【正文】 的專向招商。招商費用使用策略： 招商任務指標分解到人，成本分解到人。商家招商條件條 件 名 稱具體內容租金進場后從第四年開始收租，按面積收保證金。注：由于本項目是與酒都溫泉組合在一起經營的非典型性綜合商業(yè)街，其對應的商業(yè)劃分會很大程度受到酒都溫泉旅游項目（游人接待中心、沖浪館）的影響。商業(yè)街招商中存在的問題：根據原方案，不進行門面分割，根據目前建筑現狀進行招商，一、二、三層整體招商?！疉15‘‘’‘?！疊15 ‘‘’‘。‘‘’A11‘‘’‘。‘‘’B11 ‘‘’‘。‘‘’B7‘‘’‘。‘‘’B1 ‘‘’‘。‘‘’A13‘‘’‘。‘‘’B13‘‘’‘?！疉9‘‘’‘?！疊9‘‘’‘。‘‘’B5‘‘’‘?！疊2 ‘‘’‘。由公司負責出圖，完善梯間交通流線設計，并對二三樓進行分割。購物功能：體現于商業(yè)街商品品種、檔次上，購物功能是商業(yè)街最基本功能；休閑功能：在現代商業(yè)街中休閑功能往往被當作商業(yè)街的附加功能加以設置；娛樂功能：體現于各類游玩活動，如電玩、電影城、KTV、兒童游玩區(qū)等等；服務功能：主要體現于商業(yè)街物管和商業(yè)街客戶經營主體服務兩方面。二、項目定位（一）、項目總體定位 項目總體定位是項目的運作方向，系統性的進行市場調查后，根據測算和鼎業(yè)新寓苑公司積累的豐富經驗及商業(yè)資源得出項目總體定位，之后的所有運作思路都根據總體定位來研究和制定。項目威脅（T）A、中國酒都溫泉旅游產品（游人接待中心，溫泉沖浪館等）的游人流量、定價體系、經營效益等的好壞，將直接影響商業(yè)街的商鋪招商、入住率、持續(xù)性、商業(yè)效益和商業(yè)街的商業(yè)氣氛，也決定著商業(yè)街成敗關鍵。由于本項目商業(yè)街業(yè)態(tài)定位主要是滿足旅游消費者需求，故本項目周邊商業(yè)市場和商業(yè)環(huán)境對本商業(yè)街區(qū)的生存環(huán)境不具競爭性和挑戰(zhàn)性。是大型超市、休閑茶房、美容健身房、其它餐飲娛樂的理想賣場。正中區(qū)域設高大歐式古典鐘樓，是步行街標志性建筑，極富觀賞價值。本策劃方案在結合對本項目的了解和項目周邊市場分析,以及在前期運作其它商業(yè)項目招商及銷售時所獲得的實操經驗,對本項目商業(yè)進行市場分析、項目定位、招商運作、時間節(jié)點等提出策劃銷售部的建議和思路。房地產： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。步行街北面一水之隔，正對80米景觀大道；南面與百泉湖相依；西面緊臨網球場和停車場；東面與半山尊城別墅群為鄰。二、周邊商業(yè)市場及環(huán)境以酒都溫泉為中心點，向東西方向作2000米橫向輻射，基本無規(guī)范化商業(yè)市場和大型、中檔以上商業(yè)賣場。本地街村居民的一般性消費也對本商業(yè)街無實質性影響。B、資本運作的失敗，資金鏈條的斷裂。項目總體定位為：以餐飲娛樂為主體，以旅游休閑為目的，高雅、有品味的旅游風情度假商業(yè)街。（四）、檔次定位中高檔次、中高品位（五）、 業(yè)態(tài)定位本項目業(yè)態(tài)定位理念 本項目定位是關鍵，位置地處城北郊邊緣地帶，離城市商業(yè)市場核心區(qū)域超過8000米，所以絕對不能以核心商圈和次商圈傳統商業(yè)場定位，而應以人為本，突出項目溫泉旅游品牌特征，突出環(huán)境與功能，以消費引導而定位，否則，必將導致招商的失敗和后期經營的極大困難。一層分布圖（約4857㎡）B4 ‘‘’‘?！疉3A2B8‘‘’‘。‘‘’A8A7A6A5B12 ‘‘’‘。‘‘’A12‘‘’‘?！疊16 ‘‘’‘?！疉16‘‘’‘?！虡I(yè)街一層面積統計表及業(yè)態(tài)分布建議編號面積業(yè)態(tài)分布建議編號面積業(yè)態(tài)分布建議A1108108特色餐飲B1108108棋牌、茶樓A25454吧類B25454吧類A35454吧類B35454吧類A4108108特色餐飲B4108108超市A55454旅游小商品B55454餐飲、小吃A65454旅游小商品B65454餐飲、小吃A75454餐飲、小吃B75454美容美法、水果店A85454餐飲、小吃B85454美容美法、水果店A95454旅游小商品B95454餐飲、小吃A105454旅游小商品B105454餐飲、小吃A115454餐飲、小吃B115454干洗店、通訊、藥房A125454餐飲、小吃B125454干洗店、通訊、藥房A13108108KTV歌城B13108108特色餐飲A145454KTV歌城B145454餐飲、小吃A155454KTV歌城B155454餐飲、小吃A16108108KTV歌城B16108108特色餐飲二層、三層商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議（二層面積約3502㎡，三層面積約1850㎡）特色餐飲、KTV歌城、棋牌、茶樓、休閑吧備注：由于該種方案需要二、三層重新進行梯間交通流線設計，并進行門面分割，因此，無法具體對業(yè)態(tài)進行分解。‘‘’A4A1B3 ‘‘’‘?！疊6‘‘’‘?！疊10 ‘‘’‘?！疉10‘‘’‘?！疊14 ‘‘’‘?！疉14‘‘’‘。因此，樓梯全為室內樓梯，不能對外連通，必須統一招商；而根據市場需要，該方式不利于招商工作的開展，建議，調整梯間，將交通流線完善，能適合小商鋪分割的需要。故要滿足以上招商指標，很大程度上取決于中國酒都溫泉內周邊環(huán)境的美化、景觀、道路的到位；游人接待中心和溫泉沖浪館的投入使用；招商策劃的核心――招商計劃準備：為保障商家利益，要做好細致的準備工作。稅收爭取政府對商業(yè)街商家的優(yōu)惠政策，免工商管理費賣場保證三年以上的經營期，裝修費自理。 關鍵性招商集中使用，避免零打碎創(chuàng)。其特點是機動靈活，針對性強，氣氛融洽，同時招商效果理想，績效明顯。（4）激勵招商以經濟刺激的方式，在公司內外實行全員招商，主動出擊，以招商覆蓋面取勝。由于消費者在選擇投資項目時往往比較謹慎，對于缺乏品牌知名度的新項目缺乏信心，因此廣告招商的效果不是很明顯。建議，由于項目銷售與招商在一段時間內將處于同時進行階段，在銷售推廣過程中，加入招商信息，發(fā)布招商信息，這樣既可節(jié)省成本，又可將項目統一招商、統一管理的信息發(fā)布給目標投資者和經營戶，增加消費者信息。12個月。③如引進的商家（如普通的餐飲、休閑娛樂店），只有一般知名度或影響力，對整個幫助不大，則可以按租金基準定價作為參考定價。（5）購買商鋪的業(yè)主，仍需自營的，如該商鋪購買時已出租，將無條件選擇委托出租，租賃期限滿后，方可自營。調整業(yè)態(tài)規(guī)劃，根據市場要求相應調整售價及租金方案；完成對招商人員招聘和招商技巧、統一說辭、禮儀、管理制度、商業(yè)地產專業(yè)知識的培訓；二、重點工作完成招商的基礎性工作；完成現場招商處包裝及項目地盤包裝；塑造項目形象；確定目標商家資源，收集商家信息；篩選重點主題主力商家, 開展對重點商家的接觸。商家資源儲備率達到90%，意向入駐商家儲備量達到30個以上。二、重點工作繼續(xù)加強商家資源儲備，對剩余商鋪進行定向招商，提高招商成功率；對現有商家資源進行優(yōu)化組合；督促商家進場裝修并與之配合；完成開業(yè)策劃方案，組織進行開業(yè)相關活動準備；開業(yè)環(huán)境布置；開業(yè)廣告宣傳；完成開業(yè)慶典準備工作及開業(yè)慶典活動；完成對媒體炒作的組織和實施；設計對消費者有吸引力的活動素材,組織相關媒體宣傳；利用開業(yè)前的宣傳和造勢,促進招商率的進一步提高；1完成開業(yè)后的系列促銷活動實施方案。 三、 定向為主，化零為整實施策略，形成商業(yè)旺場氛圍、 在成都、重慶、自貢餐飲娛樂市場區(qū)域內尋找有實力的商家，將這些商家有效合理的整合起來，以化零為整的規(guī)模經濟效應進行統一經營管理。 廣告招商：通過各種推廣活動和宣傳制造題材，擴大本項目的影響力，吸引目標客戶的注意力，促進招商。 商家應對策略 ① 對商家要進行正面激勵和引導，建立商家的經營信心，對商家提出經營建議，表現最大的真誠度，贏得商家的信賴。六、業(yè)主策略 合理規(guī)劃，引導實施 特殊矛盾，積極應對