量販式購物中心商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃方案-在線瀏覽
2024-09-12 22:31本頁面
【正文】 的隱蔽性，并在開具發(fā)票等方面能夠提供便利的。這類消費群體僅占總消費人群的2%左右。他們在消費期間過多的是考慮商品的價格而相對忽視商品的質(zhì)量和服務質(zhì)量。這類消費群體僅占總消費人群的絕大多數(shù)?！?市場經(jīng)營模式 屬地市場商業(yè)經(jīng)營模式陳舊，基本為租賃型經(jīng)營形態(tài)，部分低檔商品（如：皮鞋、洗滌化妝品等）的經(jīng)營戶由于資金匱乏及商店的經(jīng)營格局的限制采用了扣率形式的經(jīng)營形態(tài)。 ○ 市場經(jīng)營環(huán)境 均為老舊的商業(yè)環(huán)境，沒有中央空調(diào)、電扶梯等基本商業(yè)硬件，各商場經(jīng)營管理不明顯且促銷活動很弱，沒有成型的集中的購物中心。 ○ 業(yè)種規(guī)模效益 相對諸多的現(xiàn)有市場而言，新港市場的經(jīng)營情況是最好的，其主要原因自一是業(yè)種的相對集中而產(chǎn)生的規(guī)模效益，以該市場二樓為例，由于集中了女性服飾商品，其經(jīng)營業(yè)績和租金價格均高與一樓。量販是符合侯馬此類地縣級城市的、經(jīng)濟收入和儲蓄不高的、人口數(shù)量相對較少的最有效的商業(yè)模式。購物中心需要大體量面積支撐，對于本案的面積超過25000平方米，且地理位置優(yōu)越，是購物中心定位是本案最佳的商業(yè)定位。為了使本案銷售達到最佳效果，其具備了以下的條件：○ 良好的地理環(huán)境 本案地理位置占有絕對的優(yōu)勢，優(yōu)于其它現(xiàn)有商場和再建商場的位置，所謂商業(yè)能否成功經(jīng)營，地理位置占了60%以上的要素，本案在此方面無可非議。由于國家在銀行貸款等宏觀經(jīng)濟方面有所控制，大都市的商業(yè)地產(chǎn)貸款越來越難，而本案由于得到市政府的配合，在未來購鋪中能夠得到當?shù)劂y行的極大支持，為本案銷售帶來巨大的經(jīng)濟支持?！?最廣的受眾銷售 本案有購鋪自營的形態(tài)、有返租形態(tài)等，既能夠面向純投資性購鋪顧客也能夠面向投資經(jīng)營性購鋪顧客，屬于絕對的全客層銷售的房地產(chǎn)項目。 ○ 專業(yè)的公司運營做為本提案的公司是結(jié)合了商業(yè)和房地產(chǎn)的專業(yè)公司，是目前國內(nèi)為數(shù)不多的此類公司。這樣既可避免純銷售公司為獲得傭金混亂銷售拿錢走人的情況，也可避免純商業(yè)公司胡亂招商拿錢走人的情況。此類多為溫州等地的客戶以及周邊地區(qū)煤礦主等范圍。 投資經(jīng)營性客戶：既投資購鋪也進行經(jīng)營的。 此類客戶由于資金量不很充足故購鋪一般為小面積或低總價的。 由于二樓以上部分結(jié)合了商業(yè)題材和商業(yè)定位，并以一樓均價做為全館的坐標價格依次類推而得到的。 依照本案的商業(yè)特性完成15樓的天花板、地面和柱面的裝修。本案的商業(yè)闡述COMMERCE EXPLAIN以室內(nèi)商業(yè)街形式使百貨商品商鋪化本案的市場狀況本案商業(yè)市場調(diào)查示意圖本案的商業(yè)闡述 商業(yè)是本案的基本特性，是為銷售建立良好堅實的后續(xù)做的鋪墊?？傊虡I(yè)的成功運做是本案銷售的關(guān)鍵，也是開發(fā)商能否獲得預期收益的唯一保障。侯馬地區(qū)除低檔的慶豐購物中心和飛龍商場外，基本均是租金店的經(jīng)營方式。另百貨公司的前期投入成本比較高，且是必須的投入，就本案核心五所述的標準，經(jīng)營所贏利的費用無力支持本案的經(jīng)營。● 本案商業(yè)業(yè)種的劃分：樓層館名業(yè)種7F演歌臺KTV包間，夜總會6F海鮮館包間式餐飲5F平價百貨街低檔的平價百貨類商品4F紳士服飾街中檔及中低檔男性商品、體育運動商品、中性休閑商品3F品位生活街中檔及中低檔成熟女性商品，兒童商品、家庭用品2F青春少女街中檔及中低檔年輕女性商品1F國際名店街中高檔服飾、皮件、化妝品、黃金珠寶、鐘表眼鏡B1F生活量販超市食品、非食品、部分生鮮產(chǎn)品● 業(yè)態(tài)規(guī)劃的原由： 以高銷售價格用高租金價格的商業(yè)形態(tài)對應 以低銷售價格用低租金價格的商業(yè)形態(tài)對應 針對頂尖消費群以特殊的業(yè)種（餐飲娛樂和一樓名店）對應 以量販超市為本案的集客核心來對應● 各樓層目標顧客（√√√為最高值）：B1FB1F1F2F3F4F5F6F7F消費群體煤礦個體業(yè)主√√√√√√√√√√√√√√√√√√政府機關(guān)人員√√√√√√√√√√√√√√√普通本地居民√√√√√√√√√√√√√√√√√√● 廠商經(jīng)營模式（√√√為最高值）： B1F1F2F3F4F5F6F7F公司返租統(tǒng)一自營√√√√√√√√√商戶純租賃形式√√√√√√√√√√業(yè)主購鋪自營√√√√√√√√√√√√√● 目標顧客年齡層（√√√為最高值）： B1F1F2F3F4F5F6F7F016少年兒童√√√√√√√√1735白領(lǐng)一族√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√35以上中老年族√√√√√√√√√√√√√√√√√√√● 商品檔次基本定位（√√√為最高值）： B1F1F2F3F4F5F6F7F低檔√√√√√√√√√√√√√√√中檔√√√√√√√√√√√√√√高檔√√√√√√√√● 生活量販超市簡要說明：生活量販超市商品結(jié)構(gòu)示意圖生活量販超市經(jīng)營方式示意圖● 15樓商鋪簡要說明：○ 目標招商的對象 侯馬本地經(jīng)營戶55% 太原的經(jīng)營戶30% 山西其它地區(qū)及外省經(jīng)營戶10% 公司自營商品采購5% ○ 經(jīng)營戶設(shè)柜標準 有品牌的經(jīng)營戶 非假冒偽劣和侵權(quán)性商品的經(jīng)營戶 能夠提供商品代理、經(jīng)銷等證明的經(jīng)營戶 有良好形象的經(jīng)營戶 有足夠資金的經(jīng)營戶 符合中檔為主低檔為輔的商品價格帶的經(jīng)營戶 主要經(jīng)營模式： 租賃戶為：租金+物業(yè)管理費 自營戶為：物業(yè)管理費● 全館收益價格預算： ○ 基本商業(yè)數(shù)據(jù) 一樓按照得房率55%計算，實際面積約為2134平方米 二至五樓按照得房率60%計算，每層實際面積約2328平方米 租賃面積依照實際面積計算 ○ 樓層租賃理論價格（未含物業(yè)管理費）：1F2F3F4F5F樓層
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