七類商鋪的投資分析與投資策略-在線瀏覽
2024-08-05 02:42本頁面
【正文】 權人普遍是長期擁有商鋪產(chǎn)權的業(yè)主，很少有新購買商鋪的業(yè)主，更值得提出的是有不少商鋪是在政府大規(guī)模的市政建設過程中突然變成的，這類商鋪可能過去是以住宅價格買入的，一夜之間變成商鋪，那么其投資收益會相當高。當然，隨著國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，道路兩側銷售商鋪項目將會逐漸增加。（2）規(guī)劃設計特點百貨商場通常采用35層的多層建筑，不需要對設計荷載做過多的考慮，除過層高、柱網(wǎng)、消防、外部交通方案、電梯、貨物流、包括POS系統(tǒng)在內(nèi)的各種智能化系統(tǒng)之外，商場里面對消費者的有效引導，即動線布置和公共空間的設計都將是百貨商場規(guī)劃設計中的重要問題。統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式有利于打造項目的品牌價值，便于提升項目的競爭力。▲ 投資回收形式百貨商場鋪位商鋪有的是專賣店的形式，從空間上相對獨立；部分是采取柜臺的方式；大部分采取開放空間內(nèi)專賣區(qū)的形式，各個品牌銷售區(qū)只是通過地塊的劃分有所區(qū)別。購物中心商鋪的特點（1）規(guī)劃設計特點購物中心項目的規(guī)劃設計包括購物中心項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。也許讀者會提出問題，為什么規(guī)劃設計對購物中心如此重要？原因很簡單，購物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復合程度極高，客流量大，所面對的兩級客戶零售商、消費者有復雜的需求組合，這些對購物中心的規(guī)劃設計提出了要求。購物中心規(guī)模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小。這種購物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，這種出售所面對的主要客戶對象是投資機構，較少散戶投資者。商鋪面積大小不一，差別很大，從幾平方米到幾完平方米不等。不同規(guī)模的購物中心里面的業(yè)態(tài)類型有多有少，其中超級購物中心SHOPPING MALL里面的業(yè)態(tài)組合最全、最多。購物中心里面的商鋪主要采取出租的方式，有些運營商會采取按照經(jīng)營流水提成的方式，或者采取租金和提成、結合的方式。購物中心商鋪主要適合投資機構，畢竟該類項目規(guī)模龐大，無論是項目定位、規(guī)模、市場策略、開發(fā)建設、運營管理等各種問題都需要采取系統(tǒng)化運做，而系統(tǒng)化運做正是投資機構的長處。對于個人投資者來講，購物中心商鋪的投資風險相對比較高，雖然這些項目一旦成功，所創(chuàng)造的價值升值會比較大，但該類項目面對市場成熟問題，以及競爭市場環(huán)境等問題，風險始終相伴。（1）按照服務區(qū)間的區(qū)別，可以將住宅底商分為服務于內(nèi)部和服務于外部兩種。 對于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務對象。這樣的店鋪，投資少，風險不大，資金回籠也較快。這樣的商鋪應位于交通便利，商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū)，店鋪面積不宜過?。ㄗ詈迷冢保埃埃捌椒矫滓陨希饕写笮统?、各種專賣店、大型百貨商場等。概念型住宅底商指開發(fā)商在開發(fā)過程中，注重突出項目的概念和主題包裝。住宅底商一改過去純粹的配套服務功能。新穎的主題包裝無疑為項目增色不少，但決不應是開發(fā)商的制勝法寶。相對于借助炒作概念而走俏市場的概念型住宅底商項目而言，某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。潛力型住宅底商固然前景廣闊，但同時也存在風險，無論投資者自營、出租，還是轉手出售，所面臨的最大問題將是時間問題，也就是商戶通常說的養(yǎng)店鋪的時間。商圈型住宅底商，指已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，擁有大量的、穩(wěn)定的消費群體的住宅底商項目。商圈型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候，投資風險相對小，回報率高。比如北京科技會展中心，其首層店鋪的出租效果很好，雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，但仍難彌補二層、三層在設計上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。住宅底商的特點住宅底商有其區(qū)別于其他商鋪形式的特點，這些特點對其經(jīng)營、市場有方方面面的影響。為了確保居住、商業(yè)運營兩種功能的有效性，開發(fā)商會通過合理規(guī)劃設計對居民和底商的消費者和經(jīng)營者進行獨立引導，出入口獨立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。另外，住宅底商的規(guī)模要恰當控制，當規(guī)模超過2萬平方米以后，開發(fā)商必須對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場環(huán)境做必要的調查和研究，不能一概用底商的簡單概念去確定項目定位、規(guī)模、市場策略等，否則項目會面臨開發(fā)困境。鋪位住宅底商良好的可視性使其價值最大化有了可能性，這也是住宅底商引起市場關注的原因，或者說是住宅底商得到商鋪投資者青睞的原因。 經(jīng)營形態(tài)特點住宅底商作為社區(qū)商鋪的一大類，也主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施，其中零售型住宅底商的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型住宅底商的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。長期看來，機構商鋪投資者會逐漸成為商鋪購買的主力，這會影響國內(nèi)商鋪開發(fā)模式及投資模式。一方面，只要售價合理，投資風險相對比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，如果住宅項目規(guī)模大，居住人口消費能力強，其投資收益可以很好得到保證。社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點，而且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉讓，無疑社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的小盤活躍股。零售型社區(qū)商鋪（1）規(guī)模特點零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小。（2）規(guī)劃設計特點零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設計通常沒有特殊的要求：；如果是做中型超市，規(guī)劃設計時應考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。▲ 投資回收形式社區(qū)商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發(fā)展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時代逐漸向商業(yè)投資機構轉化。過去，社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴店、花店等，可是現(xiàn)在，餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重
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