【正文】 資商、開發(fā)商將承受因此造成的損失?！　∫苍S讀者會提出問題，為什么規(guī)劃設(shè)計對購物中心如此重要？原因很簡單，購物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復合程度極高，客流量大，所面對的兩級客戶零售商、消費者有復雜的需求組合，這些對購物中心的規(guī)劃設(shè)計提出了要求?！　】傊?，購物中心的規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)的是建筑美學概念和市場理念的充分結(jié)合，需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來的復雜需求，這些就是購物中心規(guī)劃設(shè)計的特點。（3）購物中心運營特點　　絕大多數(shù)購物中心采取運營商統(tǒng)一出租經(jīng)營的管理方式，很少購物中心采取出售商鋪的方式。購物中心規(guī)模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小?！　‘斎挥幸恍╅_發(fā)商可能會碰到這種情況：看好某個購物中心項目，但鑒于資金壓力，不得不采取將項目整體出售給投資機構(gòu)，首先解決開發(fā)資金需求，在項目建設(shè)完成并投入運營后，再回購的方式進行購物中心開發(fā)。這種購物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，這種出售所面對的主要客戶對象是投資機構(gòu)，較少散戶投資者。 （4）購物中心商鋪的特點▲ 商鋪的形式　　購物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。商鋪面積大小不一，差別很大，從幾平方米到幾完平方米不等。 ▲ 投資回收形式　　購物中心牽涉到的經(jīng)營業(yè)態(tài)有主力店、半主力店、專賣店、娛樂設(shè)施、餐飲設(shè)施等。不同規(guī)模的購物中心里面的業(yè)態(tài)類型有多有少，其中超級購物中心SHOPPING MALL里面的業(yè)態(tài)組合最全、最多。以上各種經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營商基本上都是采取租用商鋪的方式，其中主力店作為購物中心重要的組成部分，往往有一定的獨立性，；半主力店、專賣店、餐飲、娛樂等設(shè)施基本上都以獨立鋪位商鋪的形式分布其中?！　≠徫镏行睦锩娴纳啼佒饕扇〕鲎獾姆绞?，有些運營商會采取按照經(jīng)營流水提成的方式，或者采取租金和提成、結(jié)合的方式。三、投資策略　　百貨商場類商鋪投資比較適合投資機構(gòu)，投資機構(gòu)的優(yōu)勢可以在百貨商場的開發(fā)、建設(shè)、管理過程中得到比較充分的發(fā)揮。　　購物中心商鋪主要適合投資機構(gòu)，畢竟該類項目規(guī)模龐大，無論是項目定位、規(guī)模、市場策略、開發(fā)建設(shè)、運營管理等各種問題都需要采取系統(tǒng)化運做，而系統(tǒng)化運做正是投資機構(gòu)的長處。即使有些購物中心項目由于資金原因，不得不采取商鋪出售的方式，那么開發(fā)商必須選擇有效的操作方案，一方面，吸引個人投資者進來，另一方面，考慮管理商返租等方式，以最大限度保證項目經(jīng)營管理的整體性?！　τ趥€人投資者來講，購物中心商鋪的投資風險相對比較高，雖然這些項目一旦成功，所創(chuàng)造的價值升值會比較大，但該類項目面對市場成熟問題，以及競爭市場環(huán)境等問題，風險始終相伴商務樓、寫字樓商鋪一、商務樓、寫字樓商鋪的類型　　　商務樓、寫字樓商鋪可以按照商鋪項目在整個建筑中的規(guī)模進行劃分，分為兩大類：底商商鋪項目和零散商鋪。前者，開發(fā)商是將底層個別樓層或多個樓層整體作為商業(yè)用途；而后者，開發(fā)商只是將底層各樓層中部分建筑面積做商業(yè)用途?！　∩虅諛恰懽謽堑咨躺啼伜妥≌咨躺啼佊忻黠@的共同點，即都是以上面住戶、租戶為目標客戶群；不同點在于，商務樓、寫字樓底商商鋪的定位基本上都高于住宅底商的定位。比如北京王府飯店世界精品街匯萃世界一線品牌，北京豐聯(lián)廣場上面是寫字樓，下面四層是商業(yè)，以高檔專賣店、知名特色餐飲設(shè)施和銀行為主要租戶等。二、商務樓、寫字樓底商商鋪項目的特點1）建筑形式特點　　商務樓、寫字樓底商商鋪項目指開發(fā)商將酒店、商住公寓、俱樂部、會所、寫字樓等底層（可能包括一層、二層、三層和/或地下層）部分大規(guī)模用做底層商鋪項目的發(fā)展，規(guī)模大，牽涉到整體定位、整體包裝、整體商業(yè)組合等問題，所有商鋪作為一個完整的商業(yè)項目的內(nèi)容而存在?！　”本┑耐醺埖?、北京豐聯(lián)廣場、北京時代廣場、北京嘉里中心底層商業(yè)都屬于大規(guī)模商務樓、寫字樓底商商鋪項目，面積規(guī)模比較大，項目本身具有很強的市場吸引力，其主要客戶范圍已經(jīng)超越了上面住戶、租戶，而是通過其市場運做將周邊、甚至所在城市的某個消費階層覆蓋進來?！　”本﹪Q(mào)商城實際上就是一個典型的商務樓、寫字樓底商商鋪項目，只是規(guī)模宏大，人們更多把它當作是一個城市中心購物中心項目，其建筑形式，以及后面要談到的經(jīng)營形態(tài)、投資回收形態(tài)都體現(xiàn)出一個徹頭徹尾的商務樓、寫字樓底商商鋪項目的特點。2）鋪面、鋪位類型商務樓、寫字樓底商商鋪項目一層會有不少屬于鋪面形式，其他樓層基本上都是鋪位形式。3）經(jīng)營業(yè)態(tài)特點　　商務樓、寫字樓底商商鋪項目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者，而且國際品牌在當中占很大的比重。4）投資回收形態(tài)　　商務樓、寫字樓底商商鋪的投資回收形態(tài)有出租和出售兩種。對于規(guī)模超過2萬平方米以上的該類項目，只要開發(fā)商實力足夠，為了確保對整個底商商鋪項目整體運營的有效引導，建議開發(fā)商只要采取出租的方式，即使出售，也應該主要以投資機構(gòu)為銷售對象。三、投資策略　　商鋪投資者選擇商務樓、寫字樓底商商鋪的原則是：首先確定哪個商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的可視性；選擇較好的樓層；以客流量為考慮參數(shù)，進行深入挑選；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進行購買價格或租金的洽商?！　∩啼佂顿Y者選擇商務樓、寫字樓零散商鋪的原則是：首先確定哪個商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的可視性；以客流量為考慮參數(shù)，進行深入挑選；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進行購買價格或租金的洽商?！　∩虅諛?、寫字樓商鋪的規(guī)模相對比較小，但投資風險并不高，比較適合個人投資者投資。四、商務樓、寫字樓零散商鋪的特點 1）建筑形式特點　　該類商鋪所屬的商務樓、寫字樓，商業(yè)功能不是其主要功能，里面的商鋪僅僅是為了滿足住戶、租戶等的需要，鑒于上述原因，這些零散商鋪主要集中在這些建筑的一層，數(shù)量少，規(guī)模也不大。2）鋪面、鋪位類型　　商務樓、寫字樓零散商鋪主要屬于鋪位形式，但鑒于這些建筑客戶的特定光顧方式，無論是寫字樓、飯店，其住戶、租戶都會從這些商鋪的門前走過，所以這些零散商鋪具有一定的鋪面的價值。3）經(jīng)營業(yè)態(tài)特點　　商務樓、寫字樓零散商鋪的主要經(jīng)營業(yè)態(tài)和底商商鋪基本相似，只是其中規(guī)模較大的經(jīng)營業(yè)態(tài)出現(xiàn)的較少，而且只有個別經(jīng)營業(yè)態(tài)同時出現(xiàn)在一個商務樓或?qū)懽謽堑牧闵⑸啼伬铩?4）投資回收形態(tài)零散商鋪規(guī)模較小的特點，實際上比較適合商鋪的功能調(diào)整，換言之，零散商鋪的經(jīng)營不需要有專門的運營機構(gòu)特別強調(diào)統(tǒng)一定位、統(tǒng)一的經(jīng)營理念，而是由商家自己通過市場去調(diào)整，這些特點說明零散商鋪比較適合商鋪出售的投資回收方式交通設(shè)施商鋪一、交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的特點?。?）規(guī)模特點　　交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的總體規(guī)模與該交通設(shè)施的客流量正相關(guān)，即客流量越大，內(nèi)部商鋪的總體規(guī)模越大，這體現(xiàn)出市場對經(jīng)營的直接影響。個案商鋪的規(guī)模整體來講以中、小型商鋪最多，中型商鋪主要用做餐飲、咖啡廳、便利店，小型商鋪主要用做專賣店、快餐店、書店等?！　∫员本┦锥紘H機場為例，依托龐大的客戶流，北京首都國際機場出港前廳的幾個商鋪的面積在80200平方米之間，主要有咖啡廳、便利店；出港后廳的商鋪包括較大規(guī)模的便利店、中餐廳，以及規(guī)模較小的專賣店，便利店的面積較大的200平方米左右，較小的80平方米左右，中餐廳的面積較大，大約500平方米?！　∵@些商鋪成為服務于廣大乘客的重要商業(yè)設(shè)施。（2）規(guī)劃設(shè)計特點　　交通設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計從屬于交通設(shè)施主要功能的規(guī)劃設(shè)計。規(guī)劃設(shè)計首先考慮整個交通設(shè)施交通功能的需求，然后才考慮包括商業(yè)配套在內(nèi)的配套設(shè)施，而且通常把大大小小的商鋪布置在客流主要活動空間的周邊、沿途，一方面方便消費者，另一方面，有利于提高商鋪的可視性，提升商鋪的價值。（3）運營特點　　交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要的服務對象是各類乘客，乘客的需求引導商鋪的運營方向：乘客基本的飲食需求是從事餐飲生意的商鋪的主要市場基礎(chǔ)；乘客購買禮品的需求是各種便利店商鋪的主要市場基礎(chǔ)；乘客打發(fā)時光的需求是從事書刊經(jīng)營的書店的主要市場前提……以上內(nèi)容體現(xiàn)了交通設(shè)施商鋪的基本運營特點。（4）商鋪特點▲ 商鋪的形式　　交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要是鋪位形式，較少鋪面形式。▲ 投資回收形式　　交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要的投資形式是出租經(jīng)營，比較少采取出售經(jīng)營的方式。主要原因在于：交通設(shè)施內(nèi)部商鋪總體規(guī)模比較小，僅相當于整個設(shè)施的很小的部分，交通設(shè)施的運營商進行商鋪開發(fā)的目的主要是為了保證功能配套的完整性。二、交通設(shè)施外部商鋪的特點（1）規(guī)模特點　　交通設(shè)施外部商鋪規(guī)模和內(nèi)部商鋪規(guī)模的大小關(guān)系不確定，機場外部商鋪的規(guī)模要比內(nèi)部商鋪的規(guī)模?。换疖囌就獠可啼伒囊?guī)模要比內(nèi)部商鋪的規(guī)模大；地鐵內(nèi)部、外部商鋪規(guī)模的大小關(guān)系不好確定，除交通條件以外，其他因素也會發(fā)生影響。　　交通設(shè)施外部商鋪的個案規(guī)模，以火車站外部商鋪的規(guī)模為較大，除規(guī)模200平方米左右的便利店外，各類規(guī)模在100平方米左右的餐飲設(shè)施數(shù)量很多。（2）規(guī)劃設(shè)計特點　　交通設(shè)施外部商鋪通常隸屬于不同的單位，或由不同的單位開發(fā)，所以缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計，唯一共同的地方就是：都最大化其可視性。（3）運營特點　　交通設(shè)施外部商鋪主要的經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：便利店、餐飲設(shè)施、書報廳等。其中便利店主要以經(jīng)營普通食品、特色食品、煙酒、茶、禮品用品、少量服裝等為主；餐飲設(shè)施普遍為中小型，種類繁多；書報廳經(jīng)營的圖書、報紙、雜志等是乘客普遍喜歡用來消遣的商品。以上三大類經(jīng)營業(yè)態(tài)完全體現(xiàn)了交通設(shè)施乘客的需求特點。（4）商鋪特點▲ 商鋪的形式　　交通設(shè)施外部商鋪有些是鋪位形式，但絕大多數(shù)屬于鋪面形式。鋪面形式對于大多數(shù)不熟悉本地市場的乘客來講，其可視性價值可想而知，所以交通設(shè)施，尤其是火車站周邊的鋪面房普遍價格不匪。 ▲ 投資回收形式　　交通設(shè)施外部商鋪的投資回收形式為出租和出售兩種方式。采取出租方式的該類商鋪，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)單位對商業(yè)不熟悉，只好出租的方式賺取租金；采取出售方式的該類商鋪，比較多的屬于產(chǎn)權(quán)單位因為資金需求，而將商鋪出售，較少屬于開發(fā)商開發(fā)，真?zhèn)€項目進行出售的情況。三、投資策略交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的租金收益是投資收益的主要內(nèi)容，價值升值空間有限，如果商鋪售價較高，租金收益率低于1012%，建議商鋪投資者采取謹慎態(tài)度?！　〗煌ㄔO(shè)施外部商鋪的租金收益和升值收益成為投資收益的良好組合：交通設(shè)施服務乘客規(guī)模的升級，將提升租金收益水平；交通設(shè)施周邊房地產(chǎn)的發(fā)展，將打開該類商鋪價值的升值空間?？紤]到價值升值空間因素，該類商鋪租金收益率不低于10%，可以考慮投資?！　〉缆穬蓚?cè)商鋪的租金收益和價值升值收益形成投資收益的收益組合，鑒于城市再開發(fā)的原因，尋覓價值升值空間大的道路兩側(cè)的商鋪，應成為商鋪投資者重要的目標?？紤]到價值升值空間的因素，道路兩側(cè)商鋪的租金收益率只要不低于10%，就可考慮投資選擇。四、道路兩側(cè)商鋪的特點 （1）規(guī)模特點　　道路兩側(cè)商鋪的規(guī)模沒有固定特點，換言之，其規(guī)模大小沒有統(tǒng)一性，大的可能一、兩千平方米，小的可能僅僅幾個平方米。（2）規(guī)劃設(shè)計特點　　道路兩側(cè)商鋪的規(guī)劃設(shè)計具有極大的個性化，當然，個性化是不可以違背商業(yè)規(guī)律的。 （3）運營特點　　道路兩側(cè)商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要有餐飲設(shè)施、美容美發(fā)、專賣店、普通服裝店、各類商店、打字社、小超市、各類便利店、汽車專賣店、汽車服務店、銀行、攝影店、書店、房地產(chǎn)中介商、網(wǎng)吧等。這些經(jīng)營業(yè)態(tài)對于我們來講最熟悉不過了，它們和我們的生活緊密聯(lián)系在一起。（4）商鋪特點▲ 商鋪的形式 　　道路兩側(cè)商鋪的形式主要是鋪面形式，鋪位形式較少。鋪位形式在有些道路兩側(cè)的小型市場里存在，這類鋪位形式的商鋪的競爭力相對較低。 ▲ 投資回收形式　　目前國內(nèi)道路兩側(cè)商鋪的投資回收形式主要是出租的方式，產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人普遍是長期擁有商鋪產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，很少有新購買商鋪的業(yè)主，更值得提出的是有不少商鋪是在政府大規(guī)模的市政建設(shè)過程中突然變成的，這類商鋪可能過去是以住宅價格買入的，一夜之間變成商鋪，那么其投資收益會相當高。　　道路兩側(cè)商鋪采取出售方式的案例比較少，主要是二手商鋪的出售。當然，隨著國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，道路兩側(cè)銷售商鋪項目將會逐漸增加賽睿原理一、商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢對于商鋪投資者來講，商鋪價值提升是一個動態(tài)的過程，任何一個商業(yè)房地產(chǎn)項目從項目開始進入市場到走向成熟，都必須經(jīng)歷從不成熟到成熟的過程，租金從低到高，商鋪的價值從低到高的過程。在商鋪價值提升的過程中，上述因素普遍屬于靜態(tài)因素，但商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢將對商鋪的價值起到核心作用?！　∥覀兯劦牡闹苓叿康禺a(chǎn)項目包括諸如住宅項目、寫字樓項目、旅游房地產(chǎn)項目、綜合配套設(shè)施、政府規(guī)劃性景觀項目等各類房地產(chǎn)項目，這些項目都通過其不同的方式吸引所在地區(qū)的人氣，增加所在地區(qū)的客流量。如果一個商業(yè)房地產(chǎn)項目其周邊的人氣持續(xù)提升，客流量大幅增加，那么該項目的增值將是必然的。　　商鋪投資者如何判斷擬投資商鋪未來周邊房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢呢？不同的商業(yè)房地產(chǎn)項目，其所面臨的周邊規(guī)劃差別很大，投資者必須結(jié)合具體項目具體進行個案判斷。　　以上對賽睿商鋪投資原理中的各項參數(shù)進行了簡要介紹。可能影響商鋪租金收益和價值升值收益的因素還有其他因素，但賽睿顧問認為以上因素為主要的影響因素，如果商鋪投資者在商鋪投資過程中能夠?qū)⑸鲜龈饕蛩囟几闱宄?，相信其投資是不會失敗的二、經(jīng)營商品的類型經(jīng)營商品的類型與商鋪的租金收益及價值升值收益有密切關(guān)系。不同的商品，其利潤空間顯著不同，拿經(jīng)營電腦的商鋪和經(jīng)營低檔服裝的商鋪相比較，前者的經(jīng)營利潤比后者的經(jīng)營利潤大。　　如果商鋪投資者在進行商鋪投資時能夠清楚判斷未來商鋪適合經(jīng)營的商品類型，那么該商鋪投資者一定勝人一籌三、整個項目規(guī)劃設(shè)計的科學性眾所周知，規(guī)劃設(shè)計對于商業(yè)