深圳安托山項(xiàng)目開發(fā)研判重新定位安托山-定-在線瀏覽
2025-06-30 02:01本頁(yè)面
【正文】 劃由福田中心區(qū)至蛇口港，計(jì)劃 2022建成 農(nóng)園路站 【 僑香路福利房 2022年中建成 】 ? 僑香村用地面積 127790㎡ ，建筑面積約 42萬(wàn)㎡， 15棟 32— 35層高樓， 3996套住宅 ? 小區(qū)配套包括商業(yè)、凈菜市場(chǎng)、幼兒園、文體中心、健康和物管中心等，停車位 3170個(gè) ? 僑香村將于 2022年 6月建成交付使用，計(jì)劃在 2022年底前入住 ? 僑香村是深圳市最后一批“福利房”，是為了解決近 7000名在 2022年 12月 31日前調(diào)入深圳，且符合分房條件但至今沒有住房的黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位員工的住房問(wèn)題。純街區(qū) Block Town 【 項(xiàng)目檔次定位 】 開發(fā)環(huán)境 區(qū)位分析 戶型分析 1. 戶型定位：戶型推導(dǎo)研判過(guò)程 2. 戶型分解及創(chuàng)新建議 形象延展 香蜜湖 〃 純街區(qū) 報(bào)告架構(gòu) 1. 市場(chǎng)劃分：香蜜湖三大圈層 2. 區(qū)域?qū)擂危含F(xiàn)狀與未來(lái)的矛盾 3. 區(qū)位展望：站在2022年時(shí)點(diǎn)上，重新定義安托山 1. 新政出臺(tái)：市場(chǎng)從激漲到觀望 2. 片區(qū)供需：仍保持供需失衡局面 市場(chǎng) 客戶 檔次 自身?xiàng)l件 宏觀政策 戶型定位 【 影響戶型定位的重要因素 】 片區(qū)項(xiàng)目存量動(dòng)態(tài)分析 1 2 3 結(jié)論一 【 戶型推導(dǎo)研判思路 】 市場(chǎng)角度分析 二級(jí)市場(chǎng)成交 /需求分析 項(xiàng)目自身?xiàng)l件修正分析 新政應(yīng)對(duì)修改戶型配比 4 結(jié)論四 政策角度分析 結(jié)論三 自身?xiàng)l件分析 結(jié)論二 客戶角度分析 推導(dǎo)過(guò)程 分析過(guò)程 : 通過(guò)香蜜湖外圈、幅射圈同類項(xiàng)目進(jìn)行整體分析 。 選取 0206年的共 11個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行分析 。 數(shù)據(jù)來(lái)源 : 中原深港研究中心 /中原三級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù) 1: 樣本容量 時(shí)間跨度 篩選標(biāo)準(zhǔn) 2 1 3 11個(gè) 4年 香蜜湖外圈、幅射圈高檔住宅項(xiàng)目 【 環(huán)香蜜湖圈層 0206年已 /在 /近期銷售項(xiàng)目分析 】 片區(qū) /項(xiàng)目 02年已售項(xiàng)目 04年已售項(xiàng)目 05年已售項(xiàng)目 06年發(fā)售項(xiàng)目 香蜜湖外圈 望郡 金地香蜜山 香格麗苑 香雅園 香逸名園 緹香茗苑 香蜜湖幅射圈 風(fēng)臨左岸 香詩(shī)美林 香山美樹苑 園博中央 盛景國(guó)際花園 項(xiàng)目 二房 三房 四房 五房 其他 望郡 69㎡ 占 6% 94109㎡ 占 17% 115143㎡ 占 18% 165203㎡ 占 34% 復(fù)式 181242 ㎡ 占 23% 香逸名園 85㎡ 占 25% 103118㎡ 占 75% —— —— —— 風(fēng)臨左岸 9095㎡ 占 50% 108112㎡ 占 25% 129132㎡ 占 25% —— —— 金地香蜜山 79㎡ 占 8% 104146㎡ 占 66% 主力 129146 ㎡ 148193㎡ 占 26% 主力 148160㎡ —— —— 盛景國(guó)際 7175㎡ 占 12% 89131㎡ 占 47% 單房占 40% 緹香茗苑 72㎡ 占 13% 96115㎡ 占 27% 129151㎡ 占 44% 主力 11 13 142㎡ 160162㎡ 占 8% 單房占 13% 香詩(shī)美林 7581㎡ 占 39% 110118㎡ 占 54% 136140㎡ 占 7% 香格麗苑 7884㎡ 占 20% 104114㎡ 占 65% 130137㎡ 占 15% 香山美樹苑 7685㎡ 占 16% 97115㎡ 占 60% 138㎡ 占 24% 香雅園 6472㎡ 占 53% 8498㎡ 占 47% 園博中央 83㎡ 占 23% 122㎡ 占 47% 160㎡ 占 26% 0206年面積和比例統(tǒng)計(jì) 02 04 05 06 通過(guò)對(duì)篩選出項(xiàng)目的戶型進(jìn)行分析，我們發(fā)現(xiàn)三房、四房是所有可參考項(xiàng)目的主力戶型。 02年以來(lái)，環(huán)香蜜圈住宅項(xiàng)目三房比例呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)； 四房比例則呈明顯下降趨勢(shì)。 、四房比例分析 三房四房比例變化趨勢(shì)36%58%62%66%15%11%20%17%0%10%20%30%40%50%60%70%2022 2022 2022 2022三房 四房面 積（㎡） 118 94 151 89 114 97 三房 四房 143 115 193 136 138 130 02年至今， 三房 /四房戶型面積區(qū)間彈性增大，尺度上限有逐步放大趨勢(shì) 。 2022年 2022年 2022年 2022年 122 84 160 、四房基本面積區(qū)間分析 上限 下限 ?三房戶型區(qū)間設(shè)臵在 100㎡ 以下、 105－ 117㎡ 、 120－ 130㎡ 之間； ?四房戶型區(qū)間設(shè)臵在 130160㎡ 之間； 結(jié)論： 選取設(shè)臵相對(duì)集中的暢銷面積區(qū)間段，并據(jù)此初步建議本項(xiàng)目 、四房暢銷區(qū)間分析 時(shí)間 三房 四房 02年 105115㎡ 125130㎡ 04年 135140㎡ 、 110117㎡ 、 8995㎡ 136140㎡ ， 160165㎡ 05年 105118㎡ 130138㎡ 06年 8698㎡ 、 115120㎡ （案例較少） 關(guān)于近 4年環(huán)香蜜湖片區(qū)可參考項(xiàng)目之 兩房 分析 望郡 香蜜山 緹香名苑 香格麗苑 2022 2022 2022 69㎡ 約 6% 79㎡ 約 8% 72 ㎡ 約 13% 7884㎡ 約 20% 時(shí)間軸線 環(huán)香蜜湖圈層可比項(xiàng)目中，兩房所占比重較少 套數(shù)比約占 10－ 15％。 在初步戶型面積參考的基礎(chǔ)上 ,需要再次論證以求出項(xiàng)目最終面積和比例 。 接下來(lái)將通過(guò)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目修正來(lái)完善本項(xiàng)目的戶型比例 。 目的要求 :修正基本戶型 由三級(jí)市場(chǎng)成交和需求戶型 /面積對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行戶型區(qū)間修正 。 ?為保證產(chǎn)品的通透性和舒適性 ， 本項(xiàng)目開發(fā)方向基本為高層或小高層 。 4 說(shuō)明 : ? 將 95㎡ 的小三房面積調(diào)低到 90㎡ 以下，比例下調(diào)到 20%； ? 將 30%的大戶型保持在 110115㎡ 的中三房，此戶型作為項(xiàng)目核心產(chǎn)品 結(jié)論三 二房 三房 四房 區(qū)間 7078 ㎡ 95㎡ 以下 110115㎡ 120125㎡ 130140㎡ 比例 8% 23% 40% 17% 12% 針對(duì)新政調(diào)整后的戶型配比 結(jié)論四 二房 三房 四房 區(qū)間 7078 ㎡ 90㎡ 以下 110115㎡ 120125㎡ 130140㎡
規(guī)章制度相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1