【正文】 門盡快劃界。 ，用于改建博覽中心；，用于改建旗艦店廣場。 ，用于建設(shè)陶瓷精品市場，現(xiàn)已拆遷騰空； ，用于建設(shè)地板城，未拆遷。 建筑占地之外是綠化和道路用地。用于批發(fā)商品的集中收貨、理貨、發(fā)貨， Km處空地建一座大型倉儲設(shè)施，占地面積約為 12萬平方米，建成后倉儲面積9萬平方米。依托**鐵路東站這一大型陸地物流港，鐵路集裝箱運(yùn)輸非常方便，可以實(shí)現(xiàn)鐵路到倉庫的直接進(jìn)貨和向外地轉(zhuǎn)發(fā)貨?！　?C、運(yùn)搬服務(wù)。 A、東北陶瓷城有限公司具備改擴(kuò)建投資籌措實(shí)力，作為發(fā)展商直接出資建設(shè)經(jīng)營設(shè)施、建設(shè)部分公共設(shè)施沒有籌資障礙?！　?B、來自國外和國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)的生產(chǎn)商和經(jīng)營商已經(jīng)充分利用信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進(jìn)行營銷業(yè)務(wù)的管理，具備將整個市場向信息化管理過渡的基本素質(zhì)，也提出了這方面的的要求。建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案一、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目規(guī)劃的建設(shè)規(guī)模是從地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的需要確定的。 在項(xiàng)目擬建地范圍內(nèi)?！　「奖硎?、{{陶瓷城分期建設(shè)規(guī)劃表}}　　方案一：　　一期工程建設(shè)順序：　　首先建設(shè)位于 3＃地塊的陶瓷精品市場，同期保持 1＃、 2＃地塊的經(jīng)營， 3＃地塊建成后迅速進(jìn)入經(jīng)營期， 1＃、 2＃地塊的現(xiàn)有經(jīng)營商和一部分新增經(jīng)營商全部進(jìn)入 3＃地塊經(jīng)營，拆遷 1＃、 2＃地塊，建設(shè)博覽中心和旗艦店廣場；　　同期建設(shè)位于 4＃地塊的油漆涂料市場和 7＃地塊的地板城， 8號地塊的物流園。推薦方案及其理由　本項(xiàng)目的二個建設(shè)方案各有利弊，我們建議按第一方案建設(shè)會更好些?！　〉诙桨笍浹a(bǔ)了第一方案的不足，但物流園區(qū)建成滯后，會大大影響經(jīng)營。地點(diǎn)與地理位置（1）地點(diǎn)：**市大東區(qū)東望街18號（2）地理位置：南至大二環(huán)、北至陶瓷廠廠區(qū)、東至東北大馬路、西至聯(lián)合路的地塊（詳見總平面圖）。其余為綠化和道路用地。地形、地貌、地震情況項(xiàng)目所在大東區(qū)位于**城區(qū)的東部和東北部，北、東和東南同東陵區(qū)為鄰，西南和西同沈河區(qū)相連，西北同于洪區(qū)接壤。春秋兩季氣溫變化迅速，春季多風(fēng)，秋季晴朗。城鎮(zhèn)規(guī)劃與社會環(huán)境條件（1）城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)劃布局：在大東區(qū)“扇形軸線放射”的規(guī)劃形態(tài)結(jié)構(gòu)中，規(guī)劃綜合發(fā)展軸一條，從東順城街、德增街、大北關(guān)街至東北大馬路，形成大東區(qū)集商業(yè)金融、文化、娛樂、行政辦公、汽車服務(wù)、高檔住宅等為一體的城區(qū)綜合發(fā)展軸。 本項(xiàng)目所在的東北大馬路將成為城市產(chǎn)業(yè)帶和為制造業(yè)服務(wù)的現(xiàn)代物流業(yè)、服務(wù)業(yè)集中的地區(qū)。交通運(yùn)輸條件本項(xiàng)目所在地**是中國交通最發(fā)達(dá)地區(qū)之一,也是東北地區(qū)最大的交通樞紐,已形成陸?？樟Ⅲw交通網(wǎng)絡(luò)?！　『＿\(yùn)：從**出發(fā)，2小時可達(dá)營口港，4小時可達(dá)大連港，可與世界140多個國家和地區(qū)的港口通航?！　∝涍\(yùn)：**東站座落在大東區(qū)內(nèi)，101條鐵路專用線構(gòu)成發(fā)達(dá)的貨運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。工業(yè)用地上建筑、必要的專用設(shè)備在數(shù)量和質(zhì)量上，居于**市前列。征地、拆遷、移民安置條件（1），除了市場正在經(jīng)營占地之外，其余部分已經(jīng)由政府動遷完畢，亮出地塊；（2）五、六、七號地塊為其他單位所使用，地產(chǎn)權(quán)屬歸生活設(shè)施依托條件（1）居住距陶瓷城200米處有成熟居住社區(qū)：（3）休閑娛樂設(shè)施陶瓷城周圍僅有一家KTV，休閑娛樂設(shè)施匱乏。技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案一、工程方案本項(xiàng)目為商品交易、物流和服務(wù)類項(xiàng)目，沒有更復(fù)雜的技術(shù)、設(shè)備，因此僅考慮工程方案。展示設(shè)施采用框架結(jié)構(gòu)，按現(xiàn)代會展業(yè)要求設(shè)計(jì)，體現(xiàn)展示交易相結(jié)合的特點(diǎn)。特殊基礎(chǔ)工程方案寶馬大廈擬采用箱型基礎(chǔ)或滿堂基礎(chǔ)。電力供應(yīng)接入 干線 支線，并設(shè)置備用回路一條。（豎向布置圖）（1）場區(qū)地形條件:本項(xiàng)目場區(qū)系政府規(guī)劃動遷區(qū)域，地面建筑物部分拆遷后，進(jìn)行了初步平整，地表為遺棄建筑物垃圾與地表土混合物。 +m,最低處標(biāo)高為繪制總平面布置圖附圖一、 繪制總平面布置主要指標(biāo)表附表十六、{{總平面布置指標(biāo)表}}二、場(廠)內(nèi)外運(yùn)輸本項(xiàng)目場內(nèi)外運(yùn)輸分為兩部分：建設(shè)期運(yùn)輸和經(jīng)營期運(yùn)輸。場(廠)內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式（1）運(yùn)輸量估算附表十八、{{場內(nèi)運(yùn)輸量估算表}}（2）運(yùn)輸組織形式場外運(yùn)輸以第三方物流為主要組織形式。給排水工程（1）場區(qū)內(nèi)給水工程：交易設(shè)施、展示設(shè)施的給水僅供衛(wèi)生清掃之用，飲用水由各經(jīng)營商自備飲水機(jī)。（2）場區(qū)內(nèi)排水工程：排水工程包括經(jīng)營及生活用廢水和自然降水排出兩項(xiàng)。在每一個營業(yè)廳按經(jīng)營商戶數(shù)設(shè)立分戶電表，市場設(shè)總電表。（4）所有營業(yè)廳、場區(qū)重點(diǎn)位置設(shè)閉路監(jiān)視器并與公共安全網(wǎng)銜接。維修設(shè)施在集中停車場附近預(yù)留汽車維修、維護(hù)、保養(yǎng)的經(jīng)營區(qū)。 萬平方米專業(yè)倉庫。節(jié)水措施一、節(jié)水措施本項(xiàng)目用水為生活用水，采取分戶設(shè)表計(jì)量方式。（2）本項(xiàng)目所在區(qū)域位于**城區(qū)東北部，季風(fēng)氣候明顯，自然降塵和工業(yè)降塵量是五城區(qū)中最小的，溫度和干濕度季節(jié)變化明顯。（2）項(xiàng)目建設(shè)過程中沒有廢水排放，建筑用材料的包裝物由建筑商回收。項(xiàng)目經(jīng)營過程產(chǎn)生的污染物對環(huán)境的影響（1）本項(xiàng)目經(jīng)營期產(chǎn)生的固體垃圾分為生活垃圾和廢棄包裝物約為7噸。（4）本項(xiàng)目經(jīng)營期不產(chǎn)生廢氣。（4）工程竣工階段環(huán)境保護(hù)措施重點(diǎn)是建筑垃圾清運(yùn)，清運(yùn)過程中做好防護(hù)。四、環(huán)境保護(hù)投資附表十九、{{環(huán)境保護(hù)措施投資一覽表}}五、環(huán)境影響評價本項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營對于環(huán)境產(chǎn)生的影響有兩方面：正向影響和負(fù)面影響。（2）負(fù)面影響A、建設(shè)和經(jīng)營期的固體、液體廢棄物，盡管采取多種防護(hù)措施進(jìn)行無害化處理，也不可能完全滅失，必然需要排放場地和排放費(fèi)用開支。（2）設(shè)備安全的重點(diǎn)是電梯，通過招標(biāo)選擇取得國際安全認(rèn)證產(chǎn)品。（2）電梯防護(hù)重點(diǎn)是經(jīng)營期顧客乘梯安全，對于小孩和行動不便的顧客要有明顯的提醒，對需要幫助的顧客乘梯做好服務(wù)?；馂?zāi)隱患分析（1）本市場由不同商品的專業(yè)營業(yè)廳組成，各種商品對防火要求不同：油漆涂料類、木地板類、家居裝飾類對防火的要求很嚴(yán)格，陶瓷產(chǎn)品、消防器材、五金產(chǎn)品、石材等本身不存在燃爆可能，因此防火重點(diǎn)應(yīng)該放在前三類產(chǎn)品上。 。（4）市場內(nèi)開辟方便的防火救火通道。項(xiàng)目法人組建方案在東北陶瓷城有限公司現(xiàn)有的董事會基礎(chǔ)上，按投資比例產(chǎn)生董事長，承擔(dān)法人權(quán)責(zé)。項(xiàng)目建設(shè)期：項(xiàng)目總監(jiān)監(jiān)理制 附圖二、 項(xiàng)目經(jīng)營期：副總分工負(fù)責(zé)制具體職能劃分應(yīng)充分考慮陶瓷市場的行業(yè)特點(diǎn)以及企業(yè)目前的人力資源現(xiàn)狀。生產(chǎn)作業(yè)班次營業(yè)時間：1）冬季11月—2月：8：30——17：302）夏季3月—10月：8：00——19：00勞動定員數(shù)量及技能素質(zhì)要求項(xiàng)目建設(shè)期1）總經(jīng)理：1名職責(zé)：向董事長負(fù)責(zé)，對公司及市場管理、項(xiàng)目實(shí)施負(fù)有行政決策權(quán)，直接領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理助理及物業(yè)部長，主持公司工作全局，確保企業(yè)安全經(jīng)營、依法經(jīng)營；制定企業(yè)發(fā)展的具體目標(biāo)和工作計(jì)劃；落實(shí)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略；企業(yè)品牌形象建立和員工隊(duì)伍培養(yǎng)。A、項(xiàng)目建設(shè)管理部：1名職責(zé)：在項(xiàng)目總監(jiān)領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)過程中的招標(biāo)工作，以及各個子項(xiàng)目的具體工程設(shè)計(jì)建設(shè)協(xié)調(diào)。要求：學(xué)歷大專以上，年齡23歲以上，有相關(guān)銷售經(jīng)驗(yàn)。要求：學(xué)歷本科以上，年齡23歲以上，有人力資源、行政管理相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。財(cái)務(wù)總監(jiān)助理1名，協(xié)助財(cái)務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)結(jié)算業(yè)務(wù)的辦結(jié)，資金使用效益的考核，以及各項(xiàng)資產(chǎn)的核算管理。A、物業(yè)管理部：?保安消防：15名職責(zé)：為公司、業(yè)戶在市場內(nèi)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)的安全運(yùn)行提供組織保證和物質(zhì)條件。?設(shè)備房屋維修：2名職責(zé)：為公司、業(yè)戶的固定經(jīng)營設(shè)施提供維護(hù)、維修服務(wù)。項(xiàng)目經(jīng)營期（參照上述人員標(biāo)準(zhǔn)待定）職工工資福利工資水平1）管理層：標(biāo)準(zhǔn)：1500元/人/月（平均）人數(shù)：17人工資：25500元/月2）基層：標(biāo)準(zhǔn)：650元/人/月（保安）B、項(xiàng)目建設(shè)管理部：1名，外聘。A、財(cái)務(wù)部：3名，已定員。員工培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期附表二十、{{項(xiàng)目建設(shè)期員工培訓(xùn)計(jì)劃}}項(xiàng)目經(jīng)營期附表二十一、{{項(xiàng)目經(jīng)營期員工培訓(xùn)計(jì)劃}}項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一、建設(shè)工期本項(xiàng)目分二期建設(shè)，從2004年3月起開始籌備，完成立項(xiàng)審批、可行性研究之后，進(jìn)入實(shí)施階段。三、編制項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表(橫線圖)附表二十二、{{項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度明細(xì)表}}投資估算一、投資估算依據(jù)土地投資：按**市現(xiàn)行土地儲備制度所確定的地價標(biāo)準(zhǔn)，**市規(guī)劃和國土資源局提報的《大東區(qū)分區(qū)規(guī)劃》，**市沈海物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃,**市規(guī)劃和國土資源局《關(guān)于印發(fā)城區(qū)土地級別基準(zhǔn)地價和出讓金租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》（沈規(guī)國地發(fā)[2002]第285號文件）。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排一期工程建設(shè)內(nèi)容：按先后開工順序依次為三號地塊的陶瓷精品市場、四號地塊的消防油漆市場、一號地塊的博覽中心和二號地塊的旗艦店廣場。A、物業(yè)管理部：27名，已定員。A、行政事業(yè)部：3名，已定員。2）項(xiàng)目總監(jiān)：1名，外聘。物流：1名職責(zé)：在物業(yè)部長的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)業(yè)戶經(jīng)營商品的儲存、配送業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)與監(jiān)管，參與公司物流中心設(shè)計(jì)籌建及建成后工作的具體實(shí)施。?綠化衛(wèi)生：9名職責(zé)：為公司所轄市場公用范圍內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境、綠化環(huán)境提供維護(hù)。5）物業(yè)部長：1名職責(zé)：向總經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)公司所轄市場內(nèi)業(yè)戶經(jīng)營商品的儲存、配送業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)與監(jiān)管，設(shè)備房屋的維護(hù)，保安消防、綠化衛(wèi)生等環(huán)境維護(hù)管理工作，負(fù)責(zé)協(xié)助項(xiàng)目總監(jiān)完成物流中心的設(shè)計(jì)籌建，接管物流中心建成后的管理和業(yè)務(wù)開展工作。要求：學(xué)歷本科以上，會計(jì)、經(jīng)濟(jì)、管理等專業(yè)，5年以上財(cái)務(wù)管理工作經(jīng)驗(yàn)。要求：學(xué)歷本科以上，年齡23歲以上，3年以上行政管理相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。要求：學(xué)歷大專以上，年齡23歲以上，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。2）項(xiàng)目總監(jiān)：1名職責(zé)：直接向總經(jīng)理負(fù)責(zé)，具有監(jiān)督建議權(quán)無決策權(quán)，全面監(jiān)管項(xiàng)目建設(shè)、招商以及圍繞項(xiàng)目實(shí)施對其他部門職能進(jìn)行建議性界定，動態(tài)協(xié)調(diào)在建項(xiàng)目與經(jīng)營項(xiàng)目的關(guān)系。二、人力資源配置本項(xiàng)目人力資源配置僅考慮了市場發(fā)展商的管理人員、服務(wù)人員，沒有包括任何經(jīng)營項(xiàng)目的人員。 在項(xiàng)目建設(shè)后期，逐步由總監(jiān)監(jiān)理制向副總分工制過渡，針對市場的長期管理和可持續(xù)發(fā)展，由項(xiàng)目總監(jiān)及前期各部門的負(fù)責(zé)人中產(chǎn)生副總，兼管相關(guān)職能部門，所有部門根據(jù)市場的新發(fā)展需要進(jìn)行職能分工的重組。 在項(xiàng)目啟動初期，由總監(jiān)對項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行全盤監(jiān)管，直接向總經(jīng)理負(fù)責(zé)。在項(xiàng)目建設(shè)期，管理機(jī)構(gòu)需適應(yīng)項(xiàng)目籌備和建設(shè)需要，在原有機(jī)構(gòu)水平上重組部門職能和人員配置，實(shí)現(xiàn)建設(shè)與經(jīng)營管理雙向前進(jìn)的目標(biāo)。董事長向董事會負(fù)責(zé)，總經(jīng)理直接向董事長負(fù)責(zé)。組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置一、組織機(jī)構(gòu)組織機(jī)構(gòu)的完善是本項(xiàng)目建設(shè)過程中的另一項(xiàng)重要任務(wù)。（2）在重點(diǎn)營業(yè)廳和服務(wù)場所設(shè)置手提式滅火器、滅火彈等。 ；物流園防火等級為 ；地板城防火等級為 級。（3）綜合服務(wù)區(qū)既有餐飲娛樂住宿也有汽車維修，火災(zāi)隱患普遍復(fù)雜，除了工程設(shè)施防火之外，更重要的是日常經(jīng)營過程當(dāng)中人員行為的防范。（4）貨幣資金在綜合商務(wù)服務(wù)區(qū)設(shè)立貨幣資金結(jié)算儲蓄銀行，銀行作息時間適應(yīng)經(jīng)營時間存取貨幣需要，市場區(qū)域內(nèi)開辟方便的存取貨幣通道，推行電子貨幣結(jié)算業(yè)務(wù)。危險場所的保護(hù)措施（1）施工現(xiàn)場施工人員安全按照國家關(guān)于建筑安裝工程的安全法規(guī)編制施工安全措施。綜合評價本項(xiàng)目對環(huán)境的影響利大于弊，正向影響所帶來的好處是巨大的，負(fù)面影響很小而且可以通過管理措施得到降低。B、市場內(nèi)微觀環(huán)境規(guī)劃強(qiáng)調(diào)綠色、人本精神，通過建筑作品和綠化措施，改善區(qū)域內(nèi)的微循環(huán)，營造大工業(yè)區(qū)內(nèi)的親近自然環(huán)境。（2）開業(yè)前布貨階段重點(diǎn)控制包裝物散落，物業(yè)公司分區(qū)負(fù)責(zé)回收清理。（2）打樁工程選擇低噪聲設(shè)備，合理安排作業(yè)時間，降低對周圍居民和社會組織的影響。（2）本項(xiàng)目經(jīng)營期產(chǎn)生的廢水為生活廢水，對環(huán)境沒有特殊污染，由排水系統(tǒng)導(dǎo)入公共排水網(wǎng)。（4）本項(xiàng)目環(huán)繞交通干道，運(yùn)輸車輛噪聲不會影響居民生活。二、項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營對環(huán)境的影響本項(xiàng)目對環(huán)境的影響不同于工業(yè)項(xiàng)目那樣直接和明顯，作為一個流通和服務(wù)類項(xiàng)目，其對于環(huán)境的影響特別是對自然環(huán)境的影響并不直接。環(huán)境影響評一、場(廠)址環(huán)境條件（1）本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)橹圃鞓I(yè)和物流產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，人工設(shè)施為環(huán)境主體。節(jié)能措施一、節(jié)能措施本項(xiàng)目主要消耗電能，用于場區(qū)照明、營業(yè)廳照明、倉庫照明、辦公設(shè)施用電，服務(wù)區(qū)經(jīng)營用電，全部安裝分戶電表控制電耗。（2）需要供熱的營業(yè)廳和綜合服務(wù)區(qū)接通熱網(wǎng)，不允許在場區(qū)內(nèi)使用電熱取暖。（2）在所有的經(jīng)營區(qū)位和辦公室接通有線電話。污水排出場區(qū)后與市政排污干線相接。綠化帶用水預(yù)設(shè)澆灌開關(guān)。 （2）場區(qū)內(nèi)配置電瓶運(yùn)輸車，由配送公司投資和管理。場(廠)內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備場(廠)外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式（1）運(yùn)輸量估算附表十七、{{場外運(yùn)輸量估算表}}（2）運(yùn)輸組織形式場外運(yùn)輸以第三方物流為主要組織形式。 立方米。 +m。 m,最高處標(biāo)高為平面布置東北大馬路至聯(lián)合路總長700米，二環(huán)路至**陶瓷廠廠區(qū)邊界線總長310米，分別布置八個地塊，在一、二、三、四號地塊與五、六、七號地塊中間保留原東陶路，作為市場區(qū)內(nèi)交通主干道。編制建、構(gòu)筑物工程一覽表附表十五、{{建構(gòu)筑物工程一覽表}}注：附表十五包括“附表十五—1”——“附表十五—8”八張子表主要原材料、燃料供應(yīng)一、熱力、電力供應(yīng)本項(xiàng)目僅涉及勢力、電力供應(yīng)，沒有原材料、燃料供應(yīng)事項(xiàng)。經(jīng)營單元獨(dú)立、面積適用。市場內(nèi)建筑物分為四類：一類為商品交易設(shè)施：旗艦店廣場、陶瓷精品市場、消防油漆涂料市場、家居世界、地板城、停車場、物流園；二類為展示設(shè)施：博覽中心；三類為服務(wù)設(shè)施：寶馬大廈、綜合商務(wù)服務(wù)群樓；四類為環(huán)境設(shè)施：道路、綠化。施工條件（1）七通一平場地平整工作已經(jīng)基本完成，施工用水、電、氣干網(wǎng)接駁方便，通訊、道路等基礎(chǔ)良好，具備施工條件。沒有居民住