【正文】 眼光。 我們要想成為商鋪投資中的不敗贏家，就要信自己，去了解商業(yè)物業(yè)的特性，學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)市場的規(guī)律，并且要懂經(jīng)營。北京商業(yè)投資要素分析作為商業(yè)物業(yè)投資者，在進(jìn)行投資之前，一定要全面的對商業(yè)以及地產(chǎn)市場的各個方面進(jìn)行全面的分析與了解，主要包括空置率、供求狀況、熱點商鋪分布區(qū)域、新興商業(yè)區(qū)域等等，現(xiàn)針對北京市商業(yè)市場，分別總結(jié)如下： 北京市房屋( 住宅、商業(yè))空置率： %；%；%。 北京市商業(yè)地產(chǎn)市場供求狀況： 目前北京市房地產(chǎn)市場中商業(yè)物業(yè)的開發(fā)供應(yīng)規(guī)模還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅類、辦公類等其他物業(yè)的開發(fā)量，商業(yè)物業(yè)總體供應(yīng)量還是相對偏小。 北京市熱點商鋪區(qū)域 經(jīng)過多年培育和發(fā)展，北京市商業(yè)物業(yè)市場的發(fā)展和完善，以多個大型商業(yè)購物場所為核心的商圈多元化格局已經(jīng)基本形成，除傳統(tǒng)的商業(yè)中心外，CBD、燕莎、公主墳、建國門、亞運村、朝陽門外、阜成門－復(fù)興門、北三環(huán)這十大商圈已日趨成熟，在此商圈內(nèi)的新增商業(yè)物業(yè)將會越來越少。北京個人商鋪投資方略淺議北京商鋪已成為投資熱點 北京的新建房地產(chǎn)項目目前在全國最多的，光房地產(chǎn)開發(fā)公司就有三千多家，房子太多了，普遍不那么好賣了，購房者也日益挑剔和難以打動。如果說前者是城市拆遷人口和低收入階層的生存保障，那么后者已成為城市中產(chǎn)階層投資獲益的新目標(biāo)。作為首都，北京的零售業(yè)發(fā)展雖十分迅速，但從人均指數(shù)來講，是相對落后的，有很大的提升空間。而北京人均GDP已過3000美金，中產(chǎn)階層的數(shù)量不斷擴張。目前一般情況下，北京住宅用房投資回報率約為6％到8％，商鋪投資回報率可達(dá)8％到12％。 由于商業(yè)活動的復(fù)雜性，商鋪投資對投資者的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅投資，投資者需要掌握一定的投資分析方法，才能在投資中趨于理性和務(wù)實。 概括起來，目前在市場發(fā)售的商鋪類型，按照類型一般有以下幾種： 購物中心、專業(yè)市場席位型商鋪 （ 圖一 朝外門項目商業(yè)效果圖 ） 此類商用物業(yè)多將整層購物中心、大市場分隔成2030平米甚至幾平米的鋪位，然后進(jìn)行小單元零售或長期出租，通過一定的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位后，由管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，由投資者收取固定租金回報。 此種類型商鋪特點是投資門檻相對較低，有一定收益承諾保證，適合個人投資。 對于此類型的商鋪，首先主要分析大市，而不能盲目跟從廣告宣傳。 總之，投資此類商鋪力戒盲從、跟風(fēng)，應(yīng)選擇具備商業(yè)定位合理，業(yè)態(tài)劃分清晰，具有后期專業(yè)管理的項目。由于中高檔寫字樓多處于中心商務(wù)區(qū)，相對客流較大，人口消費素質(zhì)和租金承受能力較高。此種類型的商鋪由于是單元自主經(jīng)營，業(yè)主在選擇租戶上有相當(dāng)?shù)撵`活度，商鋪的建筑結(jié)構(gòu)和環(huán)境應(yīng)有較大的適應(yīng)性，這樣有利于后期商戶的經(jīng)營使用，才能長期保證較高的租金水平。 商業(yè)街商鋪 （ 圖三 西單商業(yè)街 ） 在城市商業(yè)中心或住區(qū)中心，由沿街商鋪聚勢形成的購物步行街是形成黃金商鋪的重要區(qū)域。如紐約第五大道、東京新宿大街、銀座、香港九龍的彌敦道、銅鑼灣的軒尼詩道、新加坡烏節(jié)諾商業(yè)街、北京王府井等等。 較為可能的商業(yè)街商鋪投資一般是指城市二、三類商業(yè)區(qū)域的新開發(fā)項目，例如舊街通過改造后形成的新商業(yè)街，郊區(qū)城市商業(yè)中心的商業(yè)街，大型住區(qū)形成的商業(yè)街等。對于規(guī)模超大，集中投放的商業(yè)街，應(yīng)保持理性，另外對于缺乏有效人流，快行車道商業(yè)街商鋪、缺乏停車位等交通設(shè)施的商業(yè)街商鋪都須慎重對待。 在北京50萬平米以上規(guī)模的大型住區(qū)一般建在四環(huán)以外，這些區(qū)域原來大多為城鄉(xiāng)結(jié)合部，商業(yè)配套相對匱乏，社區(qū)商鋪對支撐社區(qū)居民日常消費的作用較大。 在投資中應(yīng)盡量選擇相對成熟或已有入住戶的規(guī)模型項目，并盡量購買距社區(qū)主入口附近的商鋪單元，以提高投資收益。 投資回報率的快速分析，投資決策的權(quán)衡因素應(yīng)以簡潔實用為主。計算商鋪回報的方式有很多種，最簡單實用的一種是看總售價與總年收益的比值倍數(shù)，如果大于15說明投資收益較低，不宜介入，如果小于15，大于10就可以考慮投資，如果小于10則說明，你碰到了很不錯的鋪位。通過此方法進(jìn)行投資項目的初步篩選。應(yīng)盡量購買準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房物業(yè)。 b、回報率 投資者初步?jīng)Q定投資目標(biāo)后，應(yīng)先擬定計劃的出租經(jīng)營業(yè)態(tài)，再通過商戶拜訪，了解相近經(jīng)營商戶的經(jīng)營要求，承受租金水平，來計算實際可行的回報率。 c、穩(wěn)定性 商業(yè)周邊區(qū)域的商業(yè)成熟度是投資回報穩(wěn)定性的最主要反映，可以通過直觀感受和對區(qū)域商業(yè)規(guī)劃的間接了解，來判斷未來商業(yè)發(fā)展的趨勢。 投資者可根據(jù)以上要素進(jìn)行分級逐一評分，客觀的篩選出最有投資潛力的商鋪，進(jìn)行投資決策。但對風(fēng)險的控制不僅取決于投資者對項目的選擇能力，同時也取決于整體市場的規(guī)范程度。商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)尚屬起步，商鋪投資市場還不規(guī)范，市場中投資者與開發(fā)商的信息是不對稱的，投資者獲得的有效信息越少，投資風(fēng)險越大，對于商鋪投資者尤其是個人投資者，有必要與專業(yè)商業(yè)代理公司保持密切聯(lián)絡(luò)，獲取更多項目信息、經(jīng)營商戶信息，同時也可以通過加入投資者聯(lián)盟，成立投資組織，形成購買優(yōu)勢，同時提升整體投資分析水平。 附錄北京商鋪典型項目簡介 北京典型商鋪簡介 蘋果社區(qū)商業(yè)街位于CBD、社區(qū)商業(yè)類的蘋果社區(qū)，總建設(shè)面積近70萬平方米，其中商業(yè)建筑面積8萬平方米。由于其產(chǎn)品設(shè)計合理，面積適中，鋪鋪朝街，所有商鋪均可自由連通為2002000平米的商業(yè)空間。 建外SOHO位于長安街上的建外SOHO，總建筑面積約為70萬平米，由公寓、寫字樓、SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設(shè)施包括幼兒園和會所。復(fù)式結(jié)構(gòu)商鋪設(shè)計獨特。 巨庫作為商場類型的巨庫，位于東城區(qū)安定門外蔣宅口，地處安外大街北京環(huán)線北二，三環(huán)之間的焦點位置。本項目是盤活爛尾樓的一大力作。由于本項目以年輕時尚型女性服裝為主，賣場集購物、休閑和娛樂為一體，迎合當(dāng)今時尚的酷一族對環(huán)境和商品價格的要求，每層各圍繞一個主題展開，地下一層為美食，一層為服裝，二層為女性飾品和化妝品，三層為運動休閑服飾。巨庫作為特色商場，由于其鋪面面積較小，利于投資商購買，使得開發(fā)商及時實現(xiàn)資金回籠，首次創(chuàng)新提出體驗式的賣場，支持其新青年時尚賣場。 燕莎奧特萊斯購物中心坐落于北京東四環(huán)工大橋西側(cè)，緊鄰東四環(huán)路。由于其經(jīng)營模式有創(chuàng)新，定位準(zhǔn)確，符合現(xiàn)在北京存在的品牌消費的需求群體，相關(guān)配套設(shè)施較好，所以銷售旺盛。 總體來說，發(fā)展?jié)摿薮蟮纳虡I(yè)地產(chǎn)剛開始起步，商鋪投資熱度還將繼續(xù)持續(xù)。所以說商業(yè)物業(yè)開發(fā)建設(shè)出來是其一，而整個商業(yè)區(qū)的經(jīng)營管理的是否合理，商業(yè)氛圍的營造好壞與否，都是商業(yè)物業(yè)整體升值和開發(fā)商延續(xù)性發(fā)展、能否讓投資者的回報得以保證的重要問題。專賣商店店型策劃一、開店決策 當(dāng)今社會，越來越多的企業(yè)家和個人都有開店的欲望，專賣商店是一個理想的選擇。事實上，目前世界上的許多零售業(yè)巨子都是從小專賣店起家的。因此，在決定設(shè)立專賣商店時，一定要了解專賣商店經(jīng)營的難處。 １、專賣商店競爭激烈。因此，開辦專賣商店的企業(yè)和個人為數(shù)眾多。專賣商店發(fā)展的彈性很大，最熱門的商店可能是一家專賣商店，最蕭條的也可能是專賣商店?；孟胼p輕松松地經(jīng)營它，絕對不會成功。 ２、經(jīng)營者需要專業(yè)知識。這不僅能保證所買進(jìn)的貨物品質(zhì)優(yōu)良，而且能向顧客提供高層次和周到的服務(wù)。在巴黎，書店的經(jīng)營者是飽讀讀書的學(xué)者，古董店的老板大多是古董鑒賞家，服裝店經(jīng)理是服裝設(shè)計師，集郵社的創(chuàng)辦人常是集郵家。這是有一定的道理的。開店需要錢，開辦何種專賣店，需要多少錢，須事先知曉。當(dāng)然，地域不同，規(guī)模不同，商品等級不同，會需要不同資金的投入。 如果創(chuàng)辦者能獨立負(fù)擔(dān)全部資金投入最為理想；如果資金不足，就要考慮借款。有人常因為資金不足，致使開店的理想成為泡影，或只好縮小專賣商店的規(guī)模。 二、店型選擇 當(dāng)人們決定要開個專賣店后，馬上就面臨著開什么類型專賣店的問題。 １．店型選擇的影響因素 專賣商店種類繁多，特點各異，選擇時就考慮以下影響因素。資金數(shù)目是店型選