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房地產(chǎn)企業(yè)客戶細(xì)分、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品信息傳播、體驗營銷-在線瀏覽

2025-06-22 22:35本頁面
  

【正文】 好的生活條件,能夠去更好的學(xué)校學(xué)習(xí)。 健康養(yǎng)老 [家庭特征 ]空巢家庭、有老人同住的家庭。 自我享受:老人辛苦了一輩子,想買個房子自己享受。 [產(chǎn)品需求 ]看重外部環(huán)境, 小區(qū)環(huán)境優(yōu)美 比較重要。 富貴之家 [家庭特征 ]家庭高收入,是社會所認(rèn)同的成功人士。 獨立功能:想有一個單獨的健身房,一個單獨的書房等。 [產(chǎn)品需求 ]帶有社會標(biāo)簽意味的房屋特征明顯。 務(wù)實之家 [家庭特征 ]家庭低收入 [購房動機 ]大房(提升): 比現(xiàn)在擁有更大的廳、臥室 置業(yè): 為了置業(yè) /給后輩留下一份產(chǎn)業(yè) [對房子的態(tài)度 ]棲身居?。褐皇浅燥埶X的地方。 生活保障:是我家的一項重要投資,是未來生活的保障。 方便的公交路線;附近或小區(qū)里有小規(guī)模的便利店、商店、超市;附近或小區(qū)里有中小規(guī)模的醫(yī)療機構(gòu)。對房屋價值無更高需求,停留在滿足生理需求層面。 [產(chǎn)品需求 ]低的價格 追求低生活成本,生活便利。 土地屬性 區(qū)域位置 周邊配套 小區(qū)內(nèi)部 房屋本身 歷史文化氛圍 傳統(tǒng)的好區(qū)域 高檔區(qū)域 有發(fā)展?jié)摿Φ男聟^(qū) 靠近中心商務(wù)區(qū) 靠近繁華商業(yè)區(qū) 交通狀況 教育設(shè)施 醫(yī)療設(shè)施 生活設(shè)施 娛樂設(shè)施 參觀 案例:位于墨爾本的 SY21項目是針對雅皮一族興建的住宅區(qū)。 戶型功能劃分及布局、開間尺度和贈送面積方式參見附錄 1: 〈 中原戶型案例搜集及分析 〉 戶 型 產(chǎn)品價值分支 敏感點 客戶敏感等級 高 中 低 戶型 功能劃分 各個功能區(qū)間的實用性和完備性 ? 開間尺度 主要功能區(qū)間的開間、進深比,空間的舒適性 ? 功能擺布 功能區(qū)間單體內(nèi)的布局及實用性 ? 贈送面積 贈送面積所占的總建面的比例及實用性 ? 朝向 通風(fēng)采光、主要功能空間的朝向 ? 景觀 主要功能區(qū)間的景觀面 ? 戶型創(chuàng)新 ? 交通組織 ? 朝向 開間 尺度 功能 劃分 功能 擺布 交通 組織 創(chuàng)新 贈送 面積 景觀 *戶型價值點塑造 * 精裝修 智能化 社區(qū) 配套 社區(qū) 規(guī)模 外立面 公共 空間 建筑 風(fēng)格 園林 戶型 產(chǎn)品 分支 ? 例:針對青年群體的戶型 細(xì)分客戶人群 —— 基于房屋價值觀細(xì)分四個客群 展示族 社交族 享受族 居家族 社交玩樂 情趣享受 自我住家 自住我家 經(jīng)濟適用 情趣享受 局部彰顯 自住我家 傳統(tǒng)居家 情趣享受 局部彰顯 經(jīng)濟適用 社交玩樂 氣派豪華 傳統(tǒng)居家 Playyard Nest Heaven Symbol 注:藍色字體代表在該項因子對于該人群的正向貢獻突出,紅色字體表示在該項因子對該 人群的負(fù)向貢獻突出。 ? 享受族特別注重自己的生活空間,他們很少把外人請到家里來,房屋是他們最大限度享受生活的場所,他們不關(guān)注房屋的實用性,充滿情趣的房屋設(shè)計對他們才有吸引力。 ? 社交族把家當(dāng)成和朋友聚會的重要空間,他們喜歡把朋友請到家里來,他們也喜歡在朋友面前表現(xiàn)出新穎的一面,因此帶有個性設(shè)計的房屋對他們比較有吸引力。 廚房應(yīng)以積極角色介入戶型整體空間,建議嘗試餐廚一體化設(shè)計。 餐廚區(qū)宜成為該混合功能區(qū)域的亮點及核心。 餐臺本身以滿足在“平時 2人吃飯 ”為主,適當(dāng)考慮人數(shù)彈性(如采用折疊桌)。該區(qū)域還可承擔(dān)其他的信息功能。 HEAVEN享受型 戶型設(shè)計邏輯 關(guān)鍵詞二:舒適主臥 主臥室面寬、面積及通風(fēng)采光資源良好??蓢L試雙門式衛(wèi)生間或 。 應(yīng)設(shè)置較大的更衣區(qū),并妥善解決此化妝臺問題。如:較大的落地凸窗、陽光房等。 HEAVEN享受型 戶型設(shè)計邏輯 關(guān)鍵詞三:半戶外休閑空間(廣東地區(qū)) 單體有條件及氣候允許的情況下。 面積以地方規(guī)范允許的計算范疇之內(nèi),并考慮賦予空間功能及后期業(yè)主自行封閉的可能。 PLAYYARD社交型 戶型設(shè)計邏輯 PLAYYARD社交型 戶型設(shè)計邏輯 關(guān)鍵詞一:外向型公共區(qū)域 關(guān)鍵詞二:客用區(qū)域 關(guān)鍵詞三:獨立主臥室 PLAYYARD社交型 戶型設(shè)計邏輯 關(guān)鍵詞一:外向型公共區(qū)域 最大限度的展開公共空間的界面,將傳統(tǒng)的獨立廚房、獨立餐廳、獨立客廳、獨立書房糝和為一個開放的大空間。 考慮到人們聚會時的活動特征,一個空間內(nèi)最好能同時形成 2個或 2個以上“聚合點”。 由于需要供多人吃飯,需要比較寬敞的餐桌空間,以同時坐下 7人為高峰值??勺鳛榫蹠r麻將區(qū),玩樂室。面積以擺一套四人座椅為宜。戶內(nèi)宜設(shè)置客用衛(wèi)生間。如面積不允許,則按照手盆 +馬桶的二件套配置。書房與公共區(qū)域以活動隔斷(如拉門)聯(lián)系,并建議配置入墻式衣柜等收納空間。 PLAYYARD社交型 戶型設(shè)計邏輯 關(guān)鍵詞三:獨立主臥區(qū) 考慮到隱私保護,主臥區(qū)必須與公共區(qū)域有明顯的界限,并建議考慮設(shè)置區(qū)域緩沖空間。如有條件可適當(dāng)提高舒適性。 NEST居家型 戶型設(shè)計邏輯 NEST居家型 戶型設(shè)計邏輯 關(guān)鍵詞一:面積均勻分配的各功能空間 關(guān)鍵詞二:高使用頻次的餐廚空間 關(guān)鍵詞三:家庭收納&小型家政區(qū) NEST居家型 戶型設(shè)計邏輯 關(guān)鍵詞一:面積均勻分配的各功能空間 居家型客戶對于創(chuàng)新較多的非傳統(tǒng)戶型結(jié)構(gòu)接受度很低。各功能空間之間配置均勻,無明顯資源傾向性,不應(yīng)過分強調(diào)某些空間而壓縮其他空間。 主臥室面積及資源滿足普通居住功能即可。 次臥室應(yīng)有較大的面積和較良好的通風(fēng)采光資源,面積不宜小于 8平米。 NEST居家型 戶型設(shè)計邏輯 關(guān)鍵詞二:高使用頻次的餐廚空間 從調(diào)研中發(fā)現(xiàn),居家型日常做飯的比例是幾類人群中最高。 因此,全開放式廚房適用可能性低。 餐廳宜作為獨立設(shè)置。 NEST居家型 戶型設(shè)計邏輯 關(guān)鍵詞三:家庭收納&小型家政區(qū) 考慮到居家型客戶的房屋將跨越較長的生命周期,家庭集中收納的預(yù)設(shè)便顯得十分有必要。 為保證收納量,同時減少面積占用,收納系統(tǒng)建議以入墻式柜體而非獨立儲藏間的方式設(shè)置。 另外,小型家政空間的設(shè)置,可能也對于居家型有一家的吸引力。 工人房 適當(dāng)配置 豪宅產(chǎn)品對于工人房有著獨特的需求,工人房設(shè)計側(cè)重于獨立性,與主人活動區(qū)域的分割;客戶需求日益強調(diào)工人房的尺度和通風(fēng)性,特別是工人房的人性化設(shè)計,對于部分客戶,工人房的大小可接近客房尺度。 花園 增值點 結(jié)合入戶方式,贈送入戶花園 贈送面積 增值點 贈送面積 增值點 豪宅客戶同樣注重產(chǎn)品所帶來的利益獲得,贈送面積 3050%左右,一方面能夠?qū)崿F(xiàn)項目漲溢價能力的提高,同時能夠更好平衡客戶心理; 當(dāng)然市面項目的贈送面積空間的實用性日益增強,單獨使用能力增強,功能變化也更為靈活。 餐廳與廚房 基本功能 尺度感及體現(xiàn)主人的生活品質(zhì)最為重要。戶型 *戶型功能尺度建議 * 功能區(qū) 150 ㎡ 180 ㎡ 250 ㎡ 戶型 豪華三房 豪華三房 四房 豪華三房 四房 敏感度 建議 敏感度 建議 敏感度 建議 主人房 ★★★★★ 1620㎡ ★★★★★ 1820㎡ ★★★★★ 2040㎡ 主臥洗手間 ★★★★★ 必配 ★★★★★ 必配 ★★★★★ 必配 衣帽間 ★★★★★ 46㎡ ★★★★★ 68㎡ ★★★★★ 8㎡ 以上 次臥 ★★★★ 1016㎡ ★★★★ 1016㎡ ★★★ 1024㎡ 會客廳 ★★★★★ 2025㎡ ★★★★★ 2530㎡ ★★★★★ 2540㎡ 廚房 適當(dāng) 適當(dāng) ★★★★★ 開闊 餐廳 適當(dāng) 適當(dāng) ★★★★ 開闊 家庭廳 可無 ★★★ 可配 ★★★ 可配 工人房 ★★ 4㎡ ★★★★ 4㎡ ★★★★★ 48㎡ 公共洗手間 適當(dāng) 適當(dāng) ★★ 適當(dāng) 入戶花園 ★★★ 贈送 ★★★ 贈送 ★★★ 贈送 露臺 ★★ 可配 ★★★★★ 必配 ★★★★★ 必配 贈送空間 ★★★★ 30% ★★★★ 3050% ★★★★★ 50%發(fā)上 ● 基于總體定位、市場、消費 者、天氣等。 主流戶型在最近兩年的變化趨勢 基于消費者的戶型特征 內(nèi)在的原因:消費者文化、經(jīng)濟、生活習(xí)性等原因; 指標(biāo):戶均人口、客戶文化層次分布圖、成交總價分 布圖、收入與首期及月供比較圖 天氣:南北方的天氣不同,會直接反映在戶型面 積及結(jié)構(gòu)上。 ● 基于總體定位、市場、消費 者、天氣等。 明晰的競爭策略和回避風(fēng)險策略 站在市場和消費者利益,考慮到底憑什么打贏競爭(低成本?差異性?市場空缺?) 四、園林景觀 精裝修 智能化 社區(qū) 配套 規(guī)模 公共 會所 園林 戶型 產(chǎn)品 分支 產(chǎn)品價值分支 敏感點 客戶敏感等級 高 中 低 園林 地面鋪裝 業(yè)主日常使用功能 社區(qū)品質(zhì)感體現(xiàn) ? 水系 親水性和觀賞性 ? 植被 建筑功能、工程功能 調(diào)節(jié)氣候、美學(xué)功能 ? 泳池 觀賞性及使用功能 ?
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