【正文】 的潛在規(guī)模指數(shù) 資料來源：羅蘭 貝格分析 1) 羅蘭 貝格在鎮(zhèn)區(qū)的選擇過程中所使用的各項指標均指單個鎮(zhèn)區(qū)的吸引力，而不考慮跨鎮(zhèn)區(qū)的影響 重點區(qū)域選擇 城區(qū)和 28個鎮(zhèn)區(qū)的潛在規(guī)模可以通過消費者調(diào)研和鎮(zhèn)區(qū)統(tǒng)計進行估算 鎮(zhèn)區(qū) 沙田鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 長安鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) 東坑鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 橋頭鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 黃江鎮(zhèn) 樟木頭 塘廈鎮(zhèn) 清溪鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 總戶數(shù)占比 有效需求比例 潛在市場規(guī)模指數(shù) 1）通過這種方法估算的各鎮(zhèn)區(qū)潛在市場規(guī)模的相對關(guān)系可以比較，但是不能用直接計算出的絕對值來預(yù)測市場規(guī)模 資料來源：消費者調(diào)研；ＤＧ統(tǒng)計局；羅蘭 貝格分析 鎮(zhèn)區(qū) 城區(qū) 高埗鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 寮步鎮(zhèn) 大嶺山 厚街鎮(zhèn) 道窖鎮(zhèn) 望牛墩 中堂鎮(zhèn) 麻涌鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 總戶數(shù)占比 有效需求比例 潛在市場規(guī)模指數(shù) 1） 重點區(qū)域選擇 利潤水平主要通過各鎮(zhèn)區(qū)土地價格和建安成本在當?shù)厣唐贩績r格中所占的比重進行推算 鎮(zhèn)區(qū) 城區(qū) 長安鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 大嶺山鎮(zhèn) 寮步鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 東坑鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) （千元 /平方米） （全包）（千元） （千元 /平方米） 利潤水平 [1(a+b)/c] 43% 43% 44% 39% 40% 38% 44% 37% 35% 37% 32% 31% 39% 35% 鎮(zhèn)區(qū) 橋頭鎮(zhèn) 樟木頭 鎮(zhèn) 黃江鎮(zhèn) 塘廈鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 清溪鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 沙田鎮(zhèn) 高埗鎮(zhèn) 道滘鎮(zhèn) 麻涌鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 中堂鎮(zhèn) 望牛墩 鎮(zhèn) （千元 /平方米） （全包） （千元） （千元 /平方米） 利潤水平 [1(a+b)/c] 37% 33% 44% 37% 37% 31% 30% 33% 37% 37% 35% 36% 31% 34% 35% 資料來源：集團投資部；羅蘭 貝格分析 重點區(qū)域選擇 3040500 1 2 3 4 5 6 7 8根據(jù)市場潛在規(guī)模和利潤水平可以得到市場吸引力初始矩陣 清溪鎮(zhèn) 大嶺山 麻涌鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 樟木頭 寮步鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 望牛墩 東坑鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 塘廈鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 道窖鎮(zhèn) 高埗鎮(zhèn) 黃江鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 中堂鎮(zhèn) 沙田鎮(zhèn) 長安鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 橋頭鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 利潤水平 潛在規(guī)模指數(shù) 資料來源：羅蘭 貝格分析 城區(qū) 重點區(qū)域選擇 研究發(fā)現(xiàn)除了土地和建安成本，不同的消費群對溢價的承受能力也將影響利潤水平 1）已經(jīng)剔除了由于各鎮(zhèn)區(qū)土地價格不同而帶來的價格差異 不同消費群溢價能力分析 1) 各鎮(zhèn)區(qū)不同消費結(jié)構(gòu)將導(dǎo)致利潤水平不同 品味 實力 實力 務(wù)實型 實力 品味型 基本 改善型 品味 向往型 單價高 10% 總價高 5% 單價高 20% 總價高 12% 單價高 1% 總價高 1% 單價高 11% 總價高 8% ? 各鎮(zhèn)區(qū)不同消費者結(jié)構(gòu)比例不同 ? 對溢價的接受程度不同 ? 每類消費群能創(chuàng)造的利潤水平不同 資料來源：羅蘭 貝格分析 重點區(qū)域選擇 根據(jù)各鎮(zhèn)區(qū)消費結(jié)構(gòu)不同帶來的利潤影響，進一步調(diào)整市場吸引力矩陣 3040500 1 2 3 4 5 6 7 8城區(qū) 清溪鎮(zhèn) 大嶺山 麻涌鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 樟木頭 寮步鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 望牛墩 東坑鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 塘廈鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 道窖鎮(zhèn) 高埗鎮(zhèn) 黃江鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 中堂鎮(zhèn) 沙田鎮(zhèn) 長安鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 橋頭鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 利潤水平 規(guī)模指數(shù) 資料來源：羅蘭 貝格分析 重點區(qū)域選擇 各鎮(zhèn)區(qū)消費群構(gòu)成結(jié)構(gòu)不同導(dǎo)致不同的利潤調(diào)整幅度 資料來源：羅蘭 貝格分析 支持 大朗鎮(zhèn) 城區(qū) 大嶺山 橋頭鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 清溪鎮(zhèn) 樟木頭 黃江鎮(zhèn) 長安鎮(zhèn) 塘夏鎮(zhèn) 東坑鎮(zhèn) 望牛墩 麻涌鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 實力品味型比例 44% 21% 17% 8% 14% 49% 20% 18% 2% 52% 22% 22% 24% 10% 29% 實力務(wù)實型比例 54% 24% 47% 46% 43% 42% 39% 38% 36% 34% 33% 31% 28% 27% 24% 品味向往型比例 0% 36% 13% 7% 16% 1% 2% 22% 8% 8% 11% 27% 22% 22% 21% 基本改善型比例 2% 20% 22% 39% 26% 7% 39% 21% 54% 6% 34% 20% 26% 41% 26% 鎮(zhèn)區(qū)利潤調(diào)整幅度 6% 1% 1% 1% 0% 6% 0% 0% 4% 6% 0% 0% 0% 3% 1% 沙田鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 寮步鎮(zhèn) 中堂鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 高埗鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 道窖鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 實力品味型比例 21% 10% 19% 37% 12% 36% 46% 26% 10% 25% 8% 4% 8% 53% 實力務(wù)實型比例 21% 20% 19% 17% 16% 14% 12% 10% 10% 9% 6% 4% 2% 2% 品味向往型比例 33% 51% 23% 27% 25% 23% 28% 22% 34% 43% 18% 72% 59% 34% 基本改善型比例 25% 20% 40% 19% 47% 27% 14% 42% 47% 23% 67% 20% 31% 12% 鎮(zhèn)區(qū)利潤調(diào)整幅度 1% 3% 2% 2% 3% 1% 3% 1% 5% 1% 5% 6% 5% 3% 重點區(qū)域選擇 2530354045500 1 2 3 4 5 6 7 8羅蘭 貝格認為長安、虎門、城區(qū)和常平等 10個鎮(zhèn)區(qū)是中惠未來項目開發(fā)模式中需要關(guān)注的重點 利潤指數(shù) 規(guī)模指數(shù) 城區(qū) 清溪鎮(zhèn) 大嶺山 麻涌鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 樟木頭 寮步鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 望牛墩 東坑鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 塘廈鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 道窖鎮(zhèn) 高埗鎮(zhèn) 黃江鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 中堂鎮(zhèn) 沙田鎮(zhèn) 長安鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 橋頭鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 吸引力較高 吸引力一般 吸引力很高 吸引力低 資料來源：羅蘭 貝格分析 重點關(guān)注鎮(zhèn)區(qū) 長安鎮(zhèn) 虎門 城區(qū) 常平鎮(zhèn) 大嶺山 塘廈鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 寮步鎮(zhèn) 重點區(qū)域選擇 此外，景觀地段也具備項目開發(fā)所需的特征，同樣值得中惠重點關(guān)注 景觀地段項目覆蓋面更廣 ? 景觀地帶憑借其獨特的自然景觀能夠極大地提升項目的市場吸引力 ? 不僅能夠滿足本地周邊地消費需求，更由于其稀缺性吸引跨區(qū)域消費，其輻射范圍比位于普通區(qū)域的項目更廣 ? ＤＧ大量的境外人士和本地的富裕階級，對高附加產(chǎn)品的需求較大，能夠保證項目較短的銷售周期 景觀地段項目通常利潤較高 景觀地塊是中惠未來項目開發(fā)的重點關(guān)注區(qū)域之一 資料來源：羅蘭 貝格分析 ? 景觀地塊適合開發(fā)高檔的公寓住宅以及別墅等產(chǎn)品，本身屬于溢價型項目 ? 景觀地段為居住者提供了舒適的居住環(huán)境，消費者愿意為其支付更高的價格 重點區(qū)域選擇 對于成片開發(fā)模式，羅蘭 貝格認為其重點關(guān)注區(qū)域必須滿足三個條件 便捷的交通設(shè)施 ? 吸引在周邊工作的人群購房居住 ? 軌道交通對鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)部的連接作用巨大 出色的土地規(guī)劃 ? 政府對土地的規(guī)劃質(zhì)量影響開發(fā)商對地塊的選擇 ? 開發(fā)商也可通過掌控規(guī)劃能力而減弱由于政府規(guī)劃較差而可能引起的風險 較好的周邊經(jīng)濟發(fā)展趨勢 ? 提高成片開發(fā)區(qū)域的潛在市場規(guī)模 ? 促進成片開發(fā)項目房價的上升和土地的增值 重點區(qū)域選擇 周邊輻射區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展將直接影響項目開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展以及土地增值空間 周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展決定了市場規(guī)模 ? 成片開發(fā)項目規(guī)模大，輻射范圍廣 – 通常成片開發(fā)的土地面積在 1000畝以上，大規(guī)模的住宅通常很難僅靠所在鎮(zhèn)區(qū)的消費者需求滿足，而需要吸引大量跨區(qū)域購買的消費者 ? 經(jīng)濟發(fā)展是驅(qū)動消費、保證市場規(guī)模的重要因素 – 成片開發(fā)項目的市場規(guī)模受地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展影響最為明顯，良好的經(jīng)濟發(fā)展趨勢不僅能夠吸引更多的外來人口，同時也將有力提升當?shù)氐南M能力；這將保證為成片開發(fā)項目周邊地區(qū)提供持續(xù)的消費需求 周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展決定了開發(fā)商的利潤水平 ? 土地價格 – 成片開發(fā)除房產(chǎn)外還可通過土地經(jīng)營獲取利潤，而經(jīng)濟發(fā)展將帶動土地增值，從而為開發(fā)商帶來較高的利潤 ? 房產(chǎn)價格 – 房產(chǎn)價格的提升是周邊區(qū)域消費能力的體現(xiàn)，若經(jīng)濟發(fā)展狀況良好，人民生活水平也將隨之大幅提升，從而為開發(fā)商提升房價，獲取更多利潤提供保證 周邊經(jīng)濟發(fā)展趨勢較好的地區(qū)是成片開發(fā)項目的重點關(guān)注區(qū)域 重點區(qū)域選擇 是否具有便捷的交通是選擇成片開發(fā)區(qū)域時必須考慮的因素 A鎮(zhèn) B鎮(zhèn) C鎮(zhèn) D鎮(zhèn) 工作 居住 中心 成片開發(fā)區(qū) 工作 居住 居住 工作 居住 工作 工作 居住 可能覆蓋到其它鎮(zhèn)區(qū) 成片開發(fā)區(qū)域需要考慮交通的便利性 ? 成片開發(fā)項目所在的區(qū)域通常不能為龐大的居住人群提供相應(yīng)的工作機會，他們需要足夠便利的交通在工作、學習和生活區(qū)域間往返，因此便捷的交通成為他們選擇來此居住的重要考慮因素 ? ＤＧ目前連接內(nèi)部各鎮(zhèn)區(qū)的公共交通設(shè)施較為薄弱，一定程度上限制了鎮(zhèn)區(qū)間的人口流動，因此成片開發(fā)項目在區(qū)域的選擇過程中應(yīng)格外注意各類計劃新建的交通設(shè)施，其中輕軌和高級公路網(wǎng)絡(luò)的影響最為明顯： –軌道交通，大規(guī)模輸送人群的交通工具，具有便利性和高效性兩大優(yōu)勢 –高級公路網(wǎng)絡(luò)，發(fā)達的公路網(wǎng)絡(luò)有助于人群的流動 重點區(qū)域選擇 此外，地塊的規(guī)劃也是開發(fā)商在選擇成片開發(fā)區(qū)域時應(yīng)重點考慮的因素之一 開發(fā)商 風險較小 風險較大 規(guī)劃好 規(guī)劃差 有能力改善規(guī)劃 無能力改善規(guī)劃 政府 成片開發(fā)需要規(guī)劃 成片開發(fā)規(guī)模較大，綜合了各種業(yè)態(tài)以及公共設(shè)施，必須有較好的規(guī)劃將其有效的組合，因此需要規(guī)劃 開發(fā)商 ? 選擇土地現(xiàn)有規(guī)劃較好的區(qū)域進行成片開發(fā) ? 加強自身在土地規(guī)劃環(huán)節(jié)的掌控能力 無法吸引周邊的消費者 土地增值空間減少 重點區(qū)域選擇 羅蘭 貝格通過比較各鎮(zhèn)區(qū)的土地供應(yīng)狀況和企業(yè)與當?shù)卣年P(guān)系，發(fā)現(xiàn)中惠在各鎮(zhèn)區(qū)的相對能力 充足 不充足 一般 很好 鎮(zhèn)區(qū)相對能力的評估 評估的依據(jù) 土地供應(yīng)狀況 與當?shù)卣年P(guān)系 A B 土地供應(yīng)狀況 ? 土地供應(yīng)狀況是中惠在各鎮(zhèn)區(qū)獲取土地能力的客觀評估 與當?shù)卣年P(guān)系 ? 與當?shù)卣年P(guān)系是中惠企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人對其在各鎮(zhèn)區(qū)獲取土地的主觀評估 資料來源：羅蘭 貝格分析 中惠相對能力 能力較強 能力一般 能力較弱 根據(jù)項目小組提供的判斷，羅蘭 貝格將各鎮(zhèn)區(qū)的土地供應(yīng)狀況分為四類 評估土地供應(yīng)狀況的方法 資料來源：羅蘭 貝格分析 支持 鎮(zhèn)區(qū) 土地供應(yīng)狀況 城區(qū) 不充足 虎門鎮(zhèn) 不充足 長安鎮(zhèn) 一般 常平鎮(zhèn) 不充足 厚街鎮(zhèn) 一般 塘廈鎮(zhèn) 一般 石龍鎮(zhèn) 不充足 清溪鎮(zhèn) 一般 寮步鎮(zhèn) 較充足 大朗鎮(zhèn) 較充足 橋頭鎮(zhèn) 較充足 樟木頭 一般 高埗鎮(zhèn) 很充足 麻涌鎮(zhèn) 較充足 企石鎮(zhèn) 很充足 鎮(zhèn)區(qū) 土地供應(yīng)狀況 鳳崗鎮(zhèn) 一般 黃江鎮(zhèn) 較充足 大嶺山 較充足 橫瀝鎮(zhèn) 不充足 石排鎮(zhèn) 一般 道滘鎮(zhèn) 一般 茶山鎮(zhèn) 較充足 東坑鎮(zhèn) 一般 謝崗鎮(zhèn) 很充足 洪梅鎮(zhèn) 很充足 望牛墩