【正文】 能以第一時(shí)間到達(dá)事發(fā)地點(diǎn)，處理好突發(fā)事件。三套管理作業(yè)隊(duì)統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一調(diào)配。 第三章 管理部署 一、管理目標(biāo)計(jì)劃本工程管理質(zhì)量等級(jí)符合城市文明創(chuàng)建的要求，做到環(huán)境文明、衛(wèi)生整潔，所有設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)正常，根據(jù)這一要求，并結(jié)合《安徽省城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》、《六安市園林綠化管理考核辦法（試行）》等規(guī)定管理過(guò)程中我們將確保良好率達(dá)100%；并創(chuàng)建物業(yè)管理示范廣場(chǎng)。第二章 管理項(xiàng)目概況一、建筑概況本項(xiàng)目為六安市球拍廣場(chǎng)物業(yè)管理工程，位于六安市球拍路中，占地面積月80000㎡，廣場(chǎng)主要設(shè)施包括道路、綠地、噴泉、雕塑、假山、脹拉膜、木花架、供電照明、給排水、音響等。其中在人員部署章節(jié)內(nèi)，我們重點(diǎn)對(duì)組織機(jī)構(gòu)的建立、勞動(dòng)及機(jī)械設(shè)備的配備的組織等方面進(jìn)行計(jì)劃安排；主要工程管理方案中，我們側(cè)重介紹了影響到設(shè)備和設(shè)施使用壽命的關(guān)鍵維護(hù)、保養(yǎng)管理方法；在管理質(zhì)量保證措施節(jié)內(nèi)，我們明確了管理質(zhì)量目標(biāo)，圍繞管理質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)從管理質(zhì)量保證體系、管理組織措施、監(jiān)督制度等方面進(jìn)行闡述；我們主要從勞動(dòng)力、使用機(jī)具、資金使用等方面進(jìn)行安排；在安全操作規(guī)范等方面進(jìn)行了布置；在文明管理及環(huán)境保護(hù)措施一章內(nèi)，我們要從管理人員職責(zé)等方面進(jìn)行闡述，并按標(biāo)準(zhǔn)化工地要求，提出一系列平面管理措施。六 安 市 球 拍 廣 場(chǎng) 管 理 工 程管理方案編 制：劉倫保 審 核：黃肅勝審 定：吳鳳菊編制單位：六安市興裕物業(yè)管理有限責(zé)任公司二00四年七月十六日目 錄第一章 編制概述第一節(jié) 編制說(shuō)明第二節(jié) 編制依據(jù)第二章 工程概況第三章 管理部署第四章 主要管理方案第一節(jié) 環(huán)境衛(wèi)生管理第二節(jié) 綠化管理第三節(jié) 治安消防管理第四節(jié) 水電設(shè)備管理第五節(jié) 土建及其它設(shè)施管理第六節(jié) 財(cái)務(wù)管理第五章 文明管理制度第六章 工作人員職業(yè)道德規(guī)范第一章 編制概述第一節(jié) 編制說(shuō)明本物業(yè)管理工程為六安市球拍廣場(chǎng)管理工程，我公司在取到招標(biāo)文件后，針對(duì)本廣場(chǎng)是六安市的主要景點(diǎn)和重點(diǎn)形象之一，對(duì)招標(biāo)文件內(nèi)容進(jìn)行了認(rèn)真詳細(xì)地分析研究，并根據(jù)我公司物業(yè)管理成功經(jīng)驗(yàn)，我們堅(jiān)信我們將確保管理目標(biāo)符合城市文明創(chuàng)建的要求，做到環(huán)境文明、衛(wèi)生整潔，所有設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)正常，良好率100%。 為此，我們?cè)诰幹莆飿I(yè)管理方案過(guò)程中，從“保安保潔燈光、音響、水系、噴泉綠化管理廣場(chǎng)的所有設(shè)施管理措施安全措施管理制度”等方面進(jìn)行詳細(xì)的闡述，制定了一系列科學(xué)合理的組織管理和技術(shù)措施。第二節(jié) 編制依據(jù)六安市球拍廣場(chǎng)《招標(biāo)文件》；《住宅與房地產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)》安徽省房地產(chǎn)《物業(yè)通訊》；《物業(yè)管理手冊(cè)》；安徽省物業(yè)管理委員會(huì)相關(guān)《文件》；六安市房地產(chǎn)管理局相關(guān)《文件》；《安徽省城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》；《六安市園林綠化管理考核辦法（試行）》；本公司的《內(nèi)部管理制度》。二、管理范圍廣場(chǎng)的安全管理、保安、保潔、燈光、音響、水系、噴泉、配電房、各種管線、雕塑、假山、脹拉膜、花木架等維護(hù)、管理以及綠化管理。二、管理作業(yè)組織計(jì)劃本工程管理時(shí)，我們結(jié)合現(xiàn)代的科技手段，采用微機(jī)管理，對(duì)廣場(chǎng)的各個(gè)角落采用人員結(jié)合電子監(jiān)控措施，人員將分為三套管理作業(yè)隊(duì)，24小時(shí)分三班制不間斷保姆式管理。管理過(guò)程中，按“18:002:00為重點(diǎn)監(jiān)管時(shí)段,2:0010:00為非重點(diǎn)監(jiān)管時(shí)段,10:0018:00為次重點(diǎn)監(jiān)管時(shí)段”進(jìn)行管理，對(duì)貴重的建筑或設(shè)施采用電子監(jiān)控。三、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)建立計(jì)劃 本工程采用“項(xiàng)目法”組織管理，實(shí)行物管主任全面負(fù)責(zé)制。管理組織指揮由物管部全權(quán)負(fù)責(zé)，公司僅在本工程管理的質(zhì)量、安全、文明及合同履約等方面進(jìn)行宏觀控制。本工程管理時(shí)，我公司將使用一批具有良好的管理質(zhì)量、安全意識(shí)、操作技能較強(qiáng)，且具有管理經(jīng)驗(yàn)的作業(yè)隊(duì)伍。財(cái)務(wù)室人員配備1人，主要從事工資管理工作，這些人員均持有上崗證，他們都長(zhǎng)期從事本專業(yè)。配備保安人員配備12人，配備保潔人員4人，綜合服務(wù)部由物管主任兼職。單位根據(jù)實(shí)際的需求，隨時(shí)進(jìn)行組織調(diào)節(jié)，保證勞動(dòng)力最優(yōu)化合理工作。 第四章 管理方案針對(duì)本廣場(chǎng)為六安的形象廣場(chǎng)，對(duì)該廣場(chǎng)管理采取特別人性化管理，我們將為本市人民提供最完善、最真誠(chéng)的服務(wù)。為方便市民的參觀、休閑在廣場(chǎng)的各入口處設(shè)置廣場(chǎng)平面圖和《廣場(chǎng)公約》。我們將對(duì)早晨晨練的市民提供免費(fèi)的茶水，對(duì)夜間的喜歡跳舞、運(yùn)動(dòng)的人們提供音樂(lè)等。將實(shí)行垃圾袋裝化，垃圾每日清理2次，保持垃圾桶清潔、無(wú)異味。對(duì)旅客隨手仍置的垃圾和構(gòu)筑物和設(shè)備上的污漬、牛皮癬，對(duì)噴泉水面漂浮物體等在發(fā)現(xiàn)的1小時(shí)內(nèi)必須清理完。及時(shí)清理道路積水、積雪，每日在18:00和6：00前將垃圾運(yùn)至垃圾中轉(zhuǎn)站?；S池月檢查一次，每半年清掏一次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。每月對(duì)噴泉的水更換不低于一次，污染較重的水質(zhì)視具體情況增加更換措施。每年的年底，對(duì)廣場(chǎng)進(jìn)行全面清洗、保養(yǎng)，我們主要對(duì)主雕塑和較高的構(gòu)筑物的清洗，確保廣場(chǎng)以嶄新的面貌迎接新年。 綠化的造型保持修剪合理，造型美觀，景觀豐富。建立每天的養(yǎng)護(hù)、整修記錄。每崗將保安分為2個(gè)小組，2人一組， 24小時(shí)不間斷巡邏，對(duì)0:006:00時(shí)間段為重點(diǎn)監(jiān)控段，對(duì)有偷盜或故意損壞的行為，能在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)，給予糾正，控制在萌芽狀態(tài)，對(duì)重大事件及時(shí)報(bào)公安機(jī)關(guān)。各攤主應(yīng)處理好攤位周邊的衛(wèi)生環(huán)境，監(jiān)督各攤點(diǎn)的外觀，維護(hù)整體廣場(chǎng)形象。對(duì)在廣場(chǎng)有打架斗毆、賭博的人應(yīng)立即予以勸阻、制止，涉及違法的應(yīng)立即報(bào)公安機(jī)關(guān)。時(shí)時(shí)警惕消防安全，對(duì)有火災(zāi)隱患部位應(yīng)及時(shí)上報(bào)。事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主和有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取響應(yīng)措施。所有燈飾，節(jié)假日（22天）每天開(kāi)啟4小時(shí)（從晚7:0011:00時(shí)）。單臂燈、護(hù)欄燈、泛光燈、節(jié)能等平時(shí)開(kāi)2小時(shí)。（3）、水系：雙休日每天開(kāi)2小時(shí)，節(jié)假日每天開(kāi)4小時(shí)，平時(shí)關(guān)閉。二、保養(yǎng)維護(hù)管理供電系統(tǒng)（1）、每月底檢查變壓器的油量位置是否不適當(dāng)，所有計(jì)量?jī)x表的測(cè)量讀數(shù)及指示燈、信號(hào)燈裝置是否工作正常，變壓器運(yùn)行中應(yīng)監(jiān)視：A、電流、電壓的測(cè)量讀數(shù)；B、聲音是否正常；C、油面溫升有無(wú)超允許范圍；D、油面指示劑的油色有無(wú)異常；E、連接呼吸器的吸潮劑是否干燥或需要更換；F、箱殼有無(wú)漏油現(xiàn)象；G、金屬外殼接地線是否合格。（3）、運(yùn)行中的開(kāi)關(guān)、母線、接頭等一切截流導(dǎo)體，有無(wú)跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。 （5）、配電室做好通風(fēng)和降溫工作，一般室內(nèi)溫度不能超40℃為宜。各開(kāi)關(guān)要標(biāo)明控制供電范圍，以利工作。（7）、有損壞的照明燈具隨時(shí)更換，并做好記錄。B、接線堅(jiān)固、齊全、導(dǎo)電良好，合乎防爆要求絕緣電阻良好。D、殼內(nèi)無(wú)積水，殼外無(wú)積垢、無(wú)污泥。給排水系統(tǒng) （1）、水泵每周輪換運(yùn)行，軸承每季加油一次，電動(dòng)機(jī)軸承每半年加油一次。水泵運(yùn)行完好指標(biāo)為：A、連接