【正文】 七類商鋪的投資分析及策略一、商務(wù)樓、寫字樓商鋪商務(wù)樓、寫字樓商鋪的類型商務(wù)樓、寫字樓商鋪可以按照商鋪項(xiàng)目在整個(gè)建筑中的規(guī)模進(jìn)行劃分，分為兩大類：底商商鋪項(xiàng)目和零散商鋪。前者，開發(fā)商是將底層個(gè)別樓層或多個(gè)樓層整體作為商業(yè)用途；而后者，開發(fā)商只是將底層各樓層中部分建筑面積做商業(yè)用途。商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪和住宅底商商鋪有明顯的共同點(diǎn)，即都是以上面住戶、租戶為目標(biāo)客戶群；不同點(diǎn)在于，商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的定位基本上都高于住宅底商的定位。特點(diǎn)1）建筑形式特點(diǎn) 商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目指開發(fā)商將酒店、商住公寓、俱樂部、會所、寫字樓等底層（可能包括一層、二層、三層和/或地下層）部分大規(guī)模用做底層商鋪項(xiàng)目的發(fā)展，規(guī)模大，牽涉到整體定位、整體包裝、整體商業(yè)組合等問題，所有商鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)完整的商業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)容而存在。2）鋪面、鋪位類型商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目一層會有不少屬于鋪面形式，其他樓層基本上都是鋪位形式。3）經(jīng)營業(yè)態(tài)特點(diǎn)商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國際診所、娛樂項(xiàng)目等，其定位通常為中高檔消費(fèi)者，而且國際品牌在當(dāng)中占很大的比重。4）投資回收形態(tài)商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的投資回收形態(tài)有出租和出售兩種。對于規(guī)模超過2萬平方米以上的該類項(xiàng)目，只要開發(fā)商實(shí)力足夠，為了確保對整個(gè)底商商鋪項(xiàng)目整體運(yùn)營的有效引導(dǎo)，建議開發(fā)商只要采取出租的方式，即使出售，也應(yīng)該主要以投資機(jī)構(gòu)為銷售對象。投資策略商鋪投資者選擇商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的原則是：首先確定哪個(gè)商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的可視性；選擇較好的樓層；以客流量為考慮參數(shù)，進(jìn)行深入挑選；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進(jìn)行購買價(jià)格或租金的洽商。商鋪投資者選擇商務(wù)樓、寫字樓零散商鋪的原則是：首先確定哪個(gè)商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的可視性；以客流量為考慮參數(shù)，進(jìn)行深入挑選；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進(jìn)行購買價(jià)格或租金的洽商。二、交通設(shè)施商鋪特點(diǎn)?。?）規(guī)模特點(diǎn)交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的總體規(guī)模與該交通設(shè)施的客流量正相關(guān)，即客流量越大，內(nèi)部商鋪的總體規(guī)模越大，這體現(xiàn)出市場對經(jīng)營的直接影響。個(gè)案商鋪的規(guī)模整體來講以中、小型商鋪?zhàn)疃啵行蜕啼佒饕米霾惋?、咖啡廳、便利店，小型商鋪主要用做專賣店、快餐店、書店等。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)交通設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)從屬于交通設(shè)施主要功能的規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)首先考慮整個(gè)交通設(shè)施交通功能的需求，然后才考慮包括商業(yè)配套在內(nèi)的配套設(shè)施，而且通常把大大小小的商鋪布置在客流主要活動空間的周邊、沿途，一方面方便消費(fèi)者，另一方面，有利于提高商鋪的可視性，提升商鋪的價(jià)值。（3）運(yùn)營特點(diǎn)交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要的服務(wù)對象是各類乘客，乘客的需求引導(dǎo)商鋪的運(yùn)營方向：乘客基本的飲食需求是從事餐飲生意的商鋪的主要市場基礎(chǔ)；乘客購買禮品的需求是各種便利店商鋪的主要市場基礎(chǔ)；乘客打發(fā)時(shí)光的需求是從事書刊經(jīng)營的書店的主要市場前提……以上內(nèi)容體現(xiàn)了交通設(shè)施商鋪的基本運(yùn)營特點(diǎn)。（4）商鋪特點(diǎn)交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要是鋪位形式，較少鋪面形式?！?投資回收形式交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要的投資形式是出租經(jīng)營，比較少采取出售經(jīng)營的方式。主要原因在于：交通設(shè)施內(nèi)部商鋪總體規(guī)模比較小，僅相當(dāng)于整個(gè)設(shè)施的很小的部分，交通設(shè)施的運(yùn)營商進(jìn)行商鋪開發(fā)的目的主要是為了保證功能配套的完整性。交通設(shè)施外部商鋪的特點(diǎn)（1）規(guī)模特點(diǎn)交通設(shè)施外部商鋪規(guī)模和內(nèi)部商鋪規(guī)模的大小關(guān)系不確定，機(jī)場外部商鋪的規(guī)模要比內(nèi)部商鋪的規(guī)模?。换疖囌就獠可啼伒囊?guī)模要比內(nèi)部商鋪的規(guī)模大；地鐵內(nèi)部、外部商鋪規(guī)模的大小關(guān)系不好確定，除交通條件以外，其他因素也會發(fā)生影響。交通設(shè)施外部商鋪的個(gè)案規(guī)模，以火車站外部商鋪的規(guī)模為較大，除規(guī)模200平方米左右的便利店外，各類規(guī)模在100平方米左右的餐飲設(shè)施數(shù)量很多。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)交通設(shè)施外部商鋪通常隸屬于不同的單位，或由不同的單位開發(fā)，所以缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)，唯一共同的地方就是：都最大化其可視性。（3）運(yùn)營特點(diǎn)交通設(shè)施外部商鋪主要的經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：便利店、餐飲設(shè)施、書報(bào)廳等。其中便利店主要以經(jīng)營普通食品、特色食品、煙酒、茶、禮品用品、少量服裝等為主；餐飲設(shè)施普遍為中小型，種類繁多；書報(bào)廳經(jīng)營的圖書、報(bào)紙、雜志等是乘客普遍喜歡用來消遣的商品。以上三大類經(jīng)營業(yè)態(tài)完全體現(xiàn)了交通設(shè)施乘客的需求特點(diǎn)。（4）商鋪特點(diǎn)交通設(shè)施外部商鋪有些是鋪位形式，但絕大多數(shù)屬于鋪面形式。鋪面形式對于大多數(shù)不熟悉本地市場的乘客來講，其可視性價(jià)值可想而知，所以交通設(shè)施，尤其是火車站周邊的鋪面房普遍價(jià)格不匪?！?投資回收形式交通設(shè)施外部商鋪的投資回收形式為出租和出售兩種方式。采取出租方式的該類商鋪，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)單位對商業(yè)不熟悉，只好出租的方式賺取租金；采取出售方式的該類商鋪，比較多的屬于產(chǎn)權(quán)單位因?yàn)橘Y金需求，而將商鋪出售，較少屬于開發(fā)商開發(fā)，真?zhèn)€項(xiàng)目進(jìn)行出售的情況。投資策略交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的租金收益是投資收益的主要內(nèi)容，價(jià)值升值空間有限，如果商鋪售價(jià)較高，租金收益率低于1012%，建議商鋪投資者采取謹(jǐn)慎態(tài)度。交通設(shè)施外部商鋪的租金收益和升值收益成為投資收益的良好組合：交通設(shè)施服務(wù)乘客規(guī)模的升級，將提升租金收益水平；交通設(shè)施周邊房地產(chǎn)的發(fā)展，將打開該類商鋪價(jià)值的升值空間?？紤]到價(jià)值升值空間因素，該類商鋪?zhàn)饨鹗找媛什坏陀?0%，可以考慮投資。道路兩側(cè)商鋪的租金收益和價(jià)值升值收益形成投資收益的收益組合，鑒于城市再開發(fā)的原因，尋覓價(jià)值升值空間大的道路兩側(cè)的商鋪，應(yīng)成為商鋪投資者重要的目標(biāo)?？紤]到價(jià)值升值空間的因素，道路兩側(cè)商鋪的租金收益率只要不低于10%，就可考慮投資選擇。道路兩側(cè)商鋪的特