房屋買賣合同簽訂中應(yīng)注意的問(wèn)題范本-在線瀏覽
2025-07-04 13:16本頁(yè)面
【正文】 在實(shí)踐中，有兩種情形可以例外，一是雖然沒有房屋所在地常住戶口但工作地點(diǎn)與該房屋所在地相距不遠(yuǎn)，買房人能夠保證經(jīng)常居住并且不影響自己工作的；一是離職、退休、離休的老干部，老工人離開工作所在地，需要購(gòu)房養(yǎng)老的。 （３）買方必須具有相應(yīng)的支付能力。如果說(shuō)買方具有完全的民事行為能力，且有購(gòu)房的意思表示，但是不具有與購(gòu)房行為相應(yīng)的支付能力，那么仍然不能成為房屋買賣合同的買方。全民所有和集體所有的房屋都是公房。房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指房屋所有權(quán)人出賣其房屋時(shí)，房屋的共有人，承租人或法定的其他人，在同等條件下，有優(yōu)先于其他購(gòu)買人購(gòu)買房屋的權(quán)利。房屋所有人在同等條件下，必須將出租的房屋賣給承租人。１９８３年１２月１７日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。”最高人民法院１９８４年《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見》中規(guī)定：“房主出賣房屋時(shí)，在同等條件下，原房客優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)。承租人在同等條件，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋時(shí)，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但在出買時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！币陨嫌嘘P(guān)規(guī)定，在肯定所有權(quán)人合法處分權(quán)的同時(shí)，又照顧了其他共有人的合法權(quán)益和實(shí)際需要。”因此，此優(yōu)先權(quán)是針對(duì)公有舊房的原住戶而言。購(gòu)房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)，有限處分權(quán)和收益權(quán)；可以繼承，可以在購(gòu)房五年以后進(jìn)入市場(chǎng)出賣或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和租用權(quán)。在條件等同時(shí)，只有享有優(yōu)先權(quán)的承租人、共有人放棄購(gòu)買之后，房屋所有權(quán)人才可以將房屋出賣給他人。如果房屋所有人以明贈(zèng)暗賣的辦法規(guī)避法律，變相侵犯他人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，如果權(quán)利人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，那么應(yīng)確認(rèn)這種“贈(zèng)與”的行為屬無(wú)效的民事行為。 （６）房屋買賣合同中買受人資格的其他規(guī)定。 ２．賣方應(yīng)具備的合法條件房屋買賣合同中的賣方必須是該房屋完全所有權(quán)人或所有權(quán)人的委托代理人，具體包括如下幾類： （１）城市私有房屋的所有權(quán)人。 公民個(gè)人出賣其所有的房屋時(shí)，憑房屋所有權(quán)證書和身份證明等確認(rèn)其產(chǎn)權(quán)，不能提供房屋所有權(quán)證書的，不能承認(rèn)其對(duì)房屋享有所有權(quán)，因而無(wú)權(quán)出賣房屋。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，應(yīng)宣布買賣關(guān)系無(wú)效；如果其他共有人當(dāng)時(shí)明知而不反對(duì)，事后又提出異議的，應(yīng)承認(rèn)買賣關(guān)系有效。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。對(duì)于典當(dāng)?shù)姆课?，依照最高人民法院的有關(guān)解釋，典期屆滿逾期１０年或典契未載明期限經(jīng)過(guò)３０年未贖的，原則上視為絕賣，出典人喪失出典房屋的所有權(quán)，房屋的所有權(quán)可以確定為承典人所有。有限產(chǎn)權(quán)的房屋在取得完全產(chǎn)權(quán)以前，不得進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，其所有人需要出賣房屋時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)助單位或房管機(jī)關(guān)，不得賣給其他任何單位或個(gè)人，否則其買賣行為無(wú)效。商品房屋主要指商品住宅，是由有資格的商品房屋開發(fā)公司開發(fā)的住宅及其必要的配套設(shè)施。開發(fā)公司必須具有一定數(shù)量的合格的工程技術(shù)人員、經(jīng)濟(jì)管理人員、財(cái)務(wù)人員和與開發(fā)規(guī)模相適應(yīng)的自有資金。具有合法資格的
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