深圳安托山項(xiàng)目開發(fā)研判重新定位安托山-定-展示頁
2025-05-22 02:01本頁面
【正文】 89 21 153160 47 198209 熙園 689 307 159172 45% 293 183217 43% 中旅國(guó)際公館一期 548 273 116164 50% 212 165185 39% 中旅國(guó)際公館二期 935 190 104106 20% 338 153170 36% 水榭花都 1期 470 117 121129 25% 353 171202 75% 水榭花都 2期 473 81 147166 17% 324 190205 68% 水榭花都 3期 472 82 148165 17% 374 191308 79% 總計(jì) 4297 1143 27% 2261 53% ?區(qū)域以三房、四房、五房供應(yīng)為主； 170㎡ 200㎡ 的四房占供應(yīng)主導(dǎo)位臵 ?戶型區(qū)間較其他區(qū)域?qū)挸?2040㎡ 【 香蜜湖外圈：供應(yīng)量及價(jià)格分析 】 樓盤 占地 建面 開盤時(shí)間 均價(jià) 二手房?jī)r(jià)格 金地香蜜山 1期 78679 169860 202251 8500 1000013000 金地香蜜山 2期 2022125 8700 1000014000 望郡 20882 100765 2022915 7000 1000011000 香逸名園 9500 60000 202232 6500 950013000 緹香名苑 20365 104417 202253 8500 950011000 香格麗苑 15036 90554 20221210 9800 —— 香雅園 7413 22823 2022319 9800 —— ?新推盤售價(jià)接近 10000元 /㎡ ?一手樓與二手樓價(jià)格非常接近；素質(zhì)較高的二手樓價(jià)格區(qū)間達(dá) 10000 13000元 /㎡ 【 香蜜湖外圈：戶型分析 】 100135平米的三房為主，兩房、四房各占一定比例 樓盤 總戶數(shù) 兩房 面積區(qū)間 套數(shù)比 三房 面積區(qū)間 套數(shù)比 四房 面積區(qū)間 套數(shù) 比 金地香蜜山 1期 544 79 79 15% 369 104135 68% 96 148184 18% 金地香蜜山 2期 443 81 118126 64% 132 148160 37% 201 129146 30 184193 望郡 568 36 6% 98 94109 17% 105 115143 18% 香雅園 289 153 6472 53% 136 8498 47% 0% 緹香名苑 658 88 13% 180 64% 50 8% 244 香格麗苑 612 123 20% 397 65% 92 1 137 15% 香逸名園 400 100 85 25% 300 103118 75% 0% 總計(jì) 3514 579 —— 16% 2022 —— 57% 505 —— 14% 【 香蜜湖幅射圈：供應(yīng)量及價(jià)格分析 】 樓盤 占地 建面 開盤時(shí)間 均價(jià) 二手房?jī)r(jià)格 香山美樹苑 38295 99600 20221022 8000 87009500 盛景國(guó)際花園 75413 20221030 7500 9500011000 風(fēng)臨左岸 15000 54000 2022112 6200 950010000 香詩美林 31288 100000 2022124 7500 980011000 園博中央 3933 19950 2022年 6月 15000 —— ?一手樓與二手樓價(jià)格非常接近；二手豪宅均價(jià)為 9000元 /㎡ 12022元 /㎡ ?出現(xiàn)部分素質(zhì)較高項(xiàng)目（如園博中央、蝴蝶谷）憑借園博園景觀優(yōu)勢(shì)預(yù)計(jì)達(dá) 14000元 /㎡ 【 香蜜湖幅射圈：戶型分析 】 樓盤 總戶數(shù) 兩房 面積區(qū)間 套數(shù)比 三房 面積區(qū)間 套數(shù) 比 四房 面積區(qū)間 套數(shù)比 香山美樹苑 712 114 7685 16% 424 97115 60% 172 138139 24% 盛景國(guó)際花園 912 112 7175 12% 428 89131 47% 0% 風(fēng)臨左岸 424 212 9095 50% 106 108112 25% 106 129132 25% 香詩美林 990 391 7581 39% 539 110118 54% 70 136140 7% 園博中央 98 23 83 23% 46 122 47% 25 160 26% 總計(jì) 3136 852 27% 1543 49% 201 6% ?90118㎡ 的三房占主導(dǎo) ?其次是 7090㎡ 的兩房與 130140㎡ 的四房各占 1/4強(qiáng)的比重 【 香蜜湖圈層分析總結(jié) 1】 環(huán)香蜜湖三大圈層價(jià)格對(duì)比（萬元/平米）1 13 01231 2 3 4 5核心區(qū)域 外圍區(qū)域 輻射區(qū)域【 香蜜湖圈層分析總結(jié) 2】 香蜜湖三大圈層主力戶型對(duì)比27%49%6%16%57%14%27%53%0%10%20%30%40%50%60%兩房 三房 四房輻射區(qū)域 外圍區(qū)域 核心區(qū)域開發(fā)環(huán)境 區(qū)位分析 1. 市場(chǎng)劃分：香蜜湖三大圈層 2. 區(qū)域?qū)擂危含F(xiàn)狀與未來的矛盾 3. 區(qū)位展望：站在2022年時(shí)點(diǎn)上，重新定義安托山 戶型分析 形象定位 報(bào)告架構(gòu) 1. 新政出臺(tái)：市場(chǎng)從激漲到觀望 2. 片區(qū)供需：仍保持供需失衡局面 項(xiàng)目地塊基本資料 ? 區(qū)位：安托山東片區(qū) 處于香蜜湖外圈 ? 位臵：安托山六路、僑香四路交匯西北 ? 占地： 9910㎡ ? 總建面：約 5萬㎡ ? 容積率：約 5 ? 現(xiàn)狀：重污染工業(yè)區(qū)、未開發(fā)區(qū)域： – 南面：汽車修理廠、瀝青廠、工務(wù)預(yù)制件廠、發(fā)電廠 – 西面：混凝泥土廠、安托山采石場(chǎng) – 東面：武警用地，存在軍產(chǎn)房住宅出售 – 總體：現(xiàn)實(shí)環(huán)境惡劣，人煙罕至、空氣污染嚴(yán)重 ? 未來：全新的規(guī)劃前景 – 片區(qū)完善的居住及教育配套規(guī)劃 – 僑香村大型福利房 2022年 6月建成， 2022年底前入住 – BRT2022年通車 – 地鐵 2號(hào)線預(yù)計(jì) 2022年建成 – 山姆會(huì)員會(huì)及國(guó)投 SHOPPING MALL強(qiáng)大的幅射效應(yīng) 【 區(qū)域 尷尬：現(xiàn)狀與未來的矛盾 】 武警用地、香格麗苑 山姆會(huì)員店 沃爾瑪 安托六路、武警用地 本案地塊 北環(huán)路、塘朗山、高坡 安托山采石場(chǎng) 混凝泥土廠 待開發(fā)地、預(yù)制廠、瀝青廠等 【 地塊現(xiàn)狀 】 北 【 BRT1號(hào)線和地鐵 2號(hào)線 】 BRT1號(hào)線 2022年底開工，預(yù)計(jì) 2022年 投入使用 農(nóng)林路站 地鐵 2號(hào)線規(guī)
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