【正文】 經(jīng)營(yíng)收入分析…………………………………………………27四、項(xiàng)目投入及利潤(rùn)回報(bào)分析…………………………………………27項(xiàng)目投資計(jì)劃匯總概算表…………………………………………27利潤(rùn)回報(bào)分析………………………………………………………27第十章 報(bào)告可行性結(jié)語(yǔ)……………………………………………31一、項(xiàng)目運(yùn)作的基礎(chǔ)—引進(jìn)專(zhuān)業(yè)人才…………………………………31二、項(xiàng)目執(zhí)行的保證—專(zhuān)業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)…………………………………31三、項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)—組織、制度、效率………………………32第一章 項(xiàng)目名稱(chēng)☆☆☆☆☆： 諸城市愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)☆☆☆☆： 諸城市愛(ài)民購(gòu)物中心☆☆☆： 諸城市新愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)☆☆： 諸城市愛(ài)聯(lián)廣場(chǎng)☆： 諸城市三聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)以上建議名稱(chēng)由甲方董事會(huì)批準(zhǔn)，在未批準(zhǔn)之前，本報(bào)告暫用“愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)”一名，后文中用“本項(xiàng)目”或“愛(ài)民廣場(chǎng)”皆指同義。如現(xiàn)在風(fēng)靡全球的家樂(lè)福均以這種業(yè)態(tài)的成功即是一個(gè)最近的有力證明。 （其他關(guān)聯(lián)業(yè)種將在下一節(jié)《經(jīng)營(yíng)業(yè)種與經(jīng)營(yíng)商品定位》中作詳細(xì)說(shuō)明）經(jīng)營(yíng)業(yè)種與經(jīng)營(yíng)商品定位經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)及輔配業(yè)種以如下 10 個(gè)大業(yè)種為主力業(yè)種：⑴超市（面積 4000m2 左右，經(jīng)營(yíng)單品應(yīng)不 8000 個(gè)，涵蓋所有百姓日常生活所需） ；⑵家電（面積 4000m2 左右，經(jīng)營(yíng)所有家電系列） ；⑶輕型交通用具（摩托車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)、童車(chē)等） ；⑷家居（布藝、窗簾等家居裝飾品） ；⑸餐飲（各地風(fēng)味、KFC、德克士、迪迪漢堡等） ；⑹中高檔品牌服裝；⑺中高檔鞋帽、化妝品系列；⑻兒童游樂(lè)園、童裝童鞋、玩具、孕婦、嬰幼兒用品等；⑼黃金珠寶、通訊器材、照相器材、鐘表系列；⑽藥品超市及相關(guān)醫(yī)藥產(chǎn)品；競(jìng)爭(zhēng)策略定位戰(zhàn)場(chǎng)中，最薄弱的防守位置，決定戰(zhàn)爭(zhēng)的成敗。二、經(jīng)營(yíng)管理模式構(gòu)想經(jīng)營(yíng)管理模式簡(jiǎn)述準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是一個(gè)商場(chǎng)生存與立足的根本，而成功的管理模式則是商場(chǎng)發(fā)展的保證。在購(gòu)物廣場(chǎng)的統(tǒng)一架構(gòu)下，全面推行“管理八統(tǒng)一” ，以提升購(gòu)物廣場(chǎng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，并有效提高經(jīng)營(yíng)水平。三、經(jīng)營(yíng)理念闡述經(jīng)營(yíng)理念是購(gòu)物廣場(chǎng)的靈魂和思想，針對(duì)諸城市當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，我們提出愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念：引領(lǐng)時(shí)尚生活，創(chuàng)新都市文化?，F(xiàn)代人追求時(shí)尚、舒適和回歸自然，所以，愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念核心是引領(lǐng)時(shí)尚，營(yíng)造商業(yè)文化，倡導(dǎo)平價(jià)消費(fèi)，提供真品真價(jià)之商品，并塑造真情服務(wù)品質(zhì)。 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專(zhuān)區(qū)資料第三章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)特色構(gòu)想一、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營(yíng)特色體現(xiàn)總體規(guī)劃思路人潮（客流量）是購(gòu)物廣場(chǎng)生存的基礎(chǔ)，怎樣吸引人潮是購(gòu)物廣場(chǎng)總體規(guī)劃必須優(yōu)先考慮的問(wèn)題，本項(xiàng)目共 3 層結(jié)構(gòu)，總營(yíng)業(yè)面積約為 13000 平方米，樓層單體面積均超過(guò) 4000 平方米，而且地處商圈邊沿，遠(yuǎn)離主流消費(fèi)群，所以必須考慮通過(guò)科學(xué)規(guī)劃有效吸引人潮。經(jīng)營(yíng)特色體現(xiàn)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面⑴新理念：采用大賣(mài)場(chǎng)成功之經(jīng)營(yíng)理念；⑵新模式：引進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)多主題、多業(yè)態(tài)，組合式經(jīng)營(yíng)，最貼近市場(chǎng)需求，延伸經(jīng)營(yíng)面；⑶一站式：真正通過(guò)多業(yè)態(tài)、多業(yè)種經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)“一站式”購(gòu)物； 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專(zhuān)區(qū)資料⑷平民化：商品以中檔為主，低檔為輔，高中低互補(bǔ)的經(jīng)營(yíng)定位，既迎合了諸城當(dāng)前的市場(chǎng)消費(fèi)，又逐步引導(dǎo)諸城的中高消費(fèi)階層。H、其他面積使用見(jiàn)規(guī)劃圖。項(xiàng)目管理運(yùn)作手冊(cè)編制（百貨部分）☆項(xiàng)目管理基本制度；☆業(yè)戶手冊(cè)；☆營(yíng)業(yè)人員手冊(cè)；☆接待中心管理手冊(cè)；☆業(yè)戶裝修施工管理規(guī)范；☆管理人員手冊(cè)（與超市共用）☆廠促人員管理規(guī)范；☆項(xiàng)目規(guī)范合同文本（含超市合同） 。免稅政策（具體減免由董事會(huì)決定 ） ；建議：一樓招租部分免稅兩年。愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)宣傳畫(huà)冊(cè)（文案稿） ；愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)三維動(dòng)畫(huà)宣傳片（分鏡頭腳本文案稿）四、招商工作計(jì)劃作業(yè)進(jìn)度安排（已包含在諸城市愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)綜合統(tǒng)籌策劃工作計(jì)劃進(jìn)度表內(nèi)） 。㈡建立總店經(jīng)營(yíng)效應(yīng)（略） 。二、項(xiàng)目行政組織架構(gòu)（見(jiàn)前表） 。六、項(xiàng)目店面裝修工程管理（另附《店面裝修工程管理規(guī)范》 ） 。三、開(kāi)業(yè)籌備及開(kāi)業(yè)慶典策劃、執(zhí)行（另附） 。根據(jù)諸城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租金狀況，1F 招租租金測(cè)算為 萬(wàn)元；2F 、3F 樓外店租金收入測(cè)算為 42 萬(wàn)元，2F 、3F 整體大賣(mài)場(chǎng)營(yíng)業(yè)額預(yù)算，每年約 5580 萬(wàn)元，平均毛利率 8 %，實(shí)際毛收入 萬(wàn)元，整個(gè)項(xiàng)目年收入（第一年）約 萬(wàn)元。前期策劃：2022 年 5 月 20 日—2022 年 6 月 15 日，組建運(yùn)作機(jī)構(gòu)，引進(jìn)各專(zhuān)業(yè)人才。二、執(zhí)行的保證高效、正確的執(zhí)行公司決策、方針、政策是企業(yè)追求的目標(biāo)，而執(zhí)行的效果則取決于執(zhí)行主導(dǎo)者的綜合素質(zhì)、個(gè)性、指揮能力、協(xié)調(diào)能力和溝通能力。 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專(zhuān)區(qū)資料 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專(zhuān)區(qū)資料購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 項(xiàng) 目 商 業(yè) 策 劃 運(yùn) 作 組 織 架 構(gòu) （ 計(jì) 劃 ）董事會(huì)代表：執(zhí)行統(tǒng)籌：副總經(jīng)理： 副總經(jīng)理：總經(jīng)辦：控管部客服中心人事行政部財(cái)務(wù)部銷(xiāo)售部招商部營(yíng)運(yùn)部 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專(zhuān)區(qū)資料購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 營(yíng) 運(yùn) 部 組 織 架 構(gòu) 總監(jiān)：助理：營(yíng)業(yè)督察： 信息中心： 制度編訂：三樓商場(chǎng)（1 人）二樓商場(chǎng)（1 人）一樓商場(chǎng)（1 人）檔案管理（1 人）信息匯總（1 人）品牌控制（1 人）管理制度（1 人）促銷(xiāo)控制（1 人）營(yíng)業(yè)流程（1 人） 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專(zhuān)區(qū)資料購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 企 劃 部 組 織 架 構(gòu) 助理：設(shè)計(jì)制作現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行文案編制經(jīng)理： 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專(zhuān)區(qū)資料購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 招 商 部 組 織 架 構(gòu) 總監(jiān)：業(yè)務(wù)助理： 行政助理：服裝鞋帽： 日用百貨： 餐飲娛樂(lè)： 工藝飾品： 大業(yè)種：男女服裝男女皮鞋 家飾床用小商品 風(fēng)味小吃餐飲主力 工藝品女用飾品 國(guó)際品牌國(guó)內(nèi)品牌 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 企業(yè)會(huì)員專(zhuān)區(qū)資料備注：本架構(gòu)可根據(jù)招商進(jìn)度與規(guī)劃變更適時(shí)調(diào)整人員結(jié)構(gòu)。（四）利用絕對(duì)的招商政策優(yōu)勢(shì)，制造、炒作現(xiàn)場(chǎng)氣氛，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)預(yù)定、搶租熱烈場(chǎng)面的目的。目標(biāo)登記客戶數(shù)量應(yīng)達(dá)到 600 個(gè)，計(jì)劃在招商說(shuō)明會(huì)召開(kāi)的時(shí)候突破 700 個(gè)，按參會(huì)數(shù)量與參會(huì)人目的質(zhì)量占比 50%計(jì)算，意即實(shí)質(zhì)可以到會(huì) 350 人，從中正常情況下，當(dāng)日能夠充分了解、信任并能直接認(rèn)租者計(jì)劃達(dá)到 40%—50%，即有 160 個(gè)—200 個(gè)業(yè)戶達(dá)成認(rèn)租意向，當(dāng)然，完成這個(gè)數(shù)量的基礎(chǔ)在于精心的策劃與現(xiàn)場(chǎng)炒作。這樣，招商說(shuō)明會(huì)預(yù)計(jì)達(dá)到的直接效果與間接影響產(chǎn)生效果基本達(dá)到 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 認(rèn)租 28—34 個(gè)，完成總店鋪數(shù)量的 44%—54%。目前，整個(gè)改造擴(kuò)建工程進(jìn)展順利，將定于 2022 后 10 月份對(duì)外營(yíng)業(yè)。放眼時(shí)下國(guó)內(nèi)外商界，合作共贏是一個(gè)早已被大家認(rèn)同的理念，基于這樣一個(gè)理念，我們將一如既往、全力以赴的為各位朋友提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 再次感謝諸位的光臨。諸城自古以來(lái)人杰地靈，人才輩出。國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到 138 億元，經(jīng)濟(jì)總量在濰坊位居第二，僅次于壽光。市區(qū)年消費(fèi)品總額高達(dá) 16 億元。愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)的應(yīng)運(yùn)而生，正好填補(bǔ)了我市沒(méi)有綜合大型購(gòu)物廣場(chǎng)的空白。謝謝大家！祝招商說(shuō)明會(huì)圓滿成功。但是現(xiàn)在我已沒(méi)有疑問(wèn)，諸城不缺商場(chǎng)，而是缺一個(gè)能夠滿足諸城人們集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)于一體的大型一站式購(gòu)物廣場(chǎng)。二十年的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，已使這座城市煥發(fā)出蓬勃的青春活力：新郎集團(tuán)、得利斯、北汽福田、盧河輪胎、昊寶西服……等等，都是這片土地上勤勞的 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 諸城人民創(chuàng)造出來(lái)的經(jīng)濟(jì)奇跡。我很榮幸成為了這個(gè)團(tuán)隊(duì)的負(fù)責(zé)人。而且與濰坊中百配送中心的良好合作，也為我們項(xiàng)目的商品來(lái)源，鋪平了道路。為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)定位提供了科學(xué)的數(shù)據(jù)依據(jù)。五、純商業(yè)理念設(shè)計(jì)的建筑外觀裝飾。八、制度化、規(guī)范化的管理模式。建立三方（廠商、零售商、員工和股東）共贏的合作模式與平臺(tái)。我們目前面臨的挑戰(zhàn)：適合諸城市場(chǎng)的品牌結(jié)構(gòu)。我和我的團(tuán)隊(duì)始終懷著必勝的信念，運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目。愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)在諸城的位置發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，締造諸城第二商圈 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 未 來(lái)：商業(yè)與文化交織的核心時(shí) 尚：緊隨時(shí)代潮流的管理與商品定位新 風(fēng) 格：純商業(yè)理念設(shè)計(jì)的現(xiàn)代建筑風(fēng)格 ，東經(jīng) 119。二、諸城商圈圖 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 三、愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)在諸城的位置東有市場(chǎng)街、西有繁榮的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、南有批發(fā)市場(chǎng)、北有九龍商城，每天人流量高達(dá) 8 萬(wàn)多人次，繁榮程度不亞于當(dāng)前諸城的第一商圈。新諸城新世紀(jì)的濰坊，正借助風(fēng)箏節(jié)的東風(fēng)，駕馭騰飛的翅膀，朝向現(xiàn)代化的大都市目標(biāo)飛躍。購(gòu)物廣場(chǎng)的特點(diǎn)是規(guī)?；?jīng)營(yíng)，規(guī)范化管理，業(yè)種結(jié)構(gòu)多樣化，經(jīng)營(yíng)集“購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)”于一體，最大限度地迎合了現(xiàn)代 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 都市人的消費(fèi)。繁榮路—我們創(chuàng)造繁榮，從此走向繁榮☆過(guò) 去—大汶口文化和龍山文化的發(fā)祥地這里是恐龍文化地誕生地， 《清明上河圖》作者張擇端的家鄉(xiāng)，是清澈代名人宰相劉羅鍋的家鄉(xiāng)，是中國(guó)共產(chǎn)黨發(fā)起人之一王盡美的家鄉(xiāng)?！钗? 來(lái)：商業(yè)與文化交織的核心 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 諸城市從 2022 年起，國(guó)民生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，以每年平均12%的速度增長(zhǎng)，2022 年出現(xiàn)了比上年增長(zhǎng) %的高速增長(zhǎng)勢(shì)頭。并以中心地位向周邊地區(qū)輻射 100 萬(wàn)人口的大商圈。五、經(jīng)營(yíng)管理篇愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)：開(kāi)創(chuàng)諸城現(xiàn)代都市生活與商業(yè)革命先河☆新理念：“地商結(jié)合”投資，經(jīng)營(yíng)理念的創(chuàng)新 “地商結(jié)合”的理念，沿自歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，上世紀(jì) 90 年代傳入我國(guó)南方，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在執(zhí)行商業(yè)用地開(kāi)發(fā)時(shí)，首先定位今后的 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 商業(yè)用途，并且將商業(yè)的運(yùn)作完美地體現(xiàn)到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后房產(chǎn)的增值?！钚律虡I(yè)革命：構(gòu)筑諸城現(xiàn)代都市休閑購(gòu)物廣場(chǎng)的完美形式博采眾長(zhǎng)，標(biāo)榜自我?；?助 互 愛(ài)，共 榮 共 利。 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) ☆客層內(nèi) 容 前 衛(wèi) 時(shí) 尚 傳 統(tǒng) 合 計(jì)青少年（18—23 歲） 10% 10% 1% 21%青壯年（23—35 歲） 15% 38% % %壯 年（36—50 歲） 0% % 5% %其 他 % %項(xiàng)目合 計(jì) 25% % % 100%☆商品定位高價(jià)格 % 中價(jià)格 % 低價(jià)格 %☆經(jīng)營(yíng)方針諸城首家“一站式”現(xiàn)代都市休閑購(gòu)物中心；以高品位裝修體現(xiàn)商品，以商品品質(zhì)提升商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次；全新理念，引導(dǎo)投資，經(jīng)營(yíng)，消費(fèi)新潮流；統(tǒng)一管理，為業(yè)主充當(dāng)經(jīng)營(yíng)管家?！钊肆魃虣C(jī)得天獨(dú)厚的繁榮路東靠市場(chǎng)街，西以人氣較旺的集貿(mào)市場(chǎng)，南以繁榮的人民路，北對(duì)九龍商城，自然形成的商貿(mào)重心，每日人流量逾8 萬(wàn)人次之多。締造諸城第二商圈。六、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃與招商項(xiàng)目門(mén)前：公共停車(chē)場(chǎng)，購(gòu)物，停車(chē)方便、安全。愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)必將引爆諸城市商鋪投資熱潮。陸：新理念、新模式、新風(fēng)格、新商業(yè)革命愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)首創(chuàng)諸城休閑購(gòu)物主題廣場(chǎng)，在極大豐富商品結(jié)構(gòu)和檔次的同時(shí)，能夠最有效地吸引消費(fèi)主流購(gòu)物群。 愛(ài) 民 購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 作 為 新 商 圈 的 核心 ， 搶 先 投 資 ， 必 然 帶 來(lái) 至 高 回 報(bào) 。 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 理由三：人氣，決定商場(chǎng)的生命，亦是商業(yè)投資的基本點(diǎn)。（1）二﹑開(kāi)業(yè)宣傳活動(dòng)工作（6） 易邁管理學(xué)習(xí)網(wǎng) 一、開(kāi)業(yè)前宣傳的目的：營(yíng)造開(kāi)業(yè)前的氛圍，吸引公眾目光。使消費(fèi)者知道正式開(kāi)業(yè)日期以及開(kāi)業(yè)當(dāng)日的活動(dòng)安排。月 日；（周 —周 ）投放期數(shù)：共 7 期；投放形式：硬廣告；投放媒體：齊魯晚報(bào) 投放內(nèi)容：方案 1： 年 月 日，一個(gè)值得諸城人欣喜的日子，在繁榮路 “愛(ài)民購(gòu)物廣場(chǎng)”毅然崛起，這艘諸城商業(yè)航母即將揚(yáng)