【正文】 四大模塊，強(qiáng)調(diào)入職培訓(xùn)要做到三落實(shí)，即培訓(xùn)內(nèi)容落實(shí)、培訓(xùn)責(zé)任人落實(shí)、培訓(xùn)效果落實(shí)。定期培訓(xùn)是針對(duì)不同崗位的員工定期的知識(shí)鞏固和知識(shí)添加。 今年的培訓(xùn)工作在以上四個(gè)模塊都開(kāi)展了不同程度的嘗試，目前正在根據(jù)這樣的線(xiàn)索制定明年的培訓(xùn)計(jì)劃。通過(guò)培訓(xùn)盡快培養(yǎng)出一批能適應(yīng)一中院物業(yè)管理需要的管理人員。 2）、培訓(xùn)方式 分為公司組織、管理處組織、基層部門(mén)組織的方式。） 二 ．管理費(fèi)用測(cè)算 ： 由于所知資料有限 ,本測(cè)算的工程維修費(fèi) /能耗費(fèi)是根據(jù)標(biāo)書(shū)估算； 24 人工費(fèi)用測(cè)算： 人員員工工資： 管理處主任 1人 4， 871元 /月 管理員 1 人 2， 136元 /月 維修工 3 人 5， 694元 /月 清潔工 4 人 2， 836元 /月 安保領(lǐng)班 1 人 1， 938 元 /月 安保員 9人 9， 000 元 /月 人工費(fèi)共計(jì)： 26， 475 元 /月 A 人員工資費(fèi)用總計(jì)： 26， 475元 /月 2） 工程維修費(fèi)用預(yù)算 照明系統(tǒng)： a）燈泡更換 公用部位燈泡按每年循環(huán)更換一次 預(yù)計(jì)月度費(fèi)用： 100 元 /月 b）照明系統(tǒng)維修（燈具、開(kāi)關(guān)、插座、開(kāi)關(guān)箱） 月度維修費(fèi)用： 100 元 /月 變配電系統(tǒng) ： 預(yù)計(jì)月度維修費(fèi)用： 200 元 /月 政府部門(mén)強(qiáng)制性收費(fèi) a）避雷測(cè)試費(fèi)： 2,000 元 /年 b）電梯系統(tǒng) 電梯年檢費(fèi)： 5,500 元 /年 25 政府部門(mén)強(qiáng)制性收費(fèi)月度總計(jì)： 625元 /月 B 工程維修費(fèi)用總計(jì)： 1,025 元 /月 月度消耗費(fèi)用測(cè)算： 消耗費(fèi)用測(cè)算（按總費(fèi)用的 20%測(cè)算） =11,256 元 /月 C 月度能耗費(fèi)用總計(jì)： 11， 256 元 /月 清潔服務(wù)費(fèi)用預(yù)算： （ 1）水箱、蓄水池清洗費(fèi)用 按上海市房屋土地管理局、上海市物價(jià)局、滬房地物（ 1996） 872 號(hào)《關(guān)于水箱清洗收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。 按徐匯區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 垃圾清運(yùn)費(fèi)約 2020 元 /月 清潔工具及清潔劑的費(fèi)用 （ 3）清潔工具 名 稱(chēng) 規(guī) 格 數(shù) 量 單 價(jià) 合 價(jià) 伸縮桿 4 米 1根 約 250 元 /根 250 元 涂水器 全套 1套 約 100 元 /套 100 元 水 刮 副 2副 約 50元 /副 100 元 塵 推 90cm 全套 2套 約 120 元 /套 240 元 小 計(jì) 690 元 /月 （ 4）清潔劑 名 稱(chēng) 數(shù) 量 單 價(jià) 合 價(jià) 萬(wàn)用清潔劑 1 箱 560 元 /箱 560 元 小 計(jì) 560 元 （ 5）清潔用品 名 稱(chēng) 數(shù) 量 單 價(jià) 合 價(jià) 垃圾袋（大） 600 只 約 元 /只 210 元 26 合 計(jì) 210 元 /月 D 月度清潔工具、用品及清潔劑及垃圾清運(yùn)費(fèi)用為 3460元 /月 綠化管理費(fèi)用 1）公共綠地養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 公共綠 地 3500 平方米，按上海市一級(jí)綠地養(yǎng)護(hù)費(fèi) 元 /m2/月計(jì)算： E 月度綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 元 /m2/月 ? 3500 m2 = 2800 元 /月 F． 辦公費(fèi) （含差旅費(fèi)、交際費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等） 每月暫定： 2,500 元 /月 G． 管理人酬金（ A+B+C+D+E+F） * 8% = 3,801 元 /月 H． 稅金（ A+B+C+D+E+F+G） * % = 2,399 元 /月 物業(yè)管理費(fèi)用總測(cè)算： 53， 716元 /月 每平方米費(fèi)用測(cè)算： /月 /平方米 27 七、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) A、工程設(shè)備管理 （ 1）設(shè)備管理內(nèi)容 管理內(nèi)容 —— 負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的管理運(yùn)行操作維護(hù)保養(yǎng)等工作。 —— 建立完整的設(shè)備設(shè)施維修、運(yùn)行、記錄管理制度和操作規(guī)程。在設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障前有計(jì)劃地進(jìn)行維修保養(yǎng)。 —— 管理期間設(shè)備及機(jī)房清潔、無(wú)雜物、灰塵、鼠蟲(chóng)害發(fā)生。 —— 建立定期、不定期技術(shù)培訓(xùn)計(jì)劃，以提高工程人員技術(shù)和管理水平，適應(yīng)現(xiàn)代化步伐的要求，更好地為服務(wù)。 ?空調(diào)系統(tǒng)管理 —— 中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，按時(shí)提供，安全操作、環(huán)保達(dá)標(biāo)，空調(diào)供應(yīng)保證率 100%，設(shè)備完好率 99%以上。 —— 完整的日常維修運(yùn)行記錄，維修計(jì)劃。 —— 機(jī)房設(shè)備整潔基本無(wú)污染。 ?供配電系統(tǒng)管理 —— 保證供配電系統(tǒng) 24小時(shí)正常運(yùn)行，實(shí)行 24小時(shí)值班服務(wù)，出現(xiàn)故障立即排除。 —— 完善的變配電管理制度、操作規(guī)程、安全規(guī)程。 —— 配變電設(shè)備設(shè)施機(jī)房清潔衛(wèi)生，設(shè)備設(shè)施無(wú)積塵、水漬、油漬和鼠蟲(chóng)害。 —— 在市電停電情況下，實(shí)施應(yīng)急方案。 —— 結(jié)合智能化控制系統(tǒng)制定照明系統(tǒng)的管理保養(yǎng)制度。 ?給排水系統(tǒng) —— 給排水設(shè)備設(shè)施有管理制度、保養(yǎng)制度、檢查規(guī)定、相關(guān)記錄齊全、設(shè)施定期清洗，杜絕二次污染，管系保持暢通，系統(tǒng)泵系能隨時(shí)起動(dòng)，自控系統(tǒng)良好，電氣系統(tǒng)合格， 專(zhuān)人定期巡視。 ?智能化系統(tǒng)管理（如一期物業(yè)未安裝，則不考慮管理問(wèn)題） —— 公 共 廣 播 ： 背景音樂(lè)，系統(tǒng)正常，功能模塊完好率 100%。 —— 計(jì)算機(jī)系統(tǒng)（網(wǎng)絡(luò) PDS） ：各主機(jī)、分機(jī)、節(jié)點(diǎn)、鏈路、模塊工作正常專(zhuān)人定期檢測(cè)。每年一次消防聯(lián)動(dòng)測(cè)試，保證消防聯(lián)動(dòng)正常。 —— 監(jiān)控系統(tǒng) : 主機(jī)各監(jiān)控點(diǎn)報(bào)警點(diǎn)運(yùn)行顯示正常、圖像清晰，切換良好， 24小時(shí)定點(diǎn)錄象，資料按規(guī)定保存， 24小時(shí)值班。 （ 2）工程維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn) 空調(diào)系 統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃 序 號(hào) 項(xiàng) 目 周 期 保 養(yǎng) 措 施 1 冷卻系統(tǒng)、冷卻塔 略 巡回檢查 每天 保養(yǎng) 6個(gè)月 2 冷卻系統(tǒng) 水泵 6個(gè)月 3 約克機(jī)組 巡回檢查 每天 保養(yǎng) 半年 12 個(gè)月 4 燃油鍋爐 巡回檢查 每天 保養(yǎng) 半年 5 水處理系統(tǒng) 每天 6 電子除垢儀 每天 7 汽水熱交換器 每天 半年 8 相關(guān)泵 巡回檢查 每天 保養(yǎng) 6個(gè)月 30 9 新風(fēng)空調(diào)箱機(jī)、變風(fēng)量空調(diào)箱 巡回檢查 每天 保養(yǎng) 14天 6個(gè)月 10 風(fēng)機(jī)盤(pán)管 巡回檢查 1季 保養(yǎng) 6個(gè)月 11 管道、閥門(mén) 半年 變電所設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃 序 號(hào) 項(xiàng) 目 周 期 保 養(yǎng) 措 施 1 電纜頭巡回檢查 每天 略 2 電容器巡回檢查 每天 3 母排巡回檢查 每天 4 低壓柜 : a) 巡回檢查 每小時(shí) b) 清潔保養(yǎng) 每年二次 5 高壓配電柜： a) 巡回檢查 每天 b) 清潔保養(yǎng) 每年二次 c) 預(yù)防性試驗(yàn) 兩年 6 變壓器： a) 巡回檢查 每天 31 b) 清潔保養(yǎng) 每年二次 c) 預(yù)防性試驗(yàn) 兩年 7 變電所機(jī)房： 巡回檢查 每天 清潔 每月一次 8 安全用具檢查測(cè)試 每年一次 照明系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃 序 號(hào) 項(xiàng) 目 周 期 保 養(yǎng) 措 施 1 展廳內(nèi)、外部公用照明 每天 略 2 應(yīng)急照明系統(tǒng) 每月 3 泛光照明 每天 4 室外燈具絕緣測(cè)試 每年 污水處理系統(tǒng) 序 號(hào) 項(xiàng) 目 周 期 保 養(yǎng) 措 施 1 系統(tǒng)泵系 每天 略 每月 2 管道閥門(mén) 半年 3 工藝 流程池 每天 給排水系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃 室外給水 序 號(hào) 項(xiàng) 目 周 期 保 養(yǎng) 措 施 1 水表 1個(gè)月 略 2 閘閥 1個(gè)月 3 噴淋接合器 1個(gè)月 4 各種井 1個(gè)月 32 室外排水 序 號(hào) 項(xiàng) 目 周 期 保 養(yǎng) 措 施 1 下水管 半年 略 2 雨水井及下水管 半年 室內(nèi)給水 序 號(hào) 項(xiàng) 目 周 期 保 養(yǎng) 措 施 1 管道及附件 1季 略 2 閥門(mén)、止回閥、排氣閥 1季 3 浮球閥 6個(gè)月 4 壓力表 減壓閥 24 個(gè)月 5 衛(wèi)生潔具 經(jīng)常 貯水容器 序 號(hào) 項(xiàng) 目 周 期 保 養(yǎng) 措 施 1 蓄水池 6個(gè)月 略 2 生活水箱 6個(gè)月 室內(nèi)下水管 序 號(hào) 項(xiàng) 目 周 期 保 養(yǎng) 措 施 1 管道及管卡 半年 略 2 排氣管 半年 弱電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃 （如一期物業(yè)未安裝，則不考慮管理問(wèn)題） 序 號(hào) 項(xiàng) 目 周 期 保 養(yǎng) 措 施 1 系統(tǒng)管理軟件 三個(gè)月 略 33 中央處理計(jì)算機(jī)、服務(wù)器、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備及打印機(jī) 樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)（ BAS） 系統(tǒng)軟件 半年 監(jiān)控電腦 三個(gè)月 現(xiàn)場(chǎng)控制器（ DDC）及一次儀表及執(zhí)行機(jī) 構(gòu) 三個(gè)月 2 消防自動(dòng)化系統(tǒng)（ FAS） 控制主機(jī) 半年 輸入 /輸出模塊 三個(gè)月 煙溫感控頭 三個(gè)月 3 保安自動(dòng)化系統(tǒng)（ SAS） 系統(tǒng)管理軟件 三個(gè)月 中央監(jiān)控計(jì)算機(jī)、打印機(jī) 三個(gè)月 讀卡機(jī)、讀卡機(jī)控制器、鎖頭、保安用附屬品和電源供應(yīng)模塊 半年 34 室外用攝像機(jī)、鏡頭、護(hù)套、支架及云臺(tái) 三個(gè)月 室內(nèi)用攝像機(jī)、鏡頭、護(hù)套、支架及云臺(tái) 半年 4 車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)（ CPS） 停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)站 三個(gè)月 車(chē)輛出 /入站設(shè)備 三個(gè)月 5 綜 合布線(xiàn)系統(tǒng)（ PDS） 配線(xiàn)架 半年 用戶(hù)端 半年 6 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)（ MATV） 衛(wèi)星天線(xiàn) 半年 接收設(shè)備 半年 用戶(hù)端 半年 7 公共廣播系統(tǒng)（ PAS） 揚(yáng)聲器 半年 廣播主機(jī) 半年 8 IC卡綜合管理系統(tǒng) 35 系統(tǒng)軟件 三個(gè)月 讀卡機(jī)裝置 三個(gè)月 B、清潔服務(wù)管理 樓宇外圍地面清潔 地面發(fā)現(xiàn)有污跡、水跡、油跡、痰跡要及時(shí)清除； 拖凈所有大理石臺(tái)階； 清掃大堂雨篷平臺(tái)； 清理干凈雨水井、泥沙雜物； 大堂清潔 擦干凈電梯轎箱內(nèi)壁、門(mén)、鏡面，做好日保潔； 大堂地面不斷循環(huán)塵推保潔； 樓內(nèi)層面清潔 用吸塵機(jī)吸清各層面通道及辦公室內(nèi)地毯； 收集辦公室及教室內(nèi)垃圾，及時(shí)清除垃圾造成的地面污跡； 每層電梯廳大理石墻面用干毛巾擦凈。 巡視清掃地面，清撿雜物，及時(shí)清除地面污跡、油跡、水跡； 每周一次用塵帚掃去所有管線(xiàn)及墻面上的浮灰； 水箱、蓄水池清潔 水箱、蓄水池清洗完畢必須上鎖，鑰匙由維修班保管； 洗前先把水池、箱水放空，確認(rèn)水池、箱中無(wú)遺留氯氣，下池、箱清洗操作人員應(yīng)定時(shí)調(diào)換； 用高壓水槍沖洗干凈池壁、地面、箱蓋，做到排放出來(lái)的水是清純的，然后用消毒劑噴灑每一塊池壁、地面，消毒劑的使用應(yīng)嚴(yán)格按照產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)。垃圾按《上海市環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)行分類(lèi)袋裝管理、定期清潔垃圾桶、墻面、地面，并定期噴灑殺蟲(chóng)、消毒藥水。垃圾收集清運(yùn)全部袋裝化并