【正文】 ……………13三、組建運(yùn)作機(jī)構(gòu)………………………………………………………13第五章 項(xiàng)目招商工作安排與作業(yè)程序……………………………15一、招商基本政策………………………………………………………15二、招商品牌基礎(chǔ)檔案的建立…………………………………………15三、招商宣傳資料編制（略）…………………………………………15四、招商工作計(jì)劃作業(yè)進(jìn)度安排………………………………………15五、招商工作作業(yè)程序…………………………………………………15第六章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理構(gòu)想……………………………………………16一、項(xiàng)目發(fā)展與管理目標(biāo)…………………………………………………16（一） 、規(guī)模效益與連鎖經(jīng)營(yíng)……………………………………………16（二） 、建立總店經(jīng)營(yíng)效應(yīng)………………………………………………16（三） 、促進(jìn)商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展………………………………………16 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專(zhuān)區(qū)資料（四） 、提高 xx 市整體商業(yè)水平………………………………………16（五） 、締造第二商圈………………………………………………17二、項(xiàng)目行政組織架構(gòu)…………………………………………………17三、項(xiàng)目各部門(mén)組織架構(gòu)………………………………………………17四、項(xiàng)目營(yíng)業(yè)人員管理…………………………………………………17五、項(xiàng)目招商（出租）業(yè)主管理………………………………………17六、項(xiàng)目店面裝修工程管理……………………………………………17七、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理制度…………………………………………………17第七章 項(xiàng)目推廣、宣傳基本步驟…………………………………17一、廣告策劃、執(zhí)行（綱要）…………………………………………17二、招商說(shuō)明會(huì)策劃、執(zhí)行（綱要）…………………………………17三、開(kāi)業(yè)籌備及開(kāi)業(yè)慶典策劃、執(zhí)行（綱要）………………………17第八章 項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用投入分析……………………………………17項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（人事費(fèi)用）………………………18項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（外部形象改造投入）……………21項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（內(nèi)部裝修投入）…………………22項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（商業(yè)設(shè)施投入費(fèi)用）……………23項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（招商投入費(fèi)用）…………………25項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（廣告策劃實(shí)施費(fèi)用）……………26第九章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)回報(bào)分析……………………………………27一、招商租金收入分析…………………………………………………27二、廣告位招商收入分析………………………………………………27 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專(zhuān)區(qū)資料三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入分析…………………………………………………27四、項(xiàng)目投入及利潤(rùn)回報(bào)分析…………………………………………27項(xiàng)目投資計(jì)劃匯總概算表…………………………………………27利潤(rùn)回報(bào)分析………………………………………………………27第十章 報(bào)告可行性結(jié)語(yǔ)……………………………………………31一、項(xiàng)目運(yùn)作的基礎(chǔ)—引進(jìn)專(zhuān)業(yè)人才…………………………………31二、項(xiàng)目執(zhí)行的保證—專(zhuān)業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)…………………………………31三、項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)—組織、制度、效率………………………32第一章 項(xiàng)目名稱(chēng)☆☆☆☆☆： 諸城市愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)☆☆☆☆： 諸城市愛(ài)民購(gòu)物中心☆☆☆： 諸城市新愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)☆☆： 諸城市愛(ài)聯(lián)廣場(chǎng)☆： 諸城市三聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)以上建議名稱(chēng)由甲方董事會(huì)批準(zhǔn)，在未批準(zhǔn)之前，本報(bào)告暫用“愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)”一名，后文中用“本項(xiàng)目”或“愛(ài)民廣場(chǎng)”皆指同義。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位針對(duì)諸城市場(chǎng)商業(yè)現(xiàn)狀，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位為“超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)” 。如現(xiàn)在風(fēng)靡全球的家樂(lè)福均以這種業(yè)態(tài)的成功即是一個(gè)最近的有力證明。當(dāng)然，僅是以“超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)”單一業(yè)態(tài)，仍不足以和“利群” 、 “百盛”相抗衡。 （其他關(guān)聯(lián)業(yè)種將在下一節(jié)《經(jīng)營(yíng)業(yè)種與經(jīng)營(yíng)商品定位》中作詳細(xì)說(shuō)明）經(jīng)營(yíng)業(yè)種與經(jīng)營(yíng)商品定位經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)及輔配業(yè)種以如下 10 個(gè)大業(yè)種為主力業(yè)種：⑴超市（面積 4000m2 左右，經(jīng)營(yíng)單品應(yīng)不 8000 個(gè)，涵蓋所有百姓日常生活所需） ；⑵家電（面積 4000m2 左右，經(jīng)營(yíng)所有家電系列） ；⑶輕型交通用具（摩托車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)、童車(chē)等） ；⑷家居（布藝、窗簾等家居裝飾品） ；⑸餐飲（各地風(fēng)味、KFC、德克士、迪迪漢堡等） ；⑹中高檔品牌服裝；⑺中高檔鞋帽、化妝品系列；⑻兒童游樂(lè)園、童裝童鞋、玩具、孕婦、嬰幼兒用品等；⑼黃金珠寶、通訊器材、照相器材、鐘表系列；⑽藥品超市及相關(guān)醫(yī)藥產(chǎn)品；競(jìng)爭(zhēng)策略定位戰(zhàn)場(chǎng)中，最薄弱的防守位置，決定戰(zhàn)爭(zhēng)的成敗。因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略應(yīng)采用避實(shí)擊虛之策，即先用餐飲與其競(jìng)爭(zhēng)，再回 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專(zhuān)區(qū)資料頭用規(guī)模（即大賣(mài)場(chǎng)）與之強(qiáng)項(xiàng)“超市”爭(zhēng)奪客源，再利用招商品牌與百盛的百貨部分一爭(zhēng)高低，我們認(rèn)為，這應(yīng)該是最有成功希望的策略。二、經(jīng)營(yíng)管理模式構(gòu)想經(jīng)營(yíng)管理模式簡(jiǎn)述準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是一個(gè)商場(chǎng)生存與立足的根本，而成功的管理模式則是商場(chǎng)發(fā)展的保證。因此，為了讓諸城的商業(yè)發(fā)展駛上快車(chē)道，提升諸城商業(yè)文化水準(zhǔn)，本項(xiàng)目將采用這種業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)管理模式來(lái)運(yùn)營(yíng)。在購(gòu)物廣場(chǎng)的統(tǒng)一架構(gòu)下，全面推行“管理八統(tǒng)一” ，以提升購(gòu)物廣場(chǎng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，并有效提高經(jīng)營(yíng)水平。推行管理“八統(tǒng)一”的目的在于營(yíng)造購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)氛圍，吸引市場(chǎng)熱銷(xiāo)商品品牌進(jìn)駐，也有利于提高購(gòu)物廣場(chǎng)的管理檔次和水平。三、經(jīng)營(yíng)理念闡述經(jīng)營(yíng)理念是購(gòu)物廣場(chǎng)的靈魂和思想，針對(duì)諸城市當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，我們提出愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念：引領(lǐng)時(shí)尚生活，創(chuàng)新都市文化。都市生活方式是現(xiàn)代生活的重要標(biāo)志，而時(shí)尚是都市人追求的理想生活狀態(tài)，作為一個(gè)集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)于一體的現(xiàn)代都市購(gòu)物廣場(chǎng)，它有理由和條件引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐纳钕M(fèi)方式?，F(xiàn)代人追求時(shí)尚、舒適和回歸自然，所以，愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念核心是引領(lǐng)時(shí)尚，營(yíng)造商業(yè)文化，倡導(dǎo)平價(jià)消費(fèi)，提供真品真價(jià)之商品，并塑造真情服務(wù)品質(zhì)。敬業(yè)創(chuàng)新，廉潔自律。 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專(zhuān)區(qū)資料第三章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)特色構(gòu)想一、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營(yíng)特色體現(xiàn)總體規(guī)劃思路人潮（客流量）是購(gòu)物廣場(chǎng)生存的基礎(chǔ)，怎樣吸引人潮是購(gòu)物廣場(chǎng)總體規(guī)劃必須優(yōu)先考慮的問(wèn)題，本項(xiàng)目共 3 層結(jié)構(gòu)，總營(yíng)業(yè)面積約為 13000 平方米，樓層單體面積均超過(guò) 4000 平方米，而且地處商圈邊沿，遠(yuǎn)離主流消費(fèi)群，所以必須考慮通過(guò)科學(xué)規(guī)劃有效吸引人潮。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果評(píng)估，我們提出本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)想。經(jīng)營(yíng)特色體現(xiàn)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面⑴新理念：采用大賣(mài)場(chǎng)成功之經(jīng)營(yíng)理念；⑵新模式：引進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)多主題、多業(yè)態(tài)，組合式經(jīng)營(yíng)，最貼近市場(chǎng)需求，延伸經(jīng)營(yíng)面；⑶一站式：真正通過(guò)多業(yè)態(tài)、多業(yè)種經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)“一站式”購(gòu)物； 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專(zhuān)區(qū)資料⑷平民化：商品以中檔為主，低檔為輔，高中低互補(bǔ)的經(jīng)營(yíng)定位，既迎合了諸城當(dāng)前的市場(chǎng)消費(fèi)，又逐步引導(dǎo)諸城的中高消費(fèi)階層。二、1F 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃簡(jiǎn)析（規(guī)劃圖見(jiàn)附件 1）一層是商場(chǎng)的黃金樓層，以我們對(duì)諸城現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)主力店的調(diào)查結(jié)果分析，并結(jié)合目前諸城的消費(fèi)現(xiàn)狀，初步擬定 1F 的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃如下：總經(jīng)營(yíng)面積約 5000 平方米（建筑面積） 。H、其他面積使用見(jiàn)規(guī)劃圖。 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專(zhuān)區(qū)資料第四章 項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)程序計(jì)劃一、市場(chǎng)廣告推廣策略㈠項(xiàng)目形象推廣策劃項(xiàng)目推廣口號(hào)；項(xiàng)目推廣理念；項(xiàng)目促銷(xiāo)專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)策劃；項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì)；項(xiàng)目標(biāo)志字設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)色設(shè)計(jì)；項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)組合規(guī)范設(shè)計(jì)；裝修期間項(xiàng)目圍檔設(shè)計(jì)；招商接待中心導(dǎo)識(shí)、標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)；招商手冊(cè)設(shè)計(jì)（平面部分） ；招商用手袋、DM 設(shè)計(jì)；1項(xiàng)目宣傳車(chē)體廣告設(shè)計(jì)；1招商、項(xiàng)目管理人員服裝設(shè)計(jì)（夏裝、冬裝） ；1項(xiàng)目各部門(mén)人員工裝設(shè)計(jì)；1招商人員、管理人員名牌、胸卡設(shè)計(jì)；1項(xiàng)目保安人員服裝設(shè)計(jì)；11F—2F 規(guī)劃分區(qū)圖設(shè)計(jì)、制作。項(xiàng)目管理運(yùn)作手冊(cè)編制（百貨部分）☆項(xiàng)目管理基本制度；☆業(yè)戶手冊(cè)；☆營(yíng)業(yè)人員手冊(cè)；☆接待中心管理手冊(cè)；☆業(yè)戶裝修施工管理規(guī)范；☆管理人員手冊(cè)（與超市共用）☆廠促人員管理規(guī)范；☆項(xiàng)目規(guī)范合同文本（含超市合同） 。（四）廣告?zhèn)髅酵度敕桨覆邉濍娨晫?zhuān)題廣告投入方案；報(bào)紙廣告投入方案；專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)廣告投入方案；其他廣告投入方案； 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專(zhuān)區(qū)資料二、專(zhuān)業(yè)人才招聘、培訓(xùn)計(jì)劃專(zhuān)業(yè)人才需求計(jì)劃表（另附）培訓(xùn)計(jì)劃表（另附）三、組建運(yùn)作機(jī)構(gòu)（見(jiàn)下表——組織架構(gòu)表）第五章 項(xiàng)目招商工作安排與作業(yè)程序一、招商基本政策免租金政策（具體減免由董事會(huì)決定） ；建議：免租期 2—4 個(gè)月。免稅政策（具體減免由董事會(huì)決定 ） ；建議：一樓招租部分免稅兩年。二、招商品牌基礎(chǔ)檔案建立（另附） 。愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)宣傳畫(huà)冊(cè)（文案稿） ；愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)三維動(dòng)畫(huà)宣傳片（分鏡頭腳本文案稿）四、招商工作計(jì)劃作業(yè)進(jìn)度安排（已包含在諸城市愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)綜合統(tǒng)籌策劃工作計(jì)劃進(jìn)度表內(nèi)） 。采用農(nóng)村包圍城市的戰(zhàn)略占領(lǐng)諸城市場(chǎng)，以達(dá)成永續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)目標(biāo)。㈡建立總店經(jīng)營(yíng)效應(yīng)（略） 。㈣提高諸城市整體商業(yè)水平（略） 。二、項(xiàng)目行政組織架構(gòu)（見(jiàn)前表） 。四、項(xiàng)目營(yíng)業(yè)人員管理（另附《營(yíng)業(yè)人員手冊(cè)》 ） 。六、項(xiàng)目店面裝修工程管理（另附《店面裝修工程管理規(guī)范》 ） 。第七章 項(xiàng)目推廣、宣傳基本步驟一、廣告策劃、執(zhí)行（另附） 。三、開(kāi)業(yè)籌備及開(kāi)業(yè)慶典策劃、執(zhí)行（另附） 。固定費(fèi)用折舊攤銷(xiāo)（按 10 年攤銷(xiāo)）每年折舊攤銷(xiāo)約為 萬(wàn)元。根據(jù)諸城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租金狀況，1F 招租租金測(cè)算為 萬(wàn)元；2F 、3F 樓外店租金收入測(cè)算為 42 萬(wàn)元，2F 、3F 整體大賣(mài)場(chǎng)營(yíng)業(yè)額預(yù)算，每年約 5580 萬(wàn)元，平均毛利率 8 %，實(shí)際毛收入 萬(wàn)元，整個(gè)項(xiàng)目年收入（第一年）約 萬(wàn)元。以正常商業(yè)投資測(cè)算，本項(xiàng)目約需 3 年可回收投資成本。前期策劃：2022 年 5 月 20 日—2022 年 6 月 15 日，組建運(yùn)作機(jī)構(gòu)，引進(jìn)各專(zhuān)業(yè)人才。內(nèi)、外新改造及裝修，2022 年 6 月 15 日—2022 年 9 月 15 日，全面改造商場(chǎng)。二、執(zhí)行的保證高效、正確的執(zhí)行公司決策、方針、政策是企業(yè)追求的目標(biāo)，而執(zhí)行的效果則取決于執(zhí)行主導(dǎo)者的綜合素質(zhì)、個(gè)性、指揮能力、協(xié)調(diào)能力和溝通能力。所以，在我們運(yùn)作的項(xiàng)目中，都極力倡導(dǎo)合作雙方均能以“信任、坦誠(chéng)、信心”相待，給予主導(dǎo)運(yùn)作者足夠的信任和充分授權(quán)。 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專(zhuān)區(qū)資料 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專(zhuān)區(qū)資料購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 項(xiàng) 目 商 業(yè) 策 劃 運(yùn) 作 組 織 架 構(gòu) （ 計(jì) 劃 ）董事會(huì)代表：執(zhí)行統(tǒng)籌：副總經(jīng)理： 副總經(jīng)理：總經(jīng)辦：控管部客服中心人事行政部財(cái)務(wù)部銷(xiāo)售部招商部營(yíng)運(yùn)部 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專(zhuān)區(qū)資料購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 營(yíng) 運(yùn) 部 組 織 架 構(gòu) 總監(jiān)：助理：營(yíng)業(yè)督察： 信息中心： 制度編訂：三樓商場(chǎng)（1 人）二樓商場(chǎng)（1 人）一樓商場(chǎng)（1 人）檔案管理（1 人）信息匯總（1 人）品牌控制（1 人）管理制度（1 人）促銷(xiāo)控制（1 人）營(yíng)業(yè)流程（1 人） 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專(zhuān)區(qū)資料購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 企 劃 部 組 織 架 構(gòu) 助理：設(shè)計(jì)制作現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行文案編制經(jīng)理： 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專(zhuān)區(qū)資料購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 招 商 部 組 織 架 構(gòu) 總監(jiān)：業(yè)務(wù)助理： 行政助理：服裝鞋帽： 日用百貨： 餐飲娛樂(lè)： 工藝飾品： 大業(yè)種：男女服裝男女皮鞋 家飾床用小商品 風(fēng)味小吃餐飲主力 工藝品女用飾品 國(guó)際品牌國(guó)內(nèi)品牌 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專(zhuān)區(qū)資料備注：本架構(gòu)可根據(jù)招商進(jìn)度與規(guī)劃變更適時(shí)調(diào)整人員結(jié)構(gòu)。（二）通過(guò)政府領(lǐng)導(dǎo)與相關(guān)政府部門(mén)的講話，充分展現(xiàn)