市場(chǎng)，但卻未必可以打造出一個(gè)經(jīng)營(yíng)良好的綜合市場(chǎng)。尤其當(dāng)開發(fā)商在綜合市場(chǎng)開發(fā)過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目的定位不科學(xué)，市場(chǎng)策略缺乏創(chuàng)新時(shí)，較大規(guī)模的綜合市場(chǎng)將面臨風(fēng)險(xiǎn)。（2）綜合市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)　　綜合市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度較高，需要解決各商品分區(qū)的功能協(xié)調(diào)問(wèn)題，也需要解決各商品分區(qū)自身的功能需要問(wèn)題，還需要解決總體客流引導(dǎo)、貨物流疏導(dǎo)等問(wèn)題，這些對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的市場(chǎng)意識(shí)有很高要求，設(shè)計(jì)師不可以簡(jiǎn)單只從建筑的角度確定設(shè)計(jì)方案?！　”本┤f(wàn)通新世界商品交易市場(chǎng)屬于綜合市場(chǎng)類型，所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品包括化妝用品、皮具、鐘表眼鏡、飾品、服裝、家居用品、禮品、床上用品、辦公用品、通訊設(shè)備等，產(chǎn)品種類繁多。管理商將該市場(chǎng)定位為批發(fā)中低檔生活、辦公用品的批發(fā)市場(chǎng)。鑒于經(jīng)營(yíng)的商品種類龐雜，管理商對(duì)該市場(chǎng)進(jìn)行了合理功能分區(qū)，首先按層進(jìn)行劃分，各層商品的種類與大型百貨店的布置方式類似；各層再進(jìn)行區(qū)域劃分。萬(wàn)通小商品批發(fā)市場(chǎng)的內(nèi)部設(shè)計(jì)比較擁擠，但這種擁擠的設(shè)計(jì)方式還是比較符合目標(biāo)消費(fèi)者的需求。　　萬(wàn)通的規(guī)劃設(shè)計(jì)解決的大多數(shù)是小商品的零售商和消費(fèi)者的需求，因?yàn)槭切∩唐罚酝ǖ啦恍枰珜?，里面也可以擁擠一點(diǎn)，但如果是經(jīng)營(yíng)其他類型的商品，規(guī)劃設(shè)計(jì)必然體現(xiàn)不同的技術(shù)要點(diǎn)。（3）綜合市場(chǎng)名稱特點(diǎn)　　綜合市場(chǎng)的名稱往往體現(xiàn)其建筑名稱或地理位置名稱，所經(jīng)營(yíng)的商品的類別及經(jīng)營(yíng)的方式等三大要素。以上信息最大限度體現(xiàn)在名稱里，