【正文】 人口 人 5005 8 停車位 個 1430 9 總投資 萬元 9426 10 利潤總額 萬元 248 11 項目建設(shè)期 年 2 12 投資利潤率 % 四、工程設(shè)計方案 （一）設(shè)計依據(jù) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB501801993） 《民用建筑設(shè)計通則》（ GB503522021） 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB500162021） 《住宅建筑規(guī)范》（ GB503682021） 《屋面工程技術(shù)規(guī)范》（ GB502071994） 《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 (GB500112021)(2021 年版 ) 臨沂市規(guī)劃管理部門有關(guān)批文 （二）建筑設(shè)計 建筑設(shè)計使用壽命為 70年 建 筑抗震設(shè)防烈度為七度 規(guī)劃構(gòu)架 整個地塊的規(guī)劃構(gòu)架力求統(tǒng)一，建筑空間與景觀相互協(xié)調(diào)，相互依存。整體布局結(jié)合了日照間距、綠化布置、空中限高和消防要求等。 戶型設(shè)計 參照業(yè)主的要求統(tǒng)計與現(xiàn)行建筑設(shè) 計規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計，建造多種面積、多種形式的戶型。 減少結(jié)構(gòu)占套內(nèi)使用面積，增加建筑布置靈活性及使用面積，空間靈活可變，隔斷多樣化，住戶可按照各自的使用要求來布置自己的戶型。 屋頂 全部采用坡頂。 門窗 外門窗與四周墻體連接處嚴(yán)格按有關(guān)技術(shù)規(guī)程施工，做到密閉 防滲。玻璃幕墻、平臺走廊、樓梯及陽臺欄板、出入口門廳等部位的玻璃均采用安全玻璃。外墻以多孔磚和砌磚，內(nèi)墻以砌塊作為砌筑材料。 變配電系統(tǒng) 擬建項目供電由臨沂市供電公司提供，從 10kv 支線引入小區(qū)變配電室，經(jīng)變配電室變壓為 380v/220v， 50Hz 低壓電供項目 內(nèi)各用電單元使用。 操作方式采用交流操作，操作電源為交流 110V，在變壓器低壓側(cè)設(shè)置成套靜電電容器自動補(bǔ)償裝置，以集中補(bǔ)償形式使高壓側(cè)功率因數(shù)提高至 。 照明系統(tǒng) 起居室及一般活動區(qū) 50LX，臥室 200LX，餐廳、廚房 80LX，衛(wèi)生間 40LX，樓梯間 30LX。 弱電系統(tǒng) 電話通訊擬采用電信部門的虛擬交換系統(tǒng)，另外，與廣域網(wǎng)（公網(wǎng)）的數(shù)據(jù)通路將采用光纖接入方式。 （二）給排水工程 給水工程 本項目用水主要為生活用水，水源采用市政管網(wǎng)自來水。在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，供本項目用水。污水主要是住戶生活產(chǎn)生的生活污水，廢水經(jīng)區(qū)內(nèi)污水管網(wǎng)匯入化糞池處理后排入 XX區(qū)的污水處理廠。 （三）消防工程 本項目室內(nèi)設(shè)消火栓給水系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓用水量 15L/S，室外 消火栓用水量為 20L/S，火災(zāi)延續(xù)時間 2 小時，室外消防用水由室外消防管網(wǎng)供給。 消防用水通過消防穩(wěn)壓泵、氣壓罐滿足初期火災(zāi)用水。 室外由市政上水管進(jìn)水，與城市上水管道構(gòu)成消防給水管網(wǎng)，管徑 DN200，在基地環(huán)網(wǎng)上按規(guī)范要求設(shè)置室外消火栓，并在水泵接合器 40米以內(nèi)設(shè)室外消火栓。 采暖 本項目取暖采取集中供熱的形式，由周邊已鋪設(shè)好的供熱管道直接引入熱水，經(jīng)熱交換站內(nèi)的板式換熱器換熱，提供給住宅用戶，采暖供回水溫度為 60/50℃。 七、組織機(jī)構(gòu)及物業(yè)管理 （一）機(jī)構(gòu)設(shè)置 本項目開發(fā)執(zhí)行單位為臨沂 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，公司分為權(quán)力機(jī)構(gòu)、經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)，本項目實行總經(jīng)理負(fù) 責(zé)制，公司內(nèi)設(shè)行政管理部、財務(wù)部、施工管理部、設(shè)備材料部、技術(shù)管理部、人事部等部門。 本項目在預(yù)售前，采用招標(biāo)方式選擇優(yōu)秀的物業(yè)管理公司與其簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》委托實施前期物業(yè)管理，物業(yè)管理總經(jīng)理 設(shè)備材料部 行政管理部 施工管理部 財務(wù)部 人事部 技術(shù)管理部 公司要提前介入，參與方案的制定，對小區(qū)實行統(tǒng)一的物業(yè)管理。 道路、公建、管、線及設(shè)備維護(hù)、檢修。 環(huán)境衛(wèi)生、綠地及景觀的維護(hù)、管理。 社區(qū)其他管理事宜。 八、項目實施進(jìn)度 本項目的實施條件較為成熟，企業(yè)在爭取盡早落實資金的同時，應(yīng)做好項目開工前的準(zhǔn)備工作，以縮短建設(shè)期，盡快達(dá)產(chǎn)見效。 九、投資估算及 資金籌措 經(jīng)估算，項目投資 9440 萬元，其中：前期工程費(fèi) 178 萬元，建安工程費(fèi) 6461 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 455 萬元，開發(fā)期間費(fèi)用 2346 萬元。 “十一五”期間，房地產(chǎn)開發(fā) 總體要求是：開發(fā)投資穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)市場總量基本平衡、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理、價格基本穩(wěn)定，住房二級市場更加活躍，城鎮(zhèn)居民居住條件不斷改善，行業(yè)管理進(jìn)一步規(guī)范，建立起適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的體制和運(yùn)行機(jī)制。 二、本項目的建設(shè)，符合臨沂市城市總體規(guī)劃 由于臨沂市城區(qū)人口密集，建筑密度過高、城市拆遷安置難度較大，大量外來經(jīng)商人口的涌入給城區(qū)居住現(xiàn)狀提出了很大的挑戰(zhàn)。在新的城市空間布局結(jié)構(gòu)中，以沂河為軸，構(gòu)建“一河五片”組團(tuán)式空間布局結(jié)構(gòu)，分為蘭山片、 XX 片、河?xùn)|片、南坊片和東南片，營造城水交融、環(huán)境優(yōu)美、人工和自然和諧的城市空間。 三、本項目的建設(shè)，符合《臨沂市住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃（ 20212021）》 規(guī)劃中指出：按照國辦發(fā)〔 2021〕 37號文件和《山東省人民 政府辦公廳關(guān)于貫徹國辦發(fā)（ 2021） 37 號文件調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的通知》的要求，最近幾年臨沂市將重點(diǎn)建設(shè)中低價位、中小套型住房。 本項目的建設(shè)完全符合該發(fā)展規(guī)劃的要求，是利民工程的又一新舉措。建筑業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和節(jié)地節(jié)能節(jié)水節(jié)材水平，在很大程度上影響并決定著我國經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變和未來國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的速度與質(zhì)量， 建筑業(yè)接納了農(nóng)村近 1／ 3 的富余勞動力就業(yè)，在解決“三農(nóng)”問題上發(fā)揮著重要的作用。 該項目在《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄》（ 2021 年本 ）中屬于鼓勵類項目（ 十九、城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn) 設(shè)） 。同時， 2021 年 3 月 2 日，山東省發(fā)展和改革委員會、山東省建設(shè)廳、山東省國土資源廳聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于上報 2021 年經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計劃的通知》（魯發(fā)改投資[2021]273 號）文件中規(guī)定，新開工建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項目，容積率應(yīng)嚴(yán)格控制在 ，套型建筑面積嚴(yán)格控制 在 60 平方米左右。 綜上所述，本項目的建設(shè)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策要求。 為了符合規(guī)劃中提出的政策要求，并且能夠順利完成規(guī)劃中制定的住房建設(shè)目標(biāo)，這需要大量的有資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)參與到其中， 加大開發(fā)建設(shè)力度，完善 住房結(jié)構(gòu)體系。 第三章 建設(shè)項目市場及 SWOT 分析 市場分析 一、 臨沂市房地產(chǎn)市場情況 目前，在國際金融危機(jī)影響下，全國各地的房地產(chǎn)都受到或多或少的影響，不少地區(qū)的房地的市場出現(xiàn)商品房成交量下降和房價的下降。 （一）房地產(chǎn)市場 回暖 2021年房地產(chǎn)似乎并沒有擺脫 2021年的情形：市場交易量萎縮，價格增幅放緩，資金鏈條偏緊。 2021年至今臨沂房市總體交易量明顯回升，價格仍緩慢增長。臨沂的剛性一直都很大。臨沂的房屋銷售價格仍會保持相對穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，其原因為市場的剛性需求依然很大，同時臨沂房價起點(diǎn)較低，購房投機(jī)比例較 低，同時國家和地方相繼出臺促進(jìn)房屋開發(fā)與交易的利好政策，市場信心有望增強(qiáng)。臨沂人對房屋的需求一直比較旺盛，近年來臨沂的城市建設(shè)步伐較快，城市拆遷面積較大，拆遷戶急于購買房產(chǎn)，無疑 加大了住房的需求市場。 （三）房屋價格小幅上漲，漲幅繼續(xù)回落。從各月走勢看，房屋銷售價格已連續(xù) 8 個月同比漲幅回落，到今年 3 月份回落至 %。 普通商品住宅價格同比上漲 %，其中 3 月份漲幅分別為 %、 %、 %，這是自 2021 年 1 月份以來連續(xù) 14 個月漲幅回落，總降幅達(dá) 個百分點(diǎn)；高檔住宅價格同比上漲 %，自 2021年 5 月份漲幅持續(xù)回落 ，總降幅達(dá) 個百分點(diǎn)。 另外，目前臨沂房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)以個人購房為主體的特征。以自住或自用為主的住房需求，是目前臨沂市房地產(chǎn)市場的主要需求。同時臨沂市政府提出把臨沂建設(shè)成為魯南蘇北區(qū)域特大中心城市的目標(biāo)，也為房地產(chǎn)業(yè)開辟了廣闊的發(fā)展空間。 臨沂市房地產(chǎn)價格走勢： 從需求方面看，臨沂 1000萬人口在市區(qū)的還不到 200萬，想到市區(qū)購房的仍大有人在，臨沂的房屋儲量還沒有飽和。 特別在市區(qū)，由于中心城市帶動策略的實施以及商貿(mào)城市的建設(shè)，中心人口將大大增加。屆時按照人均建筑面積 32平方米計算，全市城鎮(zhèn)需要新增近9000萬的房屋建筑面積。其中，中心城區(qū)需要增加近 3200萬平方米的房屋，分配到每年，需要增加近 270萬平方米左右的房屋。 從供給方面看，近期的市場房產(chǎn)呈現(xiàn)集中放量，但從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上其有效供給卻嚴(yán)重不足。 從成本上看，土地交易價格與去年同期相比總體持平。其中：居住用地同比上漲 %，環(huán)比價格持平；工業(yè)用地同比上漲 %；商業(yè)營業(yè)用地同比下降 %。短期內(nèi)開發(fā)的成本基本不變。 綜合來看，臨沂市居民住房的巨大需求與供給結(jié)構(gòu)不合理的矛盾近幾年內(nèi)會持續(xù)存在。長期看，剛性的需求及臨沂城市化進(jìn)程將促使房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高、漲幅持續(xù)回落的態(tài)勢。市委市政府提出了建設(shè)“大臨沂、新臨沂”的戰(zhàn)略部署和要求， XX 區(qū)位于城市大發(fā)展的重要地段，將迎來新一輪的空前發(fā)展，并且有著極其特殊重要的地位。 （二）地理位置優(yōu)勢 臨沂市市區(qū)人口 100 萬以上，又擁有全國最大批發(fā)市場之一，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)輻射力，商賈運(yùn)集，項目的開發(fā)建設(shè)將倍受人們的青睞，特別是那些生意人，在商海中找一片寧靜的憩息港灣更是可 遇不可求。 項目重點(diǎn)突出自然環(huán)境的優(yōu)美和交通便利、休閑娛樂環(huán)境給生活居家?guī)淼谋憬莺褪孢m，從而提高小區(qū)的豐富內(nèi)涵，增加產(chǎn)品附加值。 二、劣勢 （一）直接競爭對手較多，目前項目附近的正在規(guī)劃樓盤較多，是本項目最直接的 競爭對手。 （二） 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢的不利影響，市場供求關(guān)系發(fā)生了一些變化，房價增幅在持續(xù)回落。本項目以中低檔收入人群為產(chǎn)品的營銷方向，市場前景廣闊。 （三）城市發(fā)展提出了更高的要求。 從國內(nèi)外居住區(qū)發(fā)展趨勢來看，居住區(qū)向 環(huán)境、物管和教育的綜合性多功能方向發(fā)展成為最新發(fā)展模式。 四、威脅 同業(yè)競爭是項目所面臨的主要威脅。 另外，受當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢的影響，市場供求關(guān)系將發(fā)生一些變化，預(yù)計房價增幅將逐漸趨緩，這也是一個值得注意的 問題。 本項目能耗主要為項目交付使用后居民的日常生活用電、用水。 日用電消耗量 = 1430 戶 =5005kwh 年用電消耗量 = 1430 戶 365天 =1826825kwh 年用水消耗量按每戶日用水量 420L，年 365天計算。 根據(jù)電、水消耗量及折算標(biāo)煤系數(shù)，折算成標(biāo)煤為： 電 :1826825kwh 水 :219219m3 主要能耗指標(biāo)表 序號 名稱 日消耗量 年消耗量 折算標(biāo)煤 備注 1 電 5005kwh 1826825kwh 592t 2 水 601m3 219219m3 3 合計 主要節(jié)能措施分析 一、建筑節(jié)能 （一）單體設(shè)計階段節(jié)能 該項目充分考慮室內(nèi)空間的合理性，盡可能讓每個居室都有穿堂風(fēng)，夏季利用自然通風(fēng)進(jìn)行降溫。 立面設(shè)計講究實用原則，減少外墻的凹凸面，使住宅建筑體形系數(shù)達(dá)標(biāo)，以減少熱量散逸，在滿足日照、采光的前提下，根據(jù)不同朝向控制窗墻比。 （二）外墻外保溫 該項目