【正文】 201 6% ?90118㎡ 的三房占主導(dǎo) ?其次是 7090㎡ 的兩房與 130140㎡ 的四房各占 1/4強的比重 【 香蜜湖圈層分析總結(jié) 1】 環(huán)香蜜湖三大圈層價格對比（萬元/平米）1 13 01231 2 3 4 5核心區(qū)域 外圍區(qū)域 輻射區(qū)域【 香蜜湖圈層分析總結(jié) 2】 香蜜湖三大圈層主力戶型對比27%49%6%16%57%14%27%53%0%10%20%30%40%50%60%兩房 三房 四房輻射區(qū)域 外圍區(qū)域 核心區(qū)域開發(fā)環(huán)境 區(qū)位分析 1. 市場劃分：香蜜湖三大圈層 2. 區(qū)域?qū)擂危含F(xiàn)狀與未來的矛盾 3. 區(qū)位展望：站在2022年時點上，重新定義安托山 戶型分析 形象定位 報告架構(gòu) 1. 新政出臺：市場從激漲到觀望 2. 片區(qū)供需：仍保持供需失衡局面 項目地塊基本資料 ? 區(qū)位：安托山東片區(qū) 處于香蜜湖外圈 ? 位臵：安托山六路、僑香四路交匯西北 ? 占地： 9910㎡ ? 總建面：約 5萬㎡ ? 容積率：約 5 ? 現(xiàn)狀：重污染工業(yè)區(qū)、未開發(fā)區(qū)域： – 南面：汽車修理廠、瀝青廠、工務(wù)預(yù)制件廠、發(fā)電廠 – 西面：混凝泥土廠、安托山采石場 – 東面：武警用地，存在軍產(chǎn)房住宅出售 – 總體：現(xiàn)實環(huán)境惡劣，人煙罕至、空氣污染嚴重 ? 未來：全新的規(guī)劃前景 – 片區(qū)完善的居住及教育配套規(guī)劃 – 僑香村大型福利房 2022年 6月建成， 2022年底前入住 – BRT2022年通車 – 地鐵 2號線預(yù)計 2022年建成 – 山姆會員會及國投 SHOPPING MALL強大的幅射效應(yīng) 【 區(qū)域 尷尬：現(xiàn)狀與未來的矛盾 】 武警用地、香格麗苑 山姆會員店 沃爾瑪 安托六路、武警用地 本案地塊 北環(huán)路、塘朗山、高坡 安托山采石場 混凝泥土廠 待開發(fā)地、預(yù)制廠、瀝青廠等 【 地塊現(xiàn)狀 】 北 【 BRT1號線和地鐵 2號線 】 BRT1號線 2022年底開工，預(yù)計 2022年 投入使用 農(nóng)林路站 地鐵 2號線規(guī)劃由福田中心區(qū)至蛇口港，計劃 2022建成 農(nóng)園路站 【 僑香路福利房 2022年中建成 】 ? 僑香村用地面積 127790㎡ ，建筑面積約 42萬㎡， 15棟 32— 35層高樓， 3996套住宅 ? 小區(qū)配套包括商業(yè)、凈菜市場、幼兒園、文體中心、健康和物管中心等，停車位 3170個 ? 僑香村將于 2022年 6月建成交付使用，計劃在 2022年底前入住 ? 僑香村是深圳市最后一批“福利房”，是為了解決近 7000名在 2022年 12月 31日前調(diào)入深圳，且符合分房條件但至今沒有住房的黨政機關(guān)、事業(yè)單位員工的住房問題。 【 片區(qū)未來完善規(guī)劃 】 片區(qū)定位： 配套設(shè)施齊全的大型生活區(qū) 商業(yè)配套： 山姆會員店、國投 SHOP PINGMALL、綜合市場，商業(yè)公共設(shè)施 社區(qū)配套： 區(qū)級文化中心、區(qū)級圖書館、運動場、公共泳池、網(wǎng)球體育中心、區(qū)級醫(yī)院 教育配套： ?3個小學(xué) ?2個中學(xué) ?3個幼兒園 ?（名校）香蜜湖實驗學(xué)校 僑香村福利房：占地 ㎡，約 4000戶，帶來相應(yīng)完善配套 配套完善的街區(qū)生活 僑香村 福利房 山姆會員店 【 站在 2022年的時點上，重新審視安托山 】 ? 周邊工廠、采石場搬遷，安托山復(fù)綠工程展開 ? 中心區(qū)、中心西區(qū)的發(fā)展帶來大量置業(yè)需求，關(guān)內(nèi)供求矛盾短期內(nèi)無法解決 ? BRT開通 ? 僑香村福利房建成即將入住 ? 山姆會員店及 SHOPPING MALL商業(yè)幅射效應(yīng) ? 僑香村、片區(qū)內(nèi)規(guī)劃教育、文教設(shè)施開始建設(shè) ? 由廠區(qū)變成純粹的居住區(qū)域，綠色景觀資源豐富 ? 土地總供應(yīng)量 44萬㎡ ，是福田未來最集中最大的住宅開發(fā)用地 ? 交通改善，擴大客戶范圍 ? 提升片區(qū)知名度與美譽度，形成良好的居住氛圍 ? 高檔次、完善的商業(yè)及文化配套 ：依托香蜜湖豪宅區(qū)及其高檔配套設(shè)施 借助僑香村大型福利房完善的交通居住配套體系 ： 44萬㎡ ， 福田區(qū)僅有的高規(guī)劃起點 、 整片待開發(fā)土地 ： 福田區(qū)純粹高檔居住區(qū) 作為香蜜湖的有力供應(yīng)補充 ：舒適的街區(qū)尺度；純粹 、 寧靜的居住氛圍 豐富的綠色山景資源；文教配套齊備 ， 人文氣氛濃厚 香蜜湖 目的要求 : 由片區(qū)存量動態(tài)分析 ,找出基本變化規(guī)律 ,初步得出本項目可參照的戶型區(qū)間和比例 。 據(jù)此線性趨勢預(yù)測， 本項目可以參考主力房型比例為 三房比例約為 65％左右，四房比例約為 20％左右 。 設(shè)臵建議 主力區(qū)間 :7080㎡ 兩房比例 :約 1015% 【 初步推導(dǎo)戶型面積和比例 結(jié)論一 : 】 二房 三房 四房 區(qū)間 7080 ㎡ 100㎡ 以下 105117㎡ 120130㎡ 130160㎡ 比例 10－ 15% 65%75% 15%20% 說明 : 以上戶型區(qū)間和比例是基于對片區(qū)市場研究 ,目前只作為本項目研究的參考值 。 分析過程 : 通過環(huán)香蜜湖片區(qū)三級市場成交和需求進行分析 。 ?園林可用空間不大 ， 難以塑造高檔豪宅形象； ?項目南側(cè)為待開發(fā)用地 ， 未來規(guī)劃不可知 ， 估計視線遮擋嚴重； ?項目北面綠色山景資源豐富 ， 但北面為中學(xué)用地 ， 且存在約 10余米的高差 ， 學(xué)校的噪音將對北面戶型影響較大 ?項目面市期間 ， 污染廠區(qū)估計尚未全部拆除 ， 片區(qū)的狀況仍未最終改善 建議在片區(qū)需求戶型比例的基礎(chǔ)上 對大戶型比例進行適度下降 未來競爭局面分析 1. 前提一：香蜜湖外圈、幅射圈可開發(fā)土地非常有限，且屬小地塊開發(fā)，因此未來的競爭主要是與存量 2手樓的競爭； 2. 前提二：本片區(qū) 1手樓比 2手樓單價高 10%15%，是客戶可接受的范圍； 3. 前提三：為保證發(fā)展商的利益最大化 4. 前提四：保證總價均等（具有競爭力） 建議在片區(qū)需求面積的基礎(chǔ)上收縮 10%15% 結(jié)論二 二房 三房 四房 區(qū)間 7080 ㎡ 100㎡ 以下 110117㎡ 120130㎡ 130160㎡ 比例 8% 15% 40% 17% 20% 結(jié)論二 二房 三房 四房 區(qū)間 6575 ㎡ 95㎡ 以下 110115㎡ 120125㎡ 130140㎡ 比例 8% 23% 40% 17% 12% 面積縮減后，通過戶型設(shè)