深圳安托山項目開發(fā)研判重新定位安托山-定(已改無錯字)
2023-06-13 02:01:29 本頁面
【正文】 0㎡ 以下 105117㎡ 120130㎡ 130160㎡ 比例 10－ 15% 65%75% 15%20% 說明 : 以上戶型區(qū)間和比例是基于對片區(qū)市場研究 ,目前只作為本項目研究的參考值 。 在初步戶型面積參考的基礎(chǔ)上 ,需要再次論證以求出項目最終面積和比例 。 由于目前只是推斷 ,所以在此我們初步用區(qū)間表達戶型的比例 。 接下來將通過潛在競爭項目修正來完善本項目的戶型比例 。 分析過程 : 通過環(huán)香蜜湖片區(qū)三級市場成交和需求進行分析 。 目的要求 :修正基本戶型 由三級市場成交和需求戶型 /面積對本項目進行戶型區(qū)間修正 。 數(shù)據(jù)來源 : 中原深港研究中心 /中原三級市場數(shù)據(jù)庫 推導過程 2: 戶型上的分布十分集中， 三房四房的比例高達 83％； 三房占據(jù)半壁江山 統(tǒng)計結(jié)果顯示， 本片區(qū)二手樓成交均價保持在 1100013000的水平 ,說明二手樓與新盤價格差別不大 環(huán)香蜜湖 片區(qū) 三級市場成交資料（ － ） 戶型 成交比例 平均面積 面積區(qū)間 （㎡） 平均總價 （萬元） 平均單價 （元 /㎡ ） 一房 % 61 12105 兩房 % 102 11644 三房 % 170 13160 四房 % 246 13763 五房 % 118350 451 19853 原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部 1. 環(huán)香蜜湖片區(qū)三級市場成交分析 房型需求及成交量排名：三房 四房 二房 片區(qū)二手客戶需求基本上和成交情況吻合， 三房需求占據(jù)半壁江山，四房比重占 1/4強； 原始資料來源：中原三級市場天然居、中旅國際公館等地鋪 環(huán)香蜜湖片區(qū)三級市場客戶戶型需求2% 12%53%25%8%一房 二房 三房 四房 五房?成交以三房、四房為主 ?兩房所占據(jù)比例很小 原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部 成交戶型 平均面積 平均單價 平均總價 二房 79 10000 790000 三房 130 12022 1560000 四房 157 12500 1962500 五房 193 13500 2605500 ： 金地 香蜜山項目 香蜜山二手成交戶型比例2%57%35%6%2房 3房 4房 5房?成交 3房占 6成比例； ?成交 4房占 1/4強； ?該項目有一定比例的兩房成交，主要是項目單獨設(shè)臵了一棟小戶型， 2房體量較大 原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部 成交戶型 平均面積 平均單價 平均總價 二房 72 11000 792022 三房 117 13000 1651000 四房 165 13000 2145000 緹香名苑二手成交戶型比例19%58%23%2房 3房 4房：緹香名苑項目 成交戶型面積集中段分別為： – 兩房 7279㎡ – 三房分 105117㎡ 、 130㎡ 兩個面積段 – 四房 140－ 160㎡ 成交價格： – 三房單價與四房平均單價基本相近 – 三房成交比例高，價格也比較堅挺 – 兩房的單價明顯較低，該片區(qū) 2房客戶對價格敏感度極高 二手樓與新盤售價差距較小 – 市面上熱銷的 2手樓存量項目，都是近年規(guī)劃建成的，位臵優(yōu)越，素質(zhì)較高 三級市場成交戶型和面積綜合統(tǒng)計 二房 三房 四房 區(qū)域表現(xiàn) 7080㎡ 100㎡ 以下 117 ㎡ 132㎡ 130160㎡ 個案反映 5%8% 7075％ 20％ 三級市場主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計 【 三級市場成交 /需求分析推斷， 結(jié)論二 : 】 結(jié)論二 二房 三房 四房 區(qū)間 7080 ㎡ 100㎡ 以下 110117㎡ 120130㎡ 130160㎡ 比例 8% 15% 40% 17% 20% 推導過程 分析項目自身條件限制；推斷本項需要規(guī)避的劣勢 考慮未來競爭局面 對原定戶型比例進行修正 3: ?整體項目占地面積為 9910㎡ ， 容積率 〉 5。 ?為保證產(chǎn)品的通透性和舒適性 ， 本項目開發(fā)方向基本為高層或小高層 。 ?園林可用空間不大 ， 難以塑造高檔豪宅形象； ?項目南側(cè)為待開發(fā)用地 ， 未來規(guī)劃不可知 ， 估計視線遮擋嚴重； ?項目北面綠色山景資源豐富 ， 但北面為中學用地 ， 且存在約 10余米的高差 ， 學校的噪音將對北面戶型影響較大 ?項目面市期間 ， 污染廠區(qū)估計尚未全部拆除 ， 片區(qū)的狀況仍未最終改善 建議在片區(qū)需求戶型比例的基礎(chǔ)上 對大戶型比例進行適度下降 未來競爭局面分析 1. 前提一：香蜜湖外圈、幅射圈可開發(fā)土地非常有限，且屬小地塊開發(fā)，因此未來的競爭主要是與存量 2手樓的競爭； 2. 前提二：本片區(qū) 1手樓比 2手樓單價高 10%15%，是客戶可接受的范圍； 3. 前提三：為保證發(fā)展商的利益最大化 4. 前提四：保證總價均等（具有競爭力） 建議在片區(qū)需求面積的基礎(chǔ)上收縮 10%15% 結(jié)論二 二房 三房 四房 區(qū)間 7080 ㎡ 100㎡ 以下 110117㎡ 120130㎡ 130160㎡ 比例 8% 15% 40% 17% 20% 結(jié)論二 二房 三房 四房 區(qū)間 6575 ㎡ 95㎡ 以下 110115㎡ 120125㎡ 130140㎡ 比例 8% 23% 40% 17% 12% 面積縮減后，通過戶型設(shè)計創(chuàng)新，解決戶型的舒適度問題 【 項目自身條件分析推斷， 結(jié)論三 : 】 推導過程 新政影響分析 最大威懾力的舉措： —— 套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的 70％以上 —— 這也意味著 90平方米以上房源的套數(shù)占總房源套數(shù)的比例將一定小于 30%。 4 說明 : ? 將 95㎡ 的小三房面積調(diào)低到 90㎡ 以下，比例下調(diào)到 20%； ? 將 30%的大戶型保持在 110115㎡ 的中三房，此戶型作為項目核心產(chǎn)品 結(jié)論三 二房 三房 四房 區(qū)間 7078 ㎡ 95㎡ 以下 110115㎡ 120125㎡ 130140㎡ 比例 8% 23% 40% 17% 12% 針對新政調(diào)整后的戶型配比 結(jié)論四 二房 三房 四房 區(qū)間 7078 ㎡ 90㎡ 以下 110115㎡ 120125㎡ 130140㎡ 比例 8% 20% 42% 18% 12% 備注 約 12%戶型組合 戶型組合 戶型組合 【 新政應(yīng)對修改戶型配比 結(jié)論四 : 】 ? 平面組合（花園扣院） ? 垂直組合（復式、三錯層） 【 戶型組合作方式建議 】 客廳、餐廳 客廳、餐廳 3米高臥室 3米高臥室 3米高臥室 入戶 花園 入戶 花園 拆除花園間的墻壁 即完整的大戶
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