【正文】 、奇木園和異花園。 （5）建設(shè)相配套的水、電、汽、路、綠化和山莊生活污水處理系統(tǒng)等公用工程，建設(shè)綜合服務(wù)樓和員工宿舍、食堂等員工生活設(shè)施。 （2）用地規(guī)劃（見表51） 序號 類別 項 目 用地(㎡) 1人環(huán)科技研發(fā)中心① 山水景觀研發(fā)中心 ② 園藝研發(fā)中心 ③ 環(huán)?？萍佳邪l(fā)中心 1200 1200 1200 2人環(huán)科技研發(fā)中心① “百種植物生態(tài)園” ② “奇木園” ③ “異花園 80000 66667 66667 3生態(tài)休閑中心 ① 自然景觀游泳池 ② 別墅 ③ 賓館 ④ 養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場和養(yǎng)狗場 350 4500 1000 3004配套設(shè)施 ① 水井15個 ② 水塔3個 ③ 道路（進(jìn)山莊路、環(huán)山莊路、園區(qū)生態(tài)路） ④ 停車場 3個 ⑤ 配電站 ⑥ 公共綠化 ⑦ 綜合服務(wù)樓 ⑧ 員工宿舍、食堂 ① 水井15個 ② 水塔3個 ③ 道路（進(jìn)山莊路、環(huán)山莊路、園區(qū)生態(tài)路） ④ 停車場 3個 ⑤ 配電站 ⑥ 公共綠化 ⑦ 綜合服務(wù)樓 ⑧ 員工宿舍、食堂 16000 2000 350 14500 300 1000 表51項目用地規(guī)劃四、項目實施進(jìn)度 **花卉山莊項目在各級政府的大力支持下，通過股東單位和花卉山莊有限公司全體員工努力，力爭高質(zhì)量、快速度地建設(shè)好山莊。 第一階段：2004年元月2004年7月，完成立項、規(guī)劃、報建、征地及土地開發(fā)等 第二階段：2004年3月2004年7月，完成山莊的設(shè)計并開始園林工程和配套基礎(chǔ)工程。 第四階段：2005年5月2006年元月全面完成D級別墅，山水景觀研發(fā)中心、園藝科技研發(fā)中心和環(huán)?？萍奸_發(fā)中心等山莊開發(fā)建設(shè)工作，2006年元月1日前山莊全面投入運(yùn)營使用。二、環(huán)境保護(hù)措施 自有環(huán)保產(chǎn)品和技術(shù)的使用 對于生活垃圾的處理，山莊擬建設(shè)3個高技術(shù)含量的自控式地下垃圾箱，集中進(jìn)行高科技處理。 積極進(jìn)行動物衛(wèi)生防疫 山莊建設(shè)養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場、養(yǎng)狗場，運(yùn)用先進(jìn)的飼養(yǎng)方法,對所飼養(yǎng)的牲畜進(jìn)行疫病防治，杜絕任何動物傳染疾病,為山莊提供純生態(tài)不含任何激素的肉類食品。加強(qiáng)節(jié)約用水，充分利用豐富的地下水資源，確保向紅水庫的蓄水量，不破壞其灌溉功能。 第七章 市場分析 一、需求分析 山莊的定位在于綜合運(yùn)用現(xiàn)代人環(huán)科技，打造高品位的純生態(tài)休閑山莊，并由此而衍生山莊的兩大支柱產(chǎn)業(yè)：人環(huán)科技開發(fā)和生態(tài)娛樂休閑。具體表現(xiàn)為四個方面： （一）園林科技的需求分析 宏觀層面： 從前面的環(huán)境分析可以得知，當(dāng)前中國的園林產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，進(jìn)而帶動了園林科技的發(fā)展，也同時給園林科技的發(fā)展帶來了新的要求。 微觀層面： 環(huán)境綠化、美化水平既是城市居民生活質(zhì)量的重要標(biāo)志，更是城市形象、品位的重要體現(xiàn)。長沙市創(chuàng)建國家園林城市總體規(guī)劃，提出在兩年內(nèi)新建100座公園綠地，近幾年用于城市綠化、美化工程投資都在億元以上。國內(nèi)的大中城市更是不遺余力地推進(jìn)城市美化、綠化的工程。上海市從1998年9月開始實施了大樹引入城市，改善生態(tài)環(huán)境計劃，計劃用三年時間，從滬郊、外地引種100萬棵各類喬木，其中大樹6萬棵。并且大樹、古樹的移栽后的成活率很低（不到30%）；亂挖亂移造成生態(tài)環(huán)境的破壞，古樹遭致滅頂之災(zāi)。但是城市綠化、美化對大樹、古樹的需求不僅不可能萎縮，反而隨著城市化步伐的加快更加強(qiáng)勁，城市對山水、植物景觀，特別是對大樹、古樹旺盛的需求，與自然界原生資源的稀缺和原生土地景觀、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)之間的矛盾更加突出。 （二）環(huán)?？萍嫉男枨蠓治? 宏觀層面：國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，給環(huán)境的保護(hù)提出了更高的要求。 根據(jù)具體情況來看，2002年，%。%。環(huán)保產(chǎn)業(yè)的增長，就是技術(shù)的發(fā)展和新的需求。每年僅排入四水的工業(yè)廢水在11億噸左右，未經(jīng)處理排入江河的城市生活污水大約有9億噸。二是局部地區(qū)環(huán)境污染和生態(tài)破壞加劇的狀況沒有根本好轉(zhuǎn)。目前在城鎮(zhèn)的環(huán)保方面，生活和生產(chǎn)垃圾量非常大，在我國城市一般來說，平均每戶34口人，日排放垃圾均10公斤左右，絕大多數(shù)放置于地面，腐爛發(fā)臭，使得蚊蠅滋生造成了對環(huán)境污染和居民的危害；很多地方都是把住戶的垃圾袋再用特制的塑料袋集中后裝車，不僅費錢而且塑料袋會造成環(huán)境污染，并且住宅區(qū)地上置垃圾箱或建垃圾房易污染，不僅占地面積大，而且與住宅區(qū)優(yōu)美的環(huán)境極不協(xié)調(diào)。 （三）旅游休閑需求分析 宏觀層面： 根據(jù)專家預(yù)測，未來近20年，中國的旅游進(jìn)入旺盛期。中國社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是改革開放的發(fā)展，極大的刺激了中國居民享受休閑、領(lǐng)悟文化和進(jìn)行旅游認(rèn)知世界和大自然的熱情，也吸引了大批的外國居民來華觀光。生態(tài)旅游成為新的時尚，發(fā)展形勢喜人。其中顯著的特點是：家庭出游總量增加、休閑旅游成為新寵。并且在**，休閑娛樂的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還有待優(yōu)化。更為主要的，目前在**（包括株洲）休閑娛樂的開發(fā)和現(xiàn)有的市場格局沒有形成特色，尤其是在生態(tài)旅游、休閑方面，旅游開發(fā)的品質(zhì)有待進(jìn)一步提升。 二、競爭者分析 目前在**本地以及周邊的長沙和株洲，主要的休閑項目定位在于一般的娛樂、農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光，只有極個別滲入了科技展示和研發(fā)。 具體來講如下表71列示：序號典型競爭者 位置定位主要特色**特點1**山莊**河?xùn)|酒店洋樹珍品、環(huán)?？萍嫉难芯亢屯茝V；；；生態(tài)的概念，最終體現(xiàn)現(xiàn)代的人文、環(huán)境、自然的形態(tài)和性質(zhì)：物質(zhì)和文化的同步享受；。 當(dāng)前旅游和休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r凸現(xiàn)了現(xiàn)代主流的一種消費文化或者趨勢。生態(tài)旅游的迅速發(fā)展不僅表明人們物質(zhì)文化生活水平提高，旅游需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻的變化，同時面對現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展和人口、城市化發(fā)展帶來的種種不良影響，人們充分認(rèn)識到了環(huán)境保護(hù)的重要性。因此，休閑旅游和人環(huán)科技發(fā)展的需求在本質(zhì)上是一種文化的需求，而與此相對應(yīng)的生態(tài)休閑將會獲得極大的發(fā)展，市場潛力和空間巨大。生態(tài)旅游和生態(tài)休閑來源于人們對于回歸自然的向往，他們既需要現(xiàn)實的資源來滿足這種需求，也希望或者有必要去了解克服現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的不良效應(yīng)的途徑、技術(shù)和未來的手段。 技術(shù)領(lǐng)先滿足并進(jìn)一步擴(kuò)大需求。這些項目的使用、推廣、合作定能滿足人環(huán)科技企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的需求，并由此帶動生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ②市場賣點：人環(huán)科技和休閑娛樂的融合。 經(jīng)估算，該項目總投資18047萬元。固定資產(chǎn)投資總額估算 （1）固定資產(chǎn)投資總額構(gòu)成 固定資產(chǎn)投資總額指項目建成后，轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)價值的全過程中所需支出的全部費用，包括工程費用和建設(shè)期利息。 （2）固定資產(chǎn)投資總額估算 本項目建議書根據(jù)項目建設(shè)，參照我國《投資建設(shè)項目評價方法和參數(shù)》的相關(guān)規(guī)定及行業(yè)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，按不同項目分別估算固定資產(chǎn)投資總額，估算使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)見表8－1。 表82工程費用估算 序號 投資項目 投資額（萬元） 備注 1 土地開發(fā) 250 三通一平 2 山莊道路設(shè)施 900 3 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 4 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 980 5 門樓、綜合服務(wù)樓等 70 6 職工宿舍、食堂等 240 7 山水景觀研發(fā)中心 240 8 園藝研發(fā)中心 240 9 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 240 10 百種植物生態(tài)園 180 11 奇木園 500 12 異花園 400 13 賓館 1800 14 A級別墅 225 15 B級別墅 540 16 C級別墅 1332 17 D級別墅 1575 18 露天觀光休閑咖啡吧 105 19 水上彩色音樂噴泉 180 20 垂釣中心 250 21 自然景觀游泳池 77 22 養(yǎng)殖場 210 23 其他 200 其它不可預(yù)計工程 24 合計 11234 由上述估算結(jié)果，項目建設(shè)工程投資共計11234萬元。經(jīng)估算，租地250畝，租賃期為30年；征用土地250畝，費用均價為15萬元/畝。 ： 遞延資產(chǎn)主要是指項目前期費用，包括項目可行性研究費用及開辦費用、項目用地現(xiàn)有建筑物拆遷補(bǔ)償費用等。本項投資額共計60萬元，按5年攤銷完畢。項目工程費用、設(shè)備費用和其他費用共計15074萬元，由此估算的基本預(yù)備費約為415萬元。預(yù)備費用投資共計679萬元。建設(shè)期需貸款3000萬元。 固定資產(chǎn)投資總額＝固定資產(chǎn)投資＋建設(shè)期利息＝16113萬元 根據(jù)以上計算結(jié)果，編制的固定資產(chǎn)投資估算見表83。流動資金屬于鋪底性質(zhì)的流動資產(chǎn)，它將被長期占用，只在項目終結(jié)年一次性收回，一般采用短期借款和資本金的方式解決。 綜合以上估算結(jié)果，項目建設(shè)投資總額估算價值為18047萬元。根據(jù)項目投資計劃及總投資額的估算結(jié)果，編制投資計劃與資金籌措估算，見表8－4。項目在2006年建成投入運(yùn)營后，由于有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，無須增加新的固定資產(chǎn)投資，但仍然需要流動資金投資，流動資金分4年平均投入。報表中所有數(shù)據(jù)均指新增部分，而不是累計數(shù)據(jù)。 利息計算 在估算長期借款利息時，假定每年的長期借款均發(fā)生在當(dāng)年年中，還款在年末；本年尚未歸還的本年及以前年度的借款形成年初累計借款額，并按全年計息；銀行貸款建設(shè)期第一年發(fā)生；銀行長期貸款年利率按6%估算。 本金的歸還 為簡化計算，假定本金是在年末歸還，分4年等額歸還本金（自2006年末至2009年末）。表8－5 借款還本付息計算表號 年份 項目 建設(shè)期 營運(yùn)期 合計 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1 總投資 8399 7714 18047 固定資產(chǎn) 8219 7534 0 0 0 0 15753 建設(shè)期利息 180 180 0 0 0 0 360