【正文】 型單位 3米高臥室 【 項目規(guī)劃建議 】 規(guī)劃目的： ?實現(xiàn)一梯三戶或一梯四戶； ?保證中心園林最大化、共享性強； ?主入口可設臵一圈臨街商鋪，形成入口處小型商業(yè)廣場 24層 18層 戶型排布： ?大四房； ?大三房； ?中三房； ?小三房 ?兩房 開發(fā)環(huán)境 區(qū)位分析 戶型分析 1. 戶型定位：戶型推導及驗證過程 2. 戶型分解及創(chuàng)新建議 形象延展 香蜜湖 〃 純街區(qū) 報告架構 1. 市場劃分：香蜜湖三大圈層 2. 區(qū)域尷尬：現(xiàn)狀與未來的矛盾 3. 區(qū)位展望：站在2022年時點上，重新定義安托山 1. 新政出臺：市場從激漲到觀望 2. 片區(qū)供需：仍保持供需失衡局面 1. 客戶定位：城市核心階層 2. 客戶心理需求：香蜜湖情結 3. 項目檔次追求：與眾不同的品味感 圈層 香蜜湖內圈 香蜜湖外圈 香蜜湖幅射圈 客戶性質 自住為主，部分投資 自住為主，少量投資 自住為主，投資較少 區(qū)域來源 福田客戶為主，輻射羅湖、南山，在部分關外、外地客戶 福田為主（約 60%），主要為中心區(qū)、景田、蓮花北、和車公廟； 輻射區(qū)域有南山（約 10%）、梅林、羅湖；少量關外 車公廟、中心區(qū)為主 部分景田客戶 職業(yè) 私企老板、公司高層、高級公務員為主 2房：公司白領、中級管理人員 3房四房：中小企業(yè)主，公司管理層、金融證券、高科技人員、福田老居民 車公廟和中心區(qū)白領、 高科技人員、小私營業(yè)主 家庭年收入 30萬以上，超級富豪居多 20萬以上 15萬以上 年齡 3550歲為主 2房 2530歲為主， 3房 3045歲為主 2535歲為主 家庭結構 3口以上居多，部分攜父母居住 2房 2口之家多， 3房 3口以上居多 2口、 3口之家居多 臵業(yè)需求 150— 190平米以上四房、五房為主 適中 3房為主， 2房也有一定比例 實用兩房、三房為主 關注因素 依次為環(huán)境、檔次、教育配套及車位 依次為價格、位臵、戶型（贈送面積） 依次為價格、戶型、位臵等 【 三大圈層客戶特征總結 】 【 客戶分類描述 】 客戶范疇：以香蜜湖外圈客戶為主，以香蜜湖幅射圈為輔 ? 中高收入白領階層、金融證券、高科技人員 ? 事業(yè)上升階段，月供能力強，購房意向更實際化，期望總價適中的居家式住宅 ? 文化層次較高，追求生活的品味與格調 ? 企業(yè)中高級管理階層 ? 多為二次臵業(yè)者，社會地位較高，收入穩(wěn)定豐厚 ? 追求生活質量，對居住環(huán)境、家居品味、檔次要求較高 ? 購房時注重心理感受，注重物業(yè)的形象包裝與其身份是否吻合 ? （具較強經(jīng)濟實力的）個體戶、中小私營企業(yè)老板 – 車公廟、景田片區(qū)所占比例較大， – 自有資金較足，長期滾打拼搏，消費觀念謹慎，購房精打細算，綜合樓盤性價比 客戶歸納： 城市核心階層 ? 生活信條： – 勤奮工作，舒適生活 – 追求放松、舒適的街區(qū)生活 ? 購房區(qū)域： – 對區(qū)位認知程度較高 – 具有香蜜湖情結 – 但未能購買香蜜湖核心圈產(chǎn)品 ? 生活品味： – 注重生活質量，對居住環(huán)境、家居品味及檔次要求高 – 注重物業(yè)所帶來的心理感受 【 客戶購房心態(tài) 】 【 營銷啟示 】 ? 舒適、閑散生活方式的追求 ? 香蜜湖區(qū)位滿足其虛榮心理 – 在案名及宣傳主題上與香蜜湖掛鉤，如香格麗苑、香蜜山、香詩美林、香山美樹苑 ? 格調與品位更高一籌 【 關于 形象的思考 1】 香 頌 ? 字面意思：香蜜湖頌歌 ? 名詞涵義：法國音樂流派，暗示一種優(yōu)雅、閑適、浪漫與品位的生活方式 閑適、香蜜湖、格調 …… 他們的結合點在哪里？ 【 香頌 代表什么？ 】 【 關于 形象的思考 2】 閑適、香蜜湖、格調 … … 他們還有什么表現(xiàn)方式？ 湖 岸 ? 香蜜湖岸，直接拉近項目與香蜜湖的心理距離 ? 湖岸，也體現(xiàn)一種自然生態(tài)的景觀，以及閑適、自在的生活狀態(tài) 1. 順理成章，案名建議： 【 形象定位 】 香 頌 湖 岸 2. 項目定位： 香蜜湖 純街區(qū) 自然法式生活 Block Town 一種 自然、高貴、優(yōu)雅、閑適 的生活即將上演 …… 法式文化生活與音樂、自然晨昏的交匯，產(chǎn)生不同的情懷與調性 【 生活演繹 】 清晨 田園牧歌 意境：清晨田園，每一種動聽的韻律，都有它自己的顏色。 在這個和諧、明朗的阡陌世界，心情也是原色的。 家，離開城市的禁錮，心情完全撒野。 調性：通過原木材料、家俱，以及綠色的點綴， 營造一個純自然的家園。 午后 云中漫步 意境：云中漫步，發(fā)生在南部葡萄園的故事。 從都市到自然的回歸，浸染在鄉(xiāng)間的美妙的風景 以及濃厚的親情之中。 調性：自然、碎花的蔓妙風情，配合午后閑散的心境， 散發(fā)出家所獨有的溫馨與細膩。 晨曉 日光海岸 意境：日光海岸，是由班德瑞樂隊演奏的輕音樂集。 隨著陽光在浪尖上躍動，心情輕快、明朗、舒展。 調性：一汪純凈的蔚藍，幾滴水的通透，點綴些海洋氣息。 家，是鮮亮、充滿陽光的港灣。 開發(fā)環(huán)境 區(qū)位分析 戶型分析 1. 戶型定位：戶型推導及驗證過程 2. 戶型分解及創(chuàng)新建議 形象延展 香蜜湖 〃 純街區(qū) 報告架構 1. 市場劃分：香蜜湖三大圈層 2. 區(qū)域尷尬：現(xiàn)狀與未來的矛盾 3. 區(qū)位展望：站在2022年時點上，重新定義安托山 1. 新政出臺：市場從激漲到觀望 2. 片區(qū)供需：仍保持供需失衡局面 品味居家 1. 客戶定位：城市核心階層 2. 客戶心理需求：香蜜湖情結 3. 項目檔次追求：與眾不同的品味感 湖岸 〃 香頌 項目報告回顧 ? 站在 2022年的時點上，重新定義安托山： 香蜜湖純街區(qū) ? 戶型推導研判： 二房 三房 四房 ? 物業(yè)定位： 香蜜湖 〃 純街區(qū) 〃 自然法式生活（ Block town） ? 形象定位： 湖岸 〃 香頌 結論 二房 三房 四房 區(qū)間 7078 ㎡ 90㎡ 以下 110115㎡ 120125㎡ 130140㎡ 比例 8% 20% 42% 18% 12% 預祝地業(yè)安托山項目取得圓滿成功！ THE END