【正文】 A155454KTV歌城B155454餐飲、小吃A16108108KTV歌城B16108108特色餐飲二層、三層商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議（二層面積約3502㎡，三層面積約1850㎡）特色餐飲、KTV歌城、棋牌、茶樓、休閑吧備注：由于該種方案需要二、三層重新進(jìn)行梯間交通流線設(shè)計，并進(jìn)行門面分割，因此，無法具體對業(yè)態(tài)進(jìn)行分解。方案二：不進(jìn)行門面分割，根據(jù)目前建筑現(xiàn)狀進(jìn)行招商，一、二、三層整體招商。B4 ‘‘’‘。‘‘’B1 ‘‘’‘。‘‘’A4A1B3 ‘‘’‘。‘‘’B2 ‘‘’‘?！疉3A2B8‘‘’‘?！疊7‘‘’‘?！疊6‘‘’‘?！疊5‘‘’‘?！疉8A7A6A5B12 ‘‘’‘。‘‘’B11 ‘‘’‘?！疊10 ‘‘’‘?！疊9‘‘’‘?！疉12‘‘’‘?！疉11‘‘’‘?！疉10‘‘’‘?！疉9‘‘’‘?！疊16 ‘‘’‘。‘‘’B15 ‘‘’‘。‘‘’B14 ‘‘’‘?！疊13‘‘’‘。‘‘’A16‘‘’‘?！疉15‘‘’‘。‘‘’A14‘‘’‘?！疉13‘‘’‘。‘‘’商業(yè)街面積統(tǒng)計表及業(yè)態(tài)分布建議編號面積業(yè)態(tài)分布建議編號面積業(yè)態(tài)分布建議A1641特色餐飲B1216棋牌、茶樓A2279吧類B2279吧類A3280吧類B3280吧類A4216特色餐飲B4641超市A5108旅游小商品B5108美容美法、水果店A6351棋牌、茶樓B6351餐飲、小吃A7280餐飲、小吃B7280餐飲、小吃A8108旅游小商品B8108美容美法、水果店A9108旅游小商品B9108干洗店、通訊、藥房A10387餐飲、小吃B10387餐飲、小吃A11426餐飲、小吃B11426餐飲、小吃A12108旅游小商品B12108干洗店、通訊、藥房A13377KTV歌城B13216特色餐飲A14369KTV歌城B14426餐飲、小吃A15426KTV歌城B15369餐飲、小吃A16216KTV歌城B16377特色餐飲為了有利于招商工作的開展，建議采用方案一。商業(yè)街招商中存在的問題：根據(jù)原方案，不進(jìn)行門面分割，根據(jù)目前建筑現(xiàn)狀進(jìn)行招商，一、二、三層整體招商。因此，樓梯全為室內(nèi)樓梯，不能對外連通，必須統(tǒng)一招商；而根據(jù)市場需要，該方式不利于招商工作的開展，建議，調(diào)整梯間，將交通流線完善，能適合小商鋪分割的需要。目前商業(yè)街未預(yù)埋衛(wèi)生間管線，同時也未預(yù)埋排煙管道。三、本項目招商運作計劃商業(yè)街項目招商流程：招商目標(biāo)運作4個月以內(nèi)使招商率達(dá)到80%以上，形成旺場的局面。注：由于本項目是與酒都溫泉組合在一起經(jīng)營的非典型性綜合商業(yè)街，其對應(yīng)的商業(yè)劃分會很大程度受到酒都溫泉旅游項目（游人接待中心、沖浪館）的影響。故要滿足以上招商指標(biāo)，很大程度上取決于中國酒都溫泉內(nèi)周邊環(huán)境的美化、景觀、道路的到位；游人接待中心和溫泉沖浪館的投入使用；招商策劃的核心――招商計劃準(zhǔn)備：為保障商家利益，要做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作。確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨干、主要招商活動、招商費用。開展實際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家檔次、規(guī)模。商家招商條件條 件 名 稱具體內(nèi)容租金進(jìn)場后從第四年開始收租，按面積收保證金。稅收爭取政府對商業(yè)街商家的優(yōu)惠政策，免工商管理費賣場保證三年以上的經(jīng)營期，裝修費自理。支持與服務(wù)后期物業(yè)的跟進(jìn)和管理招商時間安排 由于招商任務(wù)較重，我們對招商時間提前安排，其中商家招商要事先做好相關(guān)工作，在項目策劃方案出來后正式按業(yè)態(tài)分布確定商家主力店，根據(jù)商家的具體要求進(jìn)行方案策劃的修改與完善，避免方案被迫修改所造成的損失。 招商計劃招 商 工 作 名 稱內(nèi) 容目 的重點商家招商專題研究對口商家，確定完成招商的時間和談判；引進(jìn)、完成商家的最終落戶；名店招商主要面向省內(nèi)和宜賓名店，要提前了解消費人群對知名品牌的購買力與消費文化方面的接受程度；掌握品牌資源，做好后續(xù)商家的補位和預(yù)留；一般商家，服務(wù)類的引進(jìn)掌握重點品牌資源招商隊伍選拔與培訓(xùn)，研究招商骨干人才的定向獵取招商宣傳確定費用比例、費用總額招商費用管理：招商費用主要包括：人員差旅費用、商家接待費用、宣傳費用――廣告費用。招商費用使用策略： 招商任務(wù)指標(biāo)分解到人，成本分解到人。 關(guān)鍵性招商集中使用，避免零打碎創(chuàng)。重點保障優(yōu)秀招商人才的工資待遇和獎勵管理。重視客戶營銷和關(guān)系營銷，費用安排上予以傾斜。時間節(jié)點控制2008年6月——2009年元月招商方式：（1）點對點招商 本項目商業(yè)街規(guī)模較小，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃和具體業(yè)態(tài)體量現(xiàn)狀，可主要進(jìn)行有針對性、有目標(biāo)的專向招商。其特點是機動靈活，針對性強，氣氛融洽，同時招商效果理想，績效明顯。招商團(tuán)隊在項目基礎(chǔ)資料及相關(guān)政策到位的基礎(chǔ)上可以展開全面的針對性。（2）通過人脈關(guān)系招商 利用現(xiàn)有的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和人際關(guān)系，進(jìn)行有針對性，雖然圈子和招商面小，但成功率高。（3）項目洽談會 根據(jù)項目今年下半年招商情況，在積累部分意向客戶的情況下，在2008年6月份可以組織定向的項目洽談會，促成項目的最終實效投資，同時可以通過相關(guān)潛在客戶群體和媒體的參與，進(jìn)行新聞追蹤報道，引起社會效應(yīng)，同步推動項目銷售，聚集人氣。（4）激勵招商以經(jīng)濟(jì)刺激的方式，在公司內(nèi)外實行全員招商，主動出擊，以招商覆蓋面取勝。（5）廣告招商 常規(guī)招商最常見的就是通過廣告招商，它主要是通過各種廣告媒體將項目信息傳播出去，通過電話、傳真、信件等方式來收集客戶資料，通過進(jìn)一步談判，引導(dǎo)投資者對項目產(chǎn)生興趣。對于招商團(tuán)隊不健全或者相關(guān)經(jīng)驗尚不到位的情況下，這種招商方式是比較合適的，并能快速地開發(fā)市場。 廣告招商的費用較高，對于商業(yè)項目初期不適合用投放大量招商廣告的方式進(jìn)行招商。由于消費者在選擇投資項目時往往比較謹(jǐn)慎，對于缺乏品牌知名度的新項目缺乏信心，因此廣告招商的效果不是很明顯。廣告招商的優(yōu)點是傳播面廣，能夠找出很多招商人員無法找到的潛在投資者。其缺點是費用高，招商質(zhì)量低，針對性差。采用此種方式的關(guān)鍵在于，要選擇經(jīng)銷商關(guān)注的媒體發(fā)布招商廣告。建議，由于項目銷售與招商在一段時間內(nèi)將處于同時進(jìn)行階段，在銷售推廣過程中，加入招商信息，發(fā)布招商信息，這樣既可節(jié)省成本，又可將項目統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的信息發(fā)布給目標(biāo)投資者和經(jīng)營戶，增加消費者信息。 四、招商租賃具體操作流程：業(yè)主購買商鋪填寫經(jīng)營意向調(diào)查表；確認(rèn)自營、委托出租；投資業(yè)主簽定業(yè)主代租合同，并收取租賃中介傭金；公司收集承租客戶信息、進(jìn)行談判；協(xié)助業(yè)主和承租人簽訂租賃協(xié)議，交納履約保證金；裝修、開業(yè)。五、租金價位定價原則放水養(yǎng)魚 租金基準(zhǔn)定價，應(yīng)全面權(quán)衡經(jīng)營戶和開發(fā)商的投資成本，目前，參照市場上按投資回報7 ~8%左右的價位，業(yè)主和經(jīng)營戶基本能接受，通常情況下租金定價月基價應(yīng)為：售價8%247。12個月。由于本項目周邊商業(yè)氛圍尚未成熟，租金水平比較低，商業(yè)街需要一定的培育過程，開發(fā)商需要以低租金等優(yōu)惠措施來吸引商家，即所謂“放水養(yǎng)魚”，因此前期租金水平的基準(zhǔn)建議為：售價56%247。12個月（優(yōu)惠期以后的前兩年）。區(qū)別對待—不同商家 因引進(jìn)的項目有知名度大小不同、影響力不同、規(guī)模大小不同，因此，在考慮基準(zhǔn)定價的基礎(chǔ)上，應(yīng)該考慮以下兩個著重點：①如果引進(jìn)的是極具知名度的商家，可給予免租、免管理費、減免稅收（13年）②如引進(jìn)的商家有一定知名度，確實能提升商業(yè)街整體形象，帶動人流，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照市場行情，適當(dāng)略低于租金基準(zhǔn)定價，但租賃期應(yīng)至少達(dá)3年以上，且三年后，每年租金價格要保證5％左右的遞增。③如引進(jìn)的商家（如普通的餐飲、休閑娛樂店），只有一般知名度或影響力，對整個幫助不大，則可以按租金基準(zhǔn)定價作為參考定價。