【正文】 模的綜合市場將面臨風險。（2）綜合市場規(guī)劃設計特點綜合市場規(guī)劃設計的難度較高，需要解決各商品分區(qū)的功能協(xié)調問題，也需要解決各商品分區(qū)自身的功能需要問題，還需要解決總體客流引導、貨物流疏導等問題，這些對規(guī)劃設計單位的市場意識有很高要求，設計師不可以簡單只從建筑的角度確定設計方案。（3）綜合市場名稱特點綜合市場的名稱往往體現(xiàn)其建筑名稱或地理位置名稱，所經(jīng)營的商品的類別及經(jīng)營的方式等三大要素。以上信息最大限度體現(xiàn)在名稱里，便于市場推廣。（4）綜合市場商鋪的特點主要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少?！?投資回收形式大多數(shù)采取出租商鋪的方式，現(xiàn)在陸續(xù)有一些項目采取商鋪銷售的方式。投資策略 專業(yè)市場商鋪是比較適合個人投資者投資的品種，目前在商鋪投資市場以高價成交的商鋪不少出自專業(yè)市場項目。從專業(yè)市場發(fā)展情況看，無論是產品選擇、定位、規(guī)模、市場策略、管理運營，國內開發(fā)商都已經(jīng)有了比較豐富的經(jīng)驗，所以盡管投資收益水平未必最高，但較低投資風險下較高的投資收益率是值得選擇的。當然，專業(yè)市場商鋪投資過程中，投資者必須對專業(yè)市場項目的市場環(huán)境做出準確判斷。綜合市場外部的市場條件是商鋪投資的核心因素，商鋪價值更多來自該綜合市場的價值，具體商鋪的個性化因素對商鋪投資價值的影響不是很大。與專業(yè)市場商鋪相比，綜合市場商鋪的投資風險相對較大。個人商鋪投資者在投資過程中，應該謹慎對待綜合市場項目13 頂 14 14 人頂 七、 商業(yè)街商鋪商業(yè)街商鋪的分類可以有多種多樣：可以按照經(jīng)營商品的復合程度劃分，可以按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分，也可以按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式進行劃分，按照商業(yè)街經(jīng)營的商品是專業(yè)類別，還是不加確定的復合形式，我們將商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復合商業(yè)街商鋪。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復合商業(yè)街商鋪對經(jīng)營的商品不加確定，經(jīng)營者可以按照自己的設想去隨意經(jīng)營。需要指出的是，專業(yè)商業(yè)街商鋪鑒于整個商業(yè)街經(jīng)營商品的統(tǒng)一性特點，整個商業(yè)街的市場成本比較低，只要商業(yè)街的開發(fā)商對整個商業(yè)街恰當進行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。從此特點可以得出結論：專業(yè)商業(yè)街從運營成本的角度符合市場規(guī)律和競爭規(guī)律。另外，因為專業(yè)商業(yè)街經(jīng)營商品的品種簡單化特點，其規(guī)劃設計的復雜程度較低，開發(fā)商不太容易發(fā)生因為商業(yè)街的規(guī)劃設計不合理，最終對整個項目的運營發(fā)生負面影響的情況。就復合商業(yè)街來講，因為經(jīng)營商品沒有統(tǒng)一性、協(xié)調性，所以開發(fā)商對項目的市場宣傳所能帶給經(jīng)營者的利益相對較少，這一點并不符合競爭規(guī)則。除此因素以外，復合商業(yè)街的規(guī)劃設計難度較高，開發(fā)商操作不當，就會發(fā)生因投資者、經(jīng)營者不認同項目的規(guī)劃設計方案而導致的項目失敗，也會發(fā)生因項目市場成本太高，引起的競爭力降低的情況。復合商業(yè)街在國內成功的案例很多，但基本上都屬于經(jīng)過幾十年市場長期錘煉的品牌化商業(yè)房地產綜合形式。北京的王府井商業(yè)街，西單商業(yè)街，前門大柵欄商業(yè)街，上海南京路都屬于典型的復合商業(yè)街形式，另外它們都經(jīng)過了長期的市場培育，在國內已經(jīng)成為耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)品牌，所以它們的成功是自然的，必然的，也是值得借鑒的。需要指出的是，國內一些政府機構、投資商近年來試圖通過運做，在大中城市打造復合商業(yè)街的形態(tài)，有專家認為這種努力有不切實際的地方，運做成功的幾率很小，或者要想運做成功，是不可以采取短期投資行為的，如果投資商接受長達十幾年，甚至幾十年的投資回收周期，那么投資大型復合商業(yè)街的方案才是可行的。復合商業(yè)街在大城市往往已經(jīng)形成了幾個有市場影響力的項目，所以市場競爭的壓力已經(jīng)很大，如果再想新建其他復合商業(yè)街項目，無疑市場風險會比較大。對于中小城市來講，復合商業(yè)街在有的城市尚處在初始發(fā)展階段，甚至是第一個當?shù)氐膹秃仙虡I(yè)街項目，這種情況下，項目的風險相對比較低，但是必須謹慎判斷項目的規(guī)模、定位等。專業(yè)商業(yè)街商鋪的特點 （1）規(guī)模大小不一，和經(jīng)營的商品的類型有關，比如，經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營建材的商業(yè)街其規(guī)模可能會有較大的差別。北京的女人街屬于典型的女性服裝商業(yè)街，每個獨立的女人街規(guī)模在一萬多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠遠超過一萬平米，達到近十萬平方米。商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī)模。如果一個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應，那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營困境。（2）商業(yè)街規(guī)劃設計特點沿街兩側布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長度不能太長，超過600米，消費者就可能產生疲勞、厭倦的感覺。一個商業(yè)街項目到底如何進行規(guī)劃設計，如何把握規(guī)劃設計準則，對于開發(fā)商來講是一個重要的問題（3）商業(yè)街名稱特點專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。比如，北京三里屯酒吧街名稱就準確包含了位置元素三里屯，和經(jīng)營商品類型元素酒吧，消費者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費決策。（4）專業(yè)商業(yè)街商鋪特點有些專業(yè)商業(yè)街完全采取鋪面形式，如東莞東城酒吧街；有些則完全采取鋪位形式，如虎門黃河時裝城；還有一些專業(yè)商業(yè)街采取鋪位、鋪面結合的方式。鋪面形式對商鋪投資者而言意味著高售價、高租金和高收益，但對于商鋪開發(fā)商來講，卻意味著可開發(fā)面積減少。物品購買業(yè)態(tài)商品商業(yè)街因為針對的客戶群廣泛，所以很少采取鋪面形式，這樣可以建設更多鋪位；服務業(yè)態(tài)、體驗業(yè)態(tài)商業(yè)街則恰好相反，主要采取鋪面方式。需要關注的是，凡是采取鋪面形式的專業(yè)商業(yè)街，整個街取得成功的比例很高?！?投資回報形式出租經(jīng)營為主要投資回報形式。個別商業(yè)街的商鋪采取出售的方式。有些專業(yè)商業(yè)街鑒于銷售手續(xù)不容易拿到，開發(fā)商采取商鋪一定年限使用權出售的方式。復合商業(yè)街的特點9 / 9