【正文】 營區(qū)內(nèi)的裝飾裝修由經(jīng)營商投資?！　。?）信息資源：　　 A、市場所在地區(qū)可接入寬帶網(wǎng)絡，帶寬不低于10MB；可接入有線電話。　?。?）人力資源：　　 人力資源是市場改擴建、經(jīng)營最充足的資源。　　 B、為市場服務的人力主要來源于兩方面，一是本區(qū)內(nèi)的下崗再就業(yè)工人，目前約有存量幾萬人；他們適宜較穩(wěn)定的工作；二是外來就業(yè)人員，他們追求短期內(nèi)較高的收入，流動性較大，隨業(yè)務量的大小可以隨時調(diào)配?！　　”卷椖咳拷ǔ珊?，可實現(xiàn)年交易額100億元，經(jīng)營利潤 2億元，繳納稅金 2億元。附表一、{{主要經(jīng)濟技術指標簡表}}三、問題與建議　　根據(jù)目前**建材及家居市場新上項目的情況，東北陶瓷城向家居建材市場方向擴展面臨著一定風險。如果在其相鄰地區(qū)建設傳統(tǒng)批發(fā)市場，可行程度并不高，怎樣實現(xiàn)差異化經(jīng)營？是一個需要深入研究的問題。因此，建議在陶瓷專業(yè)方向做深做透，吃盡陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈，同時提升流通業(yè)態(tài)，將傳統(tǒng)市場和現(xiàn)代物流、超市、連鎖模式嫁接經(jīng)營。市場預測一、產(chǎn)品市場供應預測本項目以商品交易與物流、服務業(yè)為基本經(jīng)營內(nèi)容，產(chǎn)品市場的供應分析以行業(yè)內(nèi)的全部生產(chǎn)商和銷售商的供應能力為背景。由于類別較多，本報告只重點預測分析陶瓷、地板、油漆三類商品的市場狀況。附表二、{{國內(nèi)陶瓷生產(chǎn)廠商簡表}}　　 B、著名品牌生產(chǎn)商：　　廣東：鷹牌、蒙娜麗莎、維也納、嘉俊、新中源、佛陶集團、IDEAL、金舵、歐神諾、長城、鉆石、馬可波羅、東鵬；上海：美標、亞細亞、TOTO、CIMIC、冠軍、斯米克；山東：華光、Milim、皇冠；江西：景德鎮(zhèn)陶瓷；四川：威尼、歐羅蘭；福建：東龍、恒達、MNG、華泰、碧巖、集源、BOLIN雙菱、HUIYUAN；河北：惠達；其他地區(qū)：HCG和成、諾貝爾、羅馬、京陶、金鶴等。 在市場只發(fā)現(xiàn)立邦、多樂士占有進口油漆涂料類產(chǎn)品絕大部分的市場分額。國內(nèi)外市場需求現(xiàn)狀國內(nèi)及相關區(qū)域市場陶瓷、地板、油漆涂料類產(chǎn)品需求現(xiàn)狀：附表六、{{國內(nèi)產(chǎn)品市場銷售總額}}國內(nèi)外市場需求預測國內(nèi)及相關區(qū)域市場陶瓷、地板、油漆涂料類產(chǎn)品需求預測：附表七、{{國內(nèi)市場產(chǎn)品需求預測}}三、產(chǎn)品市場供需平衡本項目以商品交易與物流、服務業(yè)為基本經(jīng)營內(nèi)容，產(chǎn)品市場的供需平衡是指行業(yè)內(nèi)的全部生產(chǎn)商和銷售商的供應能力與消費能力的平衡。 目前，我國陶瓷產(chǎn)量已連續(xù)8年位居世界第一。2001年中國陶瓷出口規(guī)模與土耳其相比只相差幾千萬美元，從今年良好的出口勢頭來看，將超過土耳其的出口規(guī)模，成為位居意大利、西班牙之后的全球第三大陶瓷出口國。尤其近年來，對美國、歐盟及東南亞市場出口形勢看好。特別是日用陶瓷出口到世界160多個國家和地區(qū)，年出口總量與金額均居世界首位。 目前，我國地板行業(yè)已經(jīng)進入快速成長期。2002年地板產(chǎn)量近2億平方米，較上一年增長30%以上。其中，竹材地板在國際市場上，中國是做的最好的國家之一，出口量也逐年增加，在歐美和一些東南亞國家受到廣泛的歡迎；實木地板在中國使用的比較早，是中國的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)穩(wěn)定形成對歐洲、西班牙、澳大利亞、印度等多個國家的對外出口；強化地板，在經(jīng)歷了短短幾年的發(fā)展期之后，業(yè)已成為世界最大的生產(chǎn)國，產(chǎn)品標準逐步接近歐洲，在國際市場上成為眾多歐洲大品牌企業(yè)的主要競爭對手。 盡管今年經(jīng)濟形勢不太景氣，全球涂料和油漆市場增長遇到困難，但全球住宅建筑業(yè)發(fā)展及大眾收入的增加將抵消經(jīng)濟滑坡對該行業(yè)的不利影響。建筑業(yè)將仍然是油漆和涂料的最大市場。同時，中國作為亞洲最大的油漆和涂料市場，從現(xiàn)在起至2005年，％，％的年均增長速度。到“八五”末，我國建筑陶瓷產(chǎn)量和衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)量分別已發(fā)展到15億平方米與5400萬件。 居民對建筑衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)品選擇也逐步趨向高檔化、品牌化，中高檔產(chǎn)品具有廣闊的市場。市場特點是： C、從國內(nèi)市場總體情況看，名特優(yōu)新陶瓷產(chǎn)品供不應求，高檔陶瓷和中高檔衛(wèi)生陶瓷十分搶手，質(zhì)量好的傳統(tǒng)產(chǎn)品繼續(xù)暢銷，滯銷的只是質(zhì)量差的低檔產(chǎn)品。這就為東北陶瓷城的發(fā)展建立了穩(wěn)固的生產(chǎn)基地。 加入WTO，申辦奧運成功，經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，國家產(chǎn)業(yè)政策的支持，全國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，以及家庭裝修和裝飾的持續(xù)升溫等，都為木地板行業(yè)的發(fā)展提供了良好的市場環(huán)境。 ，比上年增長了約20%。木地板市場的需求量隨建筑業(yè)的發(fā)展必然會導致繼續(xù)上升的旺盛趨勢，年增長量約達15－20％。（3）油漆涂料：盡管如此，中國涂料市場還存在著較大的增長空間，／年，僅是世界平均水平的一半。目標市場確定　　本項目的目標市場，分為三個層級：核心層級為**市五個城區(qū)和四個郊區(qū)，覆蓋層級為以**為中心的遼寧中部城市群，包括遼陽、鞍山、撫順、本溪、鐵嶺、盤錦七個城市，輻射層級為山海關外的大東北區(qū)域，擴展到遼寧省內(nèi)的其他五市、吉林省、黑龍江省和內(nèi)蒙古東部四市（盟）。市場占有份額分析　?。?）陶瓷市場：遼寧境內(nèi)營口市有陶瓷專業(yè)市場，與東北陶瓷城分割了東北的陶瓷產(chǎn)品市場。本項目建成后，以上市場份額應發(fā)生變化：在**市場提高到90 %，在遼寧中部城市群市場提高到85 %，在東北市場提高到30 %。初步調(diào)查，**市的地板經(jīng)營商共有200多戶?！　。?）油漆涂料市場：這是一個新興的專業(yè)市場領域。本項目的建設，是對**油漆涂料市場份額的重新分配，借助陶瓷城的關聯(lián)影響，油漆涂料專業(yè)市場的建成將能夠獲得**%的份額。產(chǎn)品國內(nèi)市場銷售價格（1）陶瓷：就西北地區(qū)整體而言，隨著當?shù)爻擎?zhèn)建設工程的提速及人們消費意識的覺醒，在未來幾年的陶瓷市場仍然有非常大利潤增長空間。 華東地區(qū)相對國內(nèi)其它地區(qū)來說是一個比較成熟的市場，特別在上海，經(jīng)銷商一年一千萬的業(yè)績并不奇怪，溫州市場的情況也差不多。為此，低檔陶瓷躋身華東市場是相當困難的。從市場消費形勢看來，陶瓷企業(yè)如何滿足消費者個性化需求將是需要面對的一大課題?；趯Ξa(chǎn)品的價值取向升級，過去的價格競爭反而在華南地區(qū)不很明顯。其中佛山品牌主要以新科迪、利華、匯亞、升華、長城、蒙娜麗莎等中高檔產(chǎn)品為主，包括三個產(chǎn)區(qū)的所有品牌在內(nèi)，其競爭方式主要體現(xiàn)在價格、服務、產(chǎn)品的花色品種等幾個方面，因而價格水平相對平穩(wěn)。在相當長的一段時間內(nèi)，東北地區(qū)陶瓷市場價格戰(zhàn)將在與品牌、品質(zhì)、服務等多方面競爭的交織中展開，中高檔產(chǎn)品的利潤空間仍非?？捎^，低檔產(chǎn)品也將憑借價格優(yōu)勢在利潤率降低的同時繼續(xù)占有一定的市場分額。 因此，本項目作為以精品陶瓷為主導、包容現(xiàn)代建筑裝飾材料的集群式專業(yè)市場，將為東北陶瓷市場這種較為復雜的競爭局面提供符合多層次需要的平臺，恰好為東北陶瓷行業(yè)市場的規(guī)范和成熟發(fā)展起到強大的推動作用。 隨著全球森林資源的減少，木地板尤其是實木地板的生產(chǎn)將面臨較嚴重的資源短缺問題。一方面，受原材料價格影響，木地板價格從長期來看將持續(xù)走升。從2003年末開始受幾方面因素影響，國產(chǎn)木地板市場價格受運輸成本提高影響開始有所回升，進口木地板也由于歐元的升值、油費的上漲、運費的增加而明顯上漲，但總體價格上下幅度不會超過10%。 2003年年初，我國涂料行業(yè)受伊拉克戰(zhàn)爭的影響，南方部分省份如廣東、福建、四川等地的涂料企業(yè)，不得不提高部分涂料銷售價格，來彌補企業(yè)因石油價格波動而造成的損失。所幸的是，隨著非典疫情的解除，涂料的行情明顯反彈，生產(chǎn)迎來新的旺季，產(chǎn)量翻番，產(chǎn)品暢銷。價格預測國內(nèi)市場產(chǎn)品價格變動預測：附表八、{{國內(nèi)市場價格預測表}}六、市場競爭力與營銷策略市場競爭力是本項目的關鍵。主要競爭對手情況(1)**市主要競爭對手1）競爭者經(jīng)營產(chǎn)品狀況B、地板產(chǎn)品附表十、{{**主要競爭對手經(jīng)營品類（地板）}}在這些競爭對手中，既有攤位制（檔口制）業(yè)態(tài)也有超市型業(yè)態(tài)，其經(jīng)營產(chǎn)品品牌基本涵蓋了進入**市場的生產(chǎn)商。在陶瓷產(chǎn)品方面三家市場共經(jīng)營著149個品牌，其中，中國家具城為93個，市場資源占有率為62%；東方家園為50個，市場資源占有率為34%；東行家私城為14個，市場資源占有率僅為9%。在地板產(chǎn)品的148個品牌中，中國家具城為114個，市場資源占有率為77%；東方家園為19個，市場資源占有率為13%；東行家私城為35個，市場資源占有率為24%。 而東方家園則在產(chǎn)品經(jīng)營方面占據(jù)了質(zhì)的絕對優(yōu)勢，從品牌的知名度及產(chǎn)品品質(zhì)來看，三家市場在陶瓷上恰好形成了互補，中國家具城的產(chǎn)品以中檔居多，高檔產(chǎn)品與東方家園略有交叉不過數(shù)量相對較少，品牌及產(chǎn)品定位不突出，總體傾向于大而全；東方家園則以高檔產(chǎn)品為主，品牌及產(chǎn)品定位比較突出，傾向于在保持一定品類數(shù)量的基礎上強調(diào)精品，并比較注重促銷手段的配合；東北家私城在陶瓷產(chǎn)品方面無論是在質(zhì)上還是在量上均不占優(yōu)勢。在地板產(chǎn)品方面，三家市場的產(chǎn)品品牌結(jié)構互補明顯的分別是實木地板和復合地板，而對于竹木地板則是中國家具城與東行家私城的品牌互補比較明顯，東方家園品牌數(shù)量極少，僅為1個。2）競爭者管理狀況與銷售狀況附表十二、{{**主要競爭者收費銷售額度一覽表}}A、管理模式在三個主要競爭者中，中國家具城與東行家私城為攤位制（檔口制）業(yè)態(tài)，管理模式為對外出租/出售并提供物業(yè)服務，業(yè)態(tài)雖然比較傳統(tǒng)但中國家具城作為專業(yè)集群市場的規(guī)模優(yōu)勢不容忽視。B、各市場經(jīng)銷商成本利潤率（只考核租金和物業(yè)費用）中國家具城經(jīng)銷商成本利潤率：%（陶瓷）、% （油漆涂料）、%（地板）東行家私城經(jīng)銷商成本利潤率：%（陶瓷）、%（油漆涂料）、%（地板）注：成本利潤率=銷售額行業(yè)平均利潤率/（租金+物業(yè)費） 油漆涂料行業(yè)平均利潤率15% 物業(yè)：300元/平/年 出租：5000元/平/年中國家具城油漆涂料市場：銷售：10950元/平 物業(yè)：480元/平/年東方家園：出租：10000元/平/年（地板、建筑陶瓷）(2)遼寧省內(nèi)主要競爭對手：經(jīng)營結(jié)構：陶瓷石材200多家。B、營口北方建材陶瓷商城：毗鄰營口老港，99年由福建開發(fā)商鄭建平等人投資興建。經(jīng)營結(jié)構：陶瓷500家，品牌數(shù)量2000多個。經(jīng)營結(jié)構：陶瓷50多家；地板100多家；油漆50家。D、海城建材市場經(jīng)營結(jié)構：陶瓷30多家；地板10家；油漆5家。(3)東北地區(qū)主要競爭對手：經(jīng)營結(jié)構：陶瓷500多家。物業(yè)：暫無出租：1920元/平/年物業(yè)費：無出租：216元/平/年物業(yè)費：無D、長春正陽裝飾裝潢材料市場經(jīng)營結(jié)構：陶瓷30家；油漆45家；地板10家。經(jīng)營結(jié)構：地板100家。B、品牌優(yōu)勢本項目在原有“東北陶瓷城”基礎上進行改擴建。C、資源優(yōu)勢一方面，項目的目標經(jīng)營產(chǎn)品國內(nèi)外市場需求態(tài)勢在一段時間內(nèi)持續(xù)看好，受此影響進入該類產(chǎn)品經(jīng)營領域的經(jīng)銷商還將持續(xù)增多；另一方面，由于國內(nèi)目標產(chǎn)品生產(chǎn)結(jié)構、銷售終端營銷策略與市場需求矛盾突出，本項目可憑借新規(guī)劃帶來的后發(fā)優(yōu)勢緩和供需矛盾，保證進場經(jīng)銷商銷售額和利潤水平的提高。B、受目標市場范圍內(nèi)供需狀況及消費習慣制約，傳統(tǒng)“大而全”型的專業(yè)綜合市場仍將在一段時間內(nèi)占據(jù)相當部分的市場分額，新項目業(yè)態(tài)對目標經(jīng)銷商尚有一段時間的認知過程。營銷策略（1）規(guī)?；?jīng)營策略強化相關產(chǎn)品相互牽動作用，降低商品經(jīng)營的機會成本，圍繞產(chǎn)品的規(guī)?；?jīng)營，注重服務、配套、相關產(chǎn)業(yè)的跟進，最終實現(xiàn)跨行業(yè)跨地區(qū)的規(guī)?；l(fā)展。（3）業(yè)態(tài)提升策略從產(chǎn)品結(jié)構、配套服務、經(jīng)營管理等多方面將現(xiàn)有市場業(yè)態(tài)提升至以精品陶瓷為主體的綜合性專業(yè)集群市場地位，預留業(yè)態(tài)再升級的增長點，實現(xiàn)市場經(jīng)營的可持續(xù)發(fā)展。（5）信息化管理策略國內(nèi)目標產(chǎn)品價格、利潤乃至品類更新因行業(yè)特點受運輸成本嚴重制約，信息傳遞效率也較其他行業(yè)要低，項目作為該行業(yè)的銷售終端，其信息化管理可為生產(chǎn)商、經(jīng)銷商、消費者搭建一個信息平臺，促進行業(yè)成本的降低和行業(yè)利潤的提高。七、市場風險資源條件評價(資源開發(fā)項目)一、資源可利用量東北陶瓷城的改擴建工程，目前具備以下資源：經(jīng)營資源 A、國內(nèi)生產(chǎn)陶瓷產(chǎn)品的制造商共有4504家，其中：建筑陶瓷1025家，觀賞陶瓷185家，裝飾陶瓷181家，日用陶瓷789家，電器陶瓷169家，日用潔具180家，陶瓷原料472家，陶瓷機械135家，陶瓷包裝15家，綜合類1353家，著名品牌生產(chǎn)商有廣東的鷹牌、蒙娜麗莎、維也納、嘉俊、新中源、佛陶集團、IDEAL、金舵、歐神諾、長城、鉆石、馬可波羅、東鵬，上海的美標、亞細亞、TOTO、CIMIC、冠軍、斯米克，山東的華光、Milim、皇冠，江西的景德鎮(zhèn)陶瓷，四川的威尼、歐羅蘭，福建的東龍、恒達、MNG、華泰、碧巖、集源、BOLIN雙菱、HUIYUAN，河北的惠達，其他地區(qū)有HCG和成、諾貝爾、羅馬、京陶、金鶴等。　　 B、市場內(nèi)經(jīng)營陶瓷的既有廠商直銷，也有總經(jīng)銷商和代理商，目前的入住率已達到100%，已登記準備進入的商家有50戶?！　?C、**的地板產(chǎn)品市場一直很零亂，很分散，總體規(guī)模不小但卻沒能形成規(guī)模效益。沒有專業(yè)地板市場來作為這些品牌的銷售載體，是遼沈地區(qū)的一大遺憾?！　?D、其他商品資源：市場規(guī)劃區(qū)內(nèi)家居商品經(jīng)營商有　　　家，石材經(jīng)營商　　家，五金經(jīng)營商　　　家。　　　　　 B、： ，用于建設消防器材油漆涂料市場，現(xiàn)已部分拆遷騰空； ，用于建設家居裝飾材料市場，現(xiàn)為鋼管廠舊址，未拆遷； 另外， 八號地塊用于物流園建設。 物流資源 A、倉儲區(qū)。形成物流配送中心，實現(xiàn)儲銷一體化?！　　　　?B、長途運輸和市區(qū)配送。公路運輸依托大二環(huán)、繞城高速公路、**至周邊城市的五條高速公路、沈鐵高等級公路和東北大馬路，進出貨物的大型集裝箱車輛、中小型配送車輛行駛快捷，一小時車程可達遼寧中部城市群任一城市。為市場服務的現(xiàn)有物流公司有中海物流**公司等　　家物流公司。目前市場內(nèi)有運搬、裝卸作業(yè)人員　　人，運搬車輛器具　　臺套，他們多數(shù)是自發(fā)形成的業(yè)務關系，組織程度較低，與物流公司沒有固定合作，與市場是依附關系。資本資源　　 B、直接經(jīng)營設施包括經(jīng)營區(qū)內(nèi)的裝飾裝修由經(jīng)營商