【正文】 由公司負(fù)責(zé)出圖，完善梯間交通流線設(shè)計(jì)，并對(duì)二三樓進(jìn)行分割?！疊1 ‘‘’‘?！疊2 ‘‘’‘。‘‘’B7‘‘’‘。‘‘’B5‘‘’‘?！疊11 ‘‘’‘?！疊9‘‘’‘?！疉11‘‘’‘?！疉9‘‘’‘?！疊15 ‘‘’‘?！疊13‘‘’‘?！疉15‘‘’‘?！疉13‘‘’‘。方案二：不進(jìn)行門面分割，根據(jù)目前建筑現(xiàn)狀進(jìn)行招商，一、二、三層整體招商?！疊1 ‘‘’‘?！疊2 ‘‘’‘?！疊7‘‘’‘?！疊5‘‘’‘?！疊11 ‘‘’‘。‘‘’B9‘‘’‘。‘‘’A11‘‘’‘?！疉9‘‘’‘?！疊15 ‘‘’‘?！疊13‘‘’‘。‘‘’A15‘‘’‘?！疉13‘‘’‘。商業(yè)街招商中存在的問(wèn)題：根據(jù)原方案，不進(jìn)行門面分割，根據(jù)目前建筑現(xiàn)狀進(jìn)行招商，一、二、三層整體招商。目前商業(yè)街未預(yù)埋衛(wèi)生間管線，同時(shí)也未預(yù)埋排煙管道。注：由于本項(xiàng)目是與酒都溫泉組合在一起經(jīng)營(yíng)的非典型性綜合商業(yè)街，其對(duì)應(yīng)的商業(yè)劃分會(huì)很大程度受到酒都溫泉旅游項(xiàng)目（游人接待中心、沖浪館）的影響。確定招商時(shí)間安排、主要招商場(chǎng)所、主要招商骨干、主要招商活動(dòng)、招商費(fèi)用。商家招商條件條 件 名 稱具體內(nèi)容租金進(jìn)場(chǎng)后從第四年開(kāi)始收租，按面積收保證金。支持與服務(wù)后期物業(yè)的跟進(jìn)和管理招商時(shí)間安排 由于招商任務(wù)較重，我們對(duì)招商時(shí)間提前安排，其中商家招商要事先做好相關(guān)工作，在項(xiàng)目策劃方案出來(lái)后正式按業(yè)態(tài)分布確定商家主力店，根據(jù)商家的具體要求進(jìn)行方案策劃的修改與完善，避免方案被迫修改所造成的損失。招商費(fèi)用使用策略： 招商任務(wù)指標(biāo)分解到人，成本分解到人。重點(diǎn)保障優(yōu)秀招商人才的工資待遇和獎(jiǎng)勵(lì)管理。時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制2008年6月——2009年元月招商方式：（1）點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商 本項(xiàng)目商業(yè)街規(guī)模較小，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃和具體業(yè)態(tài)體量現(xiàn)狀，可主要進(jìn)行有針對(duì)性、有目標(biāo)的專向招商。招商團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目基礎(chǔ)資料及相關(guān)政策到位的基礎(chǔ)上可以展開(kāi)全面的針對(duì)性。（3）項(xiàng)目洽談會(huì) 根據(jù)項(xiàng)目今年下半年招商情況，在積累部分意向客戶的情況下，在2008年6月份可以組織定向的項(xiàng)目洽談會(huì)，促成項(xiàng)目的最終實(shí)效投資，同時(shí)可以通過(guò)相關(guān)潛在客戶群體和媒體的參與，進(jìn)行新聞追蹤報(bào)道，引起社會(huì)效應(yīng)，同步推動(dòng)項(xiàng)目銷售，聚集人氣。（5）廣告招商 常規(guī)招商最常見(jiàn)的就是通過(guò)廣告招商，它主要是通過(guò)各種廣告媒體將項(xiàng)目信息傳播出去，通過(guò)電話、傳真、信件等方式來(lái)收集客戶資料，通過(guò)進(jìn)一步談判，引導(dǎo)投資者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生興趣。 廣告招商的費(fèi)用較高，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目初期不適合用投放大量招商廣告的方式進(jìn)行招商。廣告招商的優(yōu)點(diǎn)是傳播面廣，能夠找出很多招商人員無(wú)法找到的潛在投資者。采用此種方式的關(guān)鍵在于，要選擇經(jīng)銷商關(guān)注的媒體發(fā)布招商廣告。 五、租金價(jià)位定價(jià)原則放水養(yǎng)魚(yú) 租金基準(zhǔn)定價(jià)，應(yīng)全面權(quán)衡經(jīng)營(yíng)戶和開(kāi)發(fā)商的投資成本，目前，參照市場(chǎng)上按投資回報(bào)7 ~8%左右的價(jià)位，業(yè)主和經(jīng)營(yíng)戶基本能接受，通常情況下租金定價(jià)月基價(jià)應(yīng)為：售價(jià)8%247。由于本項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚未成熟，租金水平比較低，商業(yè)街需要一定的培育過(guò)程，開(kāi)發(fā)商需要以低租金等優(yōu)惠措施來(lái)吸引商家，即所謂“放水養(yǎng)魚(yú)”，因此前期租金水平的基準(zhǔn)建議為：售價(jià)56%247。區(qū)別對(duì)待—不同商家 因引進(jìn)的項(xiàng)目有知名度大小不同、影響力不同、規(guī)模大小不同，因此，在考慮基準(zhǔn)定價(jià)的基礎(chǔ)上，應(yīng)該考慮以下兩個(gè)著重點(diǎn)：①如果引進(jìn)的是極具知名度的商家，可給予免租、免管理費(fèi)、減免稅收（13年）②如引進(jìn)的商家有一定知名度，確實(shí)能提升商業(yè)街整體形象，帶動(dòng)人流，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照市場(chǎng)行情，適當(dāng)略低于租金基準(zhǔn)定價(jià)，但租賃期應(yīng)至少達(dá)3年以上，且三年后，每年租金價(jià)格要保證5％左右的遞增。 區(qū)別對(duì)待—不同進(jìn)駐客戶 鑒于本項(xiàng)目在實(shí)際銷售中，可能會(huì)產(chǎn)生自我經(jīng)營(yíng)客戶，因此，針對(duì)此類情況，我們建議采取以下措施，鼓勵(lì)客戶快速與公司簽定相關(guān)協(xié)議：（1）購(gòu)買商鋪的業(yè)主，必須在限定期限內(nèi)自行開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)或選擇委托租賃，一律交由開(kāi)發(fā)商指定公司代為租賃；（2）購(gòu)買商鋪的客戶在簽定正式合同的同時(shí)簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費(fèi)40%。（4）對(duì)于在簽定正式合同后10日內(nèi)簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費(fèi)20%。如該商鋪購(gòu)買時(shí)未出租，需交納50元/M2保證金，簽定經(jīng)營(yíng)管理公約和自營(yíng)意向書(shū)，保證和商業(yè)街同步開(kāi)業(yè)后，才可自營(yíng)，同時(shí)，第一年后返物管費(fèi)20%。六、招商階段劃分為招商實(shí)施準(zhǔn)備階段 招商強(qiáng)勢(shì)期招商攻堅(jiān)階段第一部分 招商階段性工作第一階段——招商實(shí)施準(zhǔn)備期一、目標(biāo) 完成項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作，根據(jù)市調(diào)完成和完善項(xiàng)目定位、項(xiàng)目運(yùn)作思路以及所欠缺的項(xiàng)目不利因素等。設(shè)計(jì)完成招商資料；完成布置招商現(xiàn)場(chǎng)用圖表；儲(chǔ)備大量的目標(biāo)商家資源，為后期強(qiáng)勢(shì)推廣做好鋪墊工作；完成租賃合同的評(píng)審和定稿；確定招商廣告宣傳方案；1完成項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)廣告位及導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)規(guī)劃方案；1完成與業(yè)主簽定租賃經(jīng)營(yíng)協(xié)議文本設(shè)計(jì)；1完善項(xiàng)目租金價(jià)格體系。第二階段——強(qiáng)勢(shì)招商階段一、目標(biāo) 全力啟動(dòng)招商任務(wù)，招商率達(dá)50%80%。二、重點(diǎn)工作完成招商任務(wù)分解和落實(shí)；繼續(xù)收集商家資源,篩選商家資源；與相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)就本項(xiàng)目建立合作關(guān)系；全面展開(kāi)與意向商家的洽談,重點(diǎn)引進(jìn)主題、主力商家,形成帶動(dòng)作用和引導(dǎo)； 用優(yōu)惠政策引進(jìn)主題、主力品牌商家，形成樣板店并安排進(jìn)場(chǎng)裝修； 形成對(duì)重點(diǎn)商家資源集中區(qū)的針對(duì)性招商；完成輔助招商工作的現(xiàn)場(chǎng)氛圍烘托。三、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2008年7月—12月第三階段——招商攻堅(jiān)階段一、目標(biāo)招商率力爭(zhēng)達(dá)80%以上。三、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2008年10月第二部分招商、銷售策略 一、利用本公司已有的及進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的商業(yè)資源網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)營(yíng)聯(lián)盟在成都、重慶、瀘州、自貢或外地尋找多家主力商家，形成主力商家和核心力量 二、優(yōu)質(zhì)品牌成為本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、管理的一大亮點(diǎn)，由該主力商家?guī)?dòng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈以及其他中小商家共同發(fā)展，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、相互促進(jìn)的優(yōu)勢(shì)格局。并利用主力商家及牽頭商家在其行業(yè)的影響力，擴(kuò)大宣傳，以吸引更多目標(biāo)商家加盟。 以商引商：利用主力商家及牽頭商家在其行業(yè)的影響力，擴(kuò)大宣傳，以吸引更多目標(biāo)商家加盟。主次分明，把握節(jié)奏 ① 依據(jù)商家資源儲(chǔ)備和優(yōu)化目標(biāo)客戶層，先易后難，嚴(yán)格控制和把握本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位，完成主力商家的招商工作。 ③ 根據(jù)引進(jìn)的主力商家及品牌商家業(yè)態(tài)的實(shí)際情況，靈活調(diào)整業(yè)態(tài)，并實(shí)施定向招商，提高招商的成功率。 ② 充分把握不利因素，規(guī)避和淡化對(duì)本項(xiàng)目的不利輿論，對(duì)不同態(tài)度的商家采取不同的應(yīng)對(duì)策略。 ④ 對(duì)于猶豫、徘徊的商家，找準(zhǔn)原因，對(duì)癥下藥。 合理規(guī)劃、美化、亮化項(xiàng)目門前區(qū)域，增強(qiáng)建筑立面感觀色彩，以吸引消費(fèi)者和樹(shù)立商家信心與自信。 人流、車流與停車場(chǎng)的動(dòng)線設(shè)計(jì)，形成對(duì)人、車、場(chǎng)的有效引導(dǎo)。八、管理策略 通過(guò)有效組織和組合，充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的招商作用，相互協(xié)作，以完成預(yù)定的招商任務(wù)為目標(biāo)。 定期組織專業(yè)培訓(xùn)，不定期根據(jù)招商中的具體情況及時(shí)溝通交流，強(qiáng)化、提高每位員工的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)，提升整個(gè)團(tuán)隊(duì)工作效率和能力。九、價(jià)格定位策略 ① 商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格考慮對(duì)業(yè)主的投資回報(bào)要求，結(jié)合資產(chǎn)增值的速度，整體采取統(tǒng)一租金的額度、先低后高的租金價(jià)格策略，并逐年進(jìn)行遞增，降低商家前期經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，樹(shù)立商家經(jīng)營(yíng)信心，形成旺鋪的局面。 ③ 根據(jù)本項(xiàng)目商鋪面積不大和口岸租金差別不大特點(diǎn)，結(jié)合對(duì)行業(yè)市場(chǎng)情況、業(yè)主的投資回報(bào)要求，按分區(qū)制定租金統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。 ④ 拉大次級(jí)口岸與頂級(jí)口岸的租金差距，促進(jìn)次級(jí)口岸的出租率，對(duì)優(yōu)質(zhì)商家提供有巨大吸引力的優(yōu)惠政策（如實(shí)行前23年的免租政策等）。 項(xiàng)目商業(yè)情況審核制度 審核對(duì)象：入駐商家 審核目的：對(duì)入駐商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)情況審核，了解項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)，同時(shí)可以測(cè)評(píng)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理性 審核時(shí)間：每半年進(jìn)行一次審核 審核指標(biāo)：（略） 市場(chǎng)趨勢(shì)分析 分析目的：確定本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)以及潛力 分析方法：對(duì)搜集的信息進(jìn)行量化，通過(guò)建立數(shù)學(xué)模型，用分析軟件進(jìn)行回歸預(yù)測(cè) 分析的數(shù)據(jù)來(lái)源：本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況、國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及影響、本地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展情況、各行業(yè)發(fā)展情況、政府政策影響、居民消費(fèi)情況等 本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)對(duì)