【正文】 1 商鋪投資 20 問 問一：投資商鋪有風險嗎？ 問二：投資商鋪的利潤率和其它物業(yè)投資相比到底高多少？ 問三：投資商鋪要考慮那些因素？ 問四：商鋪投資的周期是多少？ 問五：商鋪投資具有那些顯著特點？ (即為什么投資商鋪的人越來越多？ ) 問六：商鋪投資與其它投資（比如股票、國債、儲蓄、古玩等）相比有何優(yōu)點？ 問七：商鋪投資具體有那些投資類型？ 問八：商鋪投資貸款具有那些規(guī)定？ 問九：投資者在商鋪投資前應注意那些政策性問題？ 問十 :何為商鋪的使用權和產權？二者的區(qū)別在哪里？ 問十一：專業(yè)商鋪（商場）和沿街商鋪（門面房） 的優(yōu)劣在哪里？ 問十二：投資商鋪的有那些盈利方式？ 問十三：商鋪的實用率一般為多少？它和住宅、寫字樓有什么不同？ 問十四：何為售房返租？它有那些風險？ 問 十五：商鋪投資的付款方式有那些，各有什么特點？ 問十 六：投資商鋪如何最大化規(guī)避風險？ 問十七：目前投資型房地產有那些類型，他們各自的優(yōu)缺點 問十八：資金較少 能投資嗎 ，應注意哪些問題？適合到哪里投資？ 問十九：如何規(guī)避商鋪投資風險？（廣告承諾要作合同補充協議 ） 問二十：如何多角度分析產權式商鋪有何優(yōu)勢？ 2 有。世界上根本不存在沒有風險的投資！道理 很簡單，市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能。房地產市場如同其他市場一樣，機會與風險并存。 如果選擇一個信譽好開發(fā)實力強的品牌開發(fā)商的話，商鋪投資的風險可 能降為零，如果相反，那么投資的風險也就很大了。這需要投資者也要像 投資專家那樣去考察所投資的商鋪基本情況，比如開發(fā)單位、周圍環(huán)境 （規(guī)劃及交通 輻射 等等） 、投資 回報、租金、業(yè)態(tài)定位、經營管理等因素。如果將這些因素了解清楚后再 做投資打算，那么風險就會降到最低。 一般來說，住宅的投資利潤率為 6％－ 8％左右，寫字樓的投資利潤率為 10％左右，而商 鋪的投資利潤率一般為 10％－ 15％，如果前景好的話會更高，上海商鋪投資利潤率一度達到 20％。 據來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價格正在不斷上漲。作為房地產的重要組成部分，商鋪和住宅產業(yè)相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿春?，回報率高，所以受到投資者的關注。其發(fā)展勢頭之迅猛，連業(yè)內人士都始料未及。 投資商鋪不能草率，要綜合考慮多方面因素，從全國權威專家以及眾多投資問一：投資商鋪有風險嗎？ 問二：投資商鋪的利潤率和其它物業(yè)投資相比到底高多少？ 問三：投資商鋪要考慮那些因素？ 3 者的投資經驗來看，投資商鋪一般考慮如下因素： 對于商鋪投資者來講，商鋪價值提升是一個動態(tài)的過程，任何一個商業(yè)房地產項目從項目開始進入市場到走向成熟，都必須經歷從不成熟到成熟的過程，租金從低到高，商鋪的價值從低到高的過程。在商鋪價值提升的過程中，上述因素普遍屬于靜態(tài)因素，但商鋪周邊房地產發(fā)展的 狀況及趨勢將對商鋪的價值起到核心作用。 商鋪周邊房地 產發(fā)展趨勢 經營商品的類型 經營商品的類型與商鋪的租金收益及價值升值收益有密切關系。不同的商品，其利潤空間顯著不同，拿經營電腦的商鋪和經營低檔服裝的商鋪相比較，前者的經營利潤比后者的經營利潤大。 如果商鋪投資者在進行商鋪投資時能夠清楚判斷未來商鋪適合經營的商品類型，那么該商鋪投資者一定勝人一籌。 規(guī)劃設計對于商業(yè)房地產項目價值的重要性。規(guī)劃設計單位往往只是從建筑美學的角度對項目進行規(guī)劃設計，很少從功能的角度進行考慮，但鑒于商業(yè)房地產兩級客戶的需求，功能性比其他 房地產形式都要復雜，而且會直接影響項目的成敗。項目的規(guī)劃設計越多體現零售商、消費者的需求，項目成功的概率越高。 整個項目規(guī)劃設計的科學性 交通條件對于商鋪價值的重要性毋庸置疑 ，交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。假如一個商鋪所處的位置，很少公交巴士，那么其價值會顯著 打 折扣。 交通 條件 4 在判斷商鋪價值的過程中，必須對商鋪所在地方的商業(yè)氛圍有足夠的了解：商業(yè)氛圍的好壞直接影響商鋪的價值、租金水平，以及價值升值空間。在進行商鋪投資的過程中，要同時對商鋪所在地區(qū)現狀 商情和未來預期商情進行分析，看商業(yè)氛圍變化的空間，從中可以發(fā)掘商鋪價值升值收益的趨勢和潛力。 商業(yè) 氛圍 租金收益對于熟悉房地產的人士來講，是很簡單的概念。以出租方式回收投資是房地產業(yè)資金流轉的基本方式之一，當然對于商鋪來講也不例外。 租金 收益 商鋪初始售價的高低將影響商鋪投資的收益。商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風險也會越高。同樣一個商鋪樓盤，項目不同階段其售價可能會不同，越是接近現房，售價越高。 商鋪初始售價 商鋪的硬件條件具體指商鋪的規(guī)劃設計和能源狀況等，包括面寬、進深、層高， 及對消費者的有效引導，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術性內容，以上因素對商鋪的功能影響很大。 硬件 條件 5 隨著汽車在國內強勁增長，對商業(yè)、零售業(yè)的經營影響頗大，私家車消費者的消費勢力強勁，盡管人數僅占消費者總體人數的 30%左右，但其帶來的營業(yè)額卻可能在總營業(yè)額的 70%左右。 從經驗上來看，商業(yè)面積與停車位的比例大致為 40－ 60：100。當然，地段不同，商業(yè)業(yè)態(tài)不同，對停車位的要求程度也不一樣。 停車 條件 商鋪所在的樓層對商鋪價值的影響力非常大，一層的商鋪無論是租金還是售價都要比 二層、三層的商鋪高出三倍之多。一樓的租金自然也比二層、三層的商鋪高出很多 樓層 客流量對于商鋪的價值至關重要。客流量和商業(yè)氛圍看似屬于同樣的內容，但事實上其區(qū)別很大：商業(yè)氛圍所闡釋的是商鋪所在地區(qū)的 宏觀 商業(yè)狀況，但客流量是針對商鋪個案進行的商鋪價值的 微觀 量化。 商業(yè)經營者對商鋪門前客流量極為關注，也許兩個距離 50 米的商鋪的客流量因為其他原因，客流量會差距很大，所以客流量是商業(yè)經營者取得運營成功的重要客觀條件之一。 1 客流量 價值升值收益實際上是商鋪 二手交易實現的賣價和初始買價的差額。實現價值升值收益對于一般的商鋪投資者有不小的難度，投資選擇得力，不僅會創(chuàng)造較高的租金收益，而且會輕松獲得買家飛漲的報價。 需要指出的是，租金收益和價值升值收益共存，但同時有矛盾的地方： 對于一個租金收益水平很高的商鋪來講，其價值升值收益空間就會相對比較小；相反，價值升值收益空間大的商鋪，其租金水平最開始往往比較低，呈現逐漸提升的態(tài)勢。 1 價值升值收益 6 商鋪投資的回收周期，指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經營中回收投資的時間跨度