【正文】 員單位，上海市優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)。 一九八八年八月八日，中國海外集團(tuán)在深圳成立注冊中國海外建筑有限公司，展開了開拓內(nèi)地事業(yè)的漫漫征途。香港中海物業(yè)管理有限公司成立于八十年代中期，目前管理著香港特別行政區(qū)政府大樓，駐港部隊駐地等香港著名物業(yè)。經(jīng)過二十年的努力，中國海外集團(tuán)由當(dāng)時投資二百萬美元資產(chǎn)，發(fā)展到今天，總資產(chǎn)超過二百億。 中國海外集團(tuán)系中國建筑工程總公司在港的投資企業(yè)。我公司作為在ISO9002質(zhì)量體系保證下，具有較高物業(yè)資質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)的管理公司，完全有能力，有信心承擔(dān)宏潤花園的物業(yè)管理工作，如能在此次投標(biāo)工作中勝出，我公司將充分發(fā)揮其管理優(yōu)勢，資金優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，竭誠為潤仁房地產(chǎn)公司做好物業(yè)管理工作，力創(chuàng)上海物業(yè)管理樣板小區(qū)。經(jīng)我司對宏潤花園一期物業(yè)管理招標(biāo)文件進(jìn)行仔細(xì)研究后，針對宏潤花園一期物業(yè)管理的實際情況，我們在項目管理的先進(jìn)性、系統(tǒng)性、針對性方面做了充分的準(zhǔn)備。上海潤仁房地產(chǎn)有限公司為了使宏潤花園創(chuàng)造和保持安全、舒適、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境，提高居民的居住質(zhì)量，投入了大量的人力、物力、精力，在小區(qū)尚未銷售的時候就被評為徐匯區(qū)樣板小區(qū)，體現(xiàn)了較高的新文化品位。小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計、施工各方面均體現(xiàn)了新型建筑的時代氣息。目 錄投標(biāo)函一、前言……………………………………………………………… 1二、中海物業(yè)公司簡介……………………………………………… 2三、管理目標(biāo)及經(jīng)營理念…………………………………………… 10四、管理組織架構(gòu)及人員配備……………………………………… 13五、管理制度一覽表………………………………………………… 17六、開辦費及管理費用測算………………………………………… 24七、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)………………………………………………… 30設(shè)備設(shè)施管理 …………………………………………………… 30清潔服務(wù)管理 …………………………………………………… 38安保服務(wù)管理 …………………………………………………… 41綠化養(yǎng)護(hù)管理 …………………………………………………… 44八、檔案的建立與管理……………………………………………… 47九、各項管理指標(biāo)及措施的承諾…………………………………… 48十、特色服務(wù)一覽表………………………………………………… 49十一、物業(yè)管理各類工作流程圖…………………………………… 51十二、中海物業(yè)管理業(yè)績一覽……………………………………… 56 十三、營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書復(fù)印件一、前言宏潤花園項目位于徐匯區(qū)漕溪中、北一村和李家憲地塊，是上海潤仁房地產(chǎn)有限公司投資開發(fā)的高檔商品住宅小區(qū)。宏潤花園地理位置優(yōu)越，東北側(cè)與輕軌明珠線相距百米，占地面積47,151平方米，由8幢住宅樓及會所等組成，總建筑面積約16萬平方米。小區(qū)內(nèi)建有會所、休閑廣場、游戲區(qū)、咖啡茶座等休閑娛樂場所，并建有商業(yè)中心，不但給小區(qū)業(yè)主帶來生活上的便利和舒適感，還為小區(qū)將來的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。根據(jù)該物業(yè)的特點，實施與之相匹配的管理相當(dāng)重要。從物業(yè)管理工作的難點和重點著手，確立我們的整體設(shè)想和策劃思路。中海物業(yè)管理（上海）有限公司二、中海物業(yè)管理（上海）有限公司簡介 中海物業(yè)管理（上海）有限公司是香港著名上市公司——中國海外集團(tuán)全資子公司。一九七九年，改革開放初期，中國建筑工程總公司派出一批精英到香港發(fā)展，成立了中國海外集團(tuán)。中國海外集團(tuán)于九二年在香港上市，成為香港最具實力的上市公司之一。據(jù)不完全統(tǒng)計，在香港每二十個人中就有一人住在中海開發(fā)、建造、管理的樓盤中。中海集團(tuán)旗下有深圳、上海、北京、廣州、成都五家物業(yè)管理公司，在內(nèi)地的物業(yè)管理面積超過二千萬平方米，居全國首位，“中海物業(yè)”成為當(dāng)前中國最具實力的物業(yè)管理品牌。一九九八年三月，通過ISO9002國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量保證體系的第三方認(rèn)證。目前申報一級資質(zhì)工作已通過上海市主管部門驗收，報建設(shè)部批準(zhǔn)。公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)行政、人事、財務(wù)等九個職能部門及海華花園、上海廣場等九個管理處. 公司主要從事高檔物業(yè)管理或物業(yè)顧問,目前中海物業(yè)管理有著外銷寫字樓、外銷別墅小區(qū)、內(nèi)外銷高層公寓等各種類型的樓盤，管理面積近100萬平方米。 協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行物業(yè)驗收是物業(yè)管理的第一重要步驟，經(jīng)驗豐富的中海工程技術(shù)人員在物業(yè)驗收過程中發(fā)揮著重要作用，可以為發(fā)展商省下大量人力、財力、物力。二、軍事化管理的安保隊伍中海物業(yè)公司的安保隊伍具有軍事化管理的特色：嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)、軍事管理、技術(shù)精湛、靈活機(jī)動、盡職盡責(zé)多年來，中海物業(yè)公司的安保隊伍不但以良好的服務(wù)，保質(zhì)保量的完成了公司的各項安全保衛(wèi)、消防任務(wù)，而且還為眾多的企業(yè)事業(yè)單位培訓(xùn)了大量的技術(shù)骨干，為上海市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)貢獻(xiàn)出自己的力量。上海電話發(fā)展公司的國際保齡球館開業(yè)的時候，聘請中海物業(yè)的安保們?yōu)槠溟_業(yè)儀式做安全保衛(wèi)工作，并很好的完成了任務(wù)，獲得了好評。華為公司是中國最大的計算機(jī)產(chǎn)業(yè)公司，在上海的金茂大廈、信息大廈擁有十多層辦公區(qū)域。近幾年，中海物業(yè)公司一直在為其公司總部所在的打浦街道社區(qū)安保提供一系列的培訓(xùn)，促進(jìn)了打浦街道的整體社區(qū)良好治安環(huán)境。 三、先進(jìn)的管理理念、科學(xué)完善的管理模式中海物業(yè)在管理上，運用國際先進(jìn)的物業(yè)管理模式結(jié)合各樓盤的實際特色，對物業(yè)實行專業(yè)化的管理。幾年來，中海物業(yè)之所以能蓬勃發(fā)展，完全得益于其科學(xué)完善的物業(yè)管理模式，經(jīng)過多年的摸索，這套管理模式已日趨成熟，并在海華花園、海麗花園、中海馨園、海天花園等樓盤管理中得到驗證。由5幢住宅樓、三層裙房、地下停車庫和中心花園組成。海興廣場毗鄰海華，是一幢集商業(yè)、娛樂、辦公為一體的高檔綜合性涉外大廈、建筑面積為約6萬平方米，麥當(dāng)勞快餐，頂頂鮮超市、海興嘉華影院、年年有魚等商家的入伙，給打浦橋地區(qū)的商業(yè)帶來了繁榮。海麗花園是海華花園的姐妹樓，由3幢高層住宅樓、裙房、地庫、活動中心和花園組成，建筑面積約7平方米。海天花園位于滬青平公路1481號，占地21萬平方米，建筑面積約7萬多平方米，以高檔花園別墅為主，輔以小高層公寓，二層復(fù)式洋房和排屋。 上海廣場是永菱房產(chǎn)發(fā)展公司開發(fā)的甲級商辦住綜合樓，位于淮海路138號，建筑面積達(dá)8萬平方米，是公司的第一個外接樓盤?？梢哉f上海廣場的設(shè)備保養(yǎng)、運行情況的優(yōu)異在淮海路上是遠(yuǎn)近聞名的，連浦東陸家嘴地區(qū)由日資企業(yè)管理的申茂大廈也慕名前來參觀學(xué)習(xí)。 盛族家園由上海盛族房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司開發(fā)，位于浦東臨沂北路210弄。99年底公司與昆山市城市發(fā)展有限責(zé)任公司簽訂了昆山樓邑小區(qū)的“物業(yè)管理顧問合同”。小區(qū)位于江蘇省昆山市，建筑面積20萬平方米，顧問面積約11萬平方米。 中海大廈是商辦綜合樓，位于淮海中路398號，建筑總面積3萬5千余平方米。經(jīng)市房地局檢查推薦，建設(shè)部檢查評比后被評為“2001年度全國物業(yè)管理示范大廈”。國立大廈位于北京西路1465號，建筑面積3萬3千平方米。2001年APEC會議在上海召開，國立大廈承擔(dān)82001熱線咨詢電話的重任，在此其間部、市的領(lǐng)導(dǎo)多次視查，均獲得好評、管理處圓滿地完成了任務(wù)，發(fā)展商感到非常滿意。他們在全國范圍內(nèi)挑選“管家”，最終于2000年9月與我司簽定“志誠大廈物業(yè)顧問合同”這是公司第一個跨省市辦公樓顧問合同。是“?！弊痔枠潜P在上海第三代住宅樓精品的示范樣版。3 / 46三、管理目標(biāo)及經(jīng)營理念我們的管理目標(biāo)：交房后一年內(nèi)使宏潤花園一期達(dá)到全國城市優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。在宏潤花園的物業(yè)管理中，我公司將發(fā)揚即定質(zhì)量方針，全面結(jié)合“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”竭盡全力為宏潤花園提供高效、完美的服務(wù)。“竭誠服務(wù)，追求完美”是我們的質(zhì)量方針。因此，我司將會根據(jù)宏潤花園的物業(yè)特點和服務(wù)需求，設(shè)計一套貫穿ISO體系精髓的管理體系。建設(shè)一支高素質(zhì)的員工隊伍 人才對中海物業(yè)來說，是最重要的資源，是決定企業(yè)發(fā)展的主要因素。尊重員工，培養(yǎng)員工，充分發(fā)揮員工的積極性是公司人事制度的一貫方針。管理思路：建立信息網(wǎng)絡(luò)。隨著社會的進(jìn)步和社會分工的不斷專業(yè)化，物業(yè)管理公司在管理深度和廣度上，除了依靠科技手段外，還應(yīng)盡可能和社會各專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合，滿足業(yè)主的多方面需求。如物業(yè)保險代理、租賃代理、房屋裝修代理、信息咨詢等等。從滿足居民生活需要做起，盡可能利用各種條件逐漸完善居民生活商業(yè)網(wǎng)點，如小超市、家電維修、健身中心、美容美發(fā)等等，為廣大業(yè)主提供各種便利條件?？萍荚谶M(jìn)步，人們的觀念在不斷地轉(zhuǎn)變，人們對住宅區(qū)的各種需求也在不斷地擴(kuò)展。建立優(yōu)美的環(huán)境。對垃圾的分類處理。對垃圾的分類處理，我們將通過各種宣傳手段，增強業(yè)主的環(huán)保意識，引導(dǎo)他們養(yǎng)成正確的習(xí)慣。由于小區(qū)內(nèi)道路交通情況復(fù)雜，新入住人員及裝修人員流動量大，內(nèi)部公共面積相對較小，為保證車輛進(jìn)出和停放的安全有序，我公司準(zhǔn)備設(shè)置完善的各類交通標(biāo)識，加強車輛的監(jiān)控和引導(dǎo)，及時處理突發(fā)事件，盡可能做到人車分流。宏潤花園小區(qū)將在我們的管理下，大力開展社區(qū)文化建設(shè)。環(huán)境保護(hù)建設(shè)。第一、維護(hù)已有的園林綠化，實施各季節(jié)植物交叉式綠化工程。宏潤花園在我們的共同努力下將成為徐匯區(qū)的一個人文薈萃的高檔住宅小區(qū)，我公司努力把先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗同小區(qū)的實際情況相結(jié)合，創(chuàng)造出一個行之有效、獨具特色的物業(yè)管理模式，以取得政府、社會和業(yè)主的認(rèn)可。這種模式有利于減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。由公司派出高級別的專門人員擔(dān)任管理工作。下設(shè)各部為操作層。D．人員素質(zhì)要求作風(fēng)良好、工作踏實，并擁有全面的、先進(jìn)的專業(yè)知識技能，提倡“高門檻進(jìn)、高門檻出”。E．在管理隊伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，充分運用激勵機(jī)制，調(diào)動全體員工的工作積極性、嚴(yán)格考核，并實行末尾淘汰制，確保委托管理目標(biāo)得以實現(xiàn)。中海物業(yè)一貫注重培訓(xùn)，且具有規(guī)范、完善的培訓(xùn)制度，先進(jìn)的考核與評估制度。我公司逐步形成了入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)、定期培訓(xùn)和發(fā)展培訓(xùn)等四大模塊，強調(diào)入職培訓(xùn)要做到三落實，即培訓(xùn)內(nèi)容落實、培訓(xùn)責(zé)任人落實、培訓(xùn)效果落實。定期培訓(xùn)是針對不同崗位的員工定期的知識鞏固和知識添加。今年的培訓(xùn)工作在以上四個模塊都開展了不同程度的嘗試，目前正在根據(jù)這樣的線索制定明年的培訓(xùn)計劃。通過培訓(xùn)盡快培養(yǎng)出一批能適應(yīng)一中院物業(yè)管理需要的管理人員。2）、培訓(xùn)方式分為公司組織、管理處組織、基層部門組織的方式。）二 ．管理費用測算：由于所知資料有限,本測算的工程維修費/能耗費是根據(jù)標(biāo)書估算； 人工費用測算：人員員工工資：管理處主任1人 4，871元/月管理員1人 2，136元/月 維修工3人 5，694元/月 清潔工4人 2，836元/月 安保領(lǐng)班1人 1，938元/月安保員9人 9，000元/月人工費共計： 26，475元/月 A 人員工資費用總計： 26，475元/月 2）工程維修費用預(yù)算 照明系統(tǒng)： a）燈泡更換 公用部位燈泡按每年循環(huán)更換一次 預(yù)計月度費用：100元/月 b）照明系統(tǒng)維修（燈具、開關(guān)、插座、開關(guān)箱） 月度維修費用：100元/月 變配