【正文】 成家立業(yè)，買房也就成了組建新家庭的必要選擇。由于土地供給彈性很小，房價(jià)的漲跌主要取決于房屋需求的變化；REICO工作室認(rèn)為，2545歲群體是購買商品房的主要群體。因此未來15年，受第二次和第三次“嬰兒潮”的影響，住房需求將維持旺盛。而到2010—2020年的時(shí)候，受第三次“嬰兒潮”的影響，25—35歲人口比重會上升。社會學(xué)者預(yù)計(jì)，未來城市化進(jìn)程將逐步加快。將購房者的家庭月收入分為五組，1999元以下為低收入組，2000—3000元為中低收入組，3001—5000元為中等收入組，5001—8000元為中高收入組，8001元以上為高收入組。中低收入家庭在社會上占據(jù)了絕大多數(shù)，其購房需求群體較大，顯示出較大的群體作用，對住房需求影響明顯，在一定程度上使住房市場產(chǎn)品在數(shù)量上向中低端產(chǎn)品靠近，對于普通居民住宅的需求加大。應(yīng)當(dāng)說，經(jīng)過多次調(diào)整后的住房供應(yīng)體系目標(biāo)更加貼近實(shí)際，更加符合我國當(dāng)前兩頭小、中間大的橄欖型經(jīng)濟(jì)狀況。特別是中小戶型普通商品房的供應(yīng)量偏少，戶型偏大致使單套住房平均價(jià)格居高不下，加之地方政府住房保障工作存在不平衡、不到位的情況，影響了低收入群體住房條件的改善，社會反響比較強(qiáng)烈。其中：%，；%。分地區(qū)看，所有70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比均上漲，漲幅較高的主要城市包括：%、%、%、北京10%%等。 2007年上半年，全國地級以上城市都已建立了廉租住房制度。住房市場分析 山西省住房市場“十五”期間，由于山西經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，人們的生活水平快速提高，在其它消費(fèi)增長平穩(wěn)的情況下，居民改善居住條件的愿望非常強(qiáng)烈，促使房地產(chǎn)一級市場需求旺盛，但同時(shí)也出現(xiàn)了商品房價(jià)格上漲過快的問題。其中住宅的銷售價(jià)格分別為1249元/平方米、1253元/平方米、1263元/平方米、1534元/平方米和1876元/平方米，%，%、%、%、%%。，%，新開工面積185萬平方米，%，%。2006年，山西省經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資總量居全國第16位，居中部六省第4位；增速居全國第20位，居中部六省第5位；%，%。在全省11個(gè)市中，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資比上年增長有4個(gè)市，分別是呂梁市、陽泉市、朔州市、***市；而其他7個(gè)市則都有所下降。雖然經(jīng)濟(jì)適用房投資只占住宅總投資的7%，但以前僅為2%3%。目前山西房地產(chǎn)開發(fā)投資處于快速發(fā)展階段，但商品房的開發(fā)和市場供給的結(jié)構(gòu)性失衡問題突出，主要表現(xiàn)在：一是非住宅商品房開發(fā)較快。二是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展緩慢。三是大戶型住房供應(yīng)過多，而小戶型住房供應(yīng)過少。 ***市住房市場 整體情況“十五”期間，***市住房產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，形成了商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房多層次的住房供應(yīng)和保障體系。%。2006年，***，；。在今后五年內(nèi)全市城鎮(zhèn)每年建設(shè)住房180萬平方米，其中低價(jià)位、中小套型普通商品房、。 樓盤情況近幾年，***市商品房建設(shè)逐年加快，新開樓盤數(shù)量不斷增加，檔次也在不斷提高，大都朝著花園式、高層次、高標(biāo)準(zhǔn)方向發(fā)展。高檔次樓盤：地理位置、周邊環(huán)境良好，樓層較高(9—26層不等)，建筑材料質(zhì)量好，房間戶型多樣，結(jié)構(gòu)合理，物業(yè)配套設(shè)施齊全，均配有車庫、車位，樓間距大，采光良好，綠化覆蓋率高。低檔次樓盤：地理位置較差，大多處在城市周邊，樓層在1－7層不等，樓房間距小，物業(yè)管理和配套設(shè)施不夠全，無車庫，無綠化或少綠化，周邊公共設(shè)施少。（2）戶型面積由于各樓盤的檔次不同，各戶型所占比重也各不相同，從40288m2不等。80100m2約占30％左右，大部分是100m2以上的戶型，達(dá)到70％左右。高檔次樓盤售價(jià)在每平方米3000元以上；中檔樓盤銷售價(jià)格在每平方米2500－2900元左右；低檔樓盤銷售價(jià)格在每平方米1300－2400左右。 就目前***市城市居民的消費(fèi)水平所能接受的商品房價(jià)格在2300元/m2左右，適用面積也在90m2左右,中/小戶型銷售比較好,大戶型銷售比較困難，在售樓盤中所剩也以大戶型居多。***市住房公積金使用情況住房公積金是指各單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房。中國人民銀行***中心支行所公布的統(tǒng)計(jì)資料顯示，截至2004年底，***，％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)％的平均水平。2006年3月，***，覆蓋率達(dá)70%以上，%。2006年***住房公積金政策發(fā)生重大調(diào)整，主要包括貸款最高額度、最長年限增加；同時(shí)，可通過聯(lián)保的形式貸款。過去貸款只能以房屋產(chǎn)權(quán)做抵押，現(xiàn)在，貸款者可通過有公積金的其他人員，根據(jù)公積金賬戶情況為其擔(dān)保進(jìn)行貸款。聯(lián)保貸款形式實(shí)施將降低住房公積金貸款的門檻，刺激人們的貸款熱情，方便人們貸款，激發(fā)廣大居民的購房熱情。本項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)***公司的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售，其資質(zhì)為貳級。第三章 建筑設(shè)計(jì)方案一、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 政府有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃中曾明確指出，“經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性住房，是解決中等偏下收入家庭住房的重要途徑”。本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)思想有以下幾個(gè)方面為指導(dǎo)原則：（1）盡可能的滿足中低收入家庭的住房需求。充分考慮全市居民的收入水平，以解決全市中低收入群眾的住房問題，構(gòu)建社會主義和諧社會。（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)中注重提高生活質(zhì)量，處理好建筑及綠化、道路硬化的關(guān)系，合理組織室外步行和活動(dòng)場地，進(jìn)一步提高室外公共設(shè)施水平。建筑物退道路紅線的距離：道路交叉口周圍的建筑物后退道路紅線距離；自道路紅線折點(diǎn)起70米范圍內(nèi)，臨其所有建筑退道路紅線不得小于20米。道路及出入口設(shè)置：地塊內(nèi)部主道路建筑控制線的寬度不小于15米。三、建筑方案建筑單體設(shè)計(jì)本項(xiàng)目以“鮮明時(shí)代特色和舒適居住環(huán)境”為主題，以21世紀(jì)的居住水準(zhǔn)為目標(biāo)，按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)居住環(huán)境優(yōu)美、配套服務(wù)設(shè)施完善的居住區(qū)。廚廁設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化，集中管井，力求達(dá)到居住性、舒適性和安全性的要求。（3）創(chuàng)造良好的居住環(huán)境為適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c(diǎn)，住宅布置成南北向，起居室、臥室廚房有自然采光，房內(nèi)空氣南北對流，起居室以朝南居多，并且每戶至少有一個(gè)臥室朝南。102m2戶型：①有兩個(gè)主臥室朝陽，餐廳、廚房、小臥三個(gè)房間通過餐廳相連，既方便聯(lián)系，又減少客廳開門數(shù)量，便于客廳擺放家具。③沒有明顯的過廳，將走道隱含在客廳或餐廳中，擴(kuò)大了客廳及餐廳的視覺效果。⑤衛(wèi)生間門隱藏于進(jìn)門處，改善了客廳的景觀效果。87m2戶型：①入戶設(shè)有過渡空間，以便住戶在此放置衣帽架、鞋柜、雨具等，出入時(shí)更衣，換鞋、整裝，使室內(nèi)更為整潔。以起居室為中心，合理組織戶內(nèi)交通，起居室多為朝南，并具有良好的自然采光和通風(fēng)條件。廚房與就餐空間相連，并采用輕質(zhì)(玻璃隔斷等)隔斷、推拉門分隔，兩個(gè)空間既有分隔又有聯(lián)系，互相滲透、延續(xù)，使用便捷。⑤臥室的布置，做到“動(dòng)靜分區(qū)”，使臥室具有較強(qiáng)的私密性。⑥把就餐從起居室內(nèi)分離出來，使用更為方便。北向結(jié)合廚房設(shè)計(jì)生活陽臺，洗衣機(jī)直接放在陽臺，便于使用。會客時(shí)，將內(nèi)門關(guān)上不影響家人在臥室、衛(wèi)生間、廚房的活動(dòng)。②大臥室設(shè)置在南向，小臥室設(shè)置在北側(cè)，并通過走廊與客廳、餐廳、衛(wèi)生間相聯(lián)系，通風(fēng)采光良好。③進(jìn)戶入口設(shè)門廳。在門廳中設(shè)置鞋柜、壁柜，為居住者提供換鞋的空間，克服了進(jìn)戶直接入客廳污染室內(nèi)環(huán)境的缺陷。④在設(shè)計(jì)上將廚房、餐廳與客廳及臥室等房間隔開，形成一個(gè)封閉的空間，阻擋了廚房中的油煙及氣味的進(jìn)入。設(shè)置地漏以沖洗地面。衛(wèi)生間內(nèi)采用活動(dòng)式隔斷將浴廁合理分隔成兩部分，減少干擾。南陽臺(即生活陽臺)，將陽臺門做成落地式平開玻璃門，增加客廳采光面積，陽臺內(nèi)可設(shè)置躺椅、運(yùn)動(dòng)健身器材等。， 平方米，其中中小戶型（面積在90平方米以下）。小區(qū)沿貫通小區(qū)內(nèi)部的主干道形成中心綠化景觀帶，極大的豐富了小區(qū)的空間關(guān)系。小區(qū)內(nèi)部設(shè)東西方向及南北方向交叉的主干道，并設(shè)置與主干道相互聯(lián)通的通向各樓棟間的副通道。垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站布置在小區(qū)西南側(cè)較隱蔽處。其他設(shè)備用房結(jié)合物業(yè)管理用房統(tǒng)一安排。結(jié)構(gòu)形式如下：（1）住宅結(jié)構(gòu)形式：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；主體混凝土強(qiáng)度等級均采用C30。鋼筋：HPB235及HRB400。五、配套設(shè)施 給排水方案 設(shè)計(jì)規(guī)范及依據(jù)(1)《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015—2003(2)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16—87(2001)(3)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》CECSS7—94(4)《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJB—86 (5)《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJl4—87 (6)建設(shè)單位設(shè)計(jì)要求 設(shè)計(jì)內(nèi)容室內(nèi)外給排水及消防用水設(shè)計(jì)。室外設(shè)置500m3消防水池一座，可以滿足消防用水量。(2)室外排水系統(tǒng)生活污水經(jīng)室外化糞池處理進(jìn)入城市下水管網(wǎng)。(3)室內(nèi)生活給排水系統(tǒng)生活冷水采用上行下給垂直供水方式。采用單立管排水系統(tǒng)，有組織排入污水管道，排水管應(yīng)采用PVC管。(4)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)室內(nèi)消火栓設(shè)計(jì)流量為20L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h，水壓滿足最不利點(diǎn)消火栓充實(shí)水柱10M。 設(shè)計(jì)依據(jù) (1)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50019—2003(2)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16—87(2001版) (3)《山西省民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DB304—216—1999 (4) 建設(shè)單位設(shè)計(jì)要求 采暖設(shè)計(jì) (1)本工程采暖熱源由換熱站提供。電氣專業(yè) 設(shè)計(jì)依據(jù)（1）建設(shè)單位提供的《設(shè)計(jì)任務(wù)書》及《設(shè)計(jì)要求》；（2）《當(dāng)?shù)毓╇娍尚行宰稍儓?bào)告》；（3）國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；（4）相關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計(jì)資料。（2）照明系統(tǒng)：電源由配電室引出低壓220／380V交流聚氯乙烯電纜直埋引至各樓電纜連接柜。 （3）電話寬帶系統(tǒng)：各樓獨(dú)立設(shè)置電話寬帶網(wǎng)絡(luò)交接箱。（5）對講系統(tǒng)：各住宅單元均設(shè)有對講系統(tǒng)，通過總線連接至本樓對講主機(jī)。六、節(jié)能節(jié)水措施節(jié)能措施國家頒布實(shí)施的現(xiàn)行有關(guān)節(jié)能和合理利用能源的規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)；各相關(guān)專業(yè)提供的有關(guān)技術(shù)資料。（2）外墻采用70厚聚苯板保溫層，聚合物砂漿打底抹面，刷外墻涂料。（4）地下室外墻外側(cè)采用300厚爐渣保溫層，沿外墻散水和室內(nèi)地面下2M范圍內(nèi)商團(tuán)。（1）給排水部分：給水管暗管采用PP—R管，地溝內(nèi)及立管采用熱鍍鋅鋼管，排水明管采用UPVC管，暗管采用離心式鑄鐵排水管。（2）采暖部分采用分戶熱水地?zé)岵膳到y(tǒng)，戶內(nèi)供暖管道埋設(shè)于地面墊層內(nèi)，除戶內(nèi)管道采用PE—RT管，其他管道采用鍍鋅鋼管。（3）室外供熱管網(wǎng)采用地溝敷設(shè)，并加保溫層，保溫層厚度嚴(yán)格計(jì)算。節(jié)水措施（1）施工過程中采用高效節(jié)水型工藝技術(shù)、設(shè)備材料。（3）選用節(jié)水型，質(zhì)量可靠的衛(wèi)生潔具。（5）水池、水箱采取防水質(zhì)惡化的措施。項(xiàng)目周邊環(huán)境本項(xiàng)目建成后交通較為便利。本項(xiàng)目將與周邊環(huán)境已有建筑物協(xié)調(diào)一致，且道路綠化合理均衡，滿足城市規(guī)劃要求。境內(nèi)地下礦藏還有鐵、銅、鋁、鋅、磷以及石灰石、云母、石墨、大理石、花崗石等。—15176?！?0176。但總的來看，區(qū)內(nèi)地層傾角平緩，一般為5176。構(gòu)造簡單。年日照時(shí)數(shù)為3000小時(shí)，無霜期東南部156天、西北部100天，年均氣溫7℃，年均降水360450毫米，年均蒸發(fā)量1144毫米，降水多集中分布于79月間。二、用地方案土地權(quán)屬及占地面積該地塊原歸屬于***市***鄉(xiāng)***，后出讓于該項(xiàng)目單位。 平方米。該地塊現(xiàn)利用率極低，其上附著少數(shù)建筑物，其余多為荒地被垃圾覆蓋。本項(xiàng)目對該地塊的開發(fā)利用合理，項(xiàng)目選址符合***市城市土地利用總體規(guī)劃及城市發(fā)展規(guī)劃，符合國家相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)。為了滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，我國設(shè)置了城市房屋拆遷相關(guān)法律制度。本次拆遷的法律依據(jù)有： 國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 山西省《城市房屋拆遷條例》 山西省《城市房屋拆遷補(bǔ)助與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)暫行辦法》 ***市《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置暫行辦法》 建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》二、原則評估原則在征地拆遷過程中應(yīng)做到客觀、公正，在具體評估時(shí)作業(yè)應(yīng)遵循下列原則：（1）合法原則，即要求評估應(yīng)以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行，其中合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)，合法使用，合法處分等；（2）最佳使用原則最佳使用