【正文】 ,927 582 % 3,286 703 110 10 88 3% 375 9% 銷售單價 地面價 容積率 土地成本 建安成本 其他成本 營業(yè)稅及附加 單位總成本 毛利 營業(yè)費用 財務(wù)費用 管理費用 所得稅 稅后凈利潤 凈利潤率 歷史成本 當(dāng)期成本 6,452 2,962 955 2,243 329 % 3,916 2,536 135 114 224 3% 1,869 29% 6,452 3,200 1,032 2,243 329 % 3,993 2,459 135 114 224 3% 1,793 28% 純項目開發(fā) 引入成片開發(fā)模式后，中惠可保持合理的項目數(shù) 2 項目開發(fā) +成片開發(fā) 2022 2022 2022 2022 2022 成片開發(fā)銷售收入 [億元 ] 項目平均規(guī)模 新建樓盤數(shù) 4 5 12 14 3 3 3 3 3 項目開發(fā)銷售收入 [億元 ] 13 12 13 15 16 銷售樓盤數(shù) 4 3 3 3 3 運作樓盤總數(shù) 7 6 6 6 6 引入成片開發(fā)模式后對項目開發(fā)數(shù)量的要求 年度同時運 作的樓盤數(shù) 2022 2022 2022 2022 2022 2022 7 6 6 6 6 3 4 3 3 3 3 資料來源：羅蘭 貝格分析 13 12 1315 164512142022 2022 2022 2022 20222 項目開發(fā) +成片開發(fā) 項目開發(fā) 成片開發(fā) 引入成片開發(fā)模式后戰(zhàn)略目標(biāo)分解－規(guī)模 合計 [億元 ] 年均數(shù) [億元 ] 36 9 69 14 3 3 3 4 41 2352022 2022 2022 2022 202211 3 17 3 引入成片開發(fā)模式后對戰(zhàn)略目標(biāo)分解－利潤 引入成片開發(fā)模式后的測算表 2 支持 ? 2022年獲得 850畝成片開發(fā)土地，買入價格為 900元 /m2（已經(jīng)包括土地整理的費用）， 土地價格每年上漲 25% ? 2022年獲得第二塊成片土地 1000畝，買入價格為 1400元 /m2 ，土地價格每年上漲 25% ? 成片開發(fā)項目 2022年均價為 4000，年增長速度為 15% ? 純項目開發(fā)的凈利潤率為 25%，成片開發(fā)中不包含土地升值因素帶來的凈利潤率為 20% ? 850畝土地開發(fā)周期為 7年，而 1000畝土地開發(fā)周期為 6年 ? 850畝土地自主開發(fā)比例為 80%,而 1000畝土地的自主開發(fā)比例為 50% ? 850畝和 1000畝兩塊土地的自主開發(fā)部分的容積率均為 關(guān)鍵假設(shè) 資料來源：羅蘭 貝格分析 2022 2022 2022 2022 2022 900 1125 1406 1758 2197 13 13 13 13 3,002 6,753 11,443 17,306 3,002 3,752 4,690 5,862 100% 180% 244% 295% 合計 — 53 38,504 17,306 222% 另外，成片開發(fā)有利于提高中惠的品牌價值，從而進一步幫助中惠實現(xiàn)最有價值企業(yè)的愿景 2 提升在合作者中中惠的品牌價值 ? 成功的成片開發(fā)經(jīng)驗與能力將使中惠獲得與眾不同的競爭優(yōu)勢，從而增加合作者對中惠的青睞 ? 成片開發(fā)能為政府提供更好的政績，成功的成片開發(fā)將有助于提升中惠在政府中的形象 提升在消費者中中惠的品牌價值 ? 成片開發(fā)更容易獲得消費者關(guān)注，從而推動中惠知名度與美譽度 ? 更容易得到媒體的關(guān)注，進一步推動中惠品牌形象的購筑 提升中惠 品牌價值 提升中惠企業(yè)價值 項目開發(fā) +成片開發(fā) 資料來源：羅蘭 貝格分析 城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)對企業(yè)在銷售收入、利潤和品牌價值方面都有巨大的推動作用 3 銷售收入 ? 每年都能獲得相當(dāng)規(guī)模和銷售收入 品牌價值 ? 知名度、美譽度提升 ? 真正的實力品牌，在資本市場更受青睞 ? 得到政府和其他合作者的更大認(rèn)可 利潤 ? 更多的土地增值 ? 更高效的運作效率 ? 規(guī)模效應(yīng)帶來的成本優(yōu)勢 推動 城鎮(zhèn)式開發(fā) / 產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā) 項目開發(fā) +城鎮(zhèn)式開發(fā) /產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā) 資料來源：羅蘭 貝格分析 3 項目開發(fā) +城鎮(zhèn)式開發(fā) /產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā) 至少在 2~3公里以上 資金要求很高，不僅是土地獲取所需的成本，還有相當(dāng)規(guī)模的土地開發(fā)費用 除了策劃開發(fā)能力外，對產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、稅收設(shè)計、招商以及市政建設(shè)等方面都有較高的要求 產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)的要求 基本沒有這方面的能力，而且也沒有小規(guī)模成片開發(fā)的經(jīng)驗，需要著力培養(yǎng) 但是，城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)對土地規(guī)模、資金實力和策劃開發(fā)能力的要求也非?？量?，建議中惠在未來 5年內(nèi)為涉足這類開發(fā)而積極準(zhǔn)備 ? 開發(fā)模式的定向研究 – 對城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)模式的操造性和經(jīng)濟性展開專項研究 ? 各類資源的積累 – 為城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)積累充足的資金 – 積極尋找大規(guī)模土地 – 建立并鞏固政府關(guān)系 貝格建議中惠選擇項目開發(fā) +成片開發(fā)的發(fā)展模式 1 2 3 1 純項目開發(fā) 2 項目開發(fā) +成片開發(fā) 3 項目開發(fā) +城鎮(zhèn)式開發(fā)/產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā) 對中惠愿景與目標(biāo)的支撐力 一般 強 很強 對資源及能力的要求 可行性 一般 高 很高 高 高 低 資料來源：羅蘭 2?=[10%, 12%)。 4?=[15%, 20%)。 2’ =[15,20)。 4’ =[5, 10)。貝格通過對三個市場吸引力指標(biāo)之間的比較確定了市場吸引力指標(biāo)的重要性次序，并參考行業(yè)的評估標(biāo)準(zhǔn)確定了各指標(biāo)的具體權(quán)重 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 市場吸引力評估指標(biāo)權(quán)重確定方法 縱向指標(biāo)的橫比結(jié)果：重要 =2；同等重要 =1；次要 =0 預(yù)計 2022年 的市場規(guī)模 項目盈利性 市場風(fēng)險 縱向總分 預(yù)計 2022年 的市場規(guī)模 項目盈利性 市場風(fēng)險 1 2 2 0 1 0 0 2 1 1 5 3 羅蘭 ?貝格經(jīng)驗 行業(yè)評估標(biāo)準(zhǔn) 支持 項目盈利性 市場風(fēng)險 預(yù)計 2022年 市場規(guī)模 50% 30% 20% 權(quán)重設(shè)定 通過同樣的方法，我們確定了住宅和非住宅類業(yè)務(wù)對中惠能力要求評估指標(biāo)的權(quán)重 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 對中惠業(yè)務(wù)和能力要求評估指標(biāo)權(quán)重的確定 縱向指標(biāo)的橫比結(jié)果：重要 =2；同等重要 =1；次要 =0 住宅類業(yè)務(wù) (銷售型 ) 非住宅類業(yè)務(wù) (持有型 ) 支持 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 30% 40% 30% 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 縱向總分 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 1 2 1 0 1 0 1 2 1 2 5 2 權(quán)重設(shè)定 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 20% 40% 40% 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 縱向總分 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 1 2 2 0 1 1 0 1 1 1 4 4 權(quán)重設(shè)定 各細分市場具體指標(biāo)評分結(jié)果如下表所示 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 預(yù)計未來市場規(guī)模 風(fēng)險 項目盈利性 IRR 回收期 加權(quán)平均 土地獲取能力 資金實力 自有資金實力 融資能力 經(jīng)營能力 研發(fā) /產(chǎn)品策劃和設(shè)計 項目實施和管理 銷售和營銷能力 持續(xù)運營能力 加權(quán)平均 對中惠能力要求 市場吸引力 通常項目規(guī)模 [億元 ] 住宅類 業(yè)務(wù)權(quán)重 住宅 住宅配套 非住宅類 業(yè)務(wù)權(quán)重 四五星級酒店 經(jīng)濟型酒店 中高級辦公樓 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 城區(qū)商業(yè)中心 20% 30% 50% 40% 30% 30% 5 5 4 5 4 3 4 3 3 4 3 4 2 3 4 5 4 3 4 3 3 4 2 3 20% 40% 40% 2 3 2 2 2 2 2 2 3 1 1 2 1 1 4 1 2 3 4 2 3 2 2 2 3 3 2 3 2 4 4 3 1 2 2 2 2 2 4 4 2 3 3 2 2 2 1 3 2 1 4 3 5 2 3 2 2 2 1 2 2 1 市場 吸引力 對中惠 能力要求 20% 30% 50% 物流地產(chǎn) 1 4 1 1 1 3 3 3 3 2 2 2 2 2 支持 到 2022年ＤＧ住宅市場和住宅配套商鋪市場規(guī)模將遠遠領(lǐng)先于其它細分市場 2022年的市場規(guī)模 [億元 ] 3006020 20 20 185 2基本計算假設(shè) ? 430－ 550萬平方米 ? 按每平方米5,800元計算 ? 35萬平方米 ? 按每平方米17,000元計算 ? 到 2022年總面積為 280萬平方米其中 15％出售， 85％出租 ? 平均租金為 50元 /天，售價4500元 /天 ? 入住率為 80% ? 2022年全市商品零售總額為 600億 ? 社區(qū)商業(yè)中心的銷售額占 30% ? 銷售額中約10％為租金支出 ? 2022年全市20220張床位 ? 房價為 400元 /天 ? 入住率以 65％計算 ? 2022年全市10000張床位 ? 房價為 200元 /天 ? 入主率以 75％計算 住宅 配套商鋪 中高級辦公樓 城區(qū)商業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 四五星級酒店 經(jīng)濟型酒店 資料來源：ＤＧ市統(tǒng)計年鑒；羅蘭 ?貝格分析 ? 2022年全市商品零售總額為 600億 ? 社區(qū)商業(yè)中心的銷售額占 30% ? 銷售額中約10％為租金支出 市場吸引力 ? 2022年全市物流行業(yè)規(guī)模達到 30億元 ? 物流行業(yè)利潤越位 10％ ? 以物流倉儲費用占其成本 5％－ 10％ 物流地產(chǎn) 住宅和配套商鋪項目盈利性較好，且回收期很短 各細分市場的項目盈利性分析 IRR比較 [%] 投資回收期比較 [年 ] 15%16%8%3%8%10%5%1 0 1 2 %住宅 住宅 配套 四五星 級酒店 經(jīng)濟型 酒店 中高級 辦公樓 城區(qū)商 業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商 業(yè)中心 資料來源 ：羅蘭 ?貝格分析 物流 地產(chǎn) 10 108158 1 02 32 315住宅 住宅 配套 四五星 級酒店 經(jīng)濟型 酒店 中高級 辦公樓 城區(qū)商 業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商 業(yè)中心 物流 地產(chǎn) 市場吸引力 回收周期短以及投資規(guī)模較小使得住宅項目風(fēng)險相對較低 住宅 配套商鋪 四五星級酒店 經(jīng)濟型酒店 中高級辦公樓 城區(qū)商業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 物流地產(chǎn) 市場波動風(fēng)險 供需平衡、投資沒有過熱勢頭，未來 5年內(nèi)增速平穩(wěn) 由于第一個由反租模式帶來的 3年合同期將至，消費者可能對這一模式提出異議，存在較大風(fēng)險 政府管控；需求不會有明顯提高 政府推動，但知名連鎖運營商未必會進入ＤＧ 市場供應(yīng)過剩，需求不足 局部市場過熱，ＤＧ有效需求短時間很難有較大提高