【正文】 一期建設(shè)從2004年9月1日開始至2005年底，二期建設(shè)從2006年1月到年底。3）總經(jīng)理助理：1名，已定員。要求：學(xué)歷中專以上，35歲以下，身體素質(zhì)佳、責(zé)任心強(qiáng)。4）財(cái)務(wù)總監(jiān)：1名職責(zé)：直接向總經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)公司內(nèi)部核算體系、內(nèi)外結(jié)算體系的設(shè)計(jì)，資金籌措計(jì)劃、成本控制計(jì)劃的制定和實(shí)施，各項(xiàng)結(jié)算業(yè)務(wù)的辦結(jié)，資金使用效益的考核。協(xié)助項(xiàng)目總監(jiān)調(diào)整在建項(xiàng)目與經(jīng)營項(xiàng)目關(guān)系。故根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)期和項(xiàng)目全面經(jīng)營期的不同需要，制定兩套企業(yè)模型，一方面使各部門在不同階段能夠協(xié)調(diào)一致地發(fā)揮作用，另一方面使其與企業(yè)外部環(huán)境保持協(xié)調(diào)發(fā)展。公司在治理結(jié)構(gòu)上形成董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。消防設(shè)施（1）場區(qū)內(nèi)物業(yè)公司選擇方便地點(diǎn)設(shè)立集中使用的防火設(shè)施和工具，包括舟車式滅火器、手提式滅火器、水桶、沙袋、鐵鍬等。（2）經(jīng)營設(shè)施的防火：所有經(jīng)營產(chǎn)品的營業(yè)廳都經(jīng)過裝修，在裝修同時(shí)鋪設(shè)電路，因此裝修工程和電路的防火是營業(yè)廳的防火重點(diǎn)。（3）電力安全，對所有涉及電器操作人員進(jìn)行安全操作和防護(hù)培訓(xùn)，嚴(yán)格貫徹操作規(guī)程。（1）正向影響A、由于本項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃，按照規(guī)?；?jīng)營、人性化服務(wù)、可持續(xù)發(fā)展的原則建設(shè)新業(yè)態(tài)市場，徹底改變東北陶瓷城臟、亂、低的落后面貌，在外觀形象上給人面目一新的視覺感受，成為區(qū)域內(nèi)的新業(yè)態(tài)、新亮點(diǎn)。三、環(huán)境保護(hù)措施方案本項(xiàng)目建設(shè)期工程施工階段環(huán)境保護(hù)措施：（1）基礎(chǔ)施工重點(diǎn)控制裸露地面揚(yáng)塵和外運(yùn)土方散落，實(shí)施裸露地面防護(hù)網(wǎng)覆蓋，外運(yùn)土方控制裝車量、加蓋防護(hù)網(wǎng)。（3）本項(xiàng)目遠(yuǎn)離居民區(qū)，建設(shè)過程中產(chǎn)生的噪聲不會對居民生活發(fā)生影響。公共場所用水全部采用感應(yīng)開關(guān)控制。倉儲設(shè)施在物流園建設(shè)通訊設(shè)施（1）在所有的經(jīng)營區(qū)位和辦公室接通寬帶網(wǎng)，帶寬不低于10MB。生活用廢水由專用排水管道排入地下污水管道，自然降水由建筑物外排水系統(tǒng)排至道路污水窨井。其中建設(shè)期運(yùn)輸由施工單位組織，經(jīng)營期運(yùn)輸為本報(bào)告的重點(diǎn)研究內(nèi)容。（2）豎向布置方案（3）場地標(biāo)高及土石方工程量基準(zhǔn)地面標(biāo)高為其他工程按片筏基礎(chǔ)考慮。主要建、構(gòu)筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積方案主要建、構(gòu)筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積。 單位。**一環(huán)路、大二環(huán)路橫穿全區(qū)，**市東西快速干道1/3在大東區(qū)內(nèi)?！　」罚阂?*為中心，**至北京、大連、哈爾濱、撫順、丹東一環(huán)五射的高速公路網(wǎng)已經(jīng)形成。地處渾河沖積平原，地勢北高南低，稍有傾斜，海拔高低差為2米。另外， 8號地塊用于建設(shè)物流園。二、產(chǎn)品方案　　二期工程建設(shè)從一期工程全部建成投入經(jīng)營后開始建設(shè)。建設(shè)規(guī)模方案比選　 （1）建設(shè)規(guī)模公路運(yùn)輸依托大二環(huán)、繞城高速公路、**至周邊城市的五條高速公路、沈鐵高等級公路和東北大馬路，進(jìn)出貨物的大型集裝箱車輛、中小型配送車輛行駛快捷，一小時(shí)車程可達(dá)遼寧中部城市群任一城市。 另外， 八號地塊用于物流園建設(shè)。　　　　　 B、：　　 B、市場內(nèi)經(jīng)營陶瓷的既有廠商直銷，也有總經(jīng)銷商和代理商，目前的入住率已達(dá)到100%，已登記準(zhǔn)備進(jìn)入的商家有50戶。（3）業(yè)態(tài)提升策略從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、配套服務(wù)、經(jīng)營管理等多方面將現(xiàn)有市場業(yè)態(tài)提升至以精品陶瓷為主體的綜合性專業(yè)集群市場地位，預(yù)留業(yè)態(tài)再升級的增長點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)市場經(jīng)營的可持續(xù)發(fā)展。B、品牌優(yōu)勢本項(xiàng)目在原有“東北陶瓷城”基礎(chǔ)上進(jìn)行改擴(kuò)建。物業(yè)：暫無經(jīng)營結(jié)構(gòu)：陶瓷50多家；地板100多家；油漆50家。 物業(yè)：480元/平/年東方家園：出租：10000元/平/年（地板、建筑陶瓷）(2)遼寧省內(nèi)主要競爭對手：主要競爭對手情況(1)**市主要競爭對手1）競爭者經(jīng)營產(chǎn)品狀況一方面，受原材料價(jià)格影響，木地板價(jià)格從長期來看將持續(xù)走升。就西北地區(qū)整體而言，隨著當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)建設(shè)工程的提速及人們消費(fèi)意識的覺醒，在未來幾年的陶瓷市場仍然有非常大利潤增長空間。產(chǎn)品國內(nèi)市場銷售價(jià)格（1）陶瓷：本項(xiàng)目建成后，以上市場份額應(yīng)發(fā)生變化：在**市場提高到90 %，在遼寧中部城市群市場提高到85 %，在東北市場提高到30 %。這就為東北陶瓷城的發(fā)展建立了穩(wěn)固的生產(chǎn)基地。其中，竹材地板在國際市場上，中國是做的最好的國家之一，出口量也逐年增加，在歐美和一些東南亞國家受到廣泛的歡迎；實(shí)木地板在中國使用的比較早，是中國的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)穩(wěn)定形成對歐洲、西班牙、澳大利亞、印度等多個(gè)國家的對外出口；強(qiáng)化地板，在經(jīng)歷了短短幾年的發(fā)展期之后，業(yè)已成為世界最大的生產(chǎn)國，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)逐步接近歐洲，在國際市場上成為眾多歐洲大品牌企業(yè)的主要競爭對手。特別是日用陶瓷出口到世界160多個(gè)國家和地區(qū)，年出口總量與金額均居世界首位。市場預(yù)測一、產(chǎn)品市場供應(yīng)預(yù)測本項(xiàng)目以商品交易與物流、服務(wù)業(yè)為基本經(jīng)營內(nèi)容，產(chǎn)品市場的供應(yīng)分析以行業(yè)內(nèi)的全部生產(chǎn)商和銷售商的供應(yīng)能力為背景?！　　”卷?xiàng)目全部建成后，可實(shí)現(xiàn)年交易額100億元，經(jīng)營利潤 2億元，繳納稅金 2億元?！　?B、直接經(jīng)營設(shè)施包括經(jīng)營區(qū)內(nèi)的裝飾裝修由經(jīng)營商投資。依托**鐵路東站這一大型陸地物流港，鐵路集裝箱運(yùn)輸非常方便，可以實(shí)現(xiàn)鐵路到倉庫的直接進(jìn)貨和向外地轉(zhuǎn)發(fā)貨。這些土地資源需要政府土地管理和城市建設(shè)規(guī)劃部門重新規(guī)劃，并精測繪圖，東北陶瓷城有限公司統(tǒng)一申請辦理征用土地審批文件。　　 C、**的地板產(chǎn)品市場一直很零亂，很分散，總體規(guī)模不小但卻沒能形成規(guī)模效益。消防器材是一新興經(jīng)營領(lǐng)域，公共消防和民用消防的專業(yè)化勢在必行。 在項(xiàng)目擬建地范圍內(nèi)。建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資額與房地產(chǎn)銷售額合計(jì)達(dá)432億元以上。市場成長的同時(shí)，帶動了周邊地區(qū)倉儲、物流配送、餐飲等服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)直接就業(yè)逾萬人，交易額從1996年的6千萬元增長到2003年的10億元，每年為地區(qū)創(chuàng)稅千萬元?！　」緦?shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的執(zhí)行董事負(fù)責(zé)制。8年的發(fā)展歷程，奠定了東北陶瓷城的專業(yè)市場地位，成為以**為中心輻射東北區(qū)域的著名陶瓷產(chǎn)品集散地。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，**陶瓷廠原有生產(chǎn)經(jīng)營格局被打破，通過與外來資本合作，重新組建了陶瓷生產(chǎn)線，專門生產(chǎn)瓷磚產(chǎn)品。 A、東北陶瓷城因起步較早，基礎(chǔ)設(shè)施布局及功能已開始受到當(dāng)初傳統(tǒng)市場建設(shè)思路的嚴(yán)重制約，相對于市場發(fā)展趨勢，空間利用已經(jīng)極不合理，急需重新進(jìn)行整體規(guī)劃?！　?B、東北陶瓷城面臨著非改不可的國際國內(nèi)大環(huán)境：　　（1）中國加入 wto后的五年過渡期已過半，市場開放程度越來越高，國內(nèi)外商家云集**，同臺競技；　　（2）商品流通業(yè)態(tài)變革加劇，新的商品流通業(yè)態(tài)侵潤取代舊的商品流通業(yè)態(tài)速度加快，傳統(tǒng)概念下的批發(fā)零售市場都在發(fā)生嬗變，業(yè)態(tài)提升迫切；　　（3）國家振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略決策進(jìn)入實(shí)施階段，胡錦濤主席關(guān)于東北振興四轉(zhuǎn)論述將得到落實(shí)，遼寧省和**市將在振興東北的大環(huán)境下實(shí)施構(gòu)建**經(jīng)濟(jì)區(qū)戰(zhàn)略，即充分發(fā)揮四大優(yōu)勢，按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的內(nèi)在要求，通過實(shí)施區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化戰(zhàn)略，把**經(jīng)濟(jì)區(qū)建成為兩大基地、兩大示范區(qū)和一個(gè)中心，即建成我國的裝備制造基地和重要原料工業(yè)基地；建成遼寧乃至整個(gè)東北的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工示范區(qū)；建成輻射和服務(wù)于整個(gè)東北地區(qū)的現(xiàn)代商貿(mào)物流中心，進(jìn)而在全省完成老工業(yè)基地振興的歷史任務(wù)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)化；率先建成經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會富足、環(huán)境優(yōu)美、生活安康的先導(dǎo)地區(qū)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 　　　本項(xiàng)目的立項(xiàng)前期，已向大東區(qū)和**市政府管理部門作過匯報(bào)，按政府指導(dǎo)性意見制定本項(xiàng)目規(guī)劃的基本框架，本次可行性研究基于框架并做了適當(dāng)拓寬?！?（2）建設(shè)目標(biāo)：　　商品質(zhì)量等級：陶瓷產(chǎn)品包括建筑陶瓷、觀賞陶瓷、裝飾陶瓷、日用陶瓷、電器陶瓷、日用潔具等全系列經(jīng)營，以精品和名牌帶動市場，集團(tuán)消費(fèi)與大眾消費(fèi)并舉。這些品牌在東北陶瓷城有很大的擴(kuò)張?jiān)竿??！　。?）土地資源：　　 A、為東北陶瓷城股東購置，但沒有明確劃界，需要政府土地管理部門盡快劃界。二是在本規(guī)劃區(qū)內(nèi)靠近聯(lián)合路的8號地塊建設(shè)物流園區(qū)。目前市場內(nèi)有運(yùn)搬、裝卸作業(yè)人員　　人，運(yùn)搬車輛器具　　臺套，他們多數(shù)是自發(fā)形成的業(yè)務(wù)關(guān)系，組織程度較低，與物流公司沒有固定合作，與市場是依附關(guān)系。　　 A、大東區(qū)已經(jīng)成為**市工業(yè)生產(chǎn)和物流業(yè)重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，對人才的吸納能力增強(qiáng)，外來就業(yè)的經(jīng)營管理型人才增多，另有**市人才市場的資源保證?！　⊥怀鎏沾墒袌龅膶I(yè)特色，將是本市場存在的根本。這些生產(chǎn)廠既有外商獨(dú)資的，也有合資合作的，更多的是內(nèi)資企業(yè)。國內(nèi)外市場供應(yīng)預(yù)測國內(nèi)市場未來 5年陶瓷產(chǎn)品、地板類產(chǎn)品、油漆涂料類產(chǎn)品市場供應(yīng)預(yù)測：附表五、{{未來5年產(chǎn)品市場供應(yīng)預(yù)測}}二、產(chǎn)品市場需求預(yù)測本項(xiàng)目以商品交易與物流、服務(wù)業(yè)為基本經(jīng)營內(nèi)容，產(chǎn)品市場的需求分析以行業(yè)所涉及的全部消費(fèi)需求為背景?，F(xiàn)在我國陶瓷產(chǎn)品出口已擴(kuò)展到世界七大洲近200多個(gè)國家與地區(qū)。中國已躍為全球木地板最大生產(chǎn)國。從現(xiàn)在起至2005年，％的速度增長，至2005年，需求量將達(dá)2800萬噸。建筑衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)品市場出現(xiàn)了供大于求的局面，市場競爭激烈。木地板發(fā)展的具體趨勢是：將走向國際市場，國際著名品牌也將隨WTO的建立涌入中國市場；規(guī)模小的廠家將受到排擠；將會出現(xiàn)15％的知名品牌占領(lǐng)85％的市場銷售份額，知名品牌地位會越來越突出；2004年國產(chǎn)地板和進(jìn)口地板仍將各自占據(jù)著中國地板市場半壁江山，并在一段時(shí)間內(nèi)仍將保持這種局面。 90年代以來，國外一些著名油漆涂料企業(yè)紛紛以合資、獨(dú)資的形式進(jìn)入中國市場，最近幾年，由于乳膠漆的推廣，又有一批新的建筑涂料企業(yè)誕生，至今4500多家建筑涂料生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過市場的優(yōu)勝劣汰，已有一部分無法生存紛紛倒閉，而那些產(chǎn)品質(zhì)量好、技術(shù)水平高的企業(yè)則在市場經(jīng)濟(jì)的推動下迅速壯大?！　×闶蹣I(yè)態(tài)的服務(wù)對象集中在城區(qū)和近郊區(qū)，批發(fā)業(yè)態(tài)則集中服務(wù)于工程建設(shè)項(xiàng)目和覆蓋、輻射區(qū)域內(nèi)的二級、三級市場，特別是中等城市和縣鎮(zhèn)。**的“中國家具城”新開辟了一個(gè)油漆涂料專業(yè)市場，%的市場份額。整個(gè)區(qū)域市場需求量，但由于高檔與品牌消費(fèi)意識突出等特點(diǎn)，基本將本地、外資和佛山以外的品牌都拒之門外。由廣州和深圳兩個(gè)集中市場的銷售特點(diǎn)可見，廣東陶瓷消費(fèi)高檔化趨勢比較明顯，同時(shí)消費(fèi)者的服務(wù)要求也更加強(qiáng)烈。但隨著十六大提出的“東北大開發(fā)”使該地區(qū)成為建材行業(yè)一塊不可多得的蛋糕，東北地區(qū)的進(jìn)駐品牌必將增多，陶業(yè)競爭也會隨之加劇。受國際石油原料價(jià)格影響，2004年將是中國涂料行業(yè)快速發(fā)展的一年，油漆涂料類產(chǎn)品價(jià)格呈現(xiàn)全面上揚(yáng)的趨勢，平均漲幅在20%。 從以上匯總表格可以看出，在**范圍內(nèi)本項(xiàng)目的主要競爭對手為三家，即中國家具城、東行家私城、東方家園。而在油漆涂料產(chǎn)品的239個(gè)品牌中，中國家具城占了219個(gè)，市場資源占有率為92%；東行家私城為40個(gè)，市場資源占有率為17%；東方家園為22個(gè)，市場資源占有率僅為9%?？傮w來說，地板在三家市場的分布要比其他產(chǎn)品分散。 地板行業(yè)平均利潤率20%C、各市場發(fā)展商收入中國家具城一期、三期： 物業(yè)：300元/平/年東行家私城：出租：2000元/平/年商城分為一、二、三期，總占地面積32萬平方米，建筑面積達(dá)20萬平方米，其中標(biāo)準(zhǔn)庫房16萬平方米，店面3萬平方米，并配有相應(yīng)的住房和物流公司（主要為海路運(yùn)輸）。A、黑龍江禧龍?zhí)沾裳b飾批發(fā)大市場：，其中倉儲區(qū)6萬平方米。出租：480元/平/年物業(yè)費(fèi)：無E、長春岳陽地板城：位于長春岳陽地板銷售一條街，占地4000平方米。C、項(xiàng)目配套綜合商務(wù)服務(wù)及匯展方面的目標(biāo)客源可能受產(chǎn)品銷售淡旺季影響。專業(yè)化與規(guī)模化矛盾項(xiàng)目在陶瓷專營基礎(chǔ)上發(fā)展相關(guān)產(chǎn)品，是專業(yè)化集群市場定位的需要，也是目標(biāo)市場宏觀發(fā)展態(tài)勢的需要，但在規(guī)模化的同時(shí)如何突出項(xiàng)目特色，突出各品類產(chǎn)品的專營地位和形象，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。這種局面既不利于品牌成長也不利于消費(fèi)者。 這些土地資源需要政府土地管理和城市建設(shè)規(guī)劃部門重新規(guī)劃，并精測繪圖，東北陶瓷城有限公司統(tǒng)一申請辦理征用土地審批文件?，F(xiàn)有作為倉儲的臨時(shí)庫房將在改擴(kuò)建過程中進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，重新分類配置。市場改擴(kuò)建后這些資源需要整合、擴(kuò)充，變成合同制的業(yè)務(wù)合作關(guān)系?！　?C、國內(nèi)外著名品牌生產(chǎn)商對改擴(kuò)建工程部分出資共同建設(shè)?！　?A、大東區(qū)已經(jīng)成為**市工業(yè)生產(chǎn)和物流業(yè)重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，對人才的吸納能力增強(qiáng)，外來就業(yè)的經(jīng)營管理型人才增多，另有**市人才市場的資源保證?！　|北陶瓷城改擴(kuò)建項(xiàng)目完成后，將大大提高市場的核心競爭力，經(jīng)營規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，五年后達(dá)到100億元，為區(qū)內(nèi)增加綜合稅收超過2億元。避開施工作業(yè)車輛、人員與經(jīng)營車輛、人員搶占道路、場地的矛盾。用于改建博覽中心；，用于改建旗艦店廣場。 這些土地資源需要政府土地管理和城市建設(shè)規(guī)劃部門重新規(guī)劃，并精測繪圖，東北陶瓷城有限公司統(tǒng)一申請辦理征用土地審批文件。人文環(huán)境：本區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成以制造業(yè)從業(yè)人口為主，對于第三產(chǎn)業(yè)消費(fèi)需求明顯；本區(qū)既是城區(qū)也是與郊區(qū)聯(lián)系緊密的過渡區(qū)，屬城鄉(xiāng)混合型消費(fèi)需求；本區(qū)內(nèi)旅游資源特別是近現(xiàn)代工業(yè)文明旅游資源豐富，教育文化科技發(fā)達(dá)。從沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)出發(fā)，25分鐘可抵桃仙國際機(jī)場。擁有各類專業(yè)技術(shù)人員11萬余人，是**市科技人員最為集中、科技力量最強(qiáng)的園區(qū)之一。 單位；，地產(chǎn)權(quán)屬歸施工條件（1）七通一平場地平整工作已經(jīng)基本完成，施工用水、電、氣干網(wǎng)接駁方便，通訊、道路等基礎(chǔ)良好，具備施工條件。經(jīng)營單元獨(dú)立、面積適用。平面布置東北大馬路至聯(lián)合路總長700米，二環(huán)路至**陶瓷廠廠區(qū)邊界線總長310米，分別布置八個(gè)地塊，在一、二、三、四號地塊與五、六、七號地塊中間保留原東陶路，作為市場區(qū)內(nèi)交通主干道。 m,最高處標(biāo)高為 立方米。場(廠)內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備綠化帶用水預(yù)設(shè)澆灌開關(guān)。（2）需要供熱的營業(yè)廳和綜合服務(wù)區(qū)接通熱網(wǎng)，不允許在場區(qū)內(nèi)使用電熱取暖。節(jié)能措施一、節(jié)能措施本項(xiàng)目主要消耗電能，用于場區(qū)照明、營業(yè)廳照明、倉庫照明、辦公設(shè)施用電，服務(wù)區(qū)經(jīng)營用電，全部安裝分戶電表控制電耗。二、項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營對環(huán)境的影響本項(xiàng)目對環(huán)境的影響不同于工業(yè)項(xiàng)目那