【文章內容簡介】 蘭 ?貝格分析 指標 定義 評分標準 指項目實施、銷售和后期經(jīng)營過程中可能出現(xiàn)的影響項目銷售能力、盈利能力的各種風險 ? 風險 30% 1‘ =風險很高； 2’ =風險較高； 3‘ =風險一般； 4’ =風險較低； 5‘ =風險很低 假定典型的項目規(guī)模以及收入和成本水平，從 IRR和項目回收期角度評估項目的盈利能力 ? 項目盈利性 – IRR – 回收期 50% IRR： 1?=[0, 10%)。 2?=[10%, 12%)。 3?= [12%, 15%)。 4?=[15%, 20%)。 5?=20%+ 回收年份： 1‘ =20+。 2’ =[15,20)。 3‘ =[10, 15)。 4’ =[5, 10)。 5‘ =[0, 5) ? 預計 2022年市場規(guī)模 2022年預計整個市場總價值，對于出售型物業(yè)即指年市場銷售額，對于經(jīng)營型物業(yè)即指年市場總營業(yè) (出租 )額 [億元 ] 20% 1‘ =[0, 10)； 2’ =[10, 20)； 3‘ =[20, 30)； 4’ =[30, 50)； 5‘ =50+ 支持 市場吸引力評估指標 各評估指標定義及評分標準規(guī)定如下 (2/2) 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 指標 30% ? 土地獲取能力 30% ? 經(jīng)營能力 – 研發(fā)和產(chǎn)品策劃設計能力 – 項目實施和管理能力 – 銷售和營銷能力 – 持續(xù)運營能力 40% ? 資金實力 – 自有資金實力 – 融資能力 定義 評分標準 從不同物業(yè)地理位置要求，評估土地供給的稀缺性，從而確定土地獲取能力要求差異 從研發(fā)和產(chǎn)品策劃、項目實施和管理、銷售和營銷以及持續(xù)運營等角度，評估項目經(jīng)營能力要求的高低 假定典型的項目規(guī)模以及收入和成本水平，從項目自有資金實力(35%/50%)和融資能力 (65%/50%)要求評估項目的資金實力要求 1?=能力要求很高； 2?=能力要求較高； 3‘ =能力要求一般； 4?=能力要求較低； 5?=能力要求很低 自有資金要求 [億元 ]： 5?=[0, )；4?=[, )； 3‘ =[, 1)； 2?=[1, 3)； 1?=3+ 融資能力要求 [億元 ]： 5?=[0, )；4?=[, )； 3‘ =[, 2)； 2?=[2, 4)； 1?=4+ 1?=能力要求很高； 2?=能力要求較高； 3‘ =能力要求一般； 4?=能力要求較低； 5?=能力要求很低 住宅類業(yè)務 20% 40% 40% 非住宅類業(yè)務 支持 對中惠能力要求評估指標 羅蘭 貝格通過對三個市場吸引力指標之間的比較確定了市場吸引力指標的重要性次序，并參考行業(yè)的評估標準確定了各指標的具體權重 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 市場吸引力評估指標權重確定方法 縱向指標的橫比結果：重要 =2；同等重要 =1；次要 =0 預計 2022年 的市場規(guī)模 項目盈利性 市場風險 縱向總分 預計 2022年 的市場規(guī)模 項目盈利性 市場風險 1 2 2 0 1 0 0 2 1 1 5 3 羅蘭 ?貝格經(jīng)驗 行業(yè)評估標準 支持 項目盈利性 市場風險 預計 2022年 市場規(guī)模 50% 30% 20% 權重設定 通過同樣的方法，我們確定了住宅和非住宅類業(yè)務對中惠能力要求評估指標的權重 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 對中惠業(yè)務和能力要求評估指標權重的確定 縱向指標的橫比結果：重要 =2；同等重要 =1；次要 =0 住宅類業(yè)務 (銷售型 ) 非住宅類業(yè)務 (持有型 ) 支持 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 30% 40% 30% 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 縱向總分 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 1 2 1 0 1 0 1 2 1 2 5 2 權重設定 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 20% 40% 40% 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 縱向總分 土地獲取 能力 資金實力 經(jīng)營能力 1 2 2 0 1 1 0 1 1 1 4 4 權重設定 各細分市場具體指標評分結果如下表所示 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 預計未來市場規(guī)模 風險 項目盈利性 IRR 回收期 加權平均 土地獲取能力 資金實力 自有資金實力 融資能力 經(jīng)營能力 研發(fā) /產(chǎn)品策劃和設計 項目實施和管理 銷售和營銷能力 持續(xù)運營能力 加權平均 對中惠能力要求 市場吸引力 通常項目規(guī)模 [億元 ] 住宅類 業(yè)務權重 住宅 住宅配套 非住宅類 業(yè)務權重 四五星級酒店 經(jīng)濟型酒店 中高級辦公樓 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 城區(qū)商業(yè)中心 20% 30% 50% 40% 30% 30% 5 5 4 5 4 3 4 3 3 4 3 4 2 3 4 5 4 3 4 3 3 4 2 3 20% 40% 40% 2 3 2 2 2 2 2 2 3 1 1 2 1 1 4 1 2 3 4 2 3 2 2 2 3 3 2 3 2 4 4 3 1 2 2 2 2 2 4 4 2 3 3 2 2 2 1 3 2 1 4 3 5 2 3 2 2 2 1 2 2 1 市場 吸引力 對中惠 能力要求 20% 30% 50% 物流地產(chǎn) 1 4 1 1 1 3 3 3 3 2 2 2 2 2 支持 到 2022年ＤＧ住宅市場和住宅配套商鋪市場規(guī)模將遠遠領先于其它細分市場 2022年的市場規(guī)模 [億元 ] 3006020 20 20 185 2基本計算假設 ? 430－ 550萬平方米 ? 按每平方米5,800元計算 ? 35萬平方米 ? 按每平方米17,000元計算 ? 到 2022年總面積為 280萬平方米其中 15％出售， 85％出租 ? 平均租金為 50元 /天，售價4500元 /天 ? 入住率為 80% ? 2022年全市商品零售總額為 600億 ? 社區(qū)商業(yè)中心的銷售額占 30% ? 銷售額中約10％為租金支出 ? 2022年全市20220張床位 ? 房價為 400元 /天 ? 入住率以 65％計算 ? 2022年全市10000張床位 ? 房價為 200元 /天 ? 入主率以 75％計算 住宅 配套商鋪 中高級辦公樓 城區(qū)商業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 四五星級酒店 經(jīng)濟型酒店 資料來源：ＤＧ市統(tǒng)計年鑒；羅蘭 ?貝格分析 ? 2022年全市商品零售總額為 600億 ? 社區(qū)商業(yè)中心的銷售額占 30% ? 銷售額中約10％為租金支出 市場吸引力 ? 2022年全市物流行業(yè)規(guī)模達到 30億元 ? 物流行業(yè)利潤越位 10％ ? 以物流倉儲費用占其成本 5％－ 10％ 物流地產(chǎn) 住宅和配套商鋪項目盈利性較好，且回收期很短 各細分市場的項目盈利性分析 IRR比較 [%] 投資回收期比較 [年 ] 15%16%8%3%8%10%5%1 0 1 2 %住宅 住宅 配套 四五星 級酒店 經(jīng)濟型 酒店 中高級 辦公樓 城區(qū)商 業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商 業(yè)中心 資料來源 ：羅蘭 ?貝格分析 物流 地產(chǎn) 10 108158 1 02 32 315住宅 住宅 配套 四五星 級酒店 經(jīng)濟型 酒店 中高級 辦公樓 城區(qū)商 業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商 業(yè)中心 物流 地產(chǎn) 市場吸引力 回收周期短以及投資規(guī)模較小使得住宅項目風險相對較低 住宅 配套商鋪 四五星級酒店 經(jīng)濟型酒店 中高級辦公樓 城區(qū)商業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 物流地產(chǎn) 市場波動風險 供需平衡、投資沒有過熱勢頭，未來 5年內增速平穩(wěn) 由于第一個由反租模式帶來的 3年合同期將至，消費者可能對這一模式提出異議，存在較大風險 政府管控；需求不會有明顯提高 政府推動，但知名連鎖運營商未必會進入ＤＧ 市場供應過剩，需求不足 局部市場過熱，ＤＧ有效需求短時間很難有較大提高 鎮(zhèn)區(qū)政府的市政工程，風險較低 工業(yè)保持快速發(fā)展勢頭，風險相對較低 綜合風險評估 很低 較高 一般 較高 較低 各細分市場的風險比較 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 一般 較高 較高 市場吸引力 城區(qū)商業(yè)中心，鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心和四五星級酒店項目對自有資金和融資能力的要求較高 自有資金要求 融資能力要求 5,0006,000萬 1,0002,000萬 23億 1億 住宅 配套 商鋪 四五星 級酒店 經(jīng)濟型 酒店 中高級 寫字樓 城區(qū)商 業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商 業(yè)中心 1億 3億 2億 各細分市場對資金能力的要求分析 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 1,0002,000萬 3,0004,000萬 * 3,0004,000萬 住宅 配套 商鋪 四五星 級酒店 經(jīng)濟型 酒店 中高級 寫字樓 城區(qū)商 業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商 業(yè)中心 對中惠的能力要求 1,000萬 500－1,000萬 物流地產(chǎn) 物流地產(chǎn) 從能力上來看，中惠比較適合住宅和配套商鋪項目所需要的開發(fā)能力 住宅 配套商鋪 四五星級酒店 經(jīng)濟型酒店 中高級辦公樓 城區(qū)商業(yè)中心 物流地產(chǎn) 研發(fā) / 產(chǎn)品策劃和設計 項目實施和管理 銷售和營銷 持續(xù)運營 綜合評分 代表能力要求很高 代表能力要求較高 代表能力要求一般 代表能力要求較低 代表能力要求很低 各細分市場對經(jīng)營能力的要求分析 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 物流地產(chǎn) 對中惠的能力要求 C. 價值鏈定位 羅蘭 ?貝格認為中惠未來的核心業(yè)務是住宅和配套商鋪的開發(fā)以及成片開發(fā)模式下的土地投資 住宅 1） 配套商鋪 2） 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈 投資 開發(fā) 經(jīng)營 /管理 土地投資 房產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)經(jīng)營 /管理 核心業(yè)務 輔助業(yè)務 暫時不介入業(yè)務 核心業(yè)務 ? 住宅開發(fā) ? 配套商鋪開發(fā) ? 成片開發(fā)模式下其它物業(yè)的土地投資 輔助業(yè)務 ? 住宅物業(yè)管理 ? 配套商鋪物業(yè)經(jīng)營 暫時不介入業(yè)務 ? 住宅投資 ? 配套商鋪投資 ? 成片開發(fā)模式下其它物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營 業(yè)務分類 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 其它物業(yè) 3） 1) 指項目開發(fā)和成片開發(fā)模式中的住宅業(yè)務； 2）指項目開發(fā)和成片開發(fā)模式中的配套商鋪業(yè)務； 3）僅指成片開發(fā)模式下的其它物業(yè) 鑒于羅蘭 貝格對中惠未來主要物業(yè)選擇的建議，住宅及其配套商鋪的開發(fā)是其將來的核心業(yè)務 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 中惠未來 5年內以發(fā)展住宅和配套商鋪為主 住宅和配套商鋪的開發(fā)是中惠未來的核心業(yè)務 能力要求高 能力要求低對中惠的能力要求市場吸引力吸引力高吸引力低住宅市場配套商鋪經(jīng)濟型酒店四五星級酒店城區(qū)商業(yè)中心物流中心1 .02 .03. 04 .05 .01 .0 2 .0 3 .0 4 .0 5 .0中高級辦公樓鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心未來 5年內，ＤＧ的住宅和配套商鋪不僅市場規(guī)模大，且中惠對這兩個物業(yè)形態(tài)的運作有相對較強的能力，因此是其未來的發(fā)展重點 ? 較高的市場吸引力及其與中惠能力的匹配決定了未來中惠應將住宅和配套